プラウド志村坂上パサージュ（旧称：プラウド志村坂上プロジェクト）

[物件比較中さん]

いなげやの前に建設予定のプラウド？？
未だ詳細は不明ですが、場所が良いので気になってます。
プラウドだと高そうですが、情報交換しましょう！


所在地：東京都板橋区小豆沢２丁目２０番２、３（地番）
交通： 都営三田線 「志村坂上」駅　徒歩9分
埼京線 「北赤羽」駅　徒歩14分
間取：3LDK ～4LDK
面積：70.04平米～93.59平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[186: 匿名さん]

公式ＨＰのトップにエントランスの画像が出ています。
この植栽や、車の一部が描かれているところまで
道路幅が拡張される、ということですよね。
ＨＰを見る限り、ここのスペース（植栽）は
目隠し効果というより、ゆとりのランドスケープ？ガーデンパサージュ
というのが売りだったようですから、
これがなくなるとかなりイメージ変わってきますね。
植栽無しだと、歩道に接するのはいきなり壁！ってことですね。

[187: 匿名さん]

>183
>185さん
※敷地の一部に都市計画道路（計画決定）の予定があります。
とホームページの物件概要に出ていました。

[188: 匿名さん]

公式ＨＰ見ました。
計画通りになるとすると、
駐車場のシャッターと、エントランスの壁ギリギリに
歩道がくることになりますね。
眺望もゼロだし、共用施設もないしとなると考えてしまいます。

[189: 匿名さん]

計画が実行されればスペースギリギリに建てた普通のマンション、って感じですね。
プラウドはそれなりの雰囲気（外観含め）があるので好きなのですが
雰囲気が一気に変わってしまうなら、後から後悔しそうだな、と思ったり。。。
専有部分については気に入っているんですけどね。

[190: マンション住民さん]

メガがある限りプラウドとは名ばかり、見劣りは避けられない？メガの中古の方が資産価値ある？

[191: 物件比較中さん]

>189さん
西側角部屋以外はあまり影響ないかと思っています。
ただ、道路予定部分がなくなった時に、
容積オーバーにならないかを聞き忘れました。

さすがに、除いて計算しているものでしょうか？

[192: 匿名さん]

都市計画道路の件で質問をさせて頂いたものです。
すでに159さんが質問されていましたので、重複で失礼いたしました。

187さん、HP確認しました。まだ計画決定段階ということで、少し安心しました。
ただ、事業決定した場合は将来的に植栽部分がなくなり、エントランスが
歩道ギリギリになるということですね。
ゆとりあるエントランスの雰囲気が魅力的でしたが・・・。

みなさんの意見、大変参考になりました。
ありがとうございました。

専有部分、周りに病院やスーパー、小豆沢公園などがある
環境は気に入っています。

徒歩１分に小学校、４分に中学校があるため、こどもの通学が便利そうですね。
板橋区の小学校は、選択制だそうですが、これほど近いとわざわざ選択して、
隣の学区に通わせる必要もなさそうですね。
板橋区のHPを見ると、隣の学区（志村坂上駅の反対側）にある志村第２小は
人気があるようで、学区外の生徒は抽選だったようです。

近くに学校があるということは、賑やかさとグランドの砂嵐は
多少あるかもしれませんが、北側自体がスーパー、バス通りなので
気になるほどではないかもしれません。
時間があれば、平日の周辺の様子を見に行ってみたいと思います

[193: 購入検討中さん]

＞１９１さん
確かにそうですね。
後から問題のあるマンション！となっては
売るに売れませんからね。
当然大丈夫だとは思いますが。

[194: 購入検討中さん]

＞１９１さん
都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができないと担当者から
聞きました。

ただ、行政は一度計画すると計画を撤回する
ことはほとんど無いらしく、実現予定はなくても
計画だけは残ることがあるので大丈夫じゃないかと
隣の担当者の人が別の方に説明しているのが
聞こえてきました。

確かにあの道路を見てると、道路沿いの全ての
人に立ち退きを求めてまで拡張する必要は
無さそうですが、大事なことなのに結構いい加減な
説明をするもんだなと感じました。。

[195: 匿名さん]

＞都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができない

要は、容積率か建蔽率のオーバーが確実で
計画が撤回されない限り
既存不適格物件になる可能性がつきまとうということですよね。
だとすると、数十年後、建替えが必要になった際に
多額のコストがかかったり不安要素がでてきます。

この辺がプラウドなのに控えめな価格である理由でしょうか。

始めの営業さんの話しが本当ならば、購入に際し重要な部分になるので
週末営業さんにしっかり話しを聞いてこようと思います。

買って住んでいる間は良くても、売却時に苦労するのは避けたいですからね。

[196: No191です]

都市計画道路の件、いろいろありがとうございました。

てっきり計画地分は除いて容積を計算しているのかと思いました。
新築で既存不適格ってことでしょうか？

重要事項説明のタイミングでいきなりその説明をされるとしたら、
結構えげつないですね。

[197: 申込予定さん]

都市計画道路の件ですが、申し込みにあたり非常に不安になったので、
行政に聞いてきました。

プラウドの前の小豆沢通りは「事業決定」ではなく、「計画決定」というらしいです。
計画決定後に具体的に事業化されると「事業決定」となり、土地の立ち退きの買収等が始まるらしいです。

小豆沢通りは将来はわかりませんが、現状は事業計画の予定は全然ないようです。
そもそも板橋区内の１０年以内優先的に整備する道路の中にも指定されておらず、
指定されている道路も具体的に事業化しているにのは１つしかないようで、
計画決定の段階だと事業化されないことも多いそうです。

都市計画道路自体が高度成長期に策定されたもので、２３区内でも全く事業化されないものも沢山で、
色つきの地図のようなものを見ましたが、だいたいの主要道路が都市計画道路に指定されてました。

本当に数十年先はどうなるかわかりませんが、取り敢えずはあまり気にすることもなさそうでした。

気になる方は行政に聞けば詳しく教えてもらえますので、直接聞くと分かり易いと思います。

同様の不安をお持ちの方が多そうなので、参考になればと思います。

いよいよ、申し込みまであと１週間ですね。
抽選で当たるのか、毎日不安でドキドキの日々です。
最近は外れたことを考えると間取り図を見るのも控えている状態です。
少し前までは家具やインテリアを考えるのが楽しみだったのに・・・

皆さんは、どんな状況でしょうか？

週末の説明会には参加が難しいため、参加される方がいましたら、
倍率の状況を教えて貰えると助かります。

[198: 匿名さん]

大きな通りに面していないと高い建物は建てられませんから、道路問題はある程度の道幅がある都内物件では普通にある問題だと思いますけど・・・　仮に買収されても共用部分が現金に代わったわけですから、立て替える時少し小さくなるかも知れませんが、その現金を利用する事でかたが付くのでは・・・　さらに言えば道路幅が増える前提（セットバック）で建てているから、計画がない場合より高いものが建てられているはずです。

これから入居される方はその恩恵を最初からもらえるわけですから別に損はないかと・・・　心配なら他物件にしたほうが精神衛生上良いかと・・・

計画決定され実際に少しずつ買収されているところなどは、アプローチや植栽がなくなることが問題になっているようですね。　実際にはなかなか道路が出来ないので交通量もまったく増えませんしね。

[199: 申込予定さん]

私も抽選のことを考えるとドキドキです。。。
実家に近いので、何とか当たって欲しいのですが。
皆様もご実家などが近いんでしょうか？？？
先々のことを考えると、出来れば近くに住みたいですよね。

[200: 申込予定さん]

昨日登録説明会に行ってきました。
散々じらしていた予定が一気にでましたね。

やはり１０％の手付け金。

当選が第一ですが、外れた場合は予定が一気になくなってしまい淋しくなりそうです。

[201: 申込予定さん]

当初は90戸中40戸の予定だった第1期が結局、77戸。

残りの部屋も1期で抽選外れた人で埋まると、
あっという間に完売ですね。

[202: 匿名さん]

完売万歳！

[203: 申込予定さん]

>197さん
説明会に行ってきました。

77戸の1期販売戸数に対して、スケジュール説明会に出た人は150組とのこと。
基本的に、条件が悪い部屋をのぞいて倍率がついてるそうです。

申込むことを決めた我が家の立場でいうのも何なんですが、志村坂上なんて地味な駅でそんな人気が出るなんて、なんででしょうかねえ。低金利の影響もあるのでしょうかねえ。

物件完成の来年5月まで低金利が続いてくれるといいですね～
（円高傾向が続いているので、しばらく上げられないと思いますが・・・）

[204: 申込予定さん]

私も説明会に行って来ました。
２日間で150組の人が参加したんですね。
私が行った時は、15組ぐらいしかいなかったので、思ってたよりも申込は少ないのでは？？？
なんて期待をしてしまいました。

私も地元だから購入することにしましたが、
他の所から志村坂上に移住しよう～って思っている人が多くて、びっくりです。
車のナンバーを見たら、所沢とか八王子の人もいましたし。
私は、地元じゃなかったら、もう少し栄えてる街に住みたいけどな～。

[205: 匿名さん]

人気の住戸だと、４倍のところもあると伺いましたが
７７戸で、１５０組となると計算が合いませんね。
登録説明会に全員出席しているとは限りませんが
あまり倍率が高いわけでもなさそうですね。

[206: 申込予定さん]

倍率６倍のところもあるみたいですよ。
人気のないお部屋は、今のところ１倍なんて言ってましたが、
申込段階になって変更する人もいるんでしょうね。

[207: 申込予定さん]

絶対にそんな方はいるでしょうね。

６倍は１階のFらしいですよ。

こちらのコミュでも１階狙ってる方が多そうですし・・・。

[208: 匿名]

あ、うち1階のFでした････
そうかー。6倍ですかー。

どうしよう(*´д｀*)

[209: 匿名さん]

えっ、６倍ってまだセレクトできる５階以上の部屋であると伺いましたが・・・。
１階もなんですか！！うちも１階希望ですが、抽選日までずっとドキドキしますね。。。

[210: 購入検討中さん]

倍率が高いとはいえ、この時点で迷っててもしょうがいないでしょ。高い買い物ですからね。直感と運を信じましょう！！

[211: 落選経験有りさん]

気持ちが固まっているほど
ドキドキしますよね。

申し込みが始まったら、
状況を見て申し込む部屋を柔軟に決める、
というのもアリですよ。

[212: 申込予定さん]

確かにＦは人気ですよね～。
家族が多ければ、75㎡は欲しいところですしね。

１階の広い庭も、花はもちろん野菜だって育てられそうだし！
子供がいたら夏にプールとかも出来るから魅力的ですよね。

でも１階のＥは、まだ誰も希望はないみたいでしたよ。
私は横長のリビング好きだけどな～。
今の賃貸の家もそうだけど、使いやすいですよ。

どんなに倍率低くても、外れるときは外れるし。
倍率高くても、当たる時は当たるし。
お家って、きっと縁だと思います。直感で行きましょうW

[213: 落選経験有りさん]

外れた時にも＞212さんのように思えるなら
もちろん倍率気にしないで申し込むのがいいですよ！！
万が一縁がなくても、他に物件はいくらでもありますからね＾＾

ただ、一つに執着しないで幅を持って考えておく方法もありますよって話しです。
抽選前のドキドキも外した時の後悔も少ないですからね。
もちろん当たれば当たったで嬉しいですしね！
落選を経ての思考かもしれませんね。

[214: 申込予定さん]

No212です。
私も落選経験ありますよ～(-"-)
あまりに期待し過ぎていたので、ショックも長く続きました。。。
今でもあの時当たっていたら！なんて思う日も多いです。

だから今回は、最初から倍率低そうな場所にしています。
でもそれでも外れる時は外れると思っていないと、落選した時に辛いですからね。

皆様も不安だと思いますが、希望が叶って、一緒に住めるといいですね☆

[215: 申込予定さん]

ところで、志村坂上駅の現在工事中のＡ３出口のエレベータですが、
非常に便利になるので良かったなと思っているのですが、よく考えると
改札を通らずにホーム階から地上階まで行けるはずがなく、また、
ホーム階でエレベーターの工事をしている形跡もないため、
完成しても改札階から地上出口までの設置になるのではないかという
気がしています。

だとすると改札階からホームに降りる際には、ベビーカーを抱えて
降りなければいけないことになるので、かなり残念です。

どなたかご存知の方がいらしたら教えてください。

[216: 匿名]

>215さん

先週駅員さんに聞いたところ、ホームから改札階へと、改札階から地上へと両方エレベーターができると言ってました。

[217: 匿名さん]

改札階から地上へのエレベーターは、
東京三菱銀行内に通じる用になると聞きました。

[218: 匿名さん]

エレベーターが出来るのはいいですね。
でも今現在は、坂上の階段の上にある灰皿のせいで、
いつも階段上る時に煙を吸い込んでしまいます(ーー;)
エレベーターはやっぱりお年寄りやベビーカー優先なので、
毎日あの煙を吸うのは。。。
あの灰皿どうにかして欲しいわ。

[219: 購入検討中さん]

志村坂上に住んでどうするんですか？
無いにもない町です。

数年後にはメガシティもゴーストタウンに。。。

[220: 申込予定さん]

>>219さん
地縁があるので申し込む予定です。
ただ、確かに地縁がないならおすすめは
できない場所かもしれませんね。

三田線で言うと、板橋区役所前より北は
寂れていく一方だろうなと思います。

[221: 物件比較中さん]

まぁ～確かに、この辺りは栄えてないですよね。。。
その割りに近くに公園もないし。
子供がいる人は、どの辺りに遊びに行くのでしょうか？

[222: 匿名さん]

地縁の人以外で、ここを買う人ってすごいと思う。普通の考えたら魅力の無い場所ですからね。地縁のある人にとっては良い物件ですが、、、。

[223: 匿名さん]

ここの物件は、ブランド、仕様、価格を考えるとかなりお買い得だと思います。

車でいうと、レクサスではなくトヨタですが、中身はレクサスのような物件でしょうか？
ちょっと分かりにくかったですね。ちなみに私はトヨタオーナーです。

最近知ったので、今週末にモデルルームに行ってきます。
モデルルームに行って気に入れば申し込もうと思いますが、
かなり人気があるようなので抽選となり住めるかどうか厳しいかもしれませんね。

[224: 購入検討中さん]

物件だけのクオリティを考えると魅力なんですが
小豆沢という土地が悩みの種です。

ですが、
上記で仰る通りレクサス物件（笑）だと
私も感じてるので申し込みします。

プラウドがこの価格で購入出来るの凄いことですよ。

たとえ小豆沢でもね。

[225: 匿名]

たかが箱(マンション)のためだけに小豆沢に来て欲しくない。
さびれて結構。
昔の小豆沢に戻って欲しい。
だいたい、みんな東京に出て来すぎ。
本当の東京人だけでひっそり暮らしたい。

[226: 物件比較中さん]

プラウドって、そんなに魅力があるんですか？？？
それだけで申込むって。。。
でも仕様は、この辺りでみたら同じような設備だと思いますけど、
都心のマンションに比べれば、高級感はないと思います。
板橋仕様ですよね。
まぁ～私は子供の頃から、この辺りに住んでいるので、親しみはありますけど。

[227: 購入検討中さん]

我が家は地縁もないですが
静かで公園の多いこの土地が気に入ったので
申し込み予定です。

[228: 名無し]

マンションが気に入っても、ずーっとマンションの中だけにいるわけじゃないしね(^^;(当たり前だけど)

街や環境が気に入らないのであれば、なにも購入を考えなくても…と思いますが。

[229: 匿名さん]

本当の東京人ってどういう人のことですか・・・その9割強が明治時代以降いなかから出てきた人で構成されているのが今の東京人。　この辺はさらに多いでしょう。　どんな意味があるのか理解に苦しみますが・・・

[230: 匿名]

メガシティってなにですか？

[231: 匿名]

>229の方

あなたの言う「9割強」が正しいとするならば、残りの「1割弱」の人々を指しています。
要するに、東京にいる「9割強」が東京人ではないと認識していますが、なにか？

[232: 東京人]

東京人です。
東京人の質問は私まで。
ちなみに、当マンションの大半は東京人以外の方が住む予定ですので、
東京人希望の方はご遠慮ください。

[233: 物件比較中さん]

なんだかモメモメですね。
東京人って分けるのもどうかと思うけど、あまり昔の話を持ち出されても。。。

話は変わりますが、駐車場のことをお聞きしたいです。
地下に埋まる？タイプの駐車場を見たことがないんですが、
使用するときは、大変なんでしょうか？？？
大雨の時は、水が溜まるから、上に上げるようなことも聞いたんですが。
どなたか知っている方がいたら、教えて下さい！

[234: 匿名さん]

>>230
雪印の工場跡地にできた北区最大の大規模マンション。
詳しくは「北赤羽　東京メガシティ」で検索してみて下さい。

[235: 匿名さん]

所詮、北区のマンションだし、こことは関係ないと思うけど。