シティタワー天王寺真田山

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/kansai/sanadayama/index.cgi
売主：住友不動産

注目すべき物件が登場しました。
情報交換していきましょう。

http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1060z2bsz1010z2ncz100141252...

[1001: 匿名さん]

＞なお、「上町断層直上のNHK,大阪府警 」というのは嘘で良いですよね。直上ではありませんよね？

答えるまでも無くデマ

[1002: 匿名さん]

999 訂正の訂正

図が見にくいので（と弁解）

９９９　要するに、このマンションの西側、玉造筋の東側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。確かにこのマンションは非常に近接しています。

これを次のように、訂正します。

要するに、このマンションの西側の玉造筋の西側に断層あり、と専門家によって推定されているということですね。このマンションは断層に近いといえば近いほうともいえるでしょう。


個人的には、（図そして図の私の見方に誤りがなければ）気にしなければ気にしなくてもよい程度の距離はあるようにも見えます。

度重なる訂正お詫びします。なお、このコメントにも私は責任は負いません。重要すぎる事項ですので、各自で調査の上、ご判断のほどお願いいたします。

[1003: 匿名さん]

>>No.986 by シティタワーおたく
当方も複線駅近、良学校区、のこの案件には非常に興味を持っております。ただ平均70平米、DW、200万/坪のこの物件のコンセプトが今一分かりません。お金持ちのセカンド用には狭すぎるし駐車場も小さい。学区狙いのファミリーターゲットの間取りじゃ無いしDINKSや単身なら北区や中之島のタワーに行くと思う。投資用の価格でも立地でも無い。どんな人を誘致したいのか売りたいのかが見えません。他のシティタワーはなんとなく解るんですけど。もしかしてこの辺再開発掛る予定があってそれを見越して建ててるとか・・　

[1004: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[1005: シティタワーおたく]

＞1003

再開発計画はすぐお隣の鶴橋駅でありますね。
具体的には鶴橋駅南東部Ｂ街区再開発、同Ｃ街区、Ｄ街区ですが、鶴橋駅の南地区なので当マンションと全く関係がないでしょう。

ここのコンセプトですが、一般のファミリー層でしょう。５年ほど前の住友不動産のシティタワーは住戸面積が大きかったし、最上階に120㎡越えの億ションというのがあった。しかし、最近ではファミリー層でも70㎡が中心で最も大きい住戸でも80㎡台、これは建設費の高騰と市場が狭まってきたという環境的な条件によります。
神戸市内でフラッグシップとなるシティタワー神戸三宮でも同じ傾向で、建物内での坪単価に差がでないようにしています。つまりシティタワーの大衆化、住友不動産のリスク回避化が起こっているという訳です。
この傾向は販売中の大阪福島タワー、桜宮リバーアンドパークスそしてメガシティータワーズでも見られると思います。一般サラリーマンを大黒柱としたで年収600～800万円ぐらいのファミリーをターゲットとしているのでしょう。

CTO、西梅田、グラン天王寺の時代は他のマンションとの差別化がありましたが、最近では標準のマンションに近くなっていますね。決して、メインは実業家、大企業の経営幹部、中小企業の社長をターゲットにしているではないと思われます。

[1006: 匿名さん]

>No.1005 by シティタワーおたく
なるほど。財閥系タワーのブランド価値も減退しつつあるというわけか。シティハウス真田山とかで売り出した方が良かったかも。例えばここに1億の部屋を造ったとして仮にそれが売れたとして入居後何か問題が発生するのでしょうか? 私的には棟内に所得格差はあった方が管理しやすいと思うのだが。　

[1007: シティタワーおたく]

＞NO.1006

シティタワー天王寺真田山の最上階に億ションがあっても別に不思議ではない。
売れるかも知れないし、売れないかもしれない。住友不動産としては億ションをつくれば、それを買える能力のある客をみつけるのがかなりしんどい。偶然の巡り会いを期待するような確率が低い出会いのようなものです。だから敢えてそんなリスクを負わない。だから最上階でも億ションをつくらない。

次に所得格差の問題ですが、一般に上の階と下の階と所得の格差があるタワマンは合意形成が難しいといわれています。みなさんここではこのマンションが断層の上にあるかないかで賑わっていますが、そんなことよりもこちらの方が遥かに現実的で、将来必ず直面する問題です。
どういう人といっしょに同じ屋根の下で住むのか？マンションの価値はこの点で決まってきます。
この問題は、マンションの竣工後すぐには表出しないが、１０年を過ぎたあたりから遭遇する問題です。

所得の低い人は管理費や修繕積立金がアップするのは困る。しかし、所得の高い人は生活にゆとりがあるので、それらのアップは別にさほど問題ではない。
たとえば、各階内廊下のタイルカーペットを交換することを考えて見よう。所得の低い人は汚れていても我慢しようとするし、所得の高い人は見栄えが悪いのを嫌がるので交換したいという。しかし、総会でこの問題が出たとしても賛成が過半数をとれない。よって、億ションの人はフラストレーションがたまる一方だ。
もっとも、10年以内ごとに新築マンションに移り住むことにしているリッチマンには通用しないが...

その点、このマンションは上下階であまり所得格差が少なく、価値観もよく似た人が集まりやすい傾向にあるので、
良いマンションであるといえると思います。みなさんも、建物の性能云々といったハード的な問題から管理に係るソフト的な問題に視点を変えていった方が良いと思うのだが...









東京のマンション市場が震災後かなり低迷しているので関西でガンバら

[1008: 匿名さん]

三ノ宮のシティタワーは日本最大級の免震装置なのに･･･
玉造のシティタワーは耐震だけ。。
やっぱり大阪だからですか。なめられとんですか。
ここよか三ノ宮の方がよっぽど地震のリスク低いと思うんですけどね。

[1009: 匿名さん]

>No.1007 by シティタワーおたく　
貴殿かなり業界に精通してる者とお見受けしました。当方以前非財閥系のタワーを購入し3年住んで2年賃貸して数か月前に分譲価格＋10％で売却しました。賃貸時の利回りもかなり良かったです。で今回もやはりタワーをと思っています。もちろん居住目的です。この物件は利便性と学校区は申し分ないと思っていますが価格がやはり引っかかっております。天王寺区で考えると決して高くはないのですがこのマンションの北側と南側に2棟ファミリータイプの分譲マンションが建ちます。価格がここより2割程度安いようです。お聞きしたいのが
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
以上見解をお聞かせ願えますか。

[1010: 匿名さん]

このマンションは外壁がよく話題になりますね。
外壁は人間にとっても大切だから仕方ありません。

以前は幼小児の病気と考えられていたアトピー。近年では大人のアトピー患者が増えています。
皮膚科で治療を続けても良くなったり悪くなったりを繰り返し…根本的な改善は困難なのが現状です。
人間の体は皮ふの角質層で覆われており、汗や皮脂などでつくられた皮脂膜が天然のバリアとしての役割を果たします。アトピーの方は角質層が傷ついており、皮脂膜がスムースに形成されにくくなるため…
肌の水分が蒸発しやすくなったり、外界からの異物に対するバリア機能が十分に発揮されないのです。

マンションについても同じことが言えますね。
やはり外壁、屋上、基礎、すべてがそろって一流と言えるでしょう。
そして一流のマンションにはそれなりのランニングコストが必要なのです。

[1011: シティタワーおたく]

>1009
Ｑ
*もし売却することになった時財閥系である事またタワー型という事だけで2割のアドバンテージがあるのか?
Ａ
以前オーナーとして持っていたマンションが当初分譲価格＋１０％で売却できたいうことはラッキーですね。
分譲価格-10％というところはよくありますが、財閥系でなければ、あそこということがわかります。
プライバシーの問題もあるのであそこだけと言っておきます。
さて、上記の質問ですが、アドバンテージはあると思いますね。完成すると、かなり良い外観になります。鶴橋あたりからはアイストップとなる物件です。敷地面積が小さいので建物は小粒ですが、角部屋が多く人気があるでしょう。
周辺の中高層マンションよりもアドバンテージは良いと思いますね。

Ｑ
*もし賃貸に出す事になった時この「玉造駅近タワー物件」は賃借者に近隣相場＋αの訴求力はあるか?
Ａ
これも＋αの訴求力はあると思います。エントランスなど共用部は他のマンションに比較して豪華ですからね。それだけでも訴求力はあると思いますよ。

ここ以外に駅近ですとあべののプラウドタワー阿倍野があります。高さ。外廊下、規模的などもよく似ています。
こちらも候補にいれてはどうでしょうか？

天王寺区の谷町線、環状線付近では、プラウドタワー阿倍野、小宮住宅再生プロジェクト（夕陽丘ツインタワー）とＣＴ天王寺真田山を比較するのが定石となっています。

[1012: 匿名]

シティタワーって実は西成にも堺東にもあるんですね。聖天坂シティタワー、堺東シティタワー。
堺東なんて住友不動産×竹中工務店という西梅田と同じ組み合わせ。
シティタワーは別に高級タワーグレードってわけじゃないんですね。

[1013: 匿名さん]

ランク的にはエステムプラザぐらいでしょうね。

[1014: 匿名さん]

購入価格より高く売れる！大阪でも１０％以上は北区・中央区・西区辺りであると思います。
ただ、それは現在の売り出し価格の坪単価より安い時代の物件が有利っぽいですね。
東京なんかのプレミアムマンションは別なんでしょうが・・。
このマンション、最初、飛びついて、マンションも土地柄も全てが「こじんまり」しすぎて
冷静になればなる程、上町断層東ルートの位置・河内湖・耐震構造・東南海の津波、気持ちが
日に日に・・・・↓↓↓。

上層階を１フロア１～２世帯の億ションにしてたら、安全面から耐震構造は無かったのかな？

家具が垂直と水平に襲って来たら恐怖でしょ！（全ての家具は壁に固定化金具で固定スベし）

[1015: 匿名さん]

>>1010
塗装の方が防水性能高いよw
それとここは一流では無い。価格をみて
10年後の大改修で塗装だと　2000/平米だが
タイルだと8000/平米かかる。
このぐらいの戸数でこのぐらいの修繕積立金
だととてもタイル張り替え無理だと分かるはず。

[1016: 物件比較中さん]

結局はこのマンションについてはリスクとリターンとの選択だと思います。
雑多な条件は沢山ありますが、
他の物件には無い圧倒的な利便性が魅力です。

[1017: 購入検討中さん]

利便性はかなり高いですよね。
マーケットも駅も近いですし、何かにつけて便利な場所だとおもいます。
腐っても一様財閥系ですから、他よりは資産価値は落ちないかもしれませんし、賃貸も効率が良いかもしれませんね。
何か、変な位置づけのマンションのような気がします。
結構いけるんじゃないですか。

[1018: 匿名さん]

このマンションだけでなく、全ての環境や利点の多いばかりのマンションって
少ないです、そのなかでどれだけ自分の生活に便利がと言う点がマンション購入では
大きいのではないでしょうかね？

[1019: 匿名さん]

ん? なんか営業くさないか

[1020: 匿名さん]

南側のマンションの概要でてきましたね。価格見たら悲しくなる・・・