プラウドタワー小岩フロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/b115660/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154646


住所:東京都江戸川区南小岩六丁目2354（地番）
交通:ＪＲ総武線 「小岩」駅 徒歩3分
間取り: 1LDK ～ 4LDK
面積:55.76 m2 ～ 97.57 m2
売主：野村不動産株式会社
MIRARTHホールディングス株式会社
清水建設株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
プラウドタワー小岩フロントについて語りましょう。


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[2298: 匿名さん]

築20年超えているような古いタワマンの方が危険な住民が多いと思う。地権者は富裕層も多いし心配ないですよ。

[2299: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

ちょっと何言ってるのかさっぱりわかりません。築年数とか
まったく関係ないでしょう。

[2300: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
ないんじゃない？小さいとこなら地権者が周囲のコミュニティとの橋渡しになるとかあるだろうけど大規模再開発はコミュニティごと作っちゃうわけだし

[2301: マンション検討中さん]

悪いニュースが取り沙汰されて地権者は理不尽を押し付けてくる存在みたいになってるけど、実際はひっそり静かに暮らしてる印象だよ。
ただ、最上階独占してるようなところはわからない。

[2302: 検討板ユーザーさん]

>>2301 マンション検討中さん
良い物件には善き人が集うもんですから

[2303: マンコミュファンさん]

>>2301 マンション検討中さん
北千住のは逆に超レアパターンだから
でも北口のパークシティは仕様とか全体管理修繕費に一部地権者の意向が見え隠れしてるけどね

[2304: 匿名さん]

>>2297 マンコミュファンさん
無い。等価交換希望の地権者が多すぎた浦和ザタワーはその分単価上がったし、あれは浦和だったから何とかなっただけ

[2305: 匿名さん]

等価交換なのになんで単価が上がるのかよくわかってない。本当に等価であれば、用地取得コストが下がるから地権者が何人いようと変わらないと思うんだけど。
上がり相場だと、評価基準と引き渡しの断面が変わるから？

[2306: マンション検討中さん]

>>2305 匿名さん
再開発で作れる部屋の数は決まってる
↓
等価交換が多いとデベが販売出来る部屋が減る
↓
限られた部屋でデベが利益を出すためには一つ一つの部屋の売却益を最大にする必要がある
↓
販売時坪単価が上がる。

ちなみに等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない。等価交換するとデベが販売費用と利益乗せる前の価格、建設会社の建設費のみで部屋が取得出来るので
従前の土地と建物と引き換えに建設費のみで新築の部屋を貰える。これが地権者の最強のメリット

[2307: マンション検討中さん]

>>2306 マンション検討中さん
ちなみにデベは再開発組合を立ち上げた段階だと、当初は分譲単価についてかなり保守的な値付け予想をします。なぜなら数年後の相場はわからないから
しかし最近はマンションが面白いくらいに値上がりするので、デベの当初想定していた金額よりかなり引き上げて販売出来ていて、かなり利益上げてますね。

[2308: 匿名さん]

「等価交換した部屋はデベには一円も利益が入らない」
なるほど　新部屋（原価）を原価で交換できるってことね。
腑に落ちた。ありがとうございます。

[2309: マンション検討中さん]

そうですよね。ありがとうございます。上がるとなれば逆というのはよく言われるのですが、なんで逆か分からないです。坪単価は下がらないけど上がりもしないはあるかなと思ってます。ストーリーは金利上昇でインフレはもっとこれから進みますし、借入もコストになるため資材含め安くはならないと思います。また、デベより、建築会社がこれからもっと単価交渉強くなるとみています。工事依頼はあるものの、人材いないですから。
力関係が変わってきているから単価に現れてくると思います。デベに聞いて調査していますし、キャッシュで買うので。そもそも駅近の開発がそんなに無い中で、ここが下がるなら、駅から離れるならもっと下がりますよ。なので築年数が古い、駅から遠いような物件から下がると思っています。
中古物件で築年数古いのに上がっている物件の方が理解できなないなぁとも思います。
ここの掲示板の方は資産持とうとされている方なので駅から7分以上離れるような物件は検討されている方は少ないと思っていますのである程度は安心して買えば良いのではとも思っています。危ないのは借入多い人で、上がると思って買う人です。

[2310: 匿名さん]

これだけ物価と人件費上がっててマンションだけ単価据え置きなんてことはないでしょ。
物価って今後さがるのか？

[2311: マンション検討中さん]

建設会社もマンション建設が採算とれないから離脱する動きを見せる中、岡山の新築タワマンが坪200~300万で売られてるのみて何を信じればいいのかわからなくなってくる。

[2312: マンション検討中さん]

>>2309 マンション検討中さん
>>2310 匿名さん
実は大手デベはこの先の再開発計画に関しては事業性に黄色信号を出してます。中野など事業計画を見直しているのがその傾向をまさに表してます。

2306で書いたようにデベや再開発組合は計画段階では分譲価格と建設費を保守的に見積ります。分譲費は想定相場より気持ち1割は低く、建設費は高めに出します。その中で利益率を10-15%以内に想定します。（最近の再開発はたまたま上手く相場が上がっただけで、計画時点で固く評価したこの利益水準を下回ると事業として見た時にかなりリスクあるという評価になります）
なぜなら再開発は数年先を見越して行うので、将来の物価変動は誰にもわからないからです。その上で中野などが計画見直しをしているのは野村がデベの中でも保守的なのもありますが、金利上昇や物価変動、建設費を見ると想定利益の面で事業として危ない水準に入ったのだと予想してます。
建設費が上がっても不動産価格がそれ以上にあがれば利益は問題ない訳ですが、つまり、デベとしては物価変動を鑑みても今後の不動産価格の上昇が続くとは必ずしも考えていないということなのです。

[2313: マンション検討中さん]

地権者が多い再開発はより2312のリスクが顕在化します。例えば地権者の多いパークタワー勝どきや浦和ザタワーは計画段階の予想だと若干厳しい事業計画だったと思います。成功したのはたまたま相場が上がっただけで、たまたま莫大な利益が出ただけ。計画段階だと三井と野村はかなりリスクを取って進めたと思います。特に浦和は地権者率が高すぎて何年も塩漬けになっていたのが最近の相場上昇を見て事業としてようやく成り立つとなり、進んだ印象です。

ちなみに今までの上記論に再開発の一期一次が弱気な金額で出す理由があります。すみふを除いたデベの上層部はトレンドの変化と物価変動リスクを常に気にしています。特に再開発は金額を間違えて売れなくなると地権者などから訴訟のリスクもあるので

すみふだけは異常に肝が座ってるので一期から高値で出します。

[2314: 名無しさん]

>>2312 マンション検討中さん
なるほど、具体的数字ありがとうございます。
そうなりますと、デベに教えてもらったのですが、かなり大きい再開発しか採算が取れないと言っていたので、感覚的に合っていますね。人件費の高騰はまだ続くので、そうするとタワマンの在庫が減少すると、ニーズがあり続ければの話ですが、上がりやすくなるとも思ってしまいます。
今まで、そんな駅近、商業施設近くにバンバンキレイな家があったわけでは無いわけですから、それは希少性として先に選ばれやすくなるので、下がるのは全体の相場から見て最後なのかなと思います。
あらためまして、数字教えていただけたのですごくわかりやすかったです。ありがとうございます。
確か、三井や住友の利益はこれを超えていたような気もします（買い手にとって利が薄い）　笑

[2315: 通りがかりさん]

>>2303 マンコミュファンさん
カップボード無料なのにデフォルトでついてくるわけではない云々もその関係でしたっけ？

[2316: 匿名さん]

>>2315 通りがかりさん
その関係ですね。キッチン天板も地権者の意向のはず

[2317: 評判気になるさん]

やはり地主に勝る勝ち組なし