プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[2262: eマンションさん]

>>2261 匿名さん

ほんまにそう思うわ。単独はきつい

[2263: 匿名さん]

そもそも単独だったら建ててないだろ
区の再開発計画がまずあってそれをデベ三社で分けた形なんだから
たまたま各社のマンション立地と時期が被っちゃった、と思ってるのか？よくわからん

[2264: 口コミ知りたいさん]

街の開発って、ふらっとデベロッパーが来て、ここに建てますね～！！って言ってカンカン建ててるもんだと思ってそう

[2265: 口コミ知りたいさん]

今、単独だった場合の仮の話して何の意味があるのか私にはさっぱりわかりまてん。

[2266: eマンションさん]

とりあえずパークシティが上がればここも上がる可能性があるんだからいいのでは。安く買えて上がる。お得ではある

[2267: eマンションさん]

ちなみに再開発組合があって各デベが競い合って獲得するから、3社で分け合ってというのは違うような気がする。おそらくパークシティの規模なら単独でも平井や新小岩との並んでランドマークとしていけてると思うよ

[2268: 通りがかりさん]

最近の風潮はタワマンが乱立して希少性がなくなっているので、ランドマーク性がない凡庸なデザイン、共用部だと苦戦するということだね。人もマンションも見た目が9割

[2269: 評判気になるさん]

>>2267 eマンションさん
ランドマーク性だけで戦うならプラウドもリビオもツインタワーで住居数的にパークタワーな一番下になったかもしれないけど
野村はなんで分割なんてしたんだー！同じ名前のツインタワーくらいにしてくれたら資産性上がったかもしれんのに！

[2270: 口コミ知りたいさん]

ランドマークはパークシティからリビオのツインタワーにいずれ変わるだろうけどその時には小岩の坪単価はいくらになってることやら

[2271: 評判気になるさん]

Suumoも出てないしマジの完売じゃん
オーケー確定して踏み切れた人もいそう

[2272: 口コミ知りたいさん]

リビオのパース見る限り西棟がかなり簡素でツインタワーと呼んでいいものか。

[2273: eマンションさん]

なんか同じ人であろう人がたくさん連投して一生懸命ディスってますね

[2274: 口コミ知りたいさん]

>>2272 口コミ知りたいさん
というよりはメインの棟がデカすぎる
高さだけでパークシティの1.5倍ある

[2275: 検討板ユーザーさん]

タワーの総戸数900戸、44階建は小岩ぶっちぎりだね。
建築コストの先行きや、地権者住戸もかなり多いと思うし、びっくりする値段になってそう。

[2276: 評判気になるさん]

リビオブランドとして最高層になるから相当気合い入れそう
リビオはさすがに買えなさそうだから再開発の恩恵だけ享受させて頂く

[2277: マンション検討中さん]

フロントって地権者少ないのなんでなんですかね
あと、フロントの地権者でファスタの商業入りそうなのないんですか？

[2278: 検討板ユーザーさん]

反面ファーストが地権者住戸多いからそっちに割り当てられたとかでしょうか。竣工も早いから納得感ありそうですし。

[2279: 通りがかりさん]

>>2277 マンション検討中さん

地権者はファーストの分譲時に入ってもらってるからフロントの方にはほとんどいない

[2280: マンション掲示板さん]

>>2275 検討板ユーザーさん
今が坪単価450万だとしたらうまくいけば5年後には600万まではいくかと。都内が2億ションが普通になればあり得るかと。人件費上がる一方ですし。

[2281: 匿名さん]

地権者は少ない方がいいよ。管理組合めんどくさいから

[2282: 匿名さん]

>>2279 通りがかりさん

その点は、基本的にメリットと考えていいですか？

[2283: 匿名さん]

>>2277 マンション検討中さん
店として入るのはほぼ無いです。フロントはほぼ完全分譲型と言って良いほど地権者は少ないですね。

[2284: 匿名さん]

>>2282 匿名さん

凄いメリットです。
地権者住戸の方は竣工前に売って相場を壊したり（早く現金化したいから安く売ったりします、逆もあります）管理組合に非協力的な方がいてもめる場合があります。
ちなみに中野は50％近く地権者です。

[2285: 匿名さん]

>>2284 匿名さん
1番嫌なのは、地権者が上から目線で管理組合牛耳って、よくある下駄の商業の負担が軽くなるような管理費修繕費設定にされること。北口のパークシティの全体修繕費とかちょっと怪しい

あと今でもマンコミュに投稿残ってるけど、千住ザタワーは購入者が契約後に大地主様に感謝のご挨拶をしに行かないといけない謎ルールがあった
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645589/res/3-52/

[2286: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
もちろん、再開発組合の理事がしっかりしていて分譲購入者に余計な負担いかないようにしてる例もあるので、地権者がいる墓石型マンションの全てが悪い訳では無い。

[2287: マンコミュファンさん]

>>2280 マンション掲示板さん

この思考めちゃくちゃ危ないな

[2288: マンション掲示板さん]

>>2280 マンション掲示板さん
その逆もあることを今からシュミレーションしておいた方が良いですよ。上がり相場しか知らない世代は怖いね。

[2289: 口コミ知りたいさん]

リビオが坪400代は想像しづらいな。

[2290: 評判気になるさん]

>>2286 匿名さん
ファーストの再開発組合はオーケーストア招致した実績ありますので優秀です。

[2291: 口コミ知りたいさん]

>>2288 マンション掲示板さん
何歳？

[2292: 匿名さん]

>>2290 評判気になるさん
こーゆーの再開発組合がやってくれてるんですね！勉強になります

[2293: マンコミュファンさん]

>>2291 口コミ知りたいさん
いま話題の超氷河期世代！

[2294: 口コミ知りたいさん]

そう聞くと確かに怖くなってきた。

[2295: 匿名さん]

千住ザタワーのご挨拶は当時そんなことやるのかと非常に驚いた。しかも地権者は挨拶に来た人と来ない人をメモしてたし、なかなかない事例

[2296: 評判気になるさん]

別に地権者多い＝良くない、ってことではないんだけどね
あくまで確率が増えるというだけの話で

[2297: マンコミュファンさん]

>>2296 評判気になるさん

地権者多い時のメリットはありますか？

[2298: 匿名さん]

築20年超えているような古いタワマンの方が危険な住民が多いと思う。地権者は富裕層も多いし心配ないですよ。

[2299: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

ちょっと何言ってるのかさっぱりわかりません。築年数とか
まったく関係ないでしょう。

[2300: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
ないんじゃない？小さいとこなら地権者が周囲のコミュニティとの橋渡しになるとかあるだろうけど大規模再開発はコミュニティごと作っちゃうわけだし

[2301: マンション検討中さん]

悪いニュースが取り沙汰されて地権者は理不尽を押し付けてくる存在みたいになってるけど、実際はひっそり静かに暮らしてる印象だよ。
ただ、最上階独占してるようなところはわからない。

[2302: 検討板ユーザーさん]

>>2301 マンション検討中さん
良い物件には善き人が集うもんですから

[2303: マンコミュファンさん]

>>2301 マンション検討中さん
北千住のは逆に超レアパターンだから
でも北口のパークシティは仕様とか全体管理修繕費に一部地権者の意向が見え隠れしてるけどね

[2304: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
無い。等価交換希望の地権者が多すぎた浦和ザタワーはその分単価上がったし、あれは浦和だったから何とかなっただけ

[2305: 匿名さん]

等価交換なのになんで単価が上がるのかよくわかってない。本当に等価であれば、用地取得コストが下がるから地権者が何人いようと変わらないと思うんだけど。
上がり相場だと、評価基準と引き渡しの断面が変わるから？

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 匿名さん
再開発で作れる部屋の数は決まってる
↓
等価交換が多いとデベが販売出来る部屋が減る
↓
限られた部屋でデベが利益を出すためには一つ一つの部屋の売却益を最大にする必要がある
↓
販売時坪単価が上がる。

ちなみに等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない。等価交換するとデベが販売費用と利益乗せる前の価格、建設会社の建設費のみで部屋が取得出来るので
従前の土地と建物と引き換えに建設費のみで新築の部屋を貰える。これが地権者の最強のメリット

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 マンション検討中さん
ちなみにデベは再開発組合を立ち上げた段階だと、当初は分譲単価についてかなり保守的な値付け予想をします。なぜなら数年後の相場はわからないから
しかし最近はマンションが面白いくらいに値上がりするので、デベの当初想定していた金額よりかなり引き上げて販売出来ていて、かなり利益上げてますね。

[2308: 匿名さん]

「等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない」
なるほど　新部屋（原価）を原価で交換できるってことね。
腑に落ちた。ありがとうございます。

[2309: マンション検討中さん]

そうですよね。ありがとうございます。上がるとなれば逆というのはよく言われるのですが、なんで逆か分からないです。坪単価は下がらないけど上がりもしないはあるかなと思ってます。ストーリーは金利上昇でインフレはもっとこれから進みますし、借入もコストになるため資材含め安くはならないと思います。また、デベより、建築会社がこれからもっと単価交渉強くなるとみています。工事依頼はあるものの、人材いないですから。
力関係が変わってきているから単価に現れてくると思います。デベに聞いて調査していますし、キャッシュで買うので。そもそも駅近の開発がそんなに無い中で、ここが下がるなら、駅から離れるならもっと下がりますよ。なので築年数が古い、駅から遠いような物件から下がると思っています。
中古物件で築年数古いのに上がっている物件の方が理解できなないなぁとも思います。
ここの掲示板の方は資産持とうとされている方なので駅から7分以上離れるような物件は検討されている方は少ないと思っていますのである程度は安心して買えば良いのではとも思っています。危ないのは借入多い人で、上がると思って買う人です。

[2310: 匿名さん]

これだけ物価と人件費上がっててマンションだけ単価据え置きなんてことはないでしょ。
物価って今後さがるのか？

[2311: マンション検討中さん]

建設会社もマンション建設が採算とれないから離脱する動きを見せる中、岡山の新築タワマンが坪200~300万で売られてるのみて何を信じればいいのかわからなくなってくる。