タワー ザ 上町台ってどうですか

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最近の新聞一面広告に出ていました。栄泉不動産ってあまり聞かないので気になりました。

所在地：大阪府大阪市中央区上本町西5丁目1-10（地番）
交通：大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分

[143: 匿名はん]

まあまあ皆さん落ち着いて、此処のマンションが高く売れれば良いと思ってるのは、
マンション業者だけですよね、購入者は少しでも安く買いたいのが本音ですね。
此れ位の水は必要ですよ、皆がタワマンタワマンとはしゃぎ過ぎると、もっと急騰
乱立し、それこそ弾けてしまえば大変です。

[144: 匿名はん]

外壁のタイルの色分けが気に入らない
上、中、下、と価格帯で分けてるのか？

[145: 匿名はん]

日曜はドトールしか開いてない。

[146: 匿名さん]

大手銀行の変動金利が１０月から上がるんですね・・・（：：）
年内に上がることはわかっていたけど実際確定するとショックですね。

[147: 匿名はん]

１４５番さん、ドトール何処にあるのですか？教えて下さ〜い！

[148: 匿名はん]

私も外壁タイルに色分けは気に入りません。
子供達が、私の家は何色？とか階層社会を植え付けかねません。
まだ、業者は色分けして価格帯を差別化させている魂胆かもしれませんが、
色分けするなら、スタイリッシュに縦に色分けするほうが、ましじゃない？

[149: 匿名はん]

谷町筋にドトールあったよ。
日曜日も千日前筋を渡れば百貨店やレストランも開いてます。
鶴橋のおいしい焼肉屋さんも近いし、食べるところはたくさんある。

[150: 匿名はん]

今の価格じゃ値段が高すぎです。
タワー上町台は31階建てなのに、中層階でもヒルズの30階部分に相当すると思うよ。
タワー上町台の土地代と免震構造や共用部分にお金がかかっているのかな？
積水は全体的に価格が高い気がする。売れ残りそう・・・
地価は上昇しても消費者の懐は上昇していない現実を、業者はわかっていない。
結局、吊り上げた価格は、売れ残りとなって現れるだろう。
アップル谷町は売れ残りマンションを、地価上昇にかこつけて価格を上げたみたい。
愚の骨頂だ。不動産価値を上げるためか？買い手がいなけりゃ空家のままだよ。

[151: 匿名はん]

モデルルームに行ってきましたが、いまいち内装が野暮ったい感じがあった。
積水のグランドメゾンらしさを出しているが、同じタワーマンションでも福岡のグランドメゾン百道浜の方が、ホームページを見る限りずっと高級感があって印象がよい。http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/fuk/momochi/index.html
都心と海岸沿いなど違いはあるが、ただの高額マンションになりかねない。
積水さん、もっと力いれて造ってね。

[152: 匿名はん]

>>150
そうなんですよ。タワー上町台と上本町ヒルズ、福島ガーデンズタワーとローレルタワー梅田。
上町台地と福島と場所は異なるのですが、価格が上がりまくっているという現象が起こってます。
大体ですが、同階比較坪単価で３０〜５０万くらい違いますね。
2006秋価格が１割アップというのは同階比較ではなく最低価格比較であって、
同階比較となると２〜３割騰がってるんじゃないかと...

上本町周辺・福島周辺は新旧の相場比較に非常に有用です。

[153: 匿名さん]

そうですよね、１５１さん。
センスのあるインテリアコーディネーターを使ってほしいです。
フローリングの色も建具の色も置いてあった家具も何もかも普通すぎて「ふ〜ん」
て感じでした。
この掲示板を売主の方がごらんになっているなら、是非こんな感想を参考にして
ほしいです。
箱がいくら豪華でも中身が一般的では魅力半減ですね。
好立地とタワーマンションであることだけにあぐらをかいてちゃ、だめですよ。

[154: 匿名はん]

価格発表は１０／１４くらいみたい。

[155: 匿名はん]

しかしローレルタワー買った人今頃ほくそ笑んでるだろうな。
たぶん80㎡クラスで1000万ぐらい差出ると思う。
おまけにローレルはエレベーター5機あるし、ゼネコンもスーゼネだし。

[156: 匿名はん]

ローレルタワーはそんなに安かったんですか。
立地だけで言えばタワーザの方が断然いいですよね？資産価値もありそうだし。
モデルルームで模型を見てびっくりしたのですが、北東角部屋の低層階はタワーパーキングに完全に北側の視界を遮られるんですね。その分安くなっていると言えども購入する人いるかな・・・。
敷地内にあれだけおおきなパーキングがあるのってかなり残念ですね。

[157: 匿名はん]

ローレルは確かに安くてよかったですね〜。だから即日完売したんでしたっけ。でも、上町台も別のテイストがありかっこいいですよね。

[158: 匿名はん]

ローレルとの価格差は敷地の仕入れ経緯と容積率の差でしょうな。
土地の所有部分が多いタワーザ上町はどうしても割高になる。

[159: 匿名さん]

この中でビオール大阪とタワーザ上町台、両方のモデルルームをご覧になられた方が
いらっしゃいましたら、そのそれぞれの感想をお聞かせください。

[160: 匿名はん]

ビオールは板状マンションでしかも内廊下式。角部屋以外の間取りに
無理がある。中住戸は暗いでしょうね。
上町台は集中型なのでワイドスパンが取りやすく間取りは良いでしょう。

[161: 匿名はん]

157さんローレルも同じ上町台ですよ

[162: 匿名はん]

「ウェリス上本町ローレルタワー」と「タワーザ上町台」だから、
ローレルと上町台でいいのでは？？？私も勘違いしてます？

[163: 匿名さん]

１６０さん、ありがとうございます！
よろしければ室内の仕様なんかのそれぞれの感想もお聞かせください。
よろしくお願いいたします。

[164: 匿名はん]

>163
すみません。私建築関係なのでモデルは行きましたがまともに見てません。
理由はフルスペックのモデルを見たところでネガティブな要素は全て覆われて
るからです。モデルの見せ方は大京は上手でしたね。ただ私的に低層階、南向き
中住戸という条件は譲れなかったので資産価値的にビオールは外れました。
高層階はほんと値打ちありますけどね。今の所関西のタワーマンションで資産価値
ありそうなのは当物件、清水谷ハウス、シティタワー西梅田、新神戸ジークレフ
と思ってるのですが・・・　たぶん当りと思う。

[165: 匿名はん]

>164
タワー上町台を現在、検討中のものですが、フルスペックのモデルを見たところでネガティブな要素は全て覆われてる理由を具体的に教えていただけますか？
あと、清水谷ハウスは、すぐ北側に20階建てのマンションが建つと聞いて、私はあきらめました。
南向きは大丈夫だとおもいますけど。
当物件も、今後、南側の東平グラウンドに将来、マンションや施設が建つか心配です。業者は全く0％ではないとのこと。

[166: 匿名はん]

買う気満々だったけど戸建することにしました　ここ場所は良いけど・・・・

[167: 匿名さん]

１６４さん、度々ありがとうございます。
恐縮ですが、また質問させていただいてもよろしいでしょうか？
１６４さんが低層階・中住戸・南向きにこだわる理由を教えてください。
一般的には角部屋の中層階以上を希望しがちだと思うのですが、１６４さんは
専門的な見地からそのような考えをお持ちなのですか？
また、ビオールよりもタワーザ上町台の方が資産価値はありますか？
質問だらけですみませんが、教えていただけると本当にありがたいです。
よろしくお願いいたします。

[168: 匿名はん]

>167
低層階が好みなのは単に出不精なので高層階だと引き篭もりそうなので・・
そのため南側が抜けてる立地が必要なんです。それと建築物は一般的に
重量バランスの問題で上階へいくほどスラブ厚が薄くなるんです。うちは子供がいるので
下階に少しでも響かないようにと思ってます。あと中住戸の件ですが日本の緯度ですと
東西面開口は日射角が低い為、中まで日射が直達し壁面受熱も大きいです。南面は日射角
が大きく日射は庇に遮られて部屋の中まで届きません。逆に冬は日射角が南側も低いので
暖かいのです。冬暖かく夏涼しいのです。角部屋は冬の受熱は大きいですが外壁に面するため
熱が逃げやすいです。だから冬寒く夏は暑いです。特にタワーは外壁ALCなんで意外と熱損失
は大きいです。私的にエアコンが嫌いなので外廊下で北面も開口あればよりベターですけどね。
私が思うに資産価値は双方高いと思いますがどちらも大規模物件で共有施設が大げさです。
これらの維持管理は修繕積み立て金の計画表通りにはまずいきません。必ず一括徴収または
大幅な値上げがあります。組合がきちんと機能してくれるかで左右されるでしょう。
そういう意味では100戸〜150戸ぐらいの中規模タワーが好みなんですけどね。

[169: 匿名はん]

１６８さんへ
とてもマンションに精通しておられるようで関心しております。

小生、南森町のシティータワー梅田イーストにも関心を抱いているのですが、
検討されましたでしょうか。
もし、検討されたのならそのご感想を聞かして頂けたらと助かります。

[170: 匿名さん]

１６８さん、とても丁寧なご返事、心よりお礼申し上げます。
確かにマンションというのは一軒家と比べると外に出る回数が減りますね。
うちにも子供が二人いるのですが、マンションでなければサッと外に出て自転車に乗る
とか近くの公園に行くなんてことももっと気楽にできていたかもしれません。
重量バランスの問題でスラブ厚が薄くなっていく・・・なるほど、そうなんですね。
内廊下の場合、風の通りはどうなのか私も気になっていました。やはり外廊下に比べると
風の抜けがなくなり通りが悪くなるのでしょうね。
私は現在南側の８９㎡、北西角の７８㎡のどちらかで検討中なのですが、北西角は１６８
さんなら避けますか？南側にもしかするといずれは建物が建つかもしれないことを考えると、
植栽豊かな北側に面しているほうがいいのではと思ってしまいます。だけどこっちは間取り
があまりすきではありません。
修繕積立金のことも考えると恐ろしいですね。エレベーターいらないのに・・・。
ところで１６８さんはご購入は前向きに検討されていらっしゃるのですか？

[171: 匿名はん]

ビオールについて少々私見を。まず、規模が大きいので24時間人を常駐させるコストが小規模物件よりも１戸あたりコストが下がります。また40階が展望ラウンジなので、下層階の人でも眺望を楽しめます。くわえて、駐車場、駐輪場がスロープ式で地下に用意されているので、雨に濡れません。一般的なタワーパーキングよりも高級感があるでしょう。また販売が1年以上前なので、30階付近南向き住戸でも90平米で5000万弱と割安。一方、中廊下は外廊下に比べ風が通らないのは当然でしょう。ただし、高層階は地上よりも風が強いので、窓を開ける大丈夫でしょう。一方、ビオールは中廊下はエアコンはありません。管理費は抑えられる反面、夏は日陰と同じ程度の気温でしょう。照明があるので暗いというよりホテル的でしょう。上町台のメリットは、低層階でも視界が開けている点、角住戸が多い点ですね。

[172: 匿名はん]

タワーザ上町台の良さは、何より立地の良さだと思います。
地下鉄２駅、近鉄、空港バス乗り場、百貨店など全て、５分以内で行けます。
都会に森を意識しているように、周囲に公園があるにも魅力です。
あとは価格帯だけ。積水さんよろしくお願いします。

[173: 匿名はん]

>169
たしかダイヤモンドか何かの雑誌で「買って損のないマンション」No.1に
選ばれてましたね。うちは教育環境の点で候補には無かったですがちょうど
いい規模ですね。50戸に1機のエレベーターもいいですね。四天王寺もそうだけど
住友の小ぶりな物件は業界では評価高いです。住民のマナーも戸数の少なさゆえ
匿名性が低く乱れ難いです。ただ私的な難を言えば今時屋上に設置してる
高置タンクが意匠的に疑問です。やや古臭く感じます。

[174: 匿名はん]

>170
私なら何階であろうと南向きを選びます。眺望については好みがあるので
何とも言えないけど超高層階なら北向きもありかなと思います。ただ
日射角の低い西面開口は家財やフローリングの劣化を助長します。住みだすと
割と早い時間にカーテンを閉める生活を強いられると思います。ファミリー立地
の物件なのでなおさら南面開口の方が資産価値は高いと予測します。

[175: 匿名さん]

１７４さん、ご意見ありがとうございました。
現在南西の角部屋に住んでいるのですが、西日を浴びた畳はたった４年でボロボロです。
うちは低層階しか購入できませんのでやっぱり南向きのほうがいいんですね。
南側に何も建たなければ躊躇しないのですが・・・。

[176: 匿名はん]

>171
ビオールを貶したつもりはないです。ただ高層階に比べて低層階の買い得感が
希薄な為、低層階好きの私には転売時に苦労しそうと思っただけです。
また間取りについては通常田の字を選択すべき板状マンションで内廊下に
した為、居室に開口が取り難くやたらDENやクローゼットが多い無理のある
間取りに正直感じました。それなりに工夫はされてましたけど。半面バルコニー
もファミリーにはしんどいです。それと入居されれば分かりますが
中住戸のダイレクトウィンドウは夏は暑いです。しかも内廊下ですから。
関電物件なんで当然エアコン使用が前提の企画なんでしょうが時代の流れなのか
集合住宅の意味合い、良さは完全に無視した設計がなされてます。
事業なんで売れればいいとはいえ住む人の身になってマンションを造って欲しいと
思いました。各設計担当も売主のいいなりになるのではなく資産価値がじわじわ
出るような「洞察力」を身につけて欲しいです。

[177: 匿名はん]

なんかさみしい人ですね。こんな事書いてる自分の顔を見てみてください。どのマンションを買う人も楽しみにしてるんですから。ほんとかわいそうな人ですね。

[178: 匿名はん]

>177
今は水曜日の夜中。私は一般論として業者に伝えたいのです。
板の流れ読んでください。

[179: 匿名さん]

１７６さん、またまたご意見ありがとうございます。
専門知識を持っていらっしゃる方のご意見を聞くことができて嬉しく思います。
１４日にタワーザ上町台の価格発表がありますが、確実に高額設定でしょうね。
それでも今後景気がさらに良くなり地価と金利が上昇し続けることを考慮すれば、
少々高く感じてでも今買っておくべきなのかも知れないのでしょうか・・・。
庶民がマイホームなんて変えない時代がまた来るのでしょうか・・・。

[180: 匿名はん]

冷静に読んでも176さんの意見は正しいと思う。
現在、細長高層マンションの34階の中住戸（内廊下）に住んでいるが、片側しか窓がないため
風はほとんど流れない。高層だからといって換気できるものではない。部屋の温度調整はエア
コンを使っている。
ビオールは良いマンションだが、ビオールに限らず「内廊下＋中住戸」の持つ欠点は真摯に受
け止めるべきではないか。

[181: 匿名はん]

>176
まあ、それぞれに一長一短というのはあるんじゃないかな。
ダイレクトウィンドウで夏暑い(光熱費↑)のは、中住戸よりは南西角だろうね。
中低層板状マンションでは、角住戸は三面開口で外廊下一番奥になるので
メリットが大きいが、タワー高層階は基本的に機械換気に頼ることが多く、
住戸位置でのプライバシーの差も少ない上、角住戸では梁・柱部や廊下面積
が割合多くなりがちということもあり、タワマンの場合中住戸のコストパフォ
ーマンスが比較的高くなるんだよね。

[182: 匿名はん]

夏場のダイレクトウィンドウはマジで暑いですよ
リビング20畳程ありますがカーテン無しだとフローリングが熱いです

勿論　カーテンをしてエアコンを入れれば問題ないですが

[183: 匿名はん]

>181
だから通常二面開口取れない中住戸はダイレクトウィンドウは使わないのです。
大抵のマンションはそうなってます。角部屋のみです。熱の逃げ場が無い
中住戸には不向きなんです。確かに壁面のボリュームが多いマンションの
外観は迫力が出ます。でもセカンド利用はともかくエアコン使用、洗濯物は
乾燥機使用が半強制の住戸がいい生活環境を作れるとは思えないのです。
スマートに生活できる人はわずかだと思いますよ。恐らくみんな太陽の下で
洗濯物も干したいし、バルコニーにプランターも置きたいと思ってるでしょう。

[184: 匿名はん]

この掲示板を見なければ、ダイレクトウィンドウというものが暑いなんてこと知ることもできませんでした。見ておいてよかったです。
ビオールの中住戸・ダイレクトウィンドウのお部屋を購入された方がもしもこの掲示板を見ていらっしゃったら嫌な思いをされるかも知れませんが、住まう前に把握しておけてよかったのかも知れませんね。
ところでみなさんは購入されるとしたら住宅金融公庫？それとも銀行？
銀行の場合どこがおすすめなんですか？ご存知であれば教えてください。

[185: 匿名はん]

高層住宅のダイレクトウィンドウははめ殺しか、すごく狭くしか
開けられないようになってるから、角部屋だろうと中住戸だろうと
熱の逃げ場としてはさほど期待できないかと。
たとえばデザイン性重視で？壁が全面ガラス、バルコニーのない
二面開口のコーナーリビングは、夜景を観るにはいいけれど日中は
温室効果で特に南側などエアコンなしでは蒸し風呂化を避けられない。
二面バルコニーの場合のみ風通しについては明らかに有利となるが
高層からの眺望はダイレクトウィンドウに劣るというジレンマがある。
バルコニーを物干しやガーデニングにフルに利用したいのであれば
もともと規約のゆるい低層物件を選ぶのが正解では。

[186: 匿名はん]

すごい前評判だな　ここ

[187: 匿名はん]

今日車で近くを通ったので雨の中見てきました。
とても立地いいですね。

環境は清水谷ハウスには多少劣るけど、利便性は勝っているし、
利便性・環境の両方グランドメゾンに勝っていると思いました。

あとは中身ですね。

[188: 匿名はん]

まとめると
ポジティブな要素
環境、利便性、戸数、外観、構造、地盤
ネガティブな要素
過度の共用設備、価格、内廊下、ゼネコン、駐車場
と言ったところでしょうか

[189: 匿名はん]

そうかなあ。俺なら、グランドメゾン夕陽丘がよかった。
だって、竹中施工だからね。
しかし、ここだろう。坪単価無茶苦茶高い価格で購入したんだろう。
どのくらいの価格になるんだろうね。

[190: 匿名はん]

利便性はとてもいですね。環境は上本町周辺はちょっと物騒な気がするので最良とは言えないけど、緑のある公園に囲まれて、植栽もたくさんあるという意味での環境はいいと思います。
どんな物件も良し悪しはあるもの。自分が何を重視するのかを冷静に考えて、悔いのない決断をしなければいけませんね。
グランドメゾン夕陽ヶ丘は評判いいんですね。立地があまり好きではないのですが参考に一度見に行ってみようかと思います。

[191: 匿名はん]

グランドメゾン夕陽ヶ丘は本当に評判いいですよ。先月完成で、まだ３分の１は売れ残りです。セキスイと竹中の自信作！上町台は住友の物件などもそうですが、完成後も大好評で選び放題です。

[192: 匿名はん]

夕陽丘は本当良いですね。
積水と竹中なら、資産価値としては最適かなあ。納得できる。
価格としては納得できる部分もあるね。
積水は住友と違ってガメツイことはないよ。

[193: 匿名さん]

住友ってリビオですか？外観の色が苦手なのでモデルルームは行ってませんが、
好評なのであれば時間があるときに行ってみたいと思います。
グランドメゾン夕陽ヶ丘のセキスイ×竹中ってところがかなり魅力的ですが、
私の印象としては部屋は一般的でした。
特に気に入らない部分は、エレベーターの扉が少し安っぽいこと、キッチンの
レンジフードがオシャレでないこと、間取りがイマイチなとこです。
気に入った部分は建具のデザインとシンプルな外観です。
お風呂と洗面室はタワーザ上町台のほうが勝っていると感じました。

一生住む事ってたぶんないだろうから、資産価値はとても大事ですね。
売りやすいマンションであることに越したことはないですね。
そういう意味でもセキスイ×竹中は理想的です。
なんだか他のマンションの批評をする掲示板になってしまっているけど、
比べるのは大事だし、いろんな方々の意見もすごく参考になります。
これからもどんどん情報を聞かせてください。

[194: 匿名はん]

＞＞１９３
住友の物件はリビオじゃなくて、シティタワー四天王寺を指してます。

[195: 匿名はん]

大好評で、売れ残り？よう分かりまへんな。

[196: 匿名はん]

今日新聞折込広告がありましたね。80平米は脱衣室が変な形だったりイマイチ間取りがよくないなあ。

[197: 匿名はん]

住友のシティタワーシリーズってかなり奇妙な色使いしてませんか？
でも中身は結構いいんですかね・・・。
折込チラシに出ていた間取りは約９０㎡のものじゃかったですか？
それであればメニュープランですので実際の標準プランの間取りは結構いいと私は思っています。
リビングを通らなけれ各部屋に行けないという点がとても気に入っています。子供たちが大きくなって、親の顔も見ずにスルーされるのは嫌ですし・・・。
洗面室の洗濯機置き場は確かによくない気もしますが、洗濯機が奥に行く分、洗面周辺がすっきりしていた記憶があります。私の理想としては洗濯機を隠せる扉があればなお良かったのですが。

[198: 匿名はん]

この物件皆さんの関心が高いみたいですね。なにせ販売開始前なのに１９８スレッドです。これだけ関心が高い物件ですから、値段次第ではすぐに完売かな？

[199: 匿名はん]

このあたり文教地区で利便性があり、と好評なんですが、マンション供給過剰です。売れ残りが多くて。この物件も土地仕込みなどから安くはできまへんから、景気のゆるやかな減速が意識されるなか、在庫増に貢献することになると予想してます。

[200: 匿名さん]

タワーザ上町台の部屋の平凡さがどうしても気になっていたのですが、
立地や環境が良くても部屋に納得できないんじゃ・・・ということで
今回は購入を見合わせることになりそうです。
もうすこしひねりのある間取り、仕様が欲しかったですね。
文教地区で利便性というのがこの辺りの最大のうたい文句になっていますが、
それだけじゃだめなんですよね、やっぱり。
売れ残るか完売するかは私にはわかりませんが、もっといい物件が出てくる
ような気がして仕方がないのでもう少し待ってみようかと思っています。

[201: 匿名はん]

タワーマンションはそもそも眺望が魅力で選ぶ人が多いと思っていたのに、低層階を希望される方がレスにも多いので驚きました。
低層マンションを選ばず、あえてタワーマンション低層階を選ばれる理由を教えて頂けませんでしょうか？
同価格帯・同間取りであった場合、中低層階の南角か？高層階の北角か？どちらを選ばれます？
私自身、迷っています。

[202: 匿名はん]

私も低層階であればタワマンにする必要はないと思っています。ただ、立地だとか設備、間取りとかで、どうしても気に入ったのであれば、タワマンの低層階を買うかもしれません。今回のタワーザ上町台は立地がかなり魅力なのですよね・・・。
同価格帯・同間取りであった場合、中低層階の南角か？高層階の北角か？ですが、うちも同じようなことで迷っています。高層階であればタワマンに住む意味もあるし、北角でもさえぎるものがないので自然光が入ってくると思いますし。
あとはやはり今月１４日の値段次第ですね。

[203: 匿名はん]

今日も広告が入ってた！

[204: 匿名はん]

私も低層階にしょうと思います。高所恐怖症だし、眺望ならスカイラウンジを利用すればいいしね。

[205: 匿名はん]

>201
ずばり価格です。商業地域のタワー物件の場合容積率の規制が緩く戸当りの
土地所有分が極端に少ない。ディベロッパーの値付けも中間階を基準として
上へ行くほど高く、下へ行く程安く設定します。だから南側が当物件のように
抜けてる場合わさわざ高い高層階選ぶ必要が少ないのです。向かいの建物の有無
は住戸性能を大きく左右します。近所のウェリス、キングレジデンス、アップルタワー
等南面が公園や寺院の場合将来建物が建つ可能性が極めて低い物件は中低層から売れます。
少子高齢化が進む都心の一等立地物件で低層階の南面の将来の安心感がある物件は
今後出にくいと思われます。お年寄りは高層階好みませんからね。低層階買われた方は
既に含み資産が発生します。ただしグラウンドや公園は砂埃が舞うんで低層といっても
5階〜8階ぐらいがベストだと思います。

[206: 匿名はん]

>200
マンションの内装というのは設備、水廻り全てひっくるめても
20万/坪程度です。分譲価格の一割です。間取りが気に入らなくても
将来リフォームすれば良いのです。環境、立地はリフォームできません。
間取りなんてプライオリティ低いです。

[207: 匿名はん]

タワーザ上町台にスカイラウンジはなかったと思いますよ

[208: 匿名はん]

やっぱあの、南側のグラウンド、気になりません?かなり立派な土地だと思うんですけど。１０年後とかやばくないでしょうか・・・。

[209: 匿名はん]

南側のグランド、どういう位置づけでしょうか。どなたか調べて分かっている方いらっしゃいますか。大阪市の財政を考えると、確かに将来が不確定です。

[210: 匿名はん]

もしもソフトボールやサッカー、お祭りなど色々な行事やクラブに使われているのであれば売却の可能性も少しは低くなるかもしれませんね。一体どうのような使われ方をしているのか気になりますね。
最近は東京でも公園が突然競売にかけられることがあるようですから、大阪なんていつどんなことされてもおかしくないですね。
グラウンドが道をはさんで南側にあるというならまだしも、真横ですからね。気になりますね。
低層階の南側を購入するのはちょっと勇気がいりますね〜！

[211: 匿名はん]

営業担当者に聞くと、（何に使っているかは分からないですが）土地自体は市の所有で、地元の人たちが管理しているらしいです。しっかり柵で囲まれていて鍵がかかっています。もともと小学校をつくるからということで地元の人たちが市に土地を売ったそうで、このマンションの建設にあたっても、地元の人たちが怒っていたという経緯があるそうで、だからそうすぐには建物は立たないでしょうとその担当者は言っていました。ただ、何も立たないとは言えませんとも言っていました。たしかに、商業地域だし、タワーザ上町台だって立っているんだから、何が立ってもおかしくないですよね。

[212: 匿名はん]

なにはともあれ民間の土地でないのなら公園と同解釈できる。
建たないとはいえないが建つ可能性は低いでしょう。まず民間に払い下げると
言い出したら地域住民が黙ってないでしょうから。

[213: 匿名はん]

このマンションの校区の中央小学校は少子化により４つの小学校が合併して出来ましたが、それに伴い廃校したのがこの土地にあったのが東平小学校です。そしてその跡地の一部を予定の９倍に近い４３億６９００万円でマンション開発業者が大阪市より購入してます。北側がマンション業者に高値で売られたのだから、残りの南側が売却されないとは限らない。ただでさえ大阪市は財政難だし。南側を先に売れば、残った北側が売れにくいので、先に北側を売ったとしか思えないのですが。南側のグラウンドはやはり不安です。

[214: 匿名はん]

用地買収に４３億６９００万円ですか？高。
それらの価格が、タワーザ上町台の販売価格に上乗せされているわけですよねぇ。
施工業者をスーゼネから前田建設に抑えても、販売価格が高額になりそうですねえ。
価格発表前にレスが200を超える期待のタワマンだけに、手を抜いたタワマン建設だけはしてほしくないですね。

[215: 匿名はん]

この物件のわずか５０〜１００ｍ北に居住しています。
上町台は、やたらイメージ先行しているようですね。
それほど・・・というのが正直な感想です。
上町筋と谷町筋の間とはいえ、排気ガスの影響で、ベランダは真っ黒、洗濯物を干すことにもためらいがあります。
他方で、下町感と、都会的なイメージがいいバランスで保っているとも思います。
おすすめは物件の西側の道沿い、北に１５０ｍほどいったところにある個人営業の八百屋（魚屋？）。おっちゃんが親切でおもしろいですよ。一旦つかまると、３０分は帰してもらえないけど。電話をして自宅まで宅配してくれました。
おしゃれな店でいえば、同じく物件の西側の道を少し南にいったところにある、レストランバー。店名はわからないけど、いつ覗いても、お客さんがいっぱいで、いまだに試食できていない。
メジャーなところでは、空堀通りの洋食屋「モナミ」、「惣」の隣のカフェ（http://teratera.blog.ocn.ne.jp/hakosuka/2006/08/s.html）も大好きです。
騒音でいえば、夜中12時過ぎから１時ぐらいの間に、毎晩、ゴミ収集車が、この物件の前の道などを猛スピードで走り回るのは、ホントうるさいです。

[216: 匿名はん]

別のグランドメゾン中層階住人ですが、身内を近くに住まわせる予定なので
ここにも関心があります。
眺望については、都心のマンションなら将来のリスクは少なからずありますが、
ここの場合も南側はいずれ建物が建つと考えた方が良いですね。
MRに行ったら、最大どの程度の建築が可能か尋ねてみたいです。

[217: 匿名はん]

用地買収に４３億６９００万円となると、単純計算して１戸あたり約2180万円と用地代がかかっていることになりますねぇ。
南側のグラウンドのリスクを考えても、南側低層階は考えもの。
購入後、毎日、グラウンドに何か建たないかドキドキしながら生活するのは嫌や。

[218: 匿名はん]

低層階の住戸って貧民層の方が住むのでしょうか？だとすれば、
階層によるヒエラルキーが厳然と存在するということでしょうか？
ＪＲ尼崎の中層マンション群ならヒエラルキーも無いのでは？

[219: 匿名はん]

最上階の住人の立場から見ればその他はあまり変わらないよ。
低層も中層も同じだよ。

[220: 匿名はん]

>218
最上階のプレミアム住戸で300万〜400万/坪で専有面積も広いですから
やはり億は超えるでしょう。低層階で200万/坪として通常の3LDKで
4500万位でしょうから同じマンションの中での所得格差はおのずと
出るでしょう。東京の8000万クラスの物件買う人で世帯収入が2000万
といいます。億超えの物件と5000万以下の物件が混在するタワーの場合
どうしても価値観の相違から人間関係がギクシャクするのはやむを得ない
のでは? ただここの物件に関しては市内の平均分譲価格を大幅に上回りそう
なので買う人はそれなりの経歴をお持ちの紳士淑女だと思われますが。
ところで何故JR尼崎なの?????

[221: 匿名はん]

なるほど。年収２０００万ねぇ。まぁ、少なくとも１０００万円台後半はないと、といった物件なんですか。私には関係ないことが分かりました。局地バブル崩壊の噂もまだ聞きませんし。

[222: 匿名はん]

週末の価格発表が楽しみ。価格次第で諦めます。

[223: 匿名はん]

上町（国立大阪病院の南）にも大和ハウスが28階建ての高層マンションを建てるみたいよ。
Ｄグランセのシリーズみたい。2008年竣工みたい。そちらにも興味があります。

[224: 匿名はん]

>223
あそこも地上げ相当手こずったらしいよ

[225: 匿名はん]

大和の方が安い可能性あるね。

[226: 匿名はん]

あそこも割りと静かな環境。
でも南側地上げされてまた建物建ちそう

[227: ご近所さん]

いよいよ明日価格発表ですね！高いんやろな〜〜

[228: 匿名はん]

ええ、きっと高いんでしょう。ドキドキします。

[229: 匿名はん]

速報待ってます。

[230: 匿名はん]

安い事を望む！

[231: ご近所さん]

価格表頂きました〜〜。2450万（55.15）〜17000万（167.21）でした。
かなりの高額だと思っていただけに意外と下の階なんかはお値打ち価格のような気がしました。
でも、３ＬＤＫが多いので我が家の家族構成からそれがネックになってます。
９０Ｒが間取り的にはまだ検討圏内に入りそうだけど、南のグランドの将来、それから休日のスポーツの音など、問題点もあるので今日は家族会議になりそうです。

[232: 匿名はん]

2450〜ならば思いのほか買い易い価格のものもあるんですね。
まあ55.15で2450なんで、決して安くはないですが……。

[233: 匿名はん]

〉232へ
その部屋はおそらく３階中住戸真西です。

[234: 匿名はん]

私も価格発表行きました。プチ新価格（？）ですね。上本町ヒルズの一割増くらいじゃないでしょうか。同じ階であれば、グランドメゾン夕陽丘の価格と同価格くらいに思いました。総じて坪単価は２１５万くらいでした（階、向きによって異なりますが）。８０㎡以上の部屋が多く、主流は５０００万円以上ですね。人により感じ方は違うと思います、ちょっとうちひしがれています。３０代前半ですが、今日で白髪が３本見つかりました。

[235: 匿名はん]

坪単価２１５万くらいかあ。
まあ、押さえたほうかなあ。
つまり、ここは結構高く仕入れた土地をタワーにして、安くなってるんだなあ。

[236: 匿名はん]

>>235タワーにすれば建築コストは高くなりますよ、でも価格設定は開発業者のさじ加減でいくらにでも設定出来ます。どこの業者でも少しでも高く販売し利益を取りたいものですが、売れ残りが出ると赤字になる可能性も有るので、担当者の相場を見る力量次第で会社の収益が決まります。
さて栄泉不動産さんの相場を見る力量は？

[237: 匿名はん]

このJVの仕切りは積水ハウスじゃないの？

[238: 匿名はん]

＞＞２３６
タワーだから、１戸数あたりの価格を抑えられるでしょう。
容積率を緩和して建てるんだから、戸数増やせるから安くなるのは当然でしょう。
ただ、建築コストはたいして高くはない。問題は内廊下にするなど、管理費がかかることでしょう。

[239: 匿名はん]

＞236・237
積水８５％、長谷工１５％、栄泉１５％くらいらしい。
なんで、ちょっとグランドメゾン風みたい。

[240: 匿名はん]

↑（239）
すみません、間違えました。
栄泉１０％、長谷工５％の間違い。

[241: 匿名はん]

価格発表行ってきました。
おおまかに言って、低層階(12階まで）200万/坪、中層階(13〜17階まで）215万/坪、高層階(18〜27階まで）230万/坪以上でした。うーん、どうでしょうか・・

[242: 匿名はん]

やはり、昨年売り出したタワーより１割強高くなっているかなあ。
少なくともヒルズよりマシだなあ。