プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/

[スムログ 関連記事]
パークシティ小岩ザタワー vs プラウドタワー小岩フロント どちらがおすすめ？？【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63162/

[2302: 検討板ユーザーさん]

>>2301 マンション検討中さん
良い物件には善き人が集うもんですから

[2303: マンコミュファンさん]

>>2301 マンション検討中さん
北千住のは逆に超レアパターンだから
でも北口のパークシティは仕様とか全体管理修繕費に一部地権者の意向が見え隠れしてるけどね

[2304: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
無い。等価交換希望の地権者が多すぎた浦和ザタワーはその分単価上がったし、あれは浦和だったから何とかなっただけ

[2305: 匿名さん]

等価交換なのになんで単価が上がるのかよくわかってない。本当に等価であれば、用地取得コストが下がるから地権者が何人いようと変わらないと思うんだけど。
上がり相場だと、評価基準と引き渡しの断面が変わるから？

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 匿名さん
再開発で作れる部屋の数は決まってる
↓
等価交換が多いとデベが販売出来る部屋が減る
↓
限られた部屋でデベが利益を出すためには一つ一つの部屋の売却益を最大にする必要がある
↓
販売時坪単価が上がる。

ちなみに等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない。等価交換するとデベが販売費用と利益乗せる前の価格、建設会社の建設費のみで部屋が取得出来るので
従前の土地と建物と引き換えに建設費のみで新築の部屋を貰える。これが地権者の最強のメリット

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 マンション検討中さん
ちなみにデベは再開発組合を立ち上げた段階だと、当初は分譲単価についてかなり保守的な値付け予想をします。なぜなら数年後の相場はわからないから
しかし最近はマンションが面白いくらいに値上がりするので、デベの当初想定していた金額よりかなり引き上げて販売出来ていて、かなり利益上げてますね。

[2308: 匿名さん]

「等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない」
なるほど　新部屋（原価）を原価で交換できるってことね。
腑に落ちた。ありがとうございます。

[2309: マンション検討中さん]

そうですよね。ありがとうございます。上がるとなれば逆というのはよく言われるのですが、なんで逆か分からないです。坪単価は下がらないけど上がりもしないはあるかなと思ってます。ストーリーは金利上昇でインフレはもっとこれから進みますし、借入もコストになるため資材含め安くはならないと思います。また、デベより、建築会社がこれからもっと単価交渉強くなるとみています。工事依頼はあるものの、人材いないですから。
力関係が変わってきているから単価に現れてくると思います。デベに聞いて調査していますし、キャッシュで買うので。そもそも駅近の開発がそんなに無い中で、ここが下がるなら、駅から離れるならもっと下がりますよ。なので築年数が古い、駅から遠いような物件から下がると思っています。
中古物件で築年数古いのに上がっている物件の方が理解できなないなぁとも思います。
ここの掲示板の方は資産持とうとされている方なので駅から7分以上離れるような物件は検討されている方は少ないと思っていますのである程度は安心して買えば良いのではとも思っています。危ないのは借入多い人で、上がると思って買う人です。

[2310: 匿名さん]

これだけ物価と人件費上がっててマンションだけ単価据え置きなんてことはないでしょ。
物価って今後さがるのか？

[2311: マンション検討中さん]

建設会社もマンション建設が採算とれないから離脱する動きを見せる中、岡山の新築タワマンが坪200~300万で売られてるのみて何を信じればいいのかわからなくなってくる。

[2312: マンション検討中さん]

>>2309 マンション検討中さん
>>2310 匿名さん
実は大手デベはこの先の再開発計画に関しては事業性に黄色信号を出してます。中野など事業計画を見直しているのがその傾向をまさに表してます。

2306で書いたようにデベや再開発組合は計画段階では分譲価格と建設費を保守的に見積ります。分譲費は想定相場より気持ち1割は低く、建設費は高めに出します。その中で利益率を10-15%以内に想定します。（最近の再開発はたまたま上手く相場が上がっただけで、計画時点で固く評価したこの利益水準を下回ると事業として見た時にかなりリスクあるという評価になります）
なぜなら再開発は数年先を見越して行うので、将来の物価変動は誰にもわからないからです。その上で中野などが計画見直しをしているのは野村がデベの中でも保守的なのもありますが、金利上昇や物価変動、建設費を見ると想定利益の面で事業として危ない水準に入ったのだと予想してます。
建設費が上がっても不動産価格がそれ以上にあがれば利益は問題ない訳ですが、つまり、デベとしては物価変動を鑑みても今後の不動産価格の上昇が続くとは必ずしも考えていないということなのです。

[2313: マンション検討中さん]

地権者が多い再開発はより2312のリスクが顕在化します。例えば地権者の多いパークタワー勝どきや浦和ザタワーは計画段階の予想だと若干厳しい事業計画だったと思います。成功したのはたまたま相場が上がっただけで、たまたま莫大な利益が出ただけ。計画段階だと三井と野村はかなりリスクを取って進めたと思います。特に浦和は地権者率が高すぎて何年も塩漬けになっていたのが最近の相場上昇を見て事業としてようやく成り立つとなり、進んだ印象です。

ちなみに今までの上記論に再開発の一期一次が弱気な金額で出す理由があります。すみふを除いたデベの上層部はトレンドの変化と物価変動リスクを常に気にしています。特に再開発は金額を間違えて売れなくなると地権者などから訴訟のリスクもあるので

すみふだけは異常に肝が座ってるので一期から高値で出します。

[2314: 名無しさん]

>>2312 マンション検討中さん
なるほど、具体的数字ありがとうございます。
そうなりますと、デベに教えてもらったのですが、かなり大きい再開発しか採算が取れないと言っていたので、感覚的に合っていますね。人件費の高騰はまだ続くので、そうするとタワマンの在庫が減少すると、ニーズがあり続ければの話ですが、上がりやすくなるとも思ってしまいます。
今まで、そんな駅近、商業施設近くにバンバンキレイな家があったわけでは無いわけですから、それは希少性として先に選ばれやすくなるので、下がるのは全体の相場から見て最後なのかなと思います。
あらためまして、数字教えていただけたのですごくわかりやすかったです。ありがとうございます。
確か、三井や住友の利益はこれを超えていたような気もします（買い手にとって利が薄い）　笑

[2315: 通りがかりさん]

>>2303 マンコミュファンさん
カップボード無料なのにデフォルトでついてくるわけではない云々もその関係でしたっけ？

[2316: 匿名さん]

>>2315 通りがかりさん
その関係ですね。キッチン天板も地権者の意向のはず

[2317: 評判気になるさん]

やはり地主に勝る勝ち組なし

[2318: マンコミュファンさん]

とどのつまりこちらは買いですか？資産性は維持されやすいですか？

[2319: 匿名さん]

東京都・総武線・駅近だから市況に反した値動きは考えづらい

というか住みたきゃ買えばいい
投資用としては可もなく不可もなく
むしろ好みじゃないのに資産性意識して買って、いざ下がり相場になったら生活荒むよ

[2320: 匿名さん]

市況といったのははレトリックだったね
都心と城東でマーケットが違うからな

[2321: 通りがかりさん]

仮に小岩だとしても資産性ならパークシティのいい部屋買ったほうがいいと思うけど
実需なら自分はこっちのほう好き

[2322: 匿名さん]

1年差があるからこっちに先住んで、1年後にパークシティ行けば良いのよ。
そして5年後にリビオへ行く完璧な作戦

ちなみに手元に2000-3000万くらい現金あって審査する銀行を完全に分ければプラウドとパークシティは同時に買えます

[2323: 匿名さん]

手元に3000万ほどあるけど、どうやって同時買いするの

[2324: マンション掲示板さん]

マンション評価がどれも中住戸前提なのがな
タワマンなのに巷の情報で角住戸の話が一切出てこないのはなぜなんだ

[2325: 匿名さん]

>>2323 匿名さん
どっちも申込めば良いだけ、簡単。まずフロント買ってから引渡しまでにパークシティ申し込みしても良いし、どっちも同時に進めても良い審査の時に銀行被らせないのがポイント。
あとはフロント引き渡されたら、パークシティのローンを引き直して、後売り条件で本審査し直せばいいだけ
引渡しが後になるパークシティの担当には絶対同時買いはバレるから呆れられるけど、別に悪いことでは無い。銀行にはどっちが当たるかわからなかったからどっちも申し込んだって言えばいい。ちゃんと住民票移して住んでいれば一部の銀行以外は理由あんまり気にしない

[2326: 匿名さん]

>>2325 匿名さん
一次取得や、子供いる家庭。家買ったらなるべく引越しは嫌って人には同一駅内のすごろくがオススメ。引越しは夫婦だけなら何とでもなるが、子供がいると学校があるのでそうは行かない。しかし同一駅なら負担はかなり少ない、荷物もデカブツだけ引越し屋に運んで貰えば済む
何と言っても小岩はリビオまで3段階の住み替え出来るので、リビオに住み替えるまでずっと街が成長していくのをかんじながら生活できる。
いまこれが出来るのは小岩くらいしかない

[2327: 匿名さん]

手付金の額ね。
引き渡しまでに新しく車のローン組んだらまた審査されて最悪引き渡し前に却下されるとか聞いた気がするけど、いけんのかそれ。

[2328: 匿名さん]

>>2327 匿名さん
車ローンで買わなきゃ良いだけじゃん

[2329: 匿名さん]

銀行間分けたら借入情報がマスクされるとかさすがにガバガバすぎないか

[2330: マンション検討中さん]

>>2329 匿名さん
心配ならどっちか先に契約して本審査してから次を買えばいいよ。

[2331: 匿名さん]

>>2328 匿名さん
いや車のローンはよくある例としての話で、引き渡しまでにもっとヘビーな住宅ローン組んでたらさらに無理だろっつー話だろ

[2332: 匿名さん]

本審査後から引き渡しまでに他でローン組んだために住宅ローン降りなくなって、引き渡しできない事態になると、手付金特約の例外になったりするんじゃなかったっけ。手付金戻ってこなくなるリスクあるような。

[2333: 名無しさん]

>>2330 マンション検討中さん

金消でばれますよ

[2334: 匿名さん]

ウォーズマン理論だったか

[2335: マンション検討中さん]

都心で2億の記事が日経でも出てましたね。千代田と港区ですが。小岩が連れ高になるとも思いませんが、部屋によっては70平米付近で9千万で買える部屋もあるわけですから半値ですね。

[2336: 匿名さん]

ごめん、普通に買った物件の引渡し前に他の物件買ったことあるし、両方とも無事引き渡されてる。2325はやったことある話で、また小岩でやる予定。
多少の交渉力と調整力は必要だから、買ったことない一次取得の人が再現するのは難しいだろうけど

[2337: 匿名さん]

>>2332 匿名さん
まだ実行されてないローンなら問題無い。ただ今回のケースだとフロント契約してから、パークシティ契約しないと素人には調整が難しい
別に隠さなくてもパークシティの営業に堂々と「フロント契約したけど、やっぱりこっちも住みたい」って言ってフロント住んで一年後に住み替えで審査したいって言えばやってくれるし、後はパークシティの分の手付金さえあればそれで普通に契約出来る。
ちなみにこれはただの住み替えなので、何も悪いことではない。強いて言えばパークシティに住み替えた後に更にすぐ1-2年で他の物件買うようだと銀行から含み益目的と思われてローン出にくくなるくらい
ただし逆からは難しい。フロントが先契約じゃないと初めての人には調整無理。

[2338: 匿名さん]

あと野村の方がそういうのは会社として審査厳しくて（ただし実績ある完全な実需でプラウドからプラウドならさほどではない）
逆に三井はビックリするくらいガバガバで、晴海フラッグでも一時問題になったが結構何でもやれちゃうので、そういう意味でも三井が後の方がやりやすい。三井の担当はよくあることだから普通に対応してくれる
個人的には三井は再開発案件は国民の税金入ってるんだから、もっと審査厳しくして欲しいとは思ってる。

[2339: 匿名さん]

>>2337 匿名さん
当然ながらフロントからパークシティに移り住む間に市況が悪化する恐れはあるので、そのリスクは認識すること
あとこれはあくまできちんと住み替えする前提の実需向けの話です。

[2340: 匿名さん]

すげえそんなこと出来るのか

[2341: 匿名さん]

スキームだけ見ればただのマンションの住み替えだもんな
並列だと思ってたけど直列なわけね

完全にふっきれてないと出来ないわ

[2342: eマンションさん]

>>2339 匿名さん
めんどくさい。

[2343: 名無しさん]

>>2342 さん

>>2342 eマンションさん
住替えに物件価格の1割（手数料、引越費用など）くらいかかるので割に合わない。2割くらい含み益が出るなら別だが、1億円以上で小岩で中古が売れた実績ほほないのでリスク高い。

[2344: マンション検討中さん]

>>2343 名無しさん
確かに

[2345: 匿名さん]

>>2343 名無しさん
オプションやってなければ諸費用に1割もかかんないよ。売却手数料入れても5-7%くらい
小岩が含み益出るかどうかについてはわからないので、あくまで含み益が出るかどうかは自己判断

[2346: 通りがかりさん]

>>2345 匿名さん
1期で買った人は既に含み益あるのでは？
1期での70平米購入価格9000万、現状70へ米1億。三井さん2027年引き渡し時はおそらく1億2000万台になる(25階以上の南は希少性があり更に高額で売れると思います)

[2347: 匿名さん]

なんにもなければ今の上昇率加味すればそうなるかもね
ただなんもない年はなかなかないから

[2348: 評判気になるさん]

>>2346 通りがかりさん
ここの中古が1.2億ならリビオの南向き買うよ。ファーストの南東角でさえ1.05億で売れてない。

[2349: 名無しさん]

>>2346 通りがかりさん
そんなに上がるかね？小岩は郊外だし、よくて10%上がるか、悪くてマイナス10%じゃない？

[2350: 評判気になるさん]

>>2346 通りがかりさん
一期からは既に10％以上上がってますね
中階層70平米9000未満だったので

[2351: マンコミュファンさん]

>>2350 評判気になるさん
売却時の話ですよ。

[2352: 匿名さん]

>>2349 名無しさん
運河に汚物が放流されている品川や夢の島は下がるかもしれないけど、住環境の良いエリアは下がらないですよ。

[2353: マンション検討中さん]

オーケー決定し喜んでいる方が多かったですが、先行き不安なヨーカドーあるパークシティよりレス半分しかないのはなぜですか？　三井、プラウド、リビオってどれが一番いいのでしょうか？　北口南口でも変わりますよね？

[2354: マンコミュファンさん]

>>2353 マンション検討中さん
小岩という街については三井で議論されるからではないですかね？また、抽選議論がこちらはあまりないから

[2355: eマンションさん]

>>2353 マンション検討中さん

戸数が倍近く違うから、検討者母数が違う。あと購入層の性格全く違う、あっちは見栄え重視の方が多く、こっちは品質や作りを重視する方が多い。私は最初三井さんに決めようとしたが、団地仕様に耐えられなかったのと抽選倍率すごいからここフロントにしました。転売としてはやはり三井さんの方が良かったかな？...でもここフロントは穏やかな雰囲気で自分の性に合うから、買って良かったと思いました。

[2356: 通りがかりさん]

HPに新しい間取りが出てますね
価格はどうなったんでしょうか。営業さんは次期値上げあるかも的なことおっしゃってましたが…

[2357: 評判気になるさん]

>>2348 評判気になるさん

囲まれたの角は値段つかない、ここの南は勿論全てが1.2億ではない、ファーストより高い階(つまりほかのタワーにはない南部屋)は1.2億(坪550程度)いけるんじゃないですかね、またここフロントの南はほかのタワーに比べて最も南にあるので、南眺望としては一番いい南部屋じゃないでしょうか。

[2358: 検討板ユーザーさん]

>>2349 名無しさん

東小金井ですら73平米1.5億ですよ、何故マイナス10%なん？

[2359: 匿名さん]

>>2352 匿名さん

品川は下がらないエリアの最右翼でしょ

[2360: 匿名さん]

>>2359 匿名さん

全部下がらんよ

[2361: マンコミュファンさん]

>>2348 評判気になるさん
リビオが1.2億で買えるとは思えないんだよなぁ
今出てるファーストは眺望イマイチだけど、間取り悪くないし、直に売れる気がする。

[2362: 匿名さん]

エリアに新築マンションが出来るたびに最高価格更新する現象に慣れすぎてしまっている

[2363: eマンションさん]

商業棟3階ちょっと前までHOMESに掲載されてたけど今消えてるからひょっとして決まったのかな？

[2364: マンション好きさん]

>>2361 マンコミュファンさん
リビオができる頃には、人件費がどうなっているかですよね。金利上昇、資材高止まり一服となっても、マンションを建てる人件費は上がりますからね。下の階で1.2億で買えたら良い方じゃないですか。金利上がってるということはもっとインフレになるので今までの感覚が通用しないと思ってます。
良くも悪くも長谷工なので間取りとかは期待できない気はしますが。
小岩フロントを建設してくれてる清水建設は、東京駅のトーチタワー、豊海のマリン&スカイもやっていて信頼してます！設計&施工会社で選ぶのも面白いですよ！

[2365: 匿名さん]

ほどほどに上がるならいいけど、あまりにも上がると仕様に皺寄せが来たりプロジェクト中止や延期になるからな
とにかく早く着工して欲しい

[2366: マンション比較中さん]

ファーストの中古物件売れたそうです。

[2367: マンコミュファンさん]

>>2366 マンション比較中さん

どの間取りでどれぐらいで売られましたか？あの1.05億のものですか？

[2368: マンション検討中さん]

>>2363 eマンションさん
https://www.athome.co.jp/rent_store/1020500377/

値下げして再度募集しているようです。ワンフロア全体で借りてくれる大型店舗が入るのか、気になりますね。

[2369: マンション掲示板さん]

>>2368 マンション検討中さん
西松屋よろ

[2370: 検討板ユーザーさん]

>>2367 マンコミュファンさん

7480万で2LDK59m2だと思われます

[2371: 評判気になるさん]

>>2370
やはり中古で億超えは厳しいね。

[2372: マンション検討中さん]

>>2371 評判気になるさん
新築（ここやパークシティ）でも60平米未満で億超えてないのに何言ってるんだ？相場を知らないだけ？

[2373: マンコミュファンさん]

>>2371 評判気になるさん

東小金井ですら73平米1.5億ですよ、何故小岩は億超えられんの？

[2374: 購入経験者さん]

パークシティ中心に1億の壁は余裕で超えていきますよ。

[2375: 通りがかりさん]

>>2373 マンコミュファンさん
中央線ブランドと総武線ブランドの差でしょ。ハザード真っ赤だしね。

[2377: 通りがかりさん]

小岩で中古1億超は…と思いつつ、その壁を突破していくのが大規模再開発なのかなとも思ったり

[2378: 匿名さん]

一億超えると動きが急に悪くなる、ここ検討する人はみんな小岩で一億超えたくないみたいだって、
誰であろう、ここの営業が言ってたよ
まあ再開発後は検討者の予算伸びるだろと思って買ったが

[2379: 匿名さん]

>>2373 マンコミュファンさん

お聞きしますが東小金井は売れ残っている高層階の角部屋じゃないですか？
73㎡で坪680万で15000万はいくら何でも高いでしょ？
それだけを切り取ってもね。
小岩は三井も野村も売れ残ってないですよ。
そう考えたら小岩は適正価格じゃないですか？

[2380: 検討板ユーザーさん]

>>2378 匿名さん
営業のポジ発言は信用できんが、ネガ発言は本音だろうね。中古で一億はさらに難しいな。

[2382: 匿名さん]

k2いくらなんだろうな
待てなくて他の間取り買ったけどずっと気になっている

[2383: マンション検討中さん]

K2の中低層って、どうなんでしょう。北向きはやっぱり避けるべきですか？

[2384: 通りがかりさん]

>>2383 マンション検討中さん
北向き自体はそこまで悪いものでもないけど中低層だとお見合い感は強いかもね

[2385: マンション検討中さん]

>>2384 通りがかりさん
H1じゃなくてK2の話だぞ？

[2386: eマンションさん]

>>2383 マンション検討中さん
値段次第だと思う、でもここ東京23区最安だから、どうせなら迷わず抑えた方がいい

ご参考まで、東小金井ですらこんな価格なので、小岩はこれぐらい行かないとおかしい
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_koganei/nc_67731588/?rnms=103
60平米ほぼ1億(坪550)
66平米ほぼ1億2千万(坪590)

[2387: 通りがかりさん]

知名度のない駅でNo.1の立地かつ供給戸数が少ない場合には、地元の人狙いで市況には依らない値付けがされることはある
だから東小金井はあてにならない

[2388: 検討板ユーザーさん]

>>2386 eマンションさん
他のスレ見ると小岩はファミリーから嫌われてるから無理じゃね。

[2389: 匿名さん]

>>2388
わざとこっちに投稿してお疲れさん

[2390: 購入経験者さん]

>>2386 eマンションさん
都心距離だけで言っても東小金井より2倍ぐらい便利だと思うんだけどなあ、、、

[2391: 匿名さん]

東小金井と比較して何か意味あるの？
エリア全く違うだろ
川口なら町の雰囲気似てるからわかるけど

[2392: 匿名さん]

>>2390 購入経験者さん

そうなんだよ、だから東小金井ですらその値段なのに、小岩やすくね？！って思う

[2393: 通りがかりさん]

>>2392 匿名さん
東小金井と何も関連性無いでしょ

[2394: マンション検討中さん]

>>2389 匿名さん
板犬（バンケン）さんお疲れさん。

[2395: 匿名さん]

東小金井東小金井騒いでる奴は、むしろ東小金井がどんなとこか行ったこと無いだろ
何の比較対象にもならないし、マジでどうでもいい

[2396: 匿名さん]

>>2388 検討板ユーザーさん

ファミリー多く住んでるけどね

[2397: 検討板ユーザーさん]

東小金井連呼くん住民スレにまで出張っててドン引き

[2398: 通りがかりさん]

清水建設の施行ミス？があったのは東小金井じゃなくて武蔵小金井だっけ？

[2399: 契約者さん1]

タワマン住みたいなぁ

[2401: 匿名さん]

小岩の再開発の話って最近知ったんだけど、アルファグランデが建った時からあったんだ
こんなもん知ってたら当時絶対買ってたけど

その頃はまだ学生だったし先輩方は市況に恵まれすぎていて本当に羨ましい