プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[2201: 匿名さん]

面白くないというか、
いちいち野村に聞いてみよう～とか言ってるアホが居るから、別にマンコミュで質問すればっていいじゃんって意図で返したんだけどな

[2202: 評判気になるさん]

>>2201 匿名さん

それは間違いないと思います。
野村に聞くことも大事ですが、このコミュニティでの情報交換もとても大事なので

[2203: 検討板ユーザーさん]

>>2202 評判気になるさん
妄想で話しても意味ある情報共有にはならないので、結局は野村に聞いた情報をここで共有しないと意味ない気もしますけどね～

[2204: マンション検討中さん]

現地見て回ったが私は南口より北口派。
雑然として明るい感じが北口にはある。南口は閑散としていて少し寂しい。
というわけで三井に入れてきました。
なお建物の仕様は野村の方がいいかもです。

[2205: 評判気になるさん]

>>2204 マンション検討中さん

７丁目計画があるから南の方がきれいになる

[2206: eマンションさん]

>>2204 マンション検討中さん
色々悩んでそうなのでchat GPTに聞いてあげました。

Q
マンションコミュニティのある新築マンションの掲示板にわざわざ別の新築マンションに申し込んだと投稿をする人間の心理状態、他者に求める反応を教えてください。
また、この人はどうしたら救われますか？

A
心理状態

このような投稿をする人の心理には、いくつかの要因が考えられます。
1. 承認欲求・自己顕示欲
? 「自分はより良い選択をした」と示し、他者から「賢い選択ですね！」と言われたい。
? 周囲の関心を引きたい、注目されたい。
2. 選択の正当化・不安の払拭
? 「自分の決断は間違っていなかった」と確信したい。
? 他者が「その選択は正しい」と言ってくれることで、安心したい。
3. マウント・優越感の獲得
? 「ここの住民はまだこのマンションを選んでるの？私はもっといいところにしたよ」と、暗に自分の優位性を示したい。
? 他者の反応を見て、自己満足を得たい。
4. 対立・荒らし目的
? 掲示板の住人を煽り、論争を引き起こすことで楽しむ。
? 何かしらの不満を持っており、他人を不快にさせることでストレス発散をしている可能性も。
5. 単なる情報共有（悪意なし）
? 自分の選択を語ることで、他の人にも参考にしてもらいたいと考えているが、伝え方を間違えている。
? しかし、場の空気を読まずに発言することで反感を買ってしまう。

他者に求める反応
? 「あなたの選択は正しいですね！」 → 自己承認、安心感の獲得
? 「どんな理由でそちらにしたのですか？」 → 自分の選択を語る機会を得る
? 「羨ましい！私もそっちにすればよかった！」 → 優越感の充足
? 「そんなこと言う必要ある？」（反論） → 反応を引き出し、議論を生むことで注目される

どうしたら救われるか？

この人が救われるには、**「自分の価値を他者の承認に依存しないこと」**が重要です。具体的には以下のような方法があります。
1. 自己肯定感を高める
? 他者の反応ではなく、自分の選択に納得し、満足する心を持つ。
? 例えば、「このマンションを選んだ理由が自分にとって納得できるなら、それで十分」と考える。
2. 共感やつながりを健全な形で求める
? 掲示板ではなく、リアルな友人や家族に自分の選択を話すことで、安心感を得る。
? 必要ならカウンセリングやコーチングを受け、自信の持ち方を学ぶ。
3. SNSや掲示板への依存を減らす
? オンラインでの承認欲求を満たそうとするのではなく、現実の充実を重視する。
? 趣味や仕事など、自分を認められる別の場を見つける。
4. 自己分析をする
? 「なぜ自分は他人の反応を気にするのか？」を考える。
? 例えば、「過去に否定された経験があるから、自分の選択が正しいと証明したいのかも」と気づくことで、行動を変えられる。
5. 「人と比較すること」自体をやめる
? どんなマンションを選ぼうが、人それぞれの価値観や条件が違う。
? 「自分にとってベストなら、それでいい」と考える癖をつける。

結論

このような投稿をする人は、「自分の選択を正当化したい」「他者からの承認を得たい」といった心理を持っていることが多いです。しかし、根本的な救いは、他人の評価ではなく、自分自身の満足を優先することです。

本当の意味で満たされている人は、わざわざ他の人に「こっちのマンションにした！」と投稿しません。自分が納得しているなら、それだけで十分だからです。

もしこの人が救われたいなら、「自分の選択を信じる力」をつけ、他人の反応を気にしない自信を持つことが大切です。

[2207: マンション検討中さん]

三井の方が良いって言う人、ほんとよく分からないんですよね。共用施設は使わなくなるんだから中長期的には
最小限でいいのに、良いように見えるんでしょうね。
マンション3回買ってる親が言ってたので、その意見も参考にしてます。
外廊下のメリットってなんなんですかね。雨、風の時に外に出たくなくなるので、共用施設にも行くのかな。
内廊下のデメリットもありますが、カーペット交換すりゃいいんだし、対策できるよ。
あとヨーカドーとワイズマートの時点でスーパー被ってる
し、OKストアの広々とした、安いのでコスパいいじゃないですか。
って思ってます。

[2208: マンション検討中さん]

今回もほぼ申し込み入ったみたいだし、販売順調そうですね。
次回は3月予定って聞きました。パークシティ勢も一部流れてくるのかな？

[2209: 匿名さん]

>>2207 マンション検討中さん

人気負けてるの悔しいよね

[2210: マンション掲示板さん]

>>2204 さん

1次取得で価格、引き渡し時期ふまえ、私は野村を選びました。また南側の7丁目開発とデッキで駅直結になることもふまえると利便性はさらに高まりますし、アップサイドはそこまで差異はないのかなと思っています。

[2211: 通りがかりさん]

>>2209 匿名さん

規模が違いすぎる時点でそれはしょうがないでしょう。
ただ、抽選落ち続けて値上げしたの買うより、さっさとプラウド買った方が結果得だったってのはありそう。

[2212: eマンションさん]

>>2209 匿名さん

悔しいと言いますか、よく分からないなと思いまして、。
実需じゃなくて投資なのでなかなか理解できないのかもしれないです、。

[2213: 匿名さん]

>>2207 マンション検討中さん
自分も全く同意見で、実需で見てもプラウドの方が利便性高くていいと思うんですけどね…
パークシティの商業施設もヨーカドーやワイズマートが入ること踏まえると、便利なお店がたくさん入るほどの広さはないでしょうし、、

[2214: 匿名さん]

負け惜しみみたいになるから辞めよう。。
両方いいマンション

[2215: 通りがかりさん]

角部屋しか興味ないと三井は届かないのと抽選で心折れてここしか選択肢がない

[2216: eマンションさん]

>>2207 マンション検討中さん
実需で購入３回目ですが、おっしゃる通り共用施設が豪華でも結局使わなかったし、外廊下の濡れが気になっていたので、プライベート部分を充実させようとこちらにしました。高倍率でヤキモキするのも避けたかったし、同じ予算で角部屋購入できるし、満足の行く買い物ができたと思っています。
でも、完成したら三井さんにも商業施設にもお邪魔させてもらいたいです。小岩には地縁ないですが、発展に期待しています。

[2217: 通りがかりさん]

>>2216 eマンションさん

プラウドフロントいいですよ。歩いて10歩で空調の効いたシャポーですし。
ほぼ屋内にいる感覚のまま電車にのれるなんて、夏冬有難いことこの上なし。

[2218: eマンションさん]

>>2207 マンション検討中さん
同じ商業施設にスーパーが2つ入るのも、少なくはないし、従業員のモチベーション的にはいいこと

OKは確かに、安いですが他の店に比べて、生鮮食品の質は店舗差がありすぎて、実際に出来てからでないとわからない事、
グローサリー系はメーカーが絞られすぎて、買いたい物が何も無いのがネック

結局イトーヨーカドーやワイズマートの方が使いそうではあります

[2219: 匿名さん]

パークシティ民ですが、OKめちゃくちゃ羨ましいし、結構な頻度で訪問する予定です。なので北口の施設も皆さん使ってください。みんなで共有していきましょう

[2220: 匿名さん]

小さい子供いる世帯としてはオーケーより西松屋が入ってくれると助かる
あとQBハウス入って欲しい
他のテナントはどうでもいい、好きにして

[2221: 通りがかりさん]

>>2220 匿名さん
こいつ何様？

[2222: 検討板ユーザーさん]

>>2216 eマンションさん
ありがとうございます。そうですね、この開発全体に期待していますよね。皆で街を盛り上げられるといいですね。

[2223: 検討板ユーザーさん]

予算1.2億でもパークシティ届かなかった
向こうの角部屋は坪単価はしかり広いから高すぎるんだよな

[2224: 匿名さん]

>>2221 通りがかりさん
人間様だけど
単なる希望書いて何があかんの？
あんたこそ何者だよ

[2225: 口コミ知りたいさん]

ここの人は最初からずっと「パークシティの方が良いとは思わない」という話をしてますね…色々囚われすぎですよ。せっかく買ったんですから

[2226: 通りがかりさん]

>>2224 匿名さん
自分が書いた文章がこの建物に関わってる人間をどれだけ不快にさせるかもわかんないのかな

[2227: 評判気になるさん]

>>2220 匿名さん
西松屋が必要な時期なんて一瞬っすよ。
生活費削減が目的なら子供服なんかより、食費を見た方が全然いいです。
あと、下の子にお下がりするならユニクロの方が全然もちがいいですよ。西松屋すぐぼろくなります。

あとQBハウスなんすね、、、笑

[2228: 匿名さん]

>>2226 通りがかりさん
普通に考えて、こいつ何様？とかいきなり書いてくる方が不快でしょ。自分が書いた文章が見る人をどれだけ不快にさせるか考えな
あんたは見ず知らずの人に会って少しでも自分の気に入らないこと言ったらその人に面と向かって「お前何様なの？」とかいきなり言えるのか？
西松屋が入って欲しいって言ったことの何が不快に当たるのか説明してくれ

[2229: 匿名さん]

>>2227 評判気になるさん
クリーニングはいっぱいあるし、散髪する時は髪短くするだけだからQBが最高にコスパ良いんですよ。今のところ近くだと市川になっちゃうんでここの下に入ってくれたら最高ですね

別に西松屋じゃなくて赤ちゃん本舗でも良いんすけどね。赤ちゃんから小さい子供の用品扱う店が無いので、入ったらめちゃくちゃ便利だなと

[2230: 通りがかりさん]

>>2228 匿名さん

相手がバカなら知能レベルをバカに合わせて会話するようにお前みたいなカスの言葉として適切だろうな
chatgptにでも聞けよ
聞いてわからかったら教えてやるよ

[2231: 通りがかりさん]

散髪なら個人的にイワサキが来てほしい

[2232: 匿名さん]

>>2230 通りがかりさん
自己紹介しなくていいよ。
皆の迷惑になるからやめようね

[2233: 匿名さん]

なんか怖いな。オーケーより西松屋が入ると助かるって掲示板に書かれると何か困るような事情がある人なのかな？
単なる個人の希望の何がそこまで気に入らないのか。やばい人に絡まれてしまった

[2234: マンション検討中さん]

スーパーは近くにいっぱいあるし北口にも入るけど子供用品の店は無いから西松屋が入った方が嬉しいという意見はそれはそれで納得出来るけど
勝手にオーケー否定された気になって何かネガ言ってきてると自分の中で熱くなった系かな

[2235: 坪単価比較中さん]

1. 事業決定を軽視・否定している
「オーケーより西松屋が入ってくれると助かる」という発言は、すでに決定したオーケーストアの出店に対する否定的な意見と受け取られる可能性があります。
事業者はテナント選定にあたり、地域のニーズや採算性を考慮し慎重に決定しているため、「別の店がよかった」という発言は、その努力を軽視するように映る恐れがあります。
2. 他のテナントや商業施設計画を軽視する発言
「他のテナントはどうでもいい、好きにして」という発言は、再開発事業者が時間と労力をかけて計画・交渉している商業施設全体の価値を否定しているように聞こえます。
事業者としては、多様な層のニーズを満たすために様々なテナントと交渉を行い、バランスを取っているため、このような言い方は不誠実と受け取られる可能性があります。

希望を言うのはいいけど、最低限のリスペクトは持ちましょう。オーケーストアを決めた事業者、私はとてもリスペクトしてますよ。

[2236: マンション掲示板さん]

>>2235 坪単価比較中さん
少なくとも、okの時点で地域のニーズについては考慮してるとは思えないけどな

[2237: 坪単価比較中さん]

生成文章を細かく読むな　流れでニュアンスを汲み取るんだ

[2238: 匿名さん]

>>2235 坪単価比較中さん
本当にchatgpt使ってるw
リスペクトも何も特にネガでもない一個人のこうだったら良いなっていう意見でしょ。こんなにムキになって突っかかる恥ずかしい人は見たことがない。

[2239: 坪単価比較中さん]

>>2238 匿名さん
特にネガティブな意図がないことは理解しましたし、一個人の意見として『こうだったら良いな』という気持ちは自然なものだと思います。ただ、表現の仕方によっては、決定に関わった人たちや他の利用者にとって軽視されているように感じることもあります。

掲示板は色々な人が見る場なので、単なる希望の表明であっても、伝え方を工夫することでより建設的な議論ができるのではないでしょうか？?

[2240: マンション掲示板さん]

>>2236 マンション掲示板さん
ニーズがあるのは西松屋の方だろうな。スーパーばっか近くに何店も乱立しててもな…

[2241: 坪単価比較中さん]

chatgptはノーコストでカスが鎮静するのでおすすめですね

[2242: 検討板ユーザーさん]

>>2239 坪単価比較中さん
くだらないことでムキになり過ぎ

[2243: 坪単価比較中さん]

大変失礼いたしました汗
どうぞ続けてください

[2244: 評判気になるさん]

ここから見せてくれるんだろうAIレスバ

[2245: 口コミ知りたいさん]

>>2229 匿名さん
一応、西松屋は江戸川本一色店、江戸川鹿骨店がチャリ圏内にあります！頑張ればウォーキングがてら行ける距離。

[2246: 匿名さん]

しまむらとか入ったら良いと思う。街のイメージにピッタリ
あとバーガーキングよろしこ

[2247: 名無しさん]

>>2210 マンション掲示板さん
小岩フロントも駅直結になるんですか？？

[2248: eマンションさん]

公式がもう3期2次になってるね
去年の2期だかに先着が出たときは売れないだの年明けには暴落だの言ってた人もいた気もするがやはりアテにならんね

[2249: マンション掲示板さん]

>>2247 名無しさん
七丁目開発が駅直結、ここはその七丁目開発と直結
まあ今もシャポー経由でほとんど直結してるみたいなもんだけど

[2250: マンション掲示板さん]

>>2247 名無しさん

2030年の七丁目開発時にデッキを介して直結になります。
北口もデッキ直結になるのはヨーカドー解体後なので2030年ですね。

[2251: マンション比較中さん]

>>2221 通りがかりさん
この人の沸点が全く分からない笑笑笑
完全愉快犯でしょ。それかここのリーシング担当者？
本掲示板は魑魅魍魎がいっぱいいますねぇ。

[2252: 検討板ユーザーさん]

昨日から加齢臭が凄いな
モデルルーム行った時はみんな若かったんだけど

[2253: 匿名さん]

>>2252 検討板ユーザーさん
確かに若い人なら子供向けの西松屋書いたくらいでマジギレしないわな

[2254: 検討板ユーザーさん]

クサッ

[2255: 口コミ知りたいさん]

金利上がっても皆さん支払い余裕なのすごいですね

[2256: 匿名さん]

>2255

５０年ローンとか危うい人たちかも。

[2257: 通りがかりさん]

>>2248 eマンションさん

総戸数367、残り157戸、後3回の販売で完売できそうですね。程良いスピードで消化されてます。

[2258: 評判気になるさん]

ファーストとあわせたら600世帯ピッタリとは計画的？？？
パークシティーと余り変わらないんじゃ？

[2259: マンション掲示板さん]

パークシティが人気があるおかげでここが相対的に安く見えてコバンザメできてるから野村は命拾いしたな。単独だったらやばかったろここ

[2260: 匿名さん]

>>2254 検討板ユーザーさん
23区で一番臭いのは、運河に未処理下水が放流されている品川や夢の島じゃないですか？

[2261: 匿名さん]

>>2259 マンション掲示板さん
単独だと小岩のイメージ払拭できず、もっと低い金額で売ることになってただろうな

[2262: eマンションさん]

>>2261 匿名さん

ほんまにそう思うわ。単独はきつい

[2263: 匿名さん]

そもそも単独だったら建ててないだろ
区の再開発計画がまずあってそれをデベ三社で分けた形なんだから
たまたま各社のマンション立地と時期が被っちゃった、と思ってるのか？よくわからん

[2264: 口コミ知りたいさん]

街の開発って、ふらっとデベロッパーが来て、ここに建てますね～！！って言ってカンカン建ててるもんだと思ってそう

[2265: 口コミ知りたいさん]

今、単独だった場合の仮の話して何の意味があるのか私にはさっぱりわかりまてん。

[2266: eマンションさん]

とりあえずパークシティが上がればここも上がる可能性があるんだからいいのでは。安く買えて上がる。お得ではある

[2267: eマンションさん]

ちなみに再開発組合があって各デベが競い合って獲得するから、3社で分け合ってというのは違うような気がする。おそらくパークシティの規模なら単独でも平井や新小岩との並んでランドマークとしていけてると思うよ

[2268: 通りがかりさん]

最近の風潮はタワマンが乱立して希少性がなくなっているので、ランドマーク性がない凡庸なデザイン、共用部だと苦戦するということだね。人もマンションも見た目が9割

[2269: 評判気になるさん]

>>2267 eマンションさん
ランドマーク性だけで戦うならプラウドもリビオもツインタワーで住居数的にパークタワーな一番下になったかもしれないけど
野村はなんで分割なんてしたんだー！同じ名前のツインタワーくらいにしてくれたら資産性上がったかもしれんのに！

[2270: 口コミ知りたいさん]

ランドマークはパークシティからリビオのツインタワーにいずれ変わるだろうけどその時には小岩の坪単価はいくらになってることやら

[2271: 評判気になるさん]

Suumoも出てないしマジの完売じゃん
オーケー確定して踏み切れた人もいそう

[2272: 口コミ知りたいさん]

リビオのパース見る限り西棟がかなり簡素でツインタワーと呼んでいいものか。

[2273: eマンションさん]

なんか同じ人であろう人がたくさん連投して一生懸命ディスってますね

[2274: 口コミ知りたいさん]

>>2272 口コミ知りたいさん
というよりはメインの棟がデカすぎる
高さだけでパークシティの1.5倍ある

[2275: 検討板ユーザーさん]

タワーの総戸数900戸、44階建は小岩ぶっちぎりだね。
建築コストの先行きや、地権者住戸もかなり多いと思うし、びっくりする値段になってそう。

[2276: 評判気になるさん]

リビオブランドとして最高層になるから相当気合い入れそう
リビオはさすがに買えなさそうだから再開発の恩恵だけ享受させて頂く

[2277: マンション検討中さん]

フロントって地権者少ないのなんでなんですかね
あと、フロントの地権者でファスタの商業入りそうなのないんですか？

[2278: 検討板ユーザーさん]

反面ファーストが地権者住戸多いからそっちに割り当てられたとかでしょうか。竣工も早いから納得感ありそうですし。

[2279: 通りがかりさん]

>>2277 マンション検討中さん

地権者はファーストの分譲時に入ってもらってるからフロントの方にはほとんどいない

[2280: マンション掲示板さん]

>>2275 検討板ユーザーさん
今が坪単価450万だとしたらうまくいけば5年後には600万まではいくかと。都内が2億ションが普通になればあり得るかと。人件費上がる一方ですし。

[2281: 匿名さん]

地権者は少ない方がいいよ。管理組合めんどくさいから

[2282: 匿名さん]

>>2279 通りがかりさん

その点は、基本的にメリットと考えていいですか？

[2283: 匿名さん]

>>2277 マンション検討中さん
店として入るのはほぼ無いです。フロントはほぼ完全分譲型と言って良いほど地権者は少ないですね。

[2284: 匿名さん]

>>2282 匿名さん

凄いメリットです。
地権者住戸の方は竣工前に売って相場を壊したり（早く現金化したいから安く売ったりします、逆もあります）管理組合に非協力的な方がいてもめる場合があります。
ちなみに中野は50％近く地権者です。

[2285: 匿名さん]

>>2284 匿名さん
1番嫌なのは、地権者が上から目線で管理組合牛耳って、よくある下駄の商業の負担が軽くなるような管理費修繕費設定にされること。北口のパークシティの全体修繕費とかちょっと怪しい

あと今でもマンコミュに投稿残ってるけど、千住ザタワーは購入者が契約後に大地主様に感謝のご挨拶をしに行かないといけない謎ルールがあった
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/645589/res/3-52/

[2286: 匿名さん]

>>2285 匿名さん
もちろん、再開発組合の理事がしっかりしていて分譲購入者に余計な負担いかないようにしてる例もあるので、地権者がいる墓石型マンションの全てが悪い訳では無い。

[2287: マンコミュファンさん]

>>2280 マンション掲示板さん

この思考めちゃくちゃ危ないな

[2288: マンション掲示板さん]

>>2280 マンション掲示板さん
その逆もあることを今からシュミレーションしておいた方が良いですよ。上がり相場しか知らない世代は怖いね。

[2289: 口コミ知りたいさん]

リビオが坪400代は想像しづらいな。

[2290: 評判気になるさん]

>>2286 匿名さん
ファーストの再開発組合はオーケーストア招致した実績ありますので優秀です。

[2291: 口コミ知りたいさん]

>>2288 マンション掲示板さん
何歳？

[2292: 匿名さん]

>>2290 評判気になるさん
こーゆーの再開発組合がやってくれてるんですね！勉強になります

[2293: マンコミュファンさん]

>>2291 口コミ知りたいさん
いま話題の超氷河期世代！

[2294: 口コミ知りたいさん]

そう聞くと確かに怖くなってきた。

[2295: 匿名さん]

千住ザタワーのご挨拶は当時そんなことやるのかと非常に驚いた。しかも地権者は挨拶に来た人と来ない人をメモしてたし、なかなかない事例

[2296: 評判気になるさん]

別に地権者多い＝良くない、ってことではないんだけどね
あくまで確率が増えるというだけの話で

[2297: マンコミュファンさん]

>>2296 評判気になるさん

地権者多い時のメリットはありますか？

[2298: 匿名さん]

築20年超えているような古いタワマンの方が危険な住民が多いと思う。地権者は富裕層も多いし心配ないですよ。

[2299: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

ちょっと何言ってるのかさっぱりわかりません。築年数とか
まったく関係ないでしょう。

[2300: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
ないんじゃない？小さいとこなら地権者が周囲のコミュニティとの橋渡しになるとかあるだろうけど大規模再開発はコミュニティごと作っちゃうわけだし

[2301: マンション検討中さん]

悪いニュースが取り沙汰されて地権者は理不尽を押し付けてくる存在みたいになってるけど、実際はひっそり静かに暮らしてる印象だよ。
ただ、最上階独占してるようなところはわからない。

[2302: 検討板ユーザーさん]

>>2301 マンション検討中さん
良い物件には善き人が集うもんですから

[2303: マンコミュファンさん]

>>2301 マンション検討中さん
北千住のは逆に超レアパターンだから
でも北口のパークシティは仕様とか全体管理修繕費に一部地権者の意向が見え隠れしてるけどね

[2304: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
無い。等価交換希望の地権者が多すぎた浦和ザタワーはその分単価上がったし、あれは浦和だったから何とかなっただけ

[2305: 匿名さん]

等価交換なのになんで単価が上がるのかよくわかってない。本当に等価であれば、用地取得コストが下がるから地権者が何人いようと変わらないと思うんだけど。
上がり相場だと、評価基準と引き渡しの断面が変わるから？

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 匿名さん
再開発で作れる部屋の数は決まってる
↓
等価交換が多いとデベが販売出来る部屋が減る
↓
限られた部屋でデベが利益を出すためには一つ一つの部屋の売却益を最大にする必要がある
↓
販売時坪単価が上がる。

ちなみに等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない。等価交換するとデベが販売費用と利益乗せる前の価格、建設会社の建設費のみで部屋が取得出来るので
従前の土地と建物と引き換えに建設費のみで新築の部屋を貰える。これが地権者の最強のメリット

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 マンション検討中さん
ちなみにデベは再開発組合を立ち上げた段階だと、当初は分譲単価についてかなり保守的な値付け予想をします。なぜなら数年後の相場はわからないから
しかし最近はマンションが面白いくらいに値上がりするので、デベの当初想定していた金額よりかなり引き上げて販売出来ていて、かなり利益上げてますね。

[2308: 匿名さん]

「等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない」
なるほど　新部屋（原価）を原価で交換できるってことね。
腑に落ちた。ありがとうございます。

[2309: マンション検討中さん]

そうですよね。ありがとうございます。上がるとなれば逆というのはよく言われるのですが、なんで逆か分からないです。坪単価は下がらないけど上がりもしないはあるかなと思ってます。ストーリーは金利上昇でインフレはもっとこれから進みますし、借入もコストになるため資材含め安くはならないと思います。また、デベより、建築会社がこれからもっと単価交渉強くなるとみています。工事依頼はあるものの、人材いないですから。
力関係が変わってきているから単価に現れてくると思います。デベに聞いて調査していますし、キャッシュで買うので。そもそも駅近の開発がそんなに無い中で、ここが下がるなら、駅から離れるならもっと下がりますよ。なので築年数が古い、駅から遠いような物件から下がると思っています。
中古物件で築年数古いのに上がっている物件の方が理解できなないなぁとも思います。
ここの掲示板の方は資産持とうとされている方なので駅から7分以上離れるような物件は検討されている方は少ないと思っていますのである程度は安心して買えば良いのではとも思っています。危ないのは借入多い人で、上がると思って買う人です。

[2310: 匿名さん]

これだけ物価と人件費上がっててマンションだけ単価据え置きなんてことはないでしょ。
物価って今後さがるのか？

[2311: マンション検討中さん]

建設会社もマンション建設が採算とれないから離脱する動きを見せる中、岡山の新築タワマンが坪200~300万で売られてるのみて何を信じればいいのかわからなくなってくる。

[2312: マンション検討中さん]

>>2309 マンション検討中さん
>>2310 匿名さん
実は大手デベはこの先の再開発計画に関しては事業性に黄色信号を出してます。中野など事業計画を見直しているのがその傾向をまさに表してます。

2306で書いたようにデベや再開発組合は計画段階では分譲価格と建設費を保守的に見積ります。分譲費は想定相場より気持ち1割は低く、建設費は高めに出します。その中で利益率を10-15%以内に想定します。（最近の再開発はたまたま上手く相場が上がっただけで、計画時点で固く評価したこの利益水準を下回ると事業として見た時にかなりリスクあるという評価になります）
なぜなら再開発は数年先を見越して行うので、将来の物価変動は誰にもわからないからです。その上で中野などが計画見直しをしているのは野村がデベの中でも保守的なのもありますが、金利上昇や物価変動、建設費を見ると想定利益の面で事業として危ない水準に入ったのだと予想してます。
建設費が上がっても不動産価格がそれ以上にあがれば利益は問題ない訳ですが、つまり、デベとしては物価変動を鑑みても今後の不動産価格の上昇が続くとは必ずしも考えていないということなのです。

[2313: マンション検討中さん]

地権者が多い再開発はより2312のリスクが顕在化します。例えば地権者の多いパークタワー勝どきや浦和ザタワーは計画段階の予想だと若干厳しい事業計画だったと思います。成功したのはたまたま相場が上がっただけで、たまたま莫大な利益が出ただけ。計画段階だと三井と野村はかなりリスクを取って進めたと思います。特に浦和は地権者率が高すぎて何年も塩漬けになっていたのが最近の相場上昇を見て事業としてようやく成り立つとなり、進んだ印象です。

ちなみに今までの上記論に再開発の一期一次が弱気な金額で出す理由があります。すみふを除いたデベの上層部はトレンドの変化と物価変動リスクを常に気にしています。特に再開発は金額を間違えて売れなくなると地権者などから訴訟のリスクもあるので

すみふだけは異常に肝が座ってるので一期から高値で出します。

[2314: 名無しさん]

>>2312 マンション検討中さん
なるほど、具体的数字ありがとうございます。
そうなりますと、デベに教えてもらったのですが、かなり大きい再開発しか採算が取れないと言っていたので、感覚的に合っていますね。人件費の高騰はまだ続くので、そうするとタワマンの在庫が減少すると、ニーズがあり続ければの話ですが、上がりやすくなるとも思ってしまいます。
今まで、そんな駅近、商業施設近くにバンバンキレイな家があったわけでは無いわけですから、それは希少性として先に選ばれやすくなるので、下がるのは全体の相場から見て最後なのかなと思います。
あらためまして、数字教えていただけたのですごくわかりやすかったです。ありがとうございます。
確か、三井や住友の利益はこれを超えていたような気もします（買い手にとって利が薄い）　笑

[2315: 通りがかりさん]

>>2303 マンコミュファンさん
カップボード無料なのにデフォルトでついてくるわけではない云々もその関係でしたっけ？

[2316: 匿名さん]

>>2315 通りがかりさん
その関係ですね。キッチン天板も地権者の意向のはず

[2317: 評判気になるさん]

やはり地主に勝る勝ち組なし

[2318: マンコミュファンさん]

とどのつまりこちらは買いですか？資産性は維持されやすいですか？

[2319: 匿名さん]

東京都・総武線・駅近だから市況に反した値動きは考えづらい

というか住みたきゃ買えばいい
投資用としては可もなく不可もなく
むしろ好みじゃないのに資産性意識して買って、いざ下がり相場になったら生活荒むよ

[2320: 匿名さん]

市況といったのははレトリックだったね
都心と城東でマーケットが違うからな

[2321: 通りがかりさん]

仮に小岩だとしても資産性ならパークシティのいい部屋買ったほうがいいと思うけど
実需なら自分はこっちのほう好き