シティタワー天王寺真田山

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/kansai/sanadayama/index.cgi
売主：住友不動産

注目すべき物件が登場しました。
情報交換していきましょう。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2ncz100141252...

[1001: 匿名さん]

＞なお、「上町断層直上のNHK,大阪府警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね？

答えるまでも無くデマ

[1002: 匿名さん]

999 訂正の訂正

図が見にくいので（と弁解）

９９９　要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。

これを次のように、訂正します。

要するに、このマンションの西側の玉造筋の西側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。このマンションは断層に近いといえば近いほうともいえるでしょう。


個人的には、（図そして図の私の見方に誤りがなければ）気にしなければ気にしなくてもよい程度の距離はあるようにも見えます。

度重なる訂正お詫びします。なお、このコメントにも私は責任は負いません。重要すぎる事項ですので、各自で調査の上、ご判断のほどお願いいたします。

[1003: 匿名さん]

>>No.986 by シティタワーおたく
当方も複線駅近、良学校区、のこの案件には非常に興味を持っております。ただ平均70平米、DW、200万/坪のこの物件のコンセプトが今一分かりません。お金持ちのセカンド用には狭すぎるし駐車場も小さい。学区狙いのファミリーターゲットの間取りじゃ無いしDINKSや単身なら北区や中之島のタワーに行くと思う。投資用の価格でも立地でも無い。どんな人を誘致したいのか売りたいのかが見えません。他のシティタワーはなんとなく解るんですけど。もしかしてこの辺再開発掛る予定があってそれを見越して建ててるとか・・　

[1004: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[1005: シティタワーおたく]

＞1003

再開発計画はすぐお隣の鶴橋駅でありますね。
具体的には鶴橋駅南東部Ｂ街区再開発、同Ｃ街区、Ｄ街区ですが、鶴橋駅の南地区なので当マンションと全く関係がないでしょう。

ここのコンセプトですが、一般のファミリー層でしょう。５年ほど前の住友不動産のシティタワーは住戸面積が大きかったし、最上階に120㎡越えの億ションというのがあった。しかし、最近ではファミリー層でも70㎡が中心で最も大きい住戸でも80㎡台、これは建設費の高騰と市場が狭まってきたという環境的な条件によります。
神戸市内でフラッグシップとなるシティタワー神戸三宮でも同じ傾向で、建物内での坪単価に差がでないようにしています。つまりシティタワーの大衆化、住友不動産のリスク回避化が起こっているという訳です。
この傾向は販売中の大阪福島タワー、桜宮リバーアンドパークスそしてメガシティータワーズでも見られると思います。一般サラリーマンを大黒柱としたで年収600～800万円ぐらいのファミリーをターゲットとしているのでしょう。

CTO、西梅田、グラン天王寺の時代は他のマンションとの差別化がありましたが、最近では標準のマンションに近くなっていますね。決して、メインは実業家、大企業の経営幹部、中小企業の社長をターゲットにしているではないと思われます。

[1006: 匿名さん]

>No.1005 by シティタワーおたく
なるほど。財閥系タワーのブランド価値も減退しつつあるというわけか。シティハウス真田山とかで売り出した方が良かったかも。例えばここに1億の部屋を造ったとして仮にそれが売れたとして入居後何か問題が発生するのでしょうか? 私的には棟内に所得格差はあった方が管理しやすいと思うのだが。　

[1007: シティタワーおたく]

＞NO.1006

シティタワー天王寺真田山の最上階に億ションがあっても別に不思議ではない。
売れるかも知れないし、売れないかもしれない。住友不動産としては億ションをつくれば、それを買える能力のある客をみつけるのがかなりしんどい。偶然の巡り会いを期待するような確率が低い出会いのようなものです。だから敢えてそんなリスクを負わない。だから最上階でも億ションをつくらない。

次に所得格差の問題ですが、一般に上の階と下の階と所得の格差があるタワマンは合意形成が難しいといわれています。みなさんここではこのマンションが断層の上にあるかないかで賑わっていますが、そんなことよりもこちらの方が遥かに現実的で、将来必ず直面する問題です。
どういう人といっしょに同じ屋根の下で住むのか？マンションの価値はこの点で決まってきます。
この問題は、マンションの竣工後すぐには表出しないが、１０年を過ぎたあたりから遭遇する問題です。

所得の低い人は管理費や修繕積立金がアップするのは困る。しかし、所得の高い人は生活にゆとりがあるので、それらのアップは別にさほど問題ではない。
たとえば、各階内廊下のタイルカーペットを交換することを考えて見よう。所得の低い人は汚れていても我慢しようとするし、所得の高い人は見栄えが悪いのを嫌がるので交換したいという。しかし、総会でこの問題が出たとしても賛成が過半数をとれない。よって、億ションの人はフラストレーションがたまる一方だ。
もっとも、10年以内ごとに新築マンションに移り住むことにしているリッチマンには通用しないが...

その点、このマンションは上下階であまり所得格差が少なく、価値観もよく似た人が集まりやすい傾向にあるので、
良いマンションであるといえると思います。みなさんも、建物の性能云々といったハード的な問題から管理に係るソフト的な問題に視点を変えていった方が良いと思うのだが...









東京のマンション市場が震災後かなり低迷しているので関西でガンバら

[1008: 匿名さん]

三ノ宮のシティタワーは日本最大級の免震装置なのに･･･
玉造のシティタワーは耐震だけ。。
やっぱり大阪だからですか。なめられとんですか。
ここよか三ノ宮の方がよっぽど地震のリスク低いと思うんですけどね。

[1009: 匿名さん]

>No.1007 by シティタワーおたく　
貴殿かなり業界に精通してる者とお見受けしました。当方以前非財閥系のタワーを購入し3年住んで2年賃貸して数か月前に分譲価格＋10％で売却しました。賃貸時の利回りもかなり良かったです。で今回もやはりタワーをと思っています。もちろん居住目的です。この物件は利便性と学校区は申し分ないと思っていますが価格がやはり引っかかっております。天王寺区で考えると決して高くはないのですがこのマンションの北側と南側に2棟ファミリータイプの分譲マンションが建ちます。価格がここより2割程度安いようです。お聞きしたいのが
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
以上見解をお聞かせ願えますか。

[1010: 匿名さん]

このマンションは外壁がよく話題になりますね。
外壁は人間にとっても大切だから仕方ありません。

以前は幼小児の病気と考えられていたアトピー。近年では大人のアトピー患者が増えています。
皮膚科で治療を続けても良くなったり悪くなったりを繰り返し…根本的な改善は困難なのが現状です。
人間の体は皮ふの角質層で覆われており、汗や皮脂などでつくられた皮脂膜が天然のバリアとしての役割を果たします。アトピーの方は角質層が傷ついており、皮脂膜がスムースに形成されにくくなるため…
肌の水分が蒸発しやすくなったり、外界からの異物に対するバリア機能が十分に発揮されないのです。

マンションについても同じことが言えますね。
やはり外壁、屋上、基礎、すべてがそろって一流と言えるでしょう。
そして一流のマンションにはそれなりのランニングコストが必要なのです。

[1011: シティタワーおたく]

>1009
Ｑ
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
Ａ
以前オーナーとして持っていたマンションが当初分譲価格＋１０％で売却できたいうことはラッキーですね。
分譲価格-10％というところはよくありますが、財閥系でなければ、あそこということがわかります。
プライバシーの問題もあるのであそこだけと言っておきます。
さて、上記の質問ですが、アドバンテージはあると思いますね。完成すると、かなり良い外観になります。鶴橋あたりからはアイストップとなる物件です。敷地面積が小さいので建物は小粒ですが、角部屋が多く人気があるでしょう。
周辺の中高層マンションよりもアドバンテージは良いと思いますね。

Ｑ
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
Ａ
これも＋αの訴求力はあると思います。エントランスなど共用部は他のマンションに比較して豪華ですからね。それだけでも訴求力はあると思いますよ。

ここ以外に駅近ですとあべののプラウドタワー阿倍野があります。高さ。外廊下、規模的などもよく似ています。
こちらも候補にいれてはどうでしょうか？

天王寺区の谷町線、環状線付近では、プラウドタワー阿倍野、小宮住宅再生プロジェクト（夕陽丘ツインタワー）とＣＴ天王寺真田山を比較するのが定石となっています。

[1012: 匿名]

シティタワーって実は西成にも堺東にもあるんですね。聖天坂シティタワー、堺東シティタワー。
堺東なんて住友不動産×竹中工務店という西梅田と同じ組み合わせ。
シティタワーは別に高級タワーグレードってわけじゃないんですね。

[1013: 匿名さん]

ランク的にはエステムプラザぐらいでしょうね。

[1014: 匿名さん]

購入価格より高く売れる！大阪でも１０％以上は北区・中央区・西区辺りであると思います。
ただ、それは現在の売り出し価格の坪単価より安い時代の物件が有利っぽいですね。
東京なんかのプレミアムマンションは別なんでしょうが・・。
このマンション、最初、飛びついて、マンションも土地柄も全てが「こじんまり」しすぎて
冷静になればなる程、上町断層東ルートの位置・河内湖・耐震構造・東南海の津波、気持ちが
日に日に・・・・↓↓↓。

上層階を１フロア１～２世帯の億ションにしてたら、安全面から耐震構造は無かったのかな？

家具が垂直と水平に襲って来たら恐怖でしょ！（全ての家具は壁に固定化金具で固定スベし）

[1015: 匿名さん]

>>1010
塗装の方が防水性能高いよw
それとここは一流では無い。価格をみて
10年後の大改修で塗装だと　2000/平米だが
タイルだと8000/平米かかる。
このぐらいの戸数でこのぐらいの修繕積立金
だととてもタイル張り替え無理だと分かるはず。

[1016: 物件比較中さん]

結局はこのマンションについてはリスクとリターンとの選択だと思います。
雑多な条件は沢山ありますが、
他の物件には無い圧倒的な利便性が魅力です。

[1017: 購入検討中さん]

利便性はかなり高いですよね。
マーケットも駅も近いですし、何かにつけて便利な場所だとおもいます。
腐っても一様財閥系ですから、他よりは資産価値は落ちないかもしれませんし、賃貸も効率が良いかもしれませんね。
何か、変な位置づけのマンションのような気がします。
結構いけるんじゃないですか。

[1018: 匿名さん]

このマンションだけでなく、全ての環境や利点の多いばかりのマンションって
少ないです、そのなかでどれだけ自分の生活に便利がと言う点がマンション購入では
大きいのではないでしょうかね？

[1019: 匿名さん]

ん? なんか営業くさないか

[1020: 匿名さん]

南側のマンションの概要でてきましたね。価格見たら悲しくなる・・・

[1021: 匿名さん]

デラッセ天王寺真田山
エスリード玉造
もはやこの２つのマンションにはかなわないか。。。

[1022: 匿名さん]

売れんかったら商売にならんからね。
スミフはいつまで殿様商売続けられるか、見物さしてもらいまひょ。

[1023: 匿名さん]

ダークホース：デラッセ天王寺

[1024: 匿名さん]

デマッセ玉

[1025: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
本当に以前の住友タワーって「高級・住んでみたい」って感じだったんですがね。

今、私の大阪での住友のタワーマンション、２年～５年の売れ残りは当り前。
市場では新古品（中古？）だけど、売れ残ったのでは無く５年計画で売るのだ！と変な理屈の変な不動産屋さん的なイメージに変わりましたね。その上、売れ残りのつもりじゃ無いから「オレ、値引きしないよ」ってそんなマンション定価で買うって有り得ないって感じ。

大阪天満は現在どれ位、売れたんですかね？残りは後、何百世帯位あるのやら？確かに大阪のタワーで規模も売れ残り数もランキングに入ると思うけどな～。（ここのライバルはアデニウム？駅直結のジオタワー？）

福島もまだまだ売れ残り抱えてそうな感じですけどね～。（ここのライバルはoosaka福島タワー？でもあちらは完売の日も近そうな。営業マンもこの規模でこれだけ売れてると自信持ってましたしね！利便性・共有施設・築の新しさで住友さんと比較して値引き無ければ勝ち目あるの？って感じかな）

真田山、利便性よりアチキは自分だけじゃ無く、子・孫・ひ孫（メンゴ：ここは２００年コンクリートじゃ無かったね）までの命か安全かな？もちろん利便性も大変重要だけどね。

[1026: 匿名さん]

( )の使い方おかしいから読みにくいわw

[1027: 匿名さん]

他のシティタワーについて力説されても、

マンションはそのスペックで選ぶものであって、デベもその一要素かもしれないが
デベなんて「信頼できるかどうか」くらいのレベルでしか見てなくて、ある程度大手で
信頼できるデベなら別にどこでもよい。
まして、シティタワーがどうかなんて全くどうでもよい。



・・・という客が大半かと。

[1028: 匿名さん]

デラッセ天王寺真田山
エスリード玉造
こことタワーマンションと比べるのですか？
購入層が違うのでは？

[1029: 匿名さん]

デラッセはシティタワーより格上。
エスリードはシティタワーより安価で使い勝手がいい。

[1030: 匿名さん]

南海の営業の方へ。
すみませんが貴社物件のスレ立ってるのでそちらで営業活動してください。当社の物件を検討されるお客様と貴社のお客様とはカテゴリーが違います(失礼)のでバッティングは無いと考えております。こちらのお客様にも貴社の物件の方が坪単価3割お安いという事はご説明させて頂いておりますので当社の物件に手の届かないお客様はそちらかエスリード様の物件をお勧めさせていただいております。ご協力の程よろしくお願いいたします。

[1031: 匿名さん]

東日本大震災で東京の免震装置が壊れまくり
次の地震までに免震装置を交換しないといけないかけど
新築後間もないので修繕積立金が全然足りず
入居すぐイキナリまさかの一軒当たり数百万円の一時金支払が多発中
資産価値に関わるのでかん口令は当たり前だからニュースになる事はほとんど無い

[1032: 匿名さん]

新築後間もないなら、当然、事業主の責任で交換ではないの？
地震等の自然災害には一切対応しないの？

では、管理組合が加入している地震保険では？

[1033: 匿名さん]

>1031
免震装置メンテ費は規模にもよるが1～1.5億ぐらい。仮に300戸のマンションとして何百万も掛るわけ無い事ぐらい分かるわな。戸当たり300万としたら9億! 延床1500㎡クラスの新築マンション建てれるよw
いくら匿名のスレとはいえ適当な事かき込まない方がいいよ。

[1034: 匿名さん]

メンテと交換はまた話が違うね。
ちなみに新築間もなくても事業主は一切免責。

交換となると部材費より工事全体としての仮設費、人工などが工事費用のかなりの金額を占める。また、物件毎の個別条件が違うから、やるかわからない工事を詳細見積もりする程、ゼネもヒマじゃない。1〜1.5億ってのも全く根拠のない話。これこそ匿名だからといってあまりいいかけんな事を書くのはよくないね。

[1035: 匿名さん]

あの～　ここ耐震構造なんで・・・　荒らしたかったら免震のところでお願いします

[1036: 匿名さん]

あ、免震ってお金かかるのね。
あっ、直下型地震には耐震より免震は弱いかもって意見もあるのね。
だからなのか？ここの耐震？

今度のチラシ●構造・規模／鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地上３４階・地下１階建　以上！
鉄骨も上まで来て無かったのか～な？構造力学良く知らないけど、他の高層マンションも最近は
ＳＲＣ造じゃ無くってＲＣ造が主流なの？

素人的には鉄の骨がガチッとある方がしっかり安全って気がするけど骨は少しで筋だけで十分なの？

[1037: 匿名さん]

時代は移り、高層も鉄筋が主流でした、失礼。

[1038: 物件比較中さん]

耐震問題考；
このマンションは耐震構造できる基礎地盤の状態であったのでは。
北浜、福島、天満、梅田は軟弱層が深すぎて免震にしないと
タワーマンションが建たないのでは。
玉造は免震しなくとの何とかタワーを建てられた地盤であったと推測しています。

[1039: 匿名さん]

>>1038
国土地理院のHP参照されよ　　

[1040: 購入検討中さん]

モデルルームいきましたけど、価格の割に設備が安物ばかりでしたよ！

[1041: 匿名さん]

装備が安物ばかりって具体的にどのような場所でしょうか？
よければ教えて下さい。

[1042: 匿名さん]

モデルルーム見に行ったら？ホームページ見るとか？努力しろよ！

[1043: 匿名さん]

No.1040 by 購入検討中さん
あんたの言ってることがただ荒らしたいだけで言ってるのかどうかを教えてほしいから具体的に？って聞いてんじゃないの？
安物ばっかりって何が安物ばっかりなんか？
そら意味わからんわな・・・


あなた生きてる価値ないね・・・
って知り合いから言われたら「なんで？」って思うでしょ。

めちゃくちゃ抽象的な文句言っておいて自分で調べろ？
なんていうやつは変な奴だよ。

[1044: 匿名さん]

デラッセの方が設備も便利さも価格も上デラッセ。

[1045: 1042]

僕は1040と違いますよ。
後でリフォームすれば良いと考える方なので、僕は内装には拘りません。立地と構造、間取り重視です。耐震なら柱が太いのでアウトポールがいいですね。あとはサッシが、T 4とか騒音対策が万全かどうかを重視します。

書き込みの意図を試すような行為は嫌らしいですよ。

[1046: 匿名さん]

T4使ってるマンションて相当な立地てご存知？

この立地ならT3位が妥当なのでは？

[1047: 匿名さん]

電車の音デラッセが建ったら防音壁になるから大丈夫

[1048: 物件比較中さん]

南側のＪＲのガード箇所が、音が大きいのです。
だから、その周辺は民家が建たなくて
空き地の駐車場が増加しています。

[1049: 匿名さん]

完成して現地で実際騒音を確認したいと思います。
線路脇の騒音は凄いですから。きっちり対応策をされていたら有り難いです。換気孔からの音も要チェック。窓閉めていて、少しでも聞こえるなら後々悩まされますよ。

[1050: 匿名さん]

だいじょうぶだろ。気になるんだったら西側買っとけば無問題。