ファインレジデンス住道駅前どうですか？

[口コミ知りたいさん]

ファインレジデンス住道駅前についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.keihan-re.jp/mansion23007/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154924

所在地：大阪府大東市住道二丁目1320番1（地番）
交通：JR学研都市線(片町線)「住道」駅　徒歩1分
間取：1LDK+DEN～4LDK
面積：45.88㎡～112.68㎡
事業主（売主）：京阪電鉄不動産株式会社
事業主（売主）：アートプランニング株式会社
事業主（売主）：住友不動産株式会社
販売提携（代理）：アートプランニング株式会社
販売提携（代理）：住友不動産販売株式会社
施工会社：不二建設株式会社
設計・監理：（意匠・設備）株式会社IAOプランニング＆デザイン（構造）不二建設株式会社
管理会社：京阪カインド株式会社

総戸数：286戸 ※募集対象外住戸2戸を含む
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上15階建
地域・地区：防火地域 商業地域　住道駅前市街地再開発事業区域
地目：宅地
私道負担：無
駐車場：127台 ※売主の定める方法により選定いたします。
自転車置場：464台
バイク置場：22台（内ミニバイク6台）※売主の定める方法により選定いたします。

工事完了時期：2026年5月下旬(予定)
引渡可能時期：2026年7月下旬(予定)
販売開始予定時期：2024年5月下旬

バルコニー面積：4.86㎡～33.98㎡
サービスバルコニー面積：1.26㎡～10.18㎡
建ペイ率：80％
容積率：600％
敷地面積：3,759.14㎡(公簿)
建築面積：2,150.36㎡
延床面積：23,106.99㎡

OSAKA POWER CROSS

DIRECT
駅デッキ直結1分で“すごい”
ACCESS
梅田まで20分圏内で“すごい”
LOCATION
大都市より大東市が“すごい”
PLAN
プランがこんなに選べて“すごい”
DESIGN
上質で緑あふれる共用部が“すごい”

関西圏
駅デッキ直結最大級
すごい駅前プロジェクト

- JR学研都市線「住道」駅 徒歩1分 (約60m)
- 駅デッキ直結
- 大阪都心へ直通 「京橋」駅へ11分・「北新地」駅へ19分
- 総286邸 大規模プロジェクト
- 住居専有面積45㎡台～112㎡台 全26タイプの多彩なプラン
- 充実の共用施設 防音スタジオ、ゲストルーム、パーティールームなど

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 検討板ユーザーさん]

>>197
改修予定は無いのですか？
詳しくお話聞かせてください。

[202: 名無しさん]

>>201 検討板ユーザーさん
改修予定あります。

[203: マンション検討中さん]

>>202 名無しさん
大東市広報からの抜粋です、

住道駅前デッキ整備方針について
ページ内目次
記事ID：0057215 更新日：2024年10月1日更新
　本市の公共空間の一つである住道駅前デッキは、本市の玄関口であり、歩行空間としてだけではなく、月例イベント等の開催もあり、利便性、安全性、賑わいの創出などに対するニーズも高まり、地域活性化や賑わいの創出の拠点としてのあり方の検討が求められています。そこで、住道エリアの公共空間の利用に向けた課題を調査し、潜在的なエリア価値の掘り起こし、住道駅前デッキのあるべき姿の検討、市民や事業者が利活用しやすい環境整備を行うため、住道駅前デッキの整備方針を定めました。

[204: 口コミ知りたいさん]

>>203 マンション検討中さん

抜粋ですが、ご自身で広報確認してください

[205: 検討板ユーザーさん]

201ですが、大東市広報に掲載されていると記載があるにも関わらず、197の方が改修予定は無いと言い切っておられたので、何か根拠があるのかと思ってお伺いしました。
私は大東市広報には「令和6年度より住道駅前デッキ（大橋含む）の長寿命化工事の設計を進めているところです。設計・工事には数年を要する予定です。」と記載があるので、数年をかけた改修予定が「ある」と認識してます。

>>204さん
こちらの書き込みはどういった意図でしょうか？
203さん＝204さんですか？

[206: マンコミュファンさん]

学研都市線を昔から使ってますが、デッキはかなり前からあったので、何らかの工事はされると思います
住道駅も古いので、駅コンコースも改修してほしいですね（この近辺はおおさか東線に関係する駅は改修されましたが..、モノレールができるタイミングに期待します）

[207: 口コミ知りたいさん]

>>203 マンション検討中さん
具体的に何ができるの？？
？？

[208: マンション検討中さん]

>>205 検討板ユーザーさん

それだけの話でしょってことです
いかにも
大規模に聞こえたので

[209: 名無しさん]

>>199 口コミ知りたいさん
ほんとにそう思います

[210: 名無しさん]

>>206 マンコミュファンさん

売りたいだけやん？

[211: 口コミ知りたいさん]

>>209 名無しさん
京橋からなら0時過ぎまで電車ありますよ
以前はもっと早かったですが

[212: 匿名さん]

新春来場キャンペーンのポップが出てきて、食欲をそそられてしまいました。4日～13日までだから、けっこう期間的には余裕があるかなと思います。ラストは連休ですから混みあうかもしれませんが。
駅隣、買い物は駅ビルかデッキを歩いて川向こうにある商業施設へ行く感じなのかな。便利なのだろうとは思うけれど、どうなのかしら。現地チェックで歩いてみて、シミュレーションしてみると良いのかな。

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん
先着30名様となっているので、早めに行かないと貰えないかもですよ。近頃では物を配って集客する物件も少ないので、何だか昔を思い出してほっこりしますね（笑）年明けからゴールデンウィーク前までの不動産繁忙期にこんな事しないといけないとは、販売苦戦しているのがひしひし伝わってしまい逆効果な気もしなくはないですが。。

[214: マンション比較中さん]

同じ京阪の枚方香里園の物件は大幅値引き始めたらしいよ。

焦らないでも完成してちょっと待てば値引き始まるから安心して様子見してくださいね。大阪市内の価格上昇で感覚おかしくなってるけど、こういう郊外マンションは今が天井だからお気をつけて。冷静に考えて住道でこの値段は馬鹿が騙されて買うような金額です。

[215: マンション検討中さん]

>>214 マンション比較中さん
約2年前に完成の物件の売れ残り部屋なら、値引きするかと...
https://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_hirakata/nc_67720291/property/?...

[216: マンコミュファンさん]

>>215 マンション検討中さん
完成して2年売れ残って値引きするマンションなんか今かなり珍しいです。そんな大外しする同じ事業主のマンションとなるとかなりの不安要素です。。

ここも定価で買った人達が結果的に損をするような形にならないといいですが。。

枚方香里園では値引きを大々的に広告して、隠す事なく打ち出しているようです。普通は購入者の事を考えてあまり認知されないように限定的にするものですが、まあそういう事しちゃう事業主みたいですね。

[217: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]　

[218: 匿名さん]

島根の松江城すぐ側にタワーマンション建てるみたいで反対運動も起きてるみたいですね～
法令に則って事業進めているみたいなので問題無いのでしょうがなんだかな～

[219: マンション検討中さん]

>>218 匿名さん
ここ関係ないので他でやってもらえません？

[220: 匿名さん]

>>219 マンション検討中さん
ここ建ててるのと同じデベの物件でのトラブルだから関係大アリなんだよな～
火のないところに煙は立たない。売れ残り大幅値引き広告も景観トラブルもだけど、なんか最近嫌な話多いね～

[221: 評判気になるさん]

>>220 匿名さん
同じデベならはい確かにそうですね、ですし、そもそも地域も全く違う物件に対して、購入検討者がどう判断するだけでしょ
大阪城の周りにもマンションは建ってますし、地域的な事情（観光資源？）で揉めてるだけでしょ

[222: 買い替え検討中さん]

１，２年前の都心部の価格。住道で㎡@80は高いけど北区中央区はもっと高くなってる

[223: マンション検討中さん]

>>222 買い替え検討中さん
都心部は上がる要因があるけど、郊外が上がってる理由はただ都心部につられて何となく上がってるだけで人口減少と共に衰退します。今が天井なのはほぼ間違いないです。

[224: 口コミ知りたいさん]

>>223 マンション検討中さん
大手デベの駅前タワーとかの方がまだマシだと思います。それでも都心部で買えるならあえて手を出すものでは無いですし、都心部が上がってるから何となく郊外の下手なデベ物件に手を出すパターンは1番損するでしょうね。枚方香里園では新築マンションなのにいきなり含み損という今の時代考えられない現象が起き始めました。

[225: マンション検討中さん]

マンション購入を検討しております。遅ればせながら、年明けにモデルルーム見学をしましたが、購入された方々にご質問させていただきたいです。
様々な家族環境などもあるかと思いますが、購入に至ったポイントは何でしょうか？

見学時点では6階まではほぼ売約済みとなっておりましたが、それより上層階はまだ販売中が多かったです。上層階から売約済みになるという印象がありましたが、そうではなかったため、皆さんのご意見を伺いたいと考えております。
営業さんからは3階はデッキ直結だから人気だったと。4-6階も購入される方々はそこまで電車の目線を気にされないと話していた。とのことでした。
私自身、子供が中学卒業するまで10年近く住道に住んでいるので、保育園や学校、近隣道路状況に疎くはないのですが、購入された方々のマンション自体や住道に期待する魅力を他者目線で確認させていただきたいです。（今後賃貸や売却をすることも考慮したいためです）
お知恵をお借りしたいので、何卒よろしくお願いします。

[226: 評判気になるさん]

>>225 マンション検討中さん
駅に近くデッキ直結なので便利で希少物件なので売りやすい
学研都市線は片町線時代の田舎イメージがあるけど、実は大阪までのアクセスがよい
大阪市内より明らかに価格は安い（南向き、駅近なら大阪市内ではかなりの高価格）。
ですかね...
ただしここで色々言われてる通り、今が天井なので売るときはプラスにはならないと思う（これは住道に限った話しではないですが）
郊外なので投資は不向きですが、実需にはいいと思います

[227: マンション検討中さん]

景観が売りのマンションやタワマンなら上層階は人気だけど、ファミリー向け板マンは価格重視で低～中層くらいから埋まりやすい
(防犯の問題もあるので1、2階は好みが別れるけど)
最上階と角も一定数指名買いが入るのでぼちぼち
中途半端に価格が乗る上層階は残りがちなイメージ

[228: 買いました]

私も駅直結なのと市内へのアクセスがいいところで選びました。
市外の為、投資という観点にはあまり重きをおかず、利便性とライフスタイル重視に考え、購入を決断しました。

出張も多いので新大阪へのアクセス、鴻池新田にできるモノレールの新駅もちょっと期待しています(伊丹空港に行くのが楽になりそうなので)

[229: 匿名さん]

>>226 さん

ご回答いただきありがとうございます！
確かに、現在も家族で市内まで移動する際は京橋経由や北新地から大阪駅周辺まで出るのでアクセスはしやすく感じております。
投資に限らず、実需としても今の価格が天井であれば、実際に購入金額を支払う立場としても購入を躊躇ってしまいますね。購入時の不動産価値と自身の満足度を上手く感情コントロールする必要がありますね。

[230: マンション検討中さん]

>>227 マンション検討中さん

今回は板マンであるため、低から中層から埋まったのですね。とても勉強になりました！
ありがとうございました！

[231: 通りがかりさん]

>>228 買いましたさん

ご購入されたのですね！
利便性としては、私も良い印象を持っているため、購入判断として参考になります！
やはり、鴻池新田のモノレール新駅開発があれど、ルネ鴻池新田と比較して駅直結は大きいですよね。

[232: 匿名さん]

板状型マンションでもよく売れるマンションは価格表の『門』構えの部分、すなわち角部屋と最上階から売れます。

低層階や中住戸から売れるというのは、言い換えると価格が高く相場より割高だと判断されているということになります。

このパターンは大概販売が上手く進まず、やがて大幅値下げが始まる事が多いです。

[233: 検討板ユーザーさん]

>>232 匿名さん

ご回答いただきありがとうございます！
こちらの掲示板でも記載されておりました通り、ファインレジデンス枚方香里園の大幅値下げも確認しましたので、その可能性もあるのではないかと懸念しておりました。
やはり、先日記載された、不動産価格の天井というご意見に加えて、検討されている方々が相場より価格が割高と判断されている可能性があるならば、懸念材料であるかと思いました。
実需で購入するとしても、金額の大きい買い物であるため、喉から手が出るほど購入したい、引越ししたいわけでない限りは様子を見ようかと思います。

[234: マンション検討中さん]

今がピークってこの10年ずっと言われてるが…
結果がどうなのかはご覧の通り
昔、相場より高いなと思ってたら相場が上がって、今見たら安かった…って話ばかりや。
高いかどうかは将来にしか分からないから、今必要か、欲しいかで決めたら良いんじゃないの？

[235: 評判気になるさん]

>>234 マンション検討中さん

ありがとうございます！
おっしゃる通り、物価自体がどんどん上がっているので、これから先のことまでは分からないですよね。
ひとまずは、将来不動産価格が今より高くなる可能性は大いにあると考えつつも、ファインレジデンス枚方香里園の値下げの件もあるので、現時点では見学後のお話は進めず様子をみようと思いました！

[236: マンション検討中さん]

>>233 検討板ユーザーさん
売りたいときに残債割れするようなマンションは、ただの負債でしかないので手を出さないほうが賢いと思います。金利も上がり、人口減少による価格下落もあいまってローン地獄に陥ります。それでもいいと割り切って住み潰す気で買うなら、このエリアなら戸建てのほうがまだ良いですね。築年数が建った後のマンションは、管理・修繕の問題が今あちこちのマンションで大問題となっています。

それでもどうしてもここが欲しいなら、少し待てば間違いなく値引きが始まるのでそれまで待って安値で買い叩く事をお勧めします。間違えても営業マンが現段階で値引きを匂わしたりする事は無く、値引きどころか値上げするマンションもありますといったような話で強気な営業をしてきますが、惑わされないほうが良いかと思います。

[237: 購入経験者さん]

>>235 評判気になるさん
同じ会社の物件でそういう事があると正直怖くてなかなか手が出ないですよね。ここが別会社の名前と基準で建てられるマンションだったらまた違った販売の動きになったかもしれません。

[238: 匿名さん]

>>237 購入経験者さん
市内の好条件の土地を取得出来てないというのが実態で、郊外の駅前がまるで物凄く価値である事かのような打ち出しをしたりして騙し騙し商売するしかないというのが本音のところでしょ。

[239: 通りがかりさん]

>>236 マンション検討中さん

ご回答いただきありがとうございます！
私が1番気にしていた点がおっしゃる点でありました。
最初から購入物件を売るつもりはないのですが、今後売却や賃貸などで自身が身軽になれるかどうかの点で悩んでおりました。
実需で欲しいからと買ったとしても、同ブランドマンションの値下げからも（地域特性は違うしと思いますが）現時点の価格は割高と市場が示しているのであれば、実需で住んでいたとしても負担が大きいのではないかと考えてしまいました。
それでも今回皆さんが購入されたにはどのような理由があったのかと思い、お伺いしたいと質問させていただきました。
今回236さんの助言でモヤモヤしていた気持ちに落とし所がつきました！

また、駅近の魅力はあると感じているので、上層階もこれから埋まっていくとは思いますが、しっかりと埋まらなかった場合の総管理費が足らなくなることも心配ですし、何より他で検討している物件と比較しても修繕管理費が安いので毎月の清掃やゴミ収集などの費用以外で、しっかり積み立てられるのかも心配でした。
管理修繕問題についても教えていただきありがとうございました！

[240: 通りがかりさん]

>>237 購入経験者さん

はい、おっしゃる通りで、購入後の残債割れリスクなどを考えていた矢先の同ブランドマンションの値引きだったので、一層気になってしまいました。縁のあるタイミングも大事なんだなと感じました。

[241: 評判気になるさん]

>>238 匿名さん

住道は10年ほど住んでみて、朝晩の道路の渋滞や駅前の活気、小中学校の環境、子供の保育園が抽選外れて南郷という離れた場所になったなど、不便な点はあったものの、良い意味で住んでみても困らない地域だったので、このまま住んでもいいかなと思っていました！
他の地域の物件も検討している段階ではあるものの、やはり市内と郊外でそこまで目線が違うのであれば、自身でも改めて実用性のある地域を検討してみようと思います！
ありがとうございました！

[242: マンコミュファンさん]

周辺の築浅の中古物件を見ると、ここは相応価格だと思いました
大阪市内であっても今は割高なので、賃貸を5年以上？住むなら、もう少し待ったはうがいいですが、購入者のマネープランによって変わってきたり、昨今の社会情勢（物価高、少子化、治安不安定）を加味して判断された方がいいと思います

[243: eマンションさん]

一戸建て購入経験者ですが、一般サラリーマンの年収では大阪市内の北部では、条件がいまいちの部屋でも6000万近くするので、バブルの頃の一戸建と同じように郊外にならざるを得ない...
サポーターなどのお金があるなら別ですが...
242にあるように、検討されてる方の将来のライフプランなどによって、良し悪しが変わってくるかと

[244: 購入検討者]

ここで色々言われてるけど、買う気がなくても複数の物件を聞くといいと思いますよ
このサイトは他社のデベ営業マンが紛れてるし（事実、購入後の某大手不動産会社のアンケートで、検討材料でここのサイトも選択しにあった）、複数の営業マンと会っていると、必ず近隣の競合物件のデメリを言うので、逆手に取って判断材料にしましたよ

[245: 通りがかりさん]

みなさん、お知恵をいただき、本当にありがとうございました！
他にも様々な物件に触れ、自分のライフプランを改めて考えるようにいたします！