プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[481: マンション検討中さん]

>>478 匿名さん
リセールがやばいね、もりあがらない物件は資産性がかなり疑問になる。

[482: 匿名さん]

>>481 マンション検討中さん
再度価格改定しそうなくらいヤバいと思います。メジャー7のタワマンでこんなに販売厳しそうな物件は久しぶり

[483: 通りがかりさん]

間取りが住む人のこと考えてないよね

[484: マンション検討中さん]

一種換気と1620の風呂だけは推しポイントだわ

[487: eマンションさん]

>>483 通りがかりさん
亀戸クロスとほぼ同じ間取りですけどね。
内廊下なので普通だしリビングイン使いやすいですよ。今もそうですが。

[488: 評判気になるさん]

>>485 匿名さん

駅近で、これからも周辺工事続くのに壁ポコあったら真っ黒。穴から音も入ってくるし一種換気の方がいい。
二重サッシも必須。

[489: マンション検討中さん]

皆さん、銀行から提示されている金利なん％ですか？つい先月0.3%台が普通だとおもいきや、今月の回答である銀行が0.7%台で提示してきました。そろそろですかね？金利の値上げラッシュ

[490: マンション掲示板さん]

>>480 マンション検討中さん
ごめん、パークシティに勝てるのは安さだけじゃ無いと思う

[491: eマンションさん]

>>489 マンション検討中さん

0,284です

[492: マンション検討中さん]

>>490 マンション掲示板さん
例えば、安さ以外で何で勝のですか？人気のなさですか

[493: マンション検討中さん]

>>491 eマンションさん
どこの銀行ですか、じゃ高金利は金融環境というよりもやっぱり自分のスペックの問題か......ショック......

[494: マンション検討中さん]

リビングインに住んだこと無いのですが、メリットデメリットって何ですか？内廊下だと多い間取りだと思うのですが。

[495: マンコミュファンさん]

>>494 マンション検討中さん
メリット
・狭い面積を有効に使える
・廊下を短くできる
・常に家族みんなが目の届く位置にいるので、子供がグレにくいらしい

デメリット
・必然的にリビングが廊下の役割を兼ねるようになり、物を配置する有効面積が減る。
・部屋の音が筒抜け。音の問題が特に大きい、リビングでテレビ見てる音が寝室に響いてくる。
・1人1人のプライベートスペースを確保しずらくなり、プライバシーが無くなる。新築マンションなのに昭和時代の古アパートに戻ったような感じ。子どもが中高生くらいに大きくなると確実に嫌がられる。

こんなところですかね。実際住んだ上での感想は離隔が無いために音はけっこう困りました。あと、リビングが通り道になるので物が置きにくいです。田の字のように廊下を挟む間取りがなんだかんだで一番住みやすいです。

[496: マンコミュファンさん]

>>495 マンコミュファンさん
リビングインは基本的にファミリー向けの間取りでは無いです。元々が狭い部屋を有効活用するために編み出されたような物なので
60平米くらいの2LDKで、住む人が若い夫婦や、年配のご夫婦であればリビングインの方が逆に良いかもしれません

[497: マンコミュファンさん]

>>495 さん　マンコミュファンさん
あと追加で一番大事な部分。中古で売る時に買い手に敬遠されます。3-40代の一番予算が伸びるファミリー世帯がリビングインを忌避してその層が検討者からいなくなるので、リビングインでない部屋より資産価値が落ちます。
同じマンションの中古市場をよく見るとこの傾向は顕著に現れてます。

[498: マンコミュファンさん]

寝室が外廊下に面してて常に他人が通るより全然いいと思います。
廊下に面している窓なんて開けられないし、暗い窓なし部屋と一緒です。
廊下を通る他人の声も聞こえます。
ということは中の声も外廊下に聞こえています。
リビングインでも内廊下を希望。嫌なら角買えばいいですよ。

[499: マンション検討中さん]

>>492 マンション検討中さん
1 内廊下
2 壁ボコ無しの一種換気
3 仕様の高さ

パークシティの仕様は本当にショボいよ、坪単価460は舐められすぎです。

[500: 評判気になるさん]

>>499 マンション検討中さん
見た目だけのチヤラ男（パーク）を選ぶか、地味だけど堅実な（フロント）を選ぶかですね。営業はフロントのほうがはるかに親切てした。

[501: マンション検討中さん]

リビングインに対する親切なご回答ありがとうございました。とても参考になりました。

[502: 口コミ知りたいさん]

>>499 マンション検討中さん

価格と仕様の落差がかなり気になりますよね。。

[503: 匿名さん]

リビングインは小学生から大学生までの子どもがいる用な家庭から買って貰えないよ。自分が住んだ時のこと考えたら普通に嫌だからね。
70平米以上のリビングインとか、そうじゃない部屋より買い手がずっと付きにくくなる

[504: 匿名さん]

最近はリビングインを選好する家庭も多いみたいですよ。引きこもりや闇バイトとかの抑止になるようです。

[505: 口コミ知りたいさん]

>>497 マンコミュファンさん
けど亀戸クロスも同じリビングインでも1.5億円とか超高値で売れてるよね。
30代のファミリーこそ小さい子供を目の届く範囲に置いときたいと思って選ぶケースは多々あるよ。
三角形とか歪な間取りでない限り、それよりも立地や仕様の方が重要な気がする。

[506: マンション検討中さん]

>>503 匿名さん
そんなことはないはずです。内廊下だから、ある程度のリビングインは仕方ないと思う、それよりもっと嫌なのは外廊下だよ、はっきり言って億単位のタワマンは内廊下の方が絶対にいいです。

[507: 評判気になるさん]

内廊下良いですよ！空調管理はもちろん、ゴミや虫が一切無いのが、最高です！

[508: マンション検討中さん]

>>507 評判気になるさん

ここはどこ？

[509: 匿名さん]

内廊下は新築のうちは良いけど、古いタワマンだとカビ臭くなったりしてくるんだよな。10年ぐらいで住み替えて行くのがよいかもしれない。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>509 匿名さん
いつのマンションのこと？
絨毯清掃一切してくれない管理のマンション？

[511: マンション検討中さん]

>>508 マンション検討中さん
ファースト、フロントも全く同じだよ。

[512: マンション検討中さん]

これ、ファーストの内廊下なんですが？フロントも同一仕様？ダサすぎないか

[513: マンション検討中さん]

この前小岩行ったら、駅から見ると、カラス？鳥？がマンションの上の方やベランダに止まってて、鳥が多いのかな？とか思ったんですが、その辺りご存知な方いますでしょうか。

[514: 検討板ユーザーさん]

>>513 マンション検討中さん
周辺マンションの高層階に住んでますが、バルコニーに鳥が止まってるとかは基本無いですね。低層階ならあり得ますかね。

[515: 通りがかりさん]

修繕積立金が少し下がってますね。下げるべきは管理費のほうでしょ。

[516: eマンションさん]

>>515 通りがかりさん
隣商業施設の管理費も負担に入っているらしいから。管理費はさがらないですよ。

[517: マンコミュファンさん]

>>512 マンション検討中さん
クオリティ高いと思いますよ　これなら管理費高いの納得です。

[518: 匿名さん]

管理費が安いと掃除が不十分で建物内が臭くなったりしますからね。

[519: マンション検討中さん]

>>515 通りがかりさん
内廊下かつ規模半分なのにパークより若干安いので、むしろ健闘してるかもしれませんよ。

[520: 検討板ユーザーさん]

ファースト住人ですが、管理費はコンシェルジュの代わりに24時間防災センターの管理があり、高いけれど相応と考えています。見回りや24時間受付など、価値が高いので納得しています。

[521: マンション掲示板さん]

>>520 検討板ユーザーさん
ファーストとフロントで防災センター一つに纏められれば、管理費だいぶ下がったのになぁ…
一体開発なんだから晴海みたいに団地みたいな扱いにすればできたはず。わざわざ分けてるのが無駄すぎる

[522: 匿名さん]

>521

棟の管理組合と全体の管理組合と運営が複雑になる。晴海みたいに大規模ならスケールメリットあるけど、タワマン２つだとどうだろうね。

[523: マンション検討中さん]

シティタワーズ東京も3棟ありますが、それぞれに防災センターありました。

[524: 匿名さん]

時期ずらした販売で一体運営って難しいと思うけど。

[525: マンション検討中さん]

オプション表いつの間にか追加されてるんですね。
食洗器オプションで深型できるのうれしすぎる。たしかパークシティは不可だったのでそれだけでフロントの検討順位あがります

[526: 通りがかりさん]

ROOVにオプション表ありましたっけ？

[527: 匿名さん]

防災センターのコストはそんなに大きくないですよ。管理費で一番大きいのは清掃コスト。

[528: マンション掲示板さん]

>>526 通りがかりさん

資料集の中にありますよ！

[529: 検討板ユーザーさん]

>>528 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

[530: マンコミュファンさん]

>>521 マンション掲示板さん
防災版がそれぞれの建物に対応してないからむり

[531: マンション検討中さん]

駅近なのにここはスレ伸びないですね

[532: 匿名さん]

立地は間違いないですからね。売れると思いますよ。

[533: マンション検討中さん]

>>532 匿名さん
いまから金利上がるご時世は違ってくると思います。
ここ小岩という所わすれないでください。23区もっとも東の駅です、東京23区内の立地として認識できるかどうかすらあやしい。

[534: 口コミ知りたいさん]

管理費高すぎですね、5年毎の修繕費値上がり計画もなかなかで、リセールは別途コスト増がネックになりそうですね。

[535: マンコミュファンさん]

>>534 口コミ知りたいさん
修繕費って5年で何割値上げでしたっけ？

[536: マンコミュファンさん]

ちなみにファーストは20年後とかに一時金払わないといけなかったような

[537: マンション検討中さん]

抽選ってなりそうですか？

[538: マンション検討中さん]

タワマンは外車と同じ。買ってからも維持費がかかる。嫌ならタワマンは諦めたほうが良いよ。

[539: マンション掲示板さん]

>>535 マンコミュファンさん
修繕費計画　
5年経過　約1.4倍
10年　2.4-2.5
15年　3.4-3.5倍
管理費が元々バカ高いから、これに値上げ修繕費乗っかってくる。5年以内に売れればいいかもね

[540: マンション検討中さん]

>>537 マンション検討中さん
ごく限られた一部の部屋は抽選になるけど、全体的には要望書埋まってないから部屋選ばなければどこでも買える感じ

[541: マンション検討中さん]

初年度の修繕費で平米200円超えてますが、これが15年後には700円以上になるってことですかね？
タワマンといえど500円以内には収まるイメージだったのでびっくり

[542: マンション検討中さん]

>>539 マンション掲示板さん
亀戸クロスよりましですね。
70平米ですと、一番多い15年後で管理費含め8-9万円ですね。

[543: マンション検討中さん]

>>539 マンション掲示板さん
今時のタワーマンションはどこもそんな感じですね。
只確かにこわいですね、15年後まだすんでたら年間費用下記のイメージでしょうか：

管理修繕費：9*12 = 108
ローン返済　25*12=288
固定資産税　47

年間＝108+288+47=443万円（※年収700万円サラリーマンの手取り額）

ローン完済までの35年間、月々居住だけにランニングコスト36~37万円かける覚悟がひつようですね。そんな覚悟皆さんありますか?......

[544: 匿名さん]

修繕費は中古物件の方が建物設備の劣化が進むので負担大きいですよ。維持費を考えたら新築が一番良いです。

[545: マンション検討中さん]

>>543 マンション検討中さん
そういえば、こちら野村さんの物件は「制振」ですね、大きい地震きた際躯体損失したら積立金爆上がりですね。「免振」の三井さん買った方が災害対応できそうですね。

[546: 口コミ知りたいさん]

>>542 マンション検討中さん

ここも70平米代ですと管理費込みで8万はこえますよ

[547: 口コミ知りたいさん]

>>541 マンション検討中さん
管理費では三井の方が充実しててまだ理解可能。15年後に管理費+修繕がローンの1/3の支払いなるなんてキツイなぁ

[548: マンション検討中さん]

亀戸クロスは16年以降は管理費修繕費込で平米800円くらいのはずです
70平米だと6万弱でしょうか

[549: 匿名さん]

一期のスケジュールに調整が入って、三井と同じ7末契約になりましたね。しかし現時点で一期の部屋が埋まる気配が無いから更に遅れるかも…
お盆と言うデッドラインがあるから、少なくともそこまでにはなんとかすると思うが…

[550: マンコミュファンさん]

維持コスト考えると、ここは世帯1,500万はないときついですね。

[551: 口コミ知りたいさん]

>>546 口コミ知りたいさん

カメクロは管理費はここより安い

[552: マンション検討中さん]

>545

免震って揺れないから安心って思いがちだけど、免震装置の上下で揺れが異なるからエキスパンションジョイントで変位を吸収する。ただ、変位が大きいとエキスパンションジョイントって壊れちゃう代物。

[553: 評判気になるさん]

タワマンって修繕積立が跳ね上がる前に住み替えがセオリー。出口戦略考えておかないと積んじゃうことも。

[554: マンション検討中さん]

>>552 マンション検討中さん
そうです、なので免振より制振のほうが地震より躯体にダメージしやすい。これから高い確率で大型の地震がきますので、そういうリスク控えているなか、制振よりも免振の方を買ったほうがよりいいとはおもいます。

[555: マンション検討中さん]

□■□疑問■□■
スーパーゼネコン各社がタワーマンション用の高性能な制振システムを開発しています。それでも免震構造が耐震性に最も優れた構造なのでしょうか。

□■□回答■□■
基本的には免震の方が優れています。スーパーゼネコン各社の新しい制振技術も高い耐震性を備えていますが、免震ほどの性能はありません。
ただし、これは建築基準法の規定に沿った検証の範囲の話です。さらに大きい地震を対象とした場合、免震の方が絶対に優れているという保証はありません。
優れているのは「免震だ」と断言する建築士もいますし「制振だ」と控えめに言う建築士もいます。免震派の方が優勢な気もしますが、「現時点ではわからない」というところです。

上記の内容で今までにない地震が来たときダンパーが壊れて破壊したら上に乗っている建造物はどうなってしまうのでしょうか？
恐ろしい・・・

[556: マンション検討中さん]

こんな記事もありました。　

免震タワーマンションでは、足元が引張に弱いゴムです。
アスペクト比も大きいです。
建物自体が健全でもゴムが引き抜けてしまい、全体がゴロっと倒れてしまうかもしれません。
倒れないまでも、ゴムが損傷して建物重量を支えられなくなることも考えられます。

[557: 買い替え検討中さん]

ファーストの中古3LDK売れたみたいですね
アットホームから削除されています

[558: マンション検討中さん]

>>557 買い替え検討中さん
3LDKはオーナーチェンジ物件でしたね。

[559: 評判気になるさん]

>555

ここは種類の記載がないけど、最近の制震って大きな揺れに対して自身が壊れて揺れのエネルギーを吸収するってタイプが主流。熊本地震のように大きな揺れに２度おそわれたら、一度目の衝撃で免震装置が機能しなくなっていたら無防備な状態。

[560: マンション検討中さん]

乾式壁ってしょぼくて、３・１１の時に首都圏でも免震、制震にかかわらず結構壊れちゃってる。問題なのは自然災害は計画できないってことで補修費用は修繕計画に盛り込まれてない。計画外の出費をどう賄うかが問題になる。

ローンぎりで買っちゃだめだよ。まあ、自分は大丈夫でも周りがだめだとどうしようもない。マンションって住民同士運命共同体。

[561: 通りがかりさん]

>>560 マンション検討中さん

そうなのですか？壊れてしまったマンション教えてください

[562: 通りがかりさん]

>>553 評判気になるさん

出口戦略難しいですよね。ここを数年後中古で買う層ってどんな人かとイメージつきにくく

[563: マンコミュファンさん]

>>560 マンション検討中さん
地震保険とか知らん人？

[564: 名無しさん]

>>562 通りがかりさん

７丁目が高くて買えない人

[565: 匿名さん]

液状化歴のある埋立地とかだと、同じ地震でも揺れが大きくなるから倒壊リスクもある。

[566: マンション検討中さん]

>560

地震保険って評価額の５０％までだから保険だけで賄えない。

[567: マンション検討中さん]

>565

液状化エリアだと揺れが大きくなるのは確か。３・１１の時、同じ駅、同じゼネコン、同じタイプの制震でほぼ建設時期が同じ２つのマンションで損傷したのは液状化したところ。

[568: マンション検討中さん]

戸境壁って共用部分だから保険に入るとしたら管理組合なんだけど、地震保険には入ってなかったなんてのもあった。契約前にどういった保険に入る予定なのかも確認。

[569: 評判気になるさん]

南小岩六丁目地区第一種市街地再開発事業で大店立地法新設届出が出されましたね！オープンは2025/12とのこと。大手のスーパーか何か入りますかね！！

[570: マンション掲示板さん]

>>569 評判気になるさん
ダイソーとかですかね

[571: 匿名さん]

スーパーは向かいにサミットあるからないでしょうね。
ダイソーかユニクロ辺りが濃厚ですかね。

[572: 匿名さん]

敷地面積2859m2と大きいし、営業時間7:00(一部)～22:30と見ると、スーパーあり得る。

[573: 匿名さん]

イオンは7時から開店するところ結構ありますね。イオンならサミットに勝てる？

[574: マンコミュファンさん]

スーパーなに入るかきまりましたか？

[575: 評判気になるさん]

たしかに、東京都の大店立地法新設届出をみるとヒントが書かれてますね。何になるんでしょう。
三井はヨーカドーが入ることを売りにしていますが、こちらもスーパーが入るのであれば、いいですね。

https://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.lg.jp/chushou/shoko/chiiki/daikibo...

[577: マンコミュファンさん]

PAPIAかな？

[578: 検討板ユーザーさん]

あれダイソーってすでに結構でかいのありませんでしたっけ、あれ移転するのかな

[579: 匿名さん]

22時半までってなってるけど、ダイソーならもっと早く終わる気がする。

[580: 匿名さん]

そこは残念、ゴールドジムだ！