プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[561: 通りがかりさん]

>>560 マンション検討中さん

そうなのですか？壊れてしまったマンション教えてください

[562: 通りがかりさん]

>>553 評判気になるさん

出口戦略難しいですよね。ここを数年後中古で買う層ってどんな人かとイメージつきにくく

[563: マンコミュファンさん]

>>560 マンション検討中さん
地震保険とか知らん人？

[564: 名無しさん]

>>562 通りがかりさん

７丁目が高くて買えない人

[565: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地とかだと、同じ地震でも揺れが大きくなるから倒壊リスクもある。

[566: マンション検討中さん]

>560

地震保険って評価額の５０％までだから保険だけで賄えない。

[567: マンション検討中さん]

>565

液状化エリアだと揺れが大きくなるのは確か。３・１１の時、同じ駅、同じゼネコン、同じタイプの制震でほぼ建設時期が同じ２つのマンションで損傷したのは液状化したところ。

[568: マンション検討中さん]

戸境壁って共用部分だから保険に入るとしたら管理組合なんだけど、地震保険には入ってなかったなんてのもあった。契約前にどういった保険に入る予定なのかも確認。

[569: 評判気になるさん]

南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業で大店立地法新設届出が出されましたね！オープンは2025/12とのこと。大手のスーパーか何か入りますかね！！

[570: マンション掲示板さん]

>>569 評判気になるさん
ダイソーとかですかね

[571: 匿名さん]

スーパーは向かいにサミットあるからないでしょうね。
ダイソーかユニクロ辺りが濃厚ですかね。

[572: 匿名さん]

敷地面積2859m2と大きいし、営業時間7:00(一部)～22:30と見ると、スーパーあり得る。

[573: 匿名さん]

イオンは7時から開店するところ結構ありますね。イオンならサミットに勝てる？

[574: マンコミュファンさん]

スーパーなに入るかきまりましたか？

[575: 評判気になるさん]

たしかに、東京都の大店立地法新設届出をみるとヒントが書かれてますね。何になるんでしょう。
三井はヨーカドーが入ることを売りにしていますが、こちらもスーパーが入るのであれば、いいですね。

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/shoko/chiiki/daikibo...

[577: マンコミュファンさん]

PAPIAかな？

[578: 検討板ユーザーさん]

あれダイソーってすでに結構でかいのありませんでしたっけ、あれ移転するのかな

[579: 匿名さん]

22時半までってなってるけど、ダイソーならもっと早く終わる気がする。

[580: 匿名さん]

そこは残念、ゴールドジムだ！

[581: ご近所さん]

大型スーパーが決まれば人気も上がりそうですね
早く発表すれば良いですね

[582: 通りがかりさん]

ライフ、ベルクス、ヤオコーの辺りがいいな
まさかのオリンピック復活でも嬉しい

[583: ご近所さん]

ライフは西小岩に２店舗あるからなぁ

[584: マンション検討中さん]

ここも抽選なんですかね？？

[585: 検討板ユーザーさん]

>>584 マンション検討中さん
このスレの寂しさからして無いと思います

[586: 検討板ユーザーさん]

32階の自分が希望した間取りはすでに抽選確定といっていたが他はどーだろね

[587: 匿名さん]

>>582 通りがかりさん
駅にシャポー、向い側にサミット、北口にイトーヨーカドー、ワイズマートなど、スーパー激戦区でさらに出店する業者さんがいないでしょうね。お水とかトイレットペーパーなど買えるドラッグストアでもあったらよいかな

[588: ご近所さん]

フードコートが出来たら大賑わい確定！！

[589: マンション掲示板さん]

>>581 ご近所さん
そうですね。4階まであるのでイオンがそのまま入ってくれたらいいですねー。

[590: マンション検討中さん]

小岩地区でシネコン作ってほしいです。

[591: ご近所さん]

7時開店はコメダ珈琲かもよ

[592: マンコミュファンさん]

>>590 マンション検討中さん
自分もシネコンほしいと思ってます
南小岩七丁目計画の方にできないかな?と思ってます

[593: 口コミ知りたいさん]

イオンがイオンシネマまで持ってきてくれないかなー

[594: 販売関係者さん]

15年後、修繕&管理費だけで10万近くは流石に厳しいね。価値が上がったとしても資産価値云々の前に諸経費で失う金額も小さくないです。

[595: eマンションさん]

>>594 販売関係者さん
へー

[596: マンコミュファンさん]

>>593 口コミ知りたいさん
中堅から大手の中でもイオンはまともな物扱ってないからはいらなくない？

[597: マンション検討中さん]

シネコン入りますよーに。イオン入りますよーに

[598: 検討板ユーザーさん]

フロントの魅力他にもありますか？

駅直結
医療モール直結(内科歯科小児科皮膚科)
羽田成田空港バス
ゴルフ・ジム直結
再開発7丁目　三井モール
東京、銀座へ20分弱
駅直結商業施設
近隣スーパー多数
ドラッグストア多数
二重サッシ
適度な共用部
うち廊下
24時間管理人
防災備蓄
投資家が少なく実需層　
70平米の供給
スーパーゼネ清水

[599: 検討板ユーザーさん]

>>598 検討板ユーザーさん
もう少しあります。

機械式換気
自動開閉トイレ

[600: 口コミ知りたいさん]

>>598 検討板ユーザーさん
駅直結ではありませんよ。

[601: 口コミ知りたいさん]

>>600 口コミ知りたいさん

直結な。ちゃんと調べな。決まってるよ。

[602: マンション検討中さん]

清水建設はネガ要素じゃない。豊海でやらかしてるし、野村とのタッグでは武蔵小金井の問題が長期化。

[603: マンション検討中さん]

二重サッシもネガ要素。窓開けたらうるさいってこと。開けるのにも２度手間だし。

[604: 名無しさん]

>>603 マンション検討中さん
省エネ対策でもあるよ。

[605: 名無しさん]

気密性増すのでエアコンの効きがいい。二重サッシを開ける手間なんてたいしたことない

[606: 口コミ知りたいさん]

>>603 マンション検討中さん

二重サッシが何でネガかな。住んで見たら分かると思うけど、冬は最強だよ。

[607: マンション検討中さん]

都内の他の下町タワマンと比べても、ここの坪単価400前半は破格かも。3Lで１億以下はもはや小岩だけ。すごい時代になったな。。
板橋大山（スミフ）650
綾瀬（スミフ）550
大森（三井）600
中野、池袋。勝どき750～800

[608: マンション検討中さん]

>>607 マンション検討中さん

そうなんですよね。しかも同じ小岩で再開発続くし、船橋、津田沼、新小岩等で駅前タワマン建設の時点で価格維持は固すぎるよ。後発が300台で出てくるわけないじゃん。
フロントもパークシティも固いよ。

[610: 通りがかりさん]

>>609 匿名さん
？？　機械式換気のデメリットって何？壁ボコより良いでしょ。

[611: 匿名さん]

>>609 匿名さん
お前は社会から嫌悪されてる存在だろｗ

[612: マンション検討中さん]

三井と野村両方見てきまして、商業やスケールは三井のが良いが、室内のグレードとかは野村のが良いと素人ながらに感じました。
一方、価格は野村のが圧倒的に安い(私が見ている方角、平米数で揃えると1,000万円差くらい)のですが、なぜこんなに差がついてるのでしょうか？

[613: マンション掲示板さん]

>>612 マンション検討中さん
価値観は人それぞれ、どちらも良い物件だと思うので、予算内で好きな方を選べばよいのではないでしょうか。

[614: マンション比較中さん]

>>612
野村の部屋に柱があって、そのせいかな

[615: 口コミ知りたいさん]

間取り、免震、規模、共用部では

[616: マンション検討中さん]

是々非々ではなくステマ君にとっては野村の選択した仕様が最上でなければならないからね。苦しい。

[617: 匿名さん]

>603

省エネコンシャスならなぜZEHではないのか。数年後には旧基準。

[618: 通りがかりさん]

>>617 匿名さん

申請をこれからするそうですけど。事前認定ではないそうです。

[619: 匿名さん]

ZEH認定の有無で税金の扱いが変わるから、これからとるのなら認定されるまで販売できないよね。事前申請したけどけられて再申請中とか。

[620: 名無しさん]

>>612 マンション検討中さん
答えは単純。1000万も価格差付けないと売れない程度の物件だから。色々なマンクラも言ってるけど、ここは価格の安さ以外はパークシティと勝負にならない

[621: 匿名さん]

>>619 匿名さん
パークシティはZEH通すために洋室1に床暖房付けてますよね？この物件は無いけど、その状態でZEH通せるんですかね？

[622: マンコミュファンさん]

>>615 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。(内廊下故というところもありますが)リビングインの間取りはうーん、と思っておりましたので、そういうことですね。免震は言わずもがなですが、規模による差はリセールでの注目度でしょうか？規模が大きい分スケールメリット出て物件価格や管理費等が安くなるものかなと素人ながら思ってあったのですが…

[623: 通りがかりさん]

>>620 名無しさん
1,000万円差をつけないといけない差の内訳はなんなんでしょうか？共有部+200万円、間取り+500万円、希少性+300万円、商業+300万円、内廊下▲200万円、占有部設備▲100万円、で合計差1,000万円が釣り合うって感じですかね？

[624: 通りがかりさん]

>>620 名無しさん
1,000万円差をつけないといけない差の内訳はなんなんでしょうか？共有部+200万円、間取り+500万円、希少性+300万円、商業+300万円、内廊下▲200万円、占有部設備▲100万円、で合計差1,000万円が釣り合うって感じですかね？

[625: 匿名さん]

>621

ZEHの基準としてLD＋１部屋に床暖ってのはないし、床暖全くなしでZEH認定なんてのもある。トータルでエネルギー消費の基準を満たせばいいわけだから、どう設計しているか次第でしょ。

[626: 通りがかりさん]

>>621 匿名さん
ZEHの基準が洋室にももう一つ床暖房って基準はないですよ。事実リビングだけの物件もZEH認定になってますよ。

[627: 匿名さん]

>622

内廊下だからといってリビングインってわけではないよ。畳数表示できない廊下を削った故のリビングイン。コストダウンの一手法。

[628: 匿名さん]

内廊下であるが故は行燈部屋かな。まあ、これもワイドスパンにして各部屋をバルコニーに面するように配置すれば回避できるけど、部屋数増やそうとするとこうなっちゃう。

[629: eマンションさん]

>>628 匿名さん
平井にようにワイドスパンだったらいいですよね

[630: eマンションさん]

>>627 匿名さん
その分安いですからね。ただ高い中野も同じ間取り。時代ですかね

[631: 名無しさん]

>>628 匿名さん
そうするとどの部屋も全て細長い部屋になってしまうんですよね。うーんどっちがいいのかな

[632: 匿名さん]

>631

今のままスパンの広くない住戸ですべての部屋をバルコニーに面してってやろうとするとそうなっちゃうけどね。

[633: 通りがかりさん]

>>632 匿名さん
ここ奥行きもあるから全てバルコニーと言うわけにはいかなかったんでしょうね

[634: 匿名さん]

奥行きあるなら中空にして採光とるとか工夫しないと。LDの扉を開けてそこから採光とって独立した部屋って基準はどうなのかな。サービスルーム扱いにすべきだと思うけど。

[635: マンション掲示板さん]

>>623 通りがかりさん
なるほど。。部屋向き（南西）も▲200くらいあるかもしれませんね。

[636: 口コミ知りたいさん]

>>635 マンション掲示板さん
商業施設は下駄に入るか横に入るかだからここも300はないんじゃないかな？
あまり人気のないヨーカドーってところも考慮して100くらいじゃないですか？

[637: 口コミ知りたいさん]

間取りは外廊下だからできる田んぼ。内廊下風の部屋見てみてください。どんぶりの背比べ

[638: 口コミ知りたいさん]

>>634 匿名さん
中野なんて開き扉ですよ。採光もへったくりもないです。

[639: 匿名さん]

>638

開き戸でも引き戸でも開けて採光って前提がね。独立した部屋とするなら閉めるでしょ。

[640: マンション掲示板さん]

>>627 匿名さん

廊下は削ってくれた方がいい

[641: 匿名さん]

>>639 匿名さん

そういうことじゃない。
建築基準で決まっている。

[642: 検討板ユーザーさん]

>>639 匿名さん
あなたの希望

[643: マンコミュファンさん]

>>628 匿名さん
角部屋と中住居にもオールリビングイン以外の選択肢もあるけど。なんでねネガコメントばかりなんですか？　買わないんだったら他どうぞ。全く有益な情報にはなりません

[644: マンション検討中さん]

>>643 マンコミュファンさん
ここは個人感想書き込む掲示板ですよね、個人の価値感別々ですし、あなたにとってのネガはこちらの懸念です、あなたが有責な情報としてかんじないのは勝手ですが、私たちに個人感想書くのを控えると要求するのはマナー違反ですよ。

[645: 検討板ユーザーさん]

>>644 マンション検討中さん
横からごめんけど、感想書くなとは言ってないと思うぞ。

[646: eマンションさん]

>>645 検討板ユーザーさん

確かに

[647: マンション検討中さん]

ポジもネガも参考になるしありでしよ。でも相手を攻撃したり侮辱するようなことはみんな不快になるのでやめてほしいですね。

[648: マンション検討中さん]

三井が値段下げてきましたね

[649: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん
どれくらい下がっていますか？

[650: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん
結局小岩じゃ三井も値段下げないと売れないんだな…
中野とはえらい違いだ

[651: 匿名さん]

>>649 匿名さん

400万ですかね。71平米が8500万から。プラウドより安くなりました。鞍替えしようかな。

[652: 匿名さん]

私もメールがきました。野村もまだ最終の値段出してないですが、規模感、その他三井の方が優勢だったので、1年長く待ちますが安さでプラウドに傾いてます。東向きですが8500万からとありましたので真剣に私も考えます。

[653: マンコミュファンさん]

>>652 匿名さん
安さで三井に傾いています。の間違いです。

[654: 匿名さん]

それだけ下げたってことは、東向きはそれだけ厳しいということなので、安さだけで安易に飛び付かない方がいいよ

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこな買ったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

[656: 口コミ知りたいさん]

>>654 さん

>>654 匿名さん
東側は一番下の4階だと周辺の歓楽街見えますが、10階以上からは全く視界に入ってこなかったので。中層階以上でもプラウドより安いですし眺めも同じ江戸川です。西向きは都心方面が見えるので値段設定が高いんだと思います。プラウドのA1がずば抜けて単価高いのと同じじゃないんですかね？

[657: 匿名さん]

>>655 匿名さん
そもそもが小岩の層に坪400はやり過ぎてるんだよな。建築当初は300半ばくらいで事業成り立つように始めてる筈だから、建築費とか言い訳にしてるけど、値上げ分はほとんどデベの利益だからね。だから500万も一気に下げられる

[658: 通りがかりさん]

>>657 匿名さん
なるほど。場所の割に高いから皆躊躇してるんですよね

[659: 通りがかりさん]

小岩(に限らないですが)の新築マンションの高騰について、要員を考えてみましたのでご意見頂戴できますと幸いです。(反対意見で購入の後押ししていただけると嬉しいです)

①都心物件の高騰:こちらはグローバルアセットとして、円安の影響が大きい。円ベースでは高騰もドルベースでは価格に著変なし。
→②それに伴い、湾岸や都心を買っていたのと同じ層の実需世帯が手が出にくくなり、東京・大手町アクセスが次点で良いエリア(木場、東陽町、北千住、清澄白河、住吉、亀戸あたり)に滲み出て価格が上がる。また、このエリアは新築の供給も一服したので需給の締まりから築浅中古も高値トライしつつあり、更なる外側のエリアが選択肢になる
→③南砂や葛西、船堀あたりとともに小岩の新築に注目。新築の供給が限定的なことを梃子に、上がりきった②との相対感で高値をつけてトライ(今ココ)

よく言う人件費の高騰はこの後の価格に反映されるものの、今後の価格は為替(及び背景となる金利)が最大の要因かなと考えております。
最速7月会合での利上げが見込まれるほか、後ろズレになりつつあるもどこかで米利下げが生じるシナリオの中、日米金利差は早くて年内、遅くとも1-2年の範囲で縮小。それに伴い現在の歴史的な円安も解消。①の不動産価格が一服し②も連れて下がる。そうすると①②の中古が選択肢に入ってくるため、③を高い値段で買う人がいなくなる。
また、平均年収が上がっていない中、サラリーマンが購入可能な物件の上限を拡げる要因は、a住宅ローンの期間延長、b共働きによる世帯年収増加、くらい。aは金利上昇による影響がより重くなるため、今後選択する人は減少。
そうすると現実的なサラリーマンの限界に近い価格の物件が、ここから先上がる余地より下がる余地が大きい。

めちゃくちゃ長くなりましたが上述のようなことを考えてしまい契約に踏み切れないので、反対意見が聞きたいです。

[660: 評判気になるさん]

>>657 匿名さん
この立地なら坪400は妥当では？もっと高くても売れると思うぞ。