シティタワー天王寺真田山

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/kansai/sanadayama/index.cgi
売主：住友不動産

注目すべき物件が登場しました。
情報交換していきましょう。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2ncz100141252...

[966: 匿名さん]

このマンションは日の出商店街に面しているんだな凄いな～
環状線の車内から見ると
周辺の町並みとは水と油のようにお互いを殺しあって違和感ありまくりですね

[967: 匿名さん]

新旧
治安良し悪し
織り交ざっていい味が出る

[968: 匿名さん]

それも大阪の風情

[969: 匿名]

糞味噌一緒のナニワ品質

[970: 匿名さん]

新しい玉造のランドマーク（目印）ではある。

[971: 匿名さん]

マンションが立ち上がったらその場所になじんでくるんじゃないでしょうか
町並みにその建物がなじむと思います。

[972: 匿名さん]

今日のＮＨＫ11時過ぎの番組でも、東京のマンション、購入者は地震を意識した動きで免震・制震マンションをやってたね。

もう、オフィスも住宅もも命が1番の免震・制震が必須条件になるのかな？

今回の大地震で、また設計者は次のより安全な工法を開発中かもね。

“こちらの物件は一昔前の建築基準法の耐震工法なんです～”なんて言われる日が来るのかな？

それにしても、ここに住みたいってマンション、なかなか出てこないですね～。

学校区も医者校区・弁護士校区・会社役員校区って何じゃそりゃ？って感じもするけど、切実なのかな？

[973: 購入検討中さん]

資産価値ないよね！
10年も過ぎれば半値以下かも？？？

[974: 匿名さん]

>>973
10年も住まないから安心して

[975: 購入検討中さん]

すぐに売るの？
買わない方が得じゃないですか

[976: 匿名さん]

不動産は変な税金やら仲介手数料やら一時金やら定価の1割以上はコストがかかるからねぇ。
文字通り『不』動産
今の時代では『負』動産、か。

[977: 匿名さん]

この立地でも10年過ぎたら半値以下？になるのかなぁ。

[978: 匿名さん]

まぁ過去の成約事例を見ればわかるだろう？
1996年～2000年の物件は半額で売れたら勝ち組です。

[979: 近所をよく知る人]

プラネはさほど値が落ちていない。

[980: 匿名さん]

耐震構造と線路沿いを考えると二割は高いでしょ。
総合的に悪くはないが、価格とのバランスが悪い。

[981: 周辺住民さん]

No.980
あふぉな～
２割は言い過ぎでしょ。

[982: 匿名さん]

ここは耐震か制震。免震の地盤では無い。

[983: 匿名さん]

＞　ここは耐震か制震。免震の地盤では無い。


地盤だけでこれはないでしょう。

３４階建ての高さの建物で通常の耐震だけで、

揺れからの衝撃がカバーできるとはシロウトでも不安に思うでしょう。

結局、事業主のスタンスなんでしょうね。

[984: 匿名さん]

上町断層直上のNHK,大阪府警がなぜ耐震構造を選んだか。よく考えて見て。

[985: 匿名さん]

騒音と商店街隣接が、最悪過ぎる。
玉造周辺なら玉造筋の西側しかないでしょう？住居に向かない立地かな。

[986: シティタワーおたく]

>984

上町断層直上のNHK,大阪府警がなぜ耐震構造かというと、所有者を考えて見てください。
前者はNHK、後者は大阪府ですね。だから建物が損壊しても所有者のみが損害を受けるだけです。
しかし、NHKはわかりませんが、大阪府警は耐震等級３のハズです。耐震構造でもずば抜けて地震に強いということです。
一方、分譲マンションは区分所有だから、一旦、建物が損壊すると所有者が多いだけにもめ事になります。
多くの所有者から事業主の構造瑕疵責任を問われかねません。
また、耐震構造で耐震等級３にすると、柱、梁が太くなり住居空間が使いにくくなることと、工事費がグンと跳ね上がります。
このような理由でタワマンは耐震等級３のものはなく、それより安上がりで現実的な制震や免震が多いのです。
おもしろい事を考えてみましょう。賃貸タワマンはどうでしょうか。大阪ではここの近くに松屋タワーとアルグラッド東心斎橋というのがありますが、どちらも耐震です。これは売る必要がないので耐震でも良いわけですね。住宅性能評価をとる必要も無いわけです。

分譲マンションというのは区分所有で超特別な建築物です。NHKや大阪府警とは用途が違うので比較にはならないということがわかりますね。
当マンションは耐震等級１と思われますが、やはり、この高さだと制震程度にしておいた方が良かったかな？

[987: 購入検討中さん]

なるほどね、シティタワーおたくさんは詳しいんですね。
それだけの知識お持ちなので教えていただきたいのですが、シティタワーおたくさん的には大阪市内のタワーではどこが総合的(立地、構造、管理等)にベストなタワーとお考えでしょうか？

[989: 匿名さん]

ＮＨＫと府警が上町断層真上なわけないだろ
上町筋＝上町断層とでも思ってるのか？
相当イタイなｗ

[990: 匿名]

上町台地の両端で坂から平地になる場所が断層でしょ
大阪城、府警、は台地の上を断層の上と勘違いしている人っているんですね

[991: 匿名さん]

ＮＨＫ・大阪府警は上町台地の上です。
そこでこの間の府のやり取りでも南海地震では高台で大丈夫！って言ってたんですね～。

でも上町断層が近いし、それによって盛り上がった土地ですので上町台地でも断層地震では
安全とは言えないって会見で言ってはったんですよね。

まあ、大阪市内は何処も安全では無いし、住めなくなる危険も伴うやろうけど、その中でも断層の上と
軟弱地盤の上だけは避けといた方がお得かもね。

ほんで持って、上町断層の東ルートは、玉造のどの辺りを通っているんか、どなたか知りませんか？

なかなか図書館行けず、「断層地図」を確認出来ずにいます。この真田山の近隣じゃ無い事を願うっす。

[992: 匿名さん]

どのみち今不動産を買うのには勇気がいるね。

[993: 匿名さん]

堺筋と松屋町筋の間辺りから始まる隆起は玉造筋で終わるので玉造筋の東側（ちょうどこのマンション辺り）は断層の真上なんじゃないか？

[994: 匿名さん]

９８４　上町断層直上のNHK,大阪府警


完全な嘘。まれに信じる人がいるかもしれないから、削除しておいたほうが無難。
近いというのもどうなのかな。気にしなくてもよい距離あると思うけど。

９９３　玉造筋の東側（ちょうどこのマンション辺り）は断層の真上なんじゃないか？

これも事実ではない。断定はしていないが、個人の感想というには、内容上、営業妨害ととらえられる恐れ多分にあり。
悪気はないのだから、許してもらえると思うが。

[995: 匿名さん]

994さん　当たりだと思います。

どうぞ。

地震調査研究推進本部　資料です。

上町断層

http://www.jishin.go.jp/main/yosokuchizu/katsudanso/f080_ichi.jpg

[996: 物件比較中さん]

995さんの資料を見ると玉造筋沿いは断層の真上のようですね。

[997: 匿名さん]

ほんとですね。

あえて、断層の上に住む必要はまったく無いですね。

でも、この場所でタワーマンションで普通の耐震構造ってほんとどうなんですか？

一定の基準を満たしていれば大丈夫なんでしょうか？

確かに地震が起きるか起きないかはわからないって言えばそれまでなんですが・・・・。

マンションを売っている会社ってこういう場合どのような判断基準で耐震性を決めて作ってるんでしょうか？

ここの掲示板を見ていて、これからマンションを探そうと思っていたので不安になりました。

悪口は言いたくないですが、私はこのマンションは考えれないと思います。

[998: 匿名さん]

地震のことを考え出したらきりが無いです
あるか、ないかもわからないですし・・・
そんな事を考えだしたらマンションは買えないです。

[999: 匿名さん]

９９５さん、お詫びかたがた、御礼申し上げます。

私は、国土地理院の都市活断層図（第２版）を見て、記したのですが、推定活断層（地表）を見逃していました。上町断層は推定活断層（地下）で、はっきりくっきり分かるのですが。

９９５さんの資料見にくいので、上記の図で見ますと、確かに、このマンションの西側に非常に近接してますね（このマンションの直上ではありませんが）。
９９３さんも、このマンション直上とは推定されていませんので、失礼の段何卒ご容赦下さい。
要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。

なお、「上町断層直上のNHK,大阪府警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね？

[1000: 匿名さん]

（このマンションの直上ではありませんが）。
　→　→　　（断層の直上マンションではありませんが）

度重なる訂正（冷汗）失礼します。

[1001: 匿名さん]

＞なお、「上町断層直上のNHK,大阪府警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね？

答えるまでも無くデマ

[1002: 匿名さん]

999 訂正の訂正

図が見にくいので（と弁解）

９９９　要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。

これを次のように、訂正します。

要するに、このマンションの西側の玉造筋の西側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。このマンションは断層に近いといえば近いほうともいえるでしょう。


個人的には、（図そして図の私の見方に誤りがなければ）気にしなければ気にしなくてもよい程度の距離はあるようにも見えます。

度重なる訂正お詫びします。なお、このコメントにも私は責任は負いません。重要すぎる事項ですので、各自で調査の上、ご判断のほどお願いいたします。

[1003: 匿名さん]

>>No.986 by シティタワーおたく
当方も複線駅近、良学校区、のこの案件には非常に興味を持っております。ただ平均70平米、DW、200万/坪のこの物件のコンセプトが今一分かりません。お金持ちのセカンド用には狭すぎるし駐車場も小さい。学区狙いのファミリーターゲットの間取りじゃ無いしDINKSや単身なら北区や中之島のタワーに行くと思う。投資用の価格でも立地でも無い。どんな人を誘致したいのか売りたいのかが見えません。他のシティタワーはなんとなく解るんですけど。もしかしてこの辺再開発掛る予定があってそれを見越して建ててるとか・・　

[1004: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[1005: シティタワーおたく]

＞1003

再開発計画はすぐお隣の鶴橋駅でありますね。
具体的には鶴橋駅南東部Ｂ街区再開発、同Ｃ街区、Ｄ街区ですが、鶴橋駅の南地区なので当マンションと全く関係がないでしょう。

ここのコンセプトですが、一般のファミリー層でしょう。５年ほど前の住友不動産のシティタワーは住戸面積が大きかったし、最上階に120㎡越えの億ションというのがあった。しかし、最近ではファミリー層でも70㎡が中心で最も大きい住戸でも80㎡台、これは建設費の高騰と市場が狭まってきたという環境的な条件によります。
神戸市内でフラッグシップとなるシティタワー神戸三宮でも同じ傾向で、建物内での坪単価に差がでないようにしています。つまりシティタワーの大衆化、住友不動産のリスク回避化が起こっているという訳です。
この傾向は販売中の大阪福島タワー、桜宮リバーアンドパークスそしてメガシティータワーズでも見られると思います。一般サラリーマンを大黒柱としたで年収600～800万円ぐらいのファミリーをターゲットとしているのでしょう。

CTO、西梅田、グラン天王寺の時代は他のマンションとの差別化がありましたが、最近では標準のマンションに近くなっていますね。決して、メインは実業家、大企業の経営幹部、中小企業の社長をターゲットにしているではないと思われます。

[1006: 匿名さん]

>No.1005 by シティタワーおたく
なるほど。財閥系タワーのブランド価値も減退しつつあるというわけか。シティハウス真田山とかで売り出した方が良かったかも。例えばここに1億の部屋を造ったとして仮にそれが売れたとして入居後何か問題が発生するのでしょうか? 私的には棟内に所得格差はあった方が管理しやすいと思うのだが。　

[1007: シティタワーおたく]

＞NO.1006

シティタワー天王寺真田山の最上階に億ションがあっても別に不思議ではない。
売れるかも知れないし、売れないかもしれない。住友不動産としては億ションをつくれば、それを買える能力のある客をみつけるのがかなりしんどい。偶然の巡り会いを期待するような確率が低い出会いのようなものです。だから敢えてそんなリスクを負わない。だから最上階でも億ションをつくらない。

次に所得格差の問題ですが、一般に上の階と下の階と所得の格差があるタワマンは合意形成が難しいといわれています。みなさんここではこのマンションが断層の上にあるかないかで賑わっていますが、そんなことよりもこちらの方が遥かに現実的で、将来必ず直面する問題です。
どういう人といっしょに同じ屋根の下で住むのか？マンションの価値はこの点で決まってきます。
この問題は、マンションの竣工後すぐには表出しないが、１０年を過ぎたあたりから遭遇する問題です。

所得の低い人は管理費や修繕積立金がアップするのは困る。しかし、所得の高い人は生活にゆとりがあるので、それらのアップは別にさほど問題ではない。
たとえば、各階内廊下のタイルカーペットを交換することを考えて見よう。所得の低い人は汚れていても我慢しようとするし、所得の高い人は見栄えが悪いのを嫌がるので交換したいという。しかし、総会でこの問題が出たとしても賛成が過半数をとれない。よって、億ションの人はフラストレーションがたまる一方だ。
もっとも、10年以内ごとに新築マンションに移り住むことにしているリッチマンには通用しないが...

その点、このマンションは上下階であまり所得格差が少なく、価値観もよく似た人が集まりやすい傾向にあるので、
良いマンションであるといえると思います。みなさんも、建物の性能云々といったハード的な問題から管理に係るソフト的な問題に視点を変えていった方が良いと思うのだが...









東京のマンション市場が震災後かなり低迷しているので関西でガンバら

[1008: 匿名さん]

三ノ宮のシティタワーは日本最大級の免震装置なのに･･･
玉造のシティタワーは耐震だけ。。
やっぱり大阪だからですか。なめられとんですか。
ここよか三ノ宮の方がよっぽど地震のリスク低いと思うんですけどね。

[1009: 匿名さん]

>No.1007 by シティタワーおたく　
貴殿かなり業界に精通してる者とお見受けしました。当方以前非財閥系のタワーを購入し3年住んで2年賃貸して数か月前に分譲価格＋10％で売却しました。賃貸時の利回りもかなり良かったです。で今回もやはりタワーをと思っています。もちろん居住目的です。この物件は利便性と学校区は申し分ないと思っていますが価格がやはり引っかかっております。天王寺区で考えると決して高くはないのですがこのマンションの北側と南側に2棟ファミリータイプの分譲マンションが建ちます。価格がここより2割程度安いようです。お聞きしたいのが
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
以上見解をお聞かせ願えますか。

[1010: 匿名さん]

このマンションは外壁がよく話題になりますね。
外壁は人間にとっても大切だから仕方ありません。

以前は幼小児の病気と考えられていたアトピー。近年では大人のアトピー患者が増えています。
皮膚科で治療を続けても良くなったり悪くなったりを繰り返し…根本的な改善は困難なのが現状です。
人間の体は皮ふの角質層で覆われており、汗や皮脂などでつくられた皮脂膜が天然のバリアとしての役割を果たします。アトピーの方は角質層が傷ついており、皮脂膜がスムースに形成されにくくなるため…
肌の水分が蒸発しやすくなったり、外界からの異物に対するバリア機能が十分に発揮されないのです。

マンションについても同じことが言えますね。
やはり外壁、屋上、基礎、すべてがそろって一流と言えるでしょう。
そして一流のマンションにはそれなりのランニングコストが必要なのです。

[1011: シティタワーおたく]

>1009
Ｑ
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
Ａ
以前オーナーとして持っていたマンションが当初分譲価格＋１０％で売却できたいうことはラッキーですね。
分譲価格-10％というところはよくありますが、財閥系でなければ、あそこということがわかります。
プライバシーの問題もあるのであそこだけと言っておきます。
さて、上記の質問ですが、アドバンテージはあると思いますね。完成すると、かなり良い外観になります。鶴橋あたりからはアイストップとなる物件です。敷地面積が小さいので建物は小粒ですが、角部屋が多く人気があるでしょう。
周辺の中高層マンションよりもアドバンテージは良いと思いますね。

Ｑ
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
Ａ
これも＋αの訴求力はあると思います。エントランスなど共用部は他のマンションに比較して豪華ですからね。それだけでも訴求力はあると思いますよ。

ここ以外に駅近ですとあべののプラウドタワー阿倍野があります。高さ。外廊下、規模的などもよく似ています。
こちらも候補にいれてはどうでしょうか？

天王寺区の谷町線、環状線付近では、プラウドタワー阿倍野、小宮住宅再生プロジェクト（夕陽丘ツインタワー）とＣＴ天王寺真田山を比較するのが定石となっています。

[1012: 匿名]

シティタワーって実は西成にも堺東にもあるんですね。聖天坂シティタワー、堺東シティタワー。
堺東なんて住友不動産×竹中工務店という西梅田と同じ組み合わせ。
シティタワーは別に高級タワーグレードってわけじゃないんですね。

[1013: 匿名さん]

ランク的にはエステムプラザぐらいでしょうね。

[1014: 匿名さん]

購入価格より高く売れる！大阪でも１０％以上は北区・中央区・西区辺りであると思います。
ただ、それは現在の売り出し価格の坪単価より安い時代の物件が有利っぽいですね。
東京なんかのプレミアムマンションは別なんでしょうが・・。
このマンション、最初、飛びついて、マンションも土地柄も全てが「こじんまり」しすぎて
冷静になればなる程、上町断層東ルートの位置・河内湖・耐震構造・東南海の津波、気持ちが
日に日に・・・・↓↓↓。

上層階を１フロア１～２世帯の億ションにしてたら、安全面から耐震構造は無かったのかな？

家具が垂直と水平に襲って来たら恐怖でしょ！（全ての家具は壁に固定化金具で固定スベし）

[1015: 匿名さん]

>>1010
塗装の方が防水性能高いよw
それとここは一流では無い。価格をみて
10年後の大改修で塗装だと　2000/平米だが
タイルだと8000/平米かかる。
このぐらいの戸数でこのぐらいの修繕積立金
だととてもタイル張り替え無理だと分かるはず。