タワー ザ 上町台ってどうですか

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最近の新聞一面広告に出ていました。栄泉不動産ってあまり聞かないので気になりました。

所在地：大阪府大阪市中央区上本町西5丁目1-10（地番）
交通：大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分

[203: 匿名はん]

今日も広告が入ってた！

[204: 匿名はん]

私も低層階にしょうと思います。高所恐怖症だし、眺望ならスカイラウンジを利用すればいいしね。

[205: 匿名はん]

>201
ずばり価格です。商業地域のタワー物件の場合容積率の規制が緩く戸当りの
土地所有分が極端に少ない。ディベロッパーの値付けも中間階を基準として
上へ行くほど高く、下へ行く程安く設定します。だから南側が当物件のように
抜けてる場合わさわざ高い高層階選ぶ必要が少ないのです。向かいの建物の有無
は住戸性能を大きく左右します。近所のウェリス、キングレジデンス、アップルタワー
等南面が公園や寺院の場合将来建物が建つ可能性が極めて低い物件は中低層から売れます。
少子高齢化が進む都心の一等立地物件で低層階の南面の将来の安心感がある物件は
今後出にくいと思われます。お年寄りは高層階好みませんからね。低層階買われた方は
既に含み資産が発生します。ただしグラウンドや公園は砂埃が舞うんで低層といっても
5階〜8階ぐらいがベストだと思います。

[206: 匿名はん]

>200
マンションの内装というのは設備、水廻り全てひっくるめても
20万/坪程度です。分譲価格の一割です。間取りが気に入らなくても
将来リフォームすれば良いのです。環境、立地はリフォームできません。
間取りなんてプライオリティ低いです。

[207: 匿名はん]

タワーザ上町台にスカイラウンジはなかったと思いますよ

[208: 匿名はん]

やっぱあの、南側のグラウンド、気になりません?かなり立派な土地だと思うんですけど。１０年後とかやばくないでしょうか・・・。

[209: 匿名はん]

南側のグランド、どういう位置づけでしょうか。どなたか調べて分かっている方いらっしゃいますか。大阪市の財政を考えると、確かに将来が不確定です。

[210: 匿名はん]

もしもソフトボールやサッカー、お祭りなど色々な行事やクラブに使われているのであれば売却の可能性も少しは低くなるかもしれませんね。一体どうのような使われ方をしているのか気になりますね。
最近は東京でも公園が突然競売にかけられることがあるようですから、大阪なんていつどんなことされてもおかしくないですね。
グラウンドが道をはさんで南側にあるというならまだしも、真横ですからね。気になりますね。
低層階の南側を購入するのはちょっと勇気がいりますね〜！

[211: 匿名はん]

営業担当者に聞くと、（何に使っているかは分からないですが）土地自体は市の所有で、地元の人たちが管理しているらしいです。しっかり柵で囲まれていて鍵がかかっています。もともと小学校をつくるからということで地元の人たちが市に土地を売ったそうで、このマンションの建設にあたっても、地元の人たちが怒っていたという経緯があるそうで、だからそうすぐには建物は立たないでしょうとその担当者は言っていました。ただ、何も立たないとは言えませんとも言っていました。たしかに、商業地域だし、タワーザ上町台だって立っているんだから、何が立ってもおかしくないですよね。

[212: 匿名はん]

なにはともあれ民間の土地でないのなら公園と同解釈できる。
建たないとはいえないが建つ可能性は低いでしょう。まず民間に払い下げると
言い出したら地域住民が黙ってないでしょうから。

[213: 匿名はん]

このマンションの校区の中央小学校は少子化により４つの小学校が合併して出来ましたが、それに伴い廃校したのがこの土地にあったのが東平小学校です。そしてその跡地の一部を予定の９倍に近い４３億６９００万円でマンション開発業者が大阪市より購入してます。北側がマンション業者に高値で売られたのだから、残りの南側が売却されないとは限らない。ただでさえ大阪市は財政難だし。南側を先に売れば、残った北側が売れにくいので、先に北側を売ったとしか思えないのですが。南側のグラウンドはやはり不安です。

[214: 匿名はん]

用地買収に４３億６９００万円ですか？高。
それらの価格が、タワーザ上町台の販売価格に上乗せされているわけですよねぇ。
施工業者をスーゼネから前田建設に抑えても、販売価格が高額になりそうですねえ。
価格発表前にレスが200を超える期待のタワマンだけに、手を抜いたタワマン建設だけはしてほしくないですね。

[215: 匿名はん]

この物件のわずか５０〜１００ｍ北に居住しています。
上町台は、やたらイメージ先行しているようですね。
それほど・・・というのが正直な感想です。
上町筋と谷町筋の間とはいえ、排気ガスの影響で、ベランダは真っ黒、洗濯物を干すことにもためらいがあります。
他方で、下町感と、都会的なイメージがいいバランスで保っているとも思います。
おすすめは物件の西側の道沿い、北に１５０ｍほどいったところにある個人営業の八百屋（魚屋？）。おっちゃんが親切でおもしろいですよ。一旦つかまると、３０分は帰してもらえないけど。電話をして自宅まで宅配してくれました。
おしゃれな店でいえば、同じく物件の西側の道を少し南にいったところにある、レストランバー。店名はわからないけど、いつ覗いても、お客さんがいっぱいで、いまだに試食できていない。
メジャーなところでは、空堀通りの洋食屋「モナミ」、「惣」の隣のカフェ（http://teratera.blog.ocn.ne.jp/hakosuka/2006/08/s.html）も大好きです。
騒音でいえば、夜中12時過ぎから１時ぐらいの間に、毎晩、ゴミ収集車が、この物件の前の道などを猛スピードで走り回るのは、ホントうるさいです。

[216: 匿名はん]

別のグランドメゾン中層階住人ですが、身内を近くに住まわせる予定なので
ここにも関心があります。
眺望については、都心のマンションなら将来のリスクは少なからずありますが、
ここの場合も南側はいずれ建物が建つと考えた方が良いですね。
MRに行ったら、最大どの程度の建築が可能か尋ねてみたいです。

[217: 匿名はん]

用地買収に４３億６９００万円となると、単純計算して１戸あたり約2180万円と用地代がかかっていることになりますねぇ。
南側のグラウンドのリスクを考えても、南側低層階は考えもの。
購入後、毎日、グラウンドに何か建たないかドキドキしながら生活するのは嫌や。

[218: 匿名はん]

低層階の住戸って貧民層の方が住むのでしょうか？だとすれば、
階層によるヒエラルキーが厳然と存在するということでしょうか？
ＪＲ尼崎の中層マンション群ならヒエラルキーも無いのでは？

[219: 匿名はん]

最上階の住人の立場から見ればその他はあまり変わらないよ。
低層も中層も同じだよ。

[220: 匿名はん]

>218
最上階のプレミアム住戸で300万〜400万/坪で専有面積も広いですから
やはり億は超えるでしょう。低層階で200万/坪として通常の3LDKで
4500万位でしょうから同じマンションの中での所得格差はおのずと
出るでしょう。東京の8000万クラスの物件買う人で世帯収入が2000万
といいます。億超えの物件と5000万以下の物件が混在するタワーの場合
どうしても価値観の相違から人間関係がギクシャクするのはやむを得ない
のでは? ただここの物件に関しては市内の平均分譲価格を大幅に上回りそう
なので買う人はそれなりの経歴をお持ちの紳士淑女だと思われますが。
ところで何故JR尼崎なの?????

[221: 匿名はん]

なるほど。年収２０００万ねぇ。まぁ、少なくとも１０００万円台後半はないと、といった物件なんですか。私には関係ないことが分かりました。局地バブル崩壊の噂もまだ聞きませんし。

[222: 匿名はん]

週末の価格発表が楽しみ。価格次第で諦めます。

[223: 匿名はん]

上町（国立大阪病院の南）にも大和ハウスが28階建ての高層マンションを建てるみたいよ。
Ｄグランセのシリーズみたい。2008年竣工みたい。そちらにも興味があります。

[224: 匿名はん]

>223
あそこも地上げ相当手こずったらしいよ

[225: 匿名はん]

大和の方が安い可能性あるね。

[226: 匿名はん]

あそこも割りと静かな環境。
でも南側地上げされてまた建物建ちそう

[227: ご近所さん]

いよいよ明日価格発表ですね！高いんやろな〜〜

[228: 匿名はん]

ええ、きっと高いんでしょう。ドキドキします。

[229: 匿名はん]

速報待ってます。

[230: 匿名はん]

安い事を望む！

[231: ご近所さん]

価格表頂きました〜〜。2450万（55.15）〜17000万（167.21）でした。
かなりの高額だと思っていただけに意外と下の階なんかはお値打ち価格のような気がしました。
でも、３ＬＤＫが多いので我が家の家族構成からそれがネックになってます。
９０Ｒが間取り的にはまだ検討圏内に入りそうだけど、南のグランドの将来、それから休日のスポーツの音など、問題点もあるので今日は家族会議になりそうです。

[232: 匿名はん]

2450〜ならば思いのほか買い易い価格のものもあるんですね。
まあ55.15で2450なんで、決して安くはないですが……。

[233: 匿名はん]

〉232へ
その部屋はおそらく３階中住戸真西です。

[234: 匿名はん]

私も価格発表行きました。プチ新価格（？）ですね。上本町ヒルズの一割増くらいじゃないでしょうか。同じ階であれば、グランドメゾン夕陽丘の価格と同価格くらいに思いました。総じて坪単価は２１５万くらいでした（階、向きによって異なりますが）。８０㎡以上の部屋が多く、主流は５０００万円以上ですね。人により感じ方は違うと思います、ちょっとうちひしがれています。３０代前半ですが、今日で白髪が３本見つかりました。

[235: 匿名はん]

坪単価２１５万くらいかあ。
まあ、押さえたほうかなあ。
つまり、ここは結構高く仕入れた土地をタワーにして、安くなってるんだなあ。

[236: 匿名はん]

>>235タワーにすれば建築コストは高くなりますよ、でも価格設定は開発業者のさじ加減でいくらにでも設定出来ます。どこの業者でも少しでも高く販売し利益を取りたいものですが、売れ残りが出ると赤字になる可能性も有るので、担当者の相場を見る力量次第で会社の収益が決まります。
さて栄泉不動産さんの相場を見る力量は？

[237: 匿名はん]

このJVの仕切りは積水ハウスじゃないの？

[238: 匿名はん]

＞＞２３６
タワーだから、１戸数あたりの価格を抑えられるでしょう。
容積率を緩和して建てるんだから、戸数増やせるから安くなるのは当然でしょう。
ただ、建築コストはたいして高くはない。問題は内廊下にするなど、管理費がかかることでしょう。

[239: 匿名はん]

＞236・237
積水８５％、長谷工１５％、栄泉１５％くらいらしい。
なんで、ちょっとグランドメゾン風みたい。

[240: 匿名はん]

↑（239）
すみません、間違えました。
栄泉１０％、長谷工５％の間違い。

[241: 匿名はん]

価格発表行ってきました。
おおまかに言って、低層階(12階まで）200万/坪、中層階(13〜17階まで）215万/坪、高層階(18〜27階まで）230万/坪以上でした。うーん、どうでしょうか・・

[242: 匿名はん]

やはり、昨年売り出したタワーより１割強高くなっているかなあ。
少なくともヒルズよりマシだなあ。

[243: 匿名はん]

>>242
騙されちゃいけない。１割高の真相は、
旧価格の高層階(190万)ｘ1.1 = 新価格の低層階(209万) ですよ。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　 ~~~~~~
旧価格の高層階(190万)ｘ1.3 = 新価格の高層階(247万) がホントのところです。

[244: 匿名はん]

皆さんの予想通りでしたね。安くはできまへんとはいえ、やはり高いもんでんなぁ。

[245: 匿名はん]

価格表見ました。このマンションの価格設定の特徴は低層階と高層階でビックリするくらい価格差をつけている点です。高層階は途中で値上げしたシティタワー西梅田並です。マンション周辺に高い建物がないので比較的低層でも眺望は悪くない。高層階でも面白みのある眺望が得られるのは北の方角くらいだし、高層に眺望の魅力を感じません。低層階から売れていく物件だと思いますね。

[246: 匿名はん]

ついに価格発表、悲喜交々ですね。それにしてもここの書込み既に『２４５』ですか！何やかや言ってても結局注目物件ってことですね。

[247: 匿名はん]

低層階ならそこまで無理してタワーを買う意味があるのでしょうか。共用施設が充実してれば別ですが。

[248: 匿名はん]

モデルルームに行ってきましたが、価格発表もあって、たくさんの人が来ていました。主に中年夫婦が多かった。富裕層か・・？200〜230万/坪は私にとっては高額です。
低層階の中住戸や北角ならなら160万〜180万/坪でありますが、247さん同様、タワマンでなくてもいいような気もします。結局、好みの問題でしょう。北東低層階は、タワーパーキングの陰になり、売れ残りそうに思いました。
〉〉243さん、旧価格（去年）でも、高層階は190万ではなく、200万以上したと思いますよ。着実に価格は上昇してきておりますが・・・

[249: 匿名はん]

昨日たまたま現地を通りましたが、三方が公園なんですね。
あれだったら低層階でも条件悪くないかも知れません。
その前に見た近所の別物件の眺望が微妙だっただけに、
余計にここの条件の良さが魅力的にうつりました。

[250: 匿名はん]

南側のグラウンドに何も建たないのなら９０Ｒの部屋買うのに・・・。
予算上低層階の下の方しか買えないし、もしも１０階建て以上の建物が建ってしまったらと思うと怖いです。

[251: 匿名はん]

南側のグランドが開発の対象になるか否かと問われれば、私はなると思います。
だって、土日しか、使用してないグランドだもん。

[252: 匿名はん]

11月3日から、1期分譲みたい。どれだけ売れるのかな？
南側のグランドについてですが、モデルルームにて尋ねたところ、タワーザ上町台と同じだけの面積があり、同タワー程度の建物を物理的に建てることは可能とのことでした。こんな近接してタワーマンション建設はありえないでしょうが・・
ただ、当タワーのこともあり、周辺住人の方の反対が予想されます。
近いうちではなく、10年後、20年後は怪しいですねえ。予想ですけど・・大阪市赤字ですから。