プラウド志村坂上パサージュ（旧称：プラウド志村坂上プロジェクト）

[物件比較中さん]

いなげやの前に建設予定のプラウド？？
未だ詳細は不明ですが、場所が良いので気になってます。
プラウドだと高そうですが、情報交換しましょう！


所在地：東京都板橋区小豆沢２丁目２０番２、３（地番）
交通： 都営三田線 「志村坂上」駅　徒歩9分
埼京線 「北赤羽」駅　徒歩14分
間取：3LDK ～4LDK
面積：70.04平米～93.59平米
売主：野村不動産株式会社
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[103: 物件比較中さん]

うちも赤ちゃんいますが、買い物、公園、
毎週散策しましたが、新たな発見があります！
環境を重視の方にはおすすめですねー。
あと、先週末の午前中伺った際は、幼稚園児前後のお子様連れで溢れかえってましたよ！
もう１つの土地？も見ましたが、住環境が気になり、個人的にはパサージが好きです。

でも、うちは既に３倍なので、既に当たるきがしないです。。。

抽選はどのような方法で決めるのでしょうか？？

[104: 物件比較中さん]

>>101さん
私も最近区内の病院で出産しましたが、
聞いた話だと、板橋区よりも北区の方が
保育園は入りやすいとのことでした。
というか、板橋区だったら諦めたほうが
いいよ、くらいの感じみたいです。

[105: 購入検討中さん]

平日の午後に付近を歩きました。公園はありますが、人がいません。
ちいさい子供はお母さんとどこで遊んでいるのでしょうか？　メガシティではマンション内の広場で子供がうじゃうじゃ遊んでいました。

ということはこのへんは小さな子供とお母さんが集う公園がないということですか？？？

[106: 匿名]

最近の話ですかね？この炎天下ですから、単に昼間の人出が少ないのでは？近所の公園は普段はにぎやかですが、ここ数週間は閑散としてます

[107: 物件比較中さん]

流石にこの炎天下なので、今はどこも閑散としてますよ。。
６月頃は子連れもシニアも通りは賑やかでした。

[108: 購入検討中さん]

100で子育てについ聞いたものです。

色々と貴重な情報ありがとうございます。
閑散としたという印象が強すぎて
購入すら見送ろうかと思ったくらいです。

同じようなファミリー世帯が多いと聞いて安心しました。

保育園のの話が出たので朗報（？）ですが
いなげやで少しお話をしたママ情報ですが
マンション近くの保育園が
園拡大の工事をしていているそうです。

臨時で園児を募集するそうですよ。
って、入居時期の時に空いてるかは何ともえすが、、、

[109: 購入検討中さん]

１階の価格が下がりましたね。
他にもテラス付きの場所も。

１階か上層階か迷ってましたが・・・１階に決めました。
抽選になりそうだけど。

[110: 購入検討中さん]

下がったの？
egはいくらですか？

[111: 購入検討中さん]

価格が下がったというより、そもそも価格表が間違ってたということらしいけど、そんな説明信じられますかね？

[112: 申込予定さん]

そうなんですか・・・怪しいですね。
なんか理由ありそうですね。
日当たりとかで埋まらなかったとか。

下がったとはいえ、５０万くらいですが。

[113: 購入検討中さん]

eｇは４３００→４２４０です。

[114: 物件比較中さん]

夏のうちに売り切ろうってことではないですか？
秋以降、日照が実体験できてしまうわけですし。

[115: 購入検討中さん]

うちも1階の購入希望なんですが、
目の前のマンションが気になります。

真っ暗にならないにしても
閉鎖感や湿気などはどうなんでしょうか？

距離は結構離れた造りだとは思いますが、、、
ここは５階以上のが無難なのかな？
だた、こちらのマンションは眺望が期待できないので
これもまた悩みます。

[116: 申込予定さん]

114さん

秋分に日影図もモデルルームに行けば見せてもらえますが、
１Ｆを含め全く日陰の影響はないようですよ。

最初は１次で４０戸の販売予定と伺ってましたんで、
かなり販売予定が増えてました。
確かに、夏場で全部完売になりそうですね。

115さん

個人的な意見ですが、上でも眺望は期待できませんので、
うちも１Ｆと迷ってます。（腹づもりは１Ｆの予定です。。。）
１Ｆだと目の前に緑が見えるので、逆に気持ち良いんじゃないかと考えてます。
目の前が生垣なので、プライバシーも高そうですし、
一番は専用庭の大きさに惹かれました☆

以前別のマンションを検討した際には、目の前が道路で気になりましたが、
ここは音やセキュリティも安心だと思います。
うちは、子供がいるので何より下の階に気を使わないのが良いです。

同じ部屋でないことを祈ってますが、一緒に住めれば良いですね。

[117: 匿名さん]

日影図は一年で最も日が短い冬至の図もあるので、それを見た方が良いです。
位置にもよりますが、４階ぐらいまでは日陰になる時間が長い所もありましたよ。

[118: 匿名さん]

日影図は通年を確認しておいた方が無難ですね。
ただ、目安としては「春秋分」というやつがあるはずなので、
「春秋分」の影が長い場合は要注意です。
※春秋分が大丈夫であれば、概ね年間を通じて365日の7割型は日当たり問題なし
　日本の冬至は極端に日当たりが短いので、そう気にすることはない

「春秋分」が長く影になる住戸も多いはずなんで、
影の場合は十分注意した方が良いです

また、夏至の日当たりだけを見せられて、騙されないように、
した方が良いです。

[119: 購入検討中さん]

友人などにプラウドの物件というと
プラウドは高い！など言われます。

マンション事情など詳しくないので
初めてしりました。

プラウドは他のマンションに比べて割高なんでしょか？

[120: 匿名さん]

確かプラウド平和台で一番大きい部屋は7000万円台でしたよ。

[121: 購入検討中さん]

１１３さん　１１５さん

うちも１階予定です。
広さ・プライバシーは守れそうで（緑があり）良いと思いました。
ライバルにならないといいのですが・・・

皆様どのタイプをねらっているのでしょうか？

[122: 購入検討中さん]

今回の物件は設備に関してレベルを下げてるからこそ
あの価格なのかな？って感じます。

まず、以下が標準じゃないこと。
最近の新築マンションはだいたい付いてます。


・食洗機
・浴室ミストサウナ
・ガス代のIH電気工事
・トイレのタンクレス

あの、トイレのダサさにビックリですよ、、、
上記をオプション工事すると100万はかかりそうです。

[123: 購入検討中さん]

＞１２１さん

１１５です。
1階の４LDKタイプ（５０４０万）と
EGタイプを悩んでます。

４LDKタイプは道路に面してるので通行人が気になるかな。
垣根はありますが、、、、


1階は比較的安値ですし
眺望の期待出来ない物件ですから
低価格＆庭付きに惹かれてます。

[124: 申込予定さん]

123さん

121ではないですが、うちも１階で申し込んでいます。
本来は4LDKが希望なだけに、羨ましいです。

うちは、3LDKですが、別の方の申し込みが入るかもと伺い、
別の階にするのか悩み中です。

うちも眺望ないのであれば低層階と考え、
庭の広さと価格に惹かれての1階希望です。

皆様、抽選ではずれた場合は、どこかお薦めのとこってありますか？
できれば、低地になっていないエリアで環境が良いとこが希望です。

[125: 購入検討中さん]

プラウドでこの価格って魅力的です。
志村三丁目は低地ですものね、、、、


ここで抽選に外れたら、しばらくマンション選びはお休みの予定です。

[126: 購入検討中さん]

　１２１です。

１１５さんありがとうございます。
こちらはｇｈにしようと思ってます。
冬場の日照りは気になるとこですが。

ここのプラウドは低コストでの仕上がりですよね。
ほとんどがオプションとは契約してからが恐ろしいです。。。

[127: 匿名さん]

>122さん
ミストサウナは後から付けられないと聞いたことがありますが、
どうなんでしょう。
ダメなら他を探したほうが良いかもしれませんね。

ここ１年ほど、もう少し上の価格帯のマンションを見てきましたが
食洗機はついていない物件多かったですよ。
ここと同じくらいの価格だと
ベリスタは食洗機が付いてたけれど、他の内装類のレベルが劣る気がしましたね。

[128: 匿名さん]

結局、設備は、価格に見合った（安い）レベルということなのでしょうか？
てっきり、土地が安く購入できた分、設備は少なくとも標準レベルという考えをもってましたが、、、。
確かに、トイレはダサイですね。

[129: 匿名さん]

私も１階を検討しています。
見学に行って一点気になったんですがこの物件ディスポーザってついてないですよね？？
使ったこと無いんのが、ついてた方がいいのか分かりませんがどうなんでしょうか？

[130: 購入検討中さん]

１階希望の方が多いですね。
我が家も1階希望です。

前とのマンションと距離もあるので
日当りは問題なさそうですよね。


ディスポーザーがあると修繕積み立て費が高くなり
メンテが大変と言われました。

上記でもすでに話題になってますが
何だかんだで、費用を抑えめの物件ってことですよね。

[131: 物件比較中さん]

ディスポーザはあればあるで便利な設備ですよ！
ただこの程度の規模だと、メンテナンスコストが割高になるので、
考え方ですが。。

128さん

池袋本町、平和台、石神井タワーと見学しましたが、
設備や内装のグレードは一番高いと思いました。
あと、野村のマンションにしてはモデルルームにオプションも少ないですし。

価格
志村（坪200）≪池袋＝平和台（坪250）≪石神井タワー（坪290？）
設備
池袋≪平和台≪志村＝石神井

な感じだと思います。
そう考えると、非常に割安に感じます。

前に出てましたが、ミストサウナや食器洗浄機はどのマンションでもオプションでしたし、
平和台もタンク有トイレだと思います。
確か、石神井だけＩＨが標準だった気がします。
また、志村のキッチン・お風呂・洗面は新ラクモアになっており、
１ランクグレードが高かったです。

細かい情報は各マンションのＨＰにも載ってたと思いますが、
ご参考ください。

ちなみに、当方は諸事情のため、赤羽のプラウドにするか迷ってますが、
志村の物件はとても良かったですよ

[132: 検討中]

プラウドってそもそも何故人気があるのですか？

[133: 検討中]

プラウドってそもそも何故人気があるのですか？他社の物件より内装なども低コスト気味で、ブランドイメージもあって割高に思うのですが。

[134: 申込予定さん]

やはり『野村不動産』とゆうブランド。
そしてプラウドシリーズを即完売する野村のやり方が評価高いのでは。
あとは立地ですかね。

皆さんなんで１階なんですか？
見下ろされる感じや、植栽があり蚊が多いのではないでしょうか。

[135: 匿名さん]

ここは、眺望がゼロだからではないでしょうか。

志村三丁目は、マンションラッシュですが
志村坂上を選んだ理由は何ですか？
土地勘がないので、どちらの駅が住みやすいなど
教えて下さい。

[136: 購入検討中さん]

志村坂上は高台なので何かあった際に安心です。

[137: 購入検討中さん]

高台は安心ですよね。
志村三丁目は低地だと聞きました。

三田線は、ほとんど利用したことがないですが
あまり綺麗とは言えないですね。
志村坂上の駅に、階段も見当たりませんでした。
ベビーカー移動が大変ですね。

[138: 購入検討中さん]

＞志村坂上の駅に、階段も見当たりませんでした。
ベビーカー移動が大変ですね。

え！どういうことですか？
ベビーカーでの電車移動が多いので気になります。

[139: 物件比較中さん]

階段ではなくて、エレベーターがないですよね。

[140: 購入検討中さん]

エレベーターがないのは痛いな。。。。。

[141: 匿名]

今、エレベーター作ってますよ

[142: 購入検討中さん]

＞今、エレベーター作ってますよ

本当ですか？？？
色々考えてしまいました。

北赤羽駅を使おうかな？とか（笑）

[143: 購入検討中さん]

２４年の３月、
Ａ３出口にエレベーターができるそうですよ。
１年間我慢すればいいですね。

[144: 匿名さん]

北赤羽まで歩くのは結構キツイですよ。

バスで赤羽に出るか、本蓮沼まで１７号沿いに
一駅歩くか。
子供が小さい頃はそんな行動でした。

でもエレベーターができれば問題なし！
一年の辛抱です。

志村三丁目周辺の物件も見ましたが、
やっぱりなにかあったときに怖いと感じました。

小豆沢は坂の上ですからやっぱり安全な気がします。

[145: 購入検討中さん]

治安はどうですか？
中学校の荒れ加減などなど。。。

[146: 物件比較中さん]

低地と言っても、2階以上なら問題ないのでは？
1Fがいいなら、こちらの方がいいでしょうね。

Dgタイプに惹かれています・・・

[147: 購入検討中さん]

1階人気ですね〜〜〜〜


申し込みってもう始まってるんでしたっけ？

週末、FPのセミナーに参加される方いますか？
有名な講師らしいのでいってきますっ！

[148: 検討中]

志村坂上駅はエレベーターがないので、いつも呼び出しボタンを押して駅員さんにベビーカーを降ろして貰っています。早くエレベーターできて欲しいです。

[151: 匿名]

うちもベビーカー利用者ですが、エレベーターなければもちろんたたんで抱っこですよ。親切な方が手伝ってベビーカー持ってくれたりします。
駅員さん頼めるのは車椅子の方とかだけでしょう。自己中すぎてかなりビックリです。

[152: 周辺住民さん]

初めまして。
地元住民なので、興味深くこちらの掲示板を見させていただいています。

坂上にエレベーターがない件・・・
Yahoo!知恵袋にこんな書き込みを見つけました↓

『私鉄駅務員です。ベビーカーの赤ちゃんは親が抱っこして階段の乗降をしてもらいます。駅務員はベビーカーを持って階段を乗降します。また、声はかけていいですよ。
理由…もし、ベビーカーごと階段を乗降し何らかの事故で赤ちゃんに大事があったらどうするのか。親は我々を恨み、親自身は自分に対し一生後悔します。このようは事を親に説明して駅務員はベビーカーだけ持ってお手伝いします。（この説明で、ほとんどの親は納得されます。が、やはり物分かりの悪い親もいるのも事実です。）』

坂上地区も、30年前に比べたら信じられないぐらい世帯数が増えているので、本当にいろんな価値観を持った方が住まわれています。
人が多い分いろいろ意見がぶつかることもあるかと思いますが、みんなで快適に暮らせるよう、より良い街になっていってほしいです。

[153: 購入検討中さん]

エレベーター情報ありがとうございます。
今日、行ってきましたが
申し込み戸数が増えてましたね。

残り３戸だった気がします。
営業さんが次回分も販売する方向っと言ってましたが
どうなるんでしょうか？

駅まで歩きましたが小豆沢通りは静かですね。
良くも、、悪くも、、、

[154: 買い換え検討中]

前にプラウドが更に建つ予定ってカキコミがありましたけど、この物件をスルーして
次のプラウドを待った方がよいのかしら・・・。

[155: 匿名]

駅近ということなので、間違いなく価格は高いと思いますよ。

[156: 匿名]

駐車場が高いですが、あんなものですか？

[157: 匿名さん]

地上なら相場より安いです。
ただ、地下なら高い気がします。
小豆沢の駐車場は２万～２万５千が相場ではないでしょうか。

[158: 購入検討中さん]

４階も売り出すみたいです。
ってことは２期は８階のみですかね。

[159: 匿名さん]

現在、小豆沢通りからセットバックした
余裕のあるつくりが気に入っているのですが、
図面を見ていて
マンション北側の道路拡張工事が予定されていることに気付きました。

マンション北側の植栽やアプローチなどがある敷地に
小豆沢通り（恐らく歩道）が
マンションの出入り口や駐車場の出入り口ギリギリまで
食い込む感じになるんですよね？

道路拡張工事のことが気になっている方っていませんか？

[160: 物件比較中さん]

拡張工事のことは営業の説明でありましたよ。
なんでも拡張工事が、行われてもよいように植栽にしたとか言っていたような・・・
植栽の場所は、将来無くなると思ってよいかもしれませんね。

ちなみに申し込みまだ開始もされていないから残り戸数３戸って意味不明です。

先日もDMが来てました。
野村が、思っているほど人気がなくて即日完売の為に広告出しているのかと思いました。

[161: 匿名さん]

残り3戸とは、当時要望書の入っていない部屋が3戸だった
という意味ですかね。
要望書は全ての人が出す訳ではないので
実際申し込みが始まってみないことには残りってわかりませんね。
ＤＭはどんなに好調（事前に）でも送ってきますよ。
池袋本町などでもそうでした。
きっと予算？で用意している分は使ってしまわないと、
て感じなんですかね。

[162: 匿名さん]

となりの工場みたいなところに同規模のマンションができたらかなしいですね。。

[163: 購入検討中さん]

そうなるとどの辺りの日照に影響があるのかしら？
J〜H？

とはいえ、工場よりもマンションなどのが町の景観よ良くなるので賛成です。

1階にはお洒落なカフェやパン屋さんなどが出来るといいな。。。
夢膨らみます。


しつこいですが
マンションが多い割に静かな町ですよね。
最初に行った時、異様でした。

地下鉄の駅はそんなものなのかな？

[164: 購入検討中さん]

本当に静かですよね。
静かというか、閑散としすぎている印象です。
逆側の志村銀座商店街の方は、もう少し活気があるのでしょうか？

[165: 購入検討中さん]

やはり、これができれば環境は大きく変わるでしょう。
http://blogs.yahoo.co.jp/megurinn02/17016055.html

[166: 購入検討中さん]

地下鉄の駅は、こんなものだと思います。
ずっと板橋に住んでいますが、特に心がウキウキするようなものが出来ることはないんじゃないでしょうか。

私は母の家に近いことから、購入予定でいますが、
それがなかったら、どうかな？？？と言う感じです。
生活するには不便はないと思いますが。

そうそう皆さん低地のことを心配していますが、
雨がたくさん降っても全然大丈夫ですよ。
荒川が氾濫なんて、板橋付近ではありえないですよ。
危ないのは、足立区付近らしいです。
ゲリラ豪雨の場合、下水道の問題なので、低地も高台も関係ないですしね。

[167: 購入検討中さん]

アリオではないんですね。残念です。
店舗数も多くはなさそうですし
ないよりはあった方がといった感じですね。

ゲリラ豪雨は、足立区では聞いたことがありません。
北区ではないでしょうか。

[168: 匿名]

ゲリラ豪雨で冠水したのは北区ですね。
足立区や荒川区でゲリラ豪雨の被害は聞いたことがありません。意外と中野区等の西エリアがよく水の被害にあってますよね。
荒川区や足立区、墨田区等が危険になるケースは荒川が氾濫した場合の200年に一度の豪雨を想定した場合でしょうね。
ただし、この場合はとりわけ城東エリアの水深が深くなるというだけで、板橋区もただでは済まない というか東京全域が浸水し、被害は一部にとどまらないでしょうね。

[169: 匿名さん]

先日モデルルームに行きました。
申込⇒抽選で当ったら、数日中に購入代金を10％お支払すると言う話を聞きました。
勿論ローンでのお支払もＮＧで、親からの援助もＮＧ(購入する年しか援助は受けられないので)
頭金がちゃんとある人しか購入できないんですね。
どこのマンションもそんな感じなのでしょうか。
こんなに早い段階でモデルルームに行くのは、初めてだったので、初めて知りました。

[170: 物件比較中さん]

>>169さん
本当ですか？？？
うちに届いたDMだと、頭金0の支払例が載っています。
それとも、手付を返却してもらえるのでしょうか？？？

[171: 匿名さん]

私もびっくりしたんですが。。。
結構周りのお友達も頭金0円で購入している人が多かったので。
詳しくはわかりませんが、申込のスケジュールの話の中で、そんな話をしていました。
気になるようでしたら、モデルルームを見に行った時に聞いたほうがいいと思います。

[172: 匿名さん]

＞No.168 by 匿名
荒川区や足立区、墨田区等が危険になるケースは荒川が氾濫した場合の200年に一度の豪雨を想定した場合でしょうね。

荒川区って何だか可哀想。
「荒川区は荒川には接していない」と区民を上げて何百回言えばわかってもらえるのか・・。
接しているのは隅田川（旧荒川）だけね。

[173: 匿名さん]

購入代金の10％の件ですが、いわゆる手付けですから親から仮に借りて払った場合、今年は税控除がうけられないと言う意味じゃないのかなぁ。　形式上今年は借り入れ金として計上し、物件取得時に贈与という形であればいいと思っていました。

もっともうちの娘の場合は登記面積50平米未満なので所得控除も贈与もだめだって。　しょうがないから共有名義にして貸した形にすることにしました。　確か3月末までに入居出来ない物件は所得控除の特例が少なくなると聞いた気がしますので、こちらの物件の場合そうなるんでしょうかね。

[174: 購入検討中さん]

10％とはいえ、最悪５％と言っていました。
他の物件もほぼこんな感じですよ。
４０００万の物件に対して２００万くらい。
まあ諸費用分と考えていいでしょうね。

ちなみに親からもらえるとしても贈与税がかからないのは
購入時（来年）だけなんですか？

[175: 匿名]

数百万で贈与税なんてかからないでしょ。。

[176: 匿名さん]

>169,170,171さん

抽選日（購入決定）の数日後に
手付金として指定された額（物件価格の10％）を支払うのは
普通だと思いますよ。

実際キャンセルでもしない限り、手付金として払った金額は
購入代金として相殺されるんでしょうけれど
手付金＝頭金ではないですよね。

[177: 匿名さん]

＞175
非課税で無い限り110万からかかりますよ。
数百万なら当然…

[178: 匿名さん]

10％と言われている手付金について考慮していなかった方は
用意する目処を立てておかないといけませんね。
支払いはすぐですから。

頭金0ってＤＭにはよく載ってますが
ここを検討中の方は
実際フルローンを考えている方が多いのでしょうか？？
確かに今、金利低いですが…

[179: 物件比較中さん]

志村坂上まで自転車で通勤しようと思っていますが、自転車置き場はあるのでしょうか？
志村三丁目だと線路下に大きい場所がありますが、坂上には見当たらないような気がします。

[180: 匿名]

余計なお世話ですが、
4000万以上のプラウドを購入予定で頭金なしというのは無謀ではないですか？

[181: 匿名]

179さん
自転車置き場はUFJの裏にありますが、狭いので朝8時には満車になっています。無料だと思います。
本蓮沼駅には1回100円で中仙道沿いに1つ、駅の裏側に1つあり、こちらは朝9時頃まで満車にはなりません。

[182: 物件比較中さん]

181さん　

ありがとうございます。
無料の自転車置き場があるんですね！
狭いのは残念ですが。。。
遅く通勤するなら、本蓮沼に行ったほうが良さそうですね。

[184: 購入検討中さん]

都市計画道路について、計画段階なのか、決定なのかとても気になります。
図面を見る限り、植栽がほぼなくなってしまいますよね。
バス通り沿いですし、目隠しがなくなるのはイタイです。
エントランスが公道に面して設計されていないのも、
都市計画道路のことがあるからなのかと納得です。

[185: 匿名さん]

159です。
道路幅拡張の件が気になっていた者です。
恐らく計画決定しているから、このような図面になっているのだと思います。
前回ＭＧに行った際に私の営業さんはこの件には触れていませんでしたので
次回確認する予定です。

植栽、アプローチ部分がカットされると、ほんと出入り口からすぐ歩道なんですよね。
子供が小さいので、マンションを出てすぐ横切る歩道があるというのは
ちょっと安全面で注意しないとな、と思っています。
また駐車場から車で出るときも、今までのように植栽のスペースがなく
いきなり歩道だと、一時停車はするにしても死角が出来たりして
歩行者（自転車）と接触しやすくならないかな、、、など思った次第です。

[186: 匿名さん]

公式ＨＰのトップにエントランスの画像が出ています。
この植栽や、車の一部が描かれているところまで
道路幅が拡張される、ということですよね。
ＨＰを見る限り、ここのスペース（植栽）は
目隠し効果というより、ゆとりのランドスケープ？ガーデンパサージュ
というのが売りだったようですから、
これがなくなるとかなりイメージ変わってきますね。
植栽無しだと、歩道に接するのはいきなり壁！ってことですね。

[187: 匿名さん]

>183
>185さん
※敷地の一部に都市計画道路（計画決定）の予定があります。
とホームページの物件概要に出ていました。

[188: 匿名さん]

公式ＨＰ見ました。
計画通りになるとすると、
駐車場のシャッターと、エントランスの壁ギリギリに
歩道がくることになりますね。
眺望もゼロだし、共用施設もないしとなると考えてしまいます。

[189: 匿名さん]

計画が実行されればスペースギリギリに建てた普通のマンション、って感じですね。
プラウドはそれなりの雰囲気（外観含め）があるので好きなのですが
雰囲気が一気に変わってしまうなら、後から後悔しそうだな、と思ったり。。。
専有部分については気に入っているんですけどね。

[190: マンション住民さん]

メガがある限りプラウドとは名ばかり、見劣りは避けられない？メガの中古の方が資産価値ある？

[191: 物件比較中さん]

>189さん
西側角部屋以外はあまり影響ないかと思っています。
ただ、道路予定部分がなくなった時に、
容積オーバーにならないかを聞き忘れました。

さすがに、除いて計算しているものでしょうか？

[192: 匿名さん]

都市計画道路の件で質問をさせて頂いたものです。
すでに159さんが質問されていましたので、重複で失礼いたしました。

187さん、HP確認しました。まだ計画決定段階ということで、少し安心しました。
ただ、事業決定した場合は将来的に植栽部分がなくなり、エントランスが
歩道ギリギリになるということですね。
ゆとりあるエントランスの雰囲気が魅力的でしたが・・・。

みなさんの意見、大変参考になりました。
ありがとうございました。

専有部分、周りに病院やスーパー、小豆沢公園などがある
環境は気に入っています。

徒歩１分に小学校、４分に中学校があるため、こどもの通学が便利そうですね。
板橋区の小学校は、選択制だそうですが、これほど近いとわざわざ選択して、
隣の学区に通わせる必要もなさそうですね。
板橋区のHPを見ると、隣の学区（志村坂上駅の反対側）にある志村第２小は
人気があるようで、学区外の生徒は抽選だったようです。

近くに学校があるということは、賑やかさとグランドの砂嵐は
多少あるかもしれませんが、北側自体がスーパー、バス通りなので
気になるほどではないかもしれません。
時間があれば、平日の周辺の様子を見に行ってみたいと思います

[193: 購入検討中さん]

＞１９１さん
確かにそうですね。
後から問題のあるマンション！となっては
売るに売れませんからね。
当然大丈夫だとは思いますが。

[194: 購入検討中さん]

＞１９１さん
都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができないと担当者から
聞きました。

ただ、行政は一度計画すると計画を撤回する
ことはほとんど無いらしく、実現予定はなくても
計画だけは残ることがあるので大丈夫じゃないかと
隣の担当者の人が別の方に説明しているのが
聞こえてきました。

確かにあの道路を見てると、道路沿いの全ての
人に立ち退きを求めてまで拡張する必要は
無さそうですが、大事なことなのに結構いい加減な
説明をするもんだなと感じました。。

[195: 匿名さん]

＞都市計画道路が実現すると建替えの際には
今の条件では建替えができない

要は、容積率か建蔽率のオーバーが確実で
計画が撤回されない限り
既存不適格物件になる可能性がつきまとうということですよね。
だとすると、数十年後、建替えが必要になった際に
多額のコストがかかったり不安要素がでてきます。

この辺がプラウドなのに控えめな価格である理由でしょうか。

始めの営業さんの話しが本当ならば、購入に際し重要な部分になるので
週末営業さんにしっかり話しを聞いてこようと思います。

買って住んでいる間は良くても、売却時に苦労するのは避けたいですからね。

[196: No191です]

都市計画道路の件、いろいろありがとうございました。

てっきり計画地分は除いて容積を計算しているのかと思いました。
新築で既存不適格ってことでしょうか？

重要事項説明のタイミングでいきなりその説明をされるとしたら、
結構えげつないですね。

[197: 申込予定さん]

都市計画道路の件ですが、申し込みにあたり非常に不安になったので、
行政に聞いてきました。

プラウドの前の小豆沢通りは「事業決定」ではなく、「計画決定」というらしいです。
計画決定後に具体的に事業化されると「事業決定」となり、土地の立ち退きの買収等が始まるらしいです。

小豆沢通りは将来はわかりませんが、現状は事業計画の予定は全然ないようです。
そもそも板橋区内の１０年以内優先的に整備する道路の中にも指定されておらず、
指定されている道路も具体的に事業化しているにのは１つしかないようで、
計画決定の段階だと事業化されないことも多いそうです。

都市計画道路自体が高度成長期に策定されたもので、２３区内でも全く事業化されないものも沢山で、
色つきの地図のようなものを見ましたが、だいたいの主要道路が都市計画道路に指定されてました。

本当に数十年先はどうなるかわかりませんが、取り敢えずはあまり気にすることもなさそうでした。

気になる方は行政に聞けば詳しく教えてもらえますので、直接聞くと分かり易いと思います。

同様の不安をお持ちの方が多そうなので、参考になればと思います。

いよいよ、申し込みまであと１週間ですね。
抽選で当たるのか、毎日不安でドキドキの日々です。
最近は外れたことを考えると間取り図を見るのも控えている状態です。
少し前までは家具やインテリアを考えるのが楽しみだったのに・・・

皆さんは、どんな状況でしょうか？

週末の説明会には参加が難しいため、参加される方がいましたら、
倍率の状況を教えて貰えると助かります。

[198: 匿名さん]

大きな通りに面していないと高い建物は建てられませんから、道路問題はある程度の道幅がある都内物件では普通にある問題だと思いますけど・・・　仮に買収されても共用部分が現金に代わったわけですから、立て替える時少し小さくなるかも知れませんが、その現金を利用する事でかたが付くのでは・・・　さらに言えば道路幅が増える前提（セットバック）で建てているから、計画がない場合より高いものが建てられているはずです。

これから入居される方はその恩恵を最初からもらえるわけですから別に損はないかと・・・　心配なら他物件にしたほうが精神衛生上良いかと・・・

計画決定され実際に少しずつ買収されているところなどは、アプローチや植栽がなくなることが問題になっているようですね。　実際にはなかなか道路が出来ないので交通量もまったく増えませんしね。

[199: 申込予定さん]

私も抽選のことを考えるとドキドキです。。。
実家に近いので、何とか当たって欲しいのですが。
皆様もご実家などが近いんでしょうか？？？
先々のことを考えると、出来れば近くに住みたいですよね。

[200: 申込予定さん]

昨日登録説明会に行ってきました。
散々じらしていた予定が一気にでましたね。

やはり１０％の手付け金。

当選が第一ですが、外れた場合は予定が一気になくなってしまい淋しくなりそうです。

[201: 申込予定さん]

当初は90戸中40戸の予定だった第1期が結局、77戸。

残りの部屋も1期で抽選外れた人で埋まると、
あっという間に完売ですね。

[202: 匿名さん]

完売万歳！