タワー ザ 上町台ってどうですか

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最近の新聞一面広告に出ていました。栄泉不動産ってあまり聞かないので気になりました。

所在地：大阪府大阪市中央区上本町西5丁目1-10（地番）
交通：大阪市営谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　大阪市営千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩4分
　　　　近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩5分

[357: 住まいに詳しい人]

352です。
私自身は商社で転勤が多い職種なので、駅徒歩10分内の北摂の一戸建てを賃借してます。
（子供が3人いるのでマンションでは狭いし、周辺住戸にも迷惑がかかると思い、
　かなり古いですが、庭有りで部屋数も余るほど広いですが、
　知人の不動産業者の紹介で安く借りられてます。老夫婦の住宅みたいです）

私は投資用と将来（20年後）の自己居住用としてマンションを数戸、
都心３区内（北・中央区）に03年から随時新築タワー物件購入
（リスク分散上、１LDK50平米強は30F以上の高層階、３LDKは中層階）
04年には近所の北摂でFM向けとして管理の良く、売り手が直ぐつく中古Mを
これも1100万程度で家賃10万前後は取れる物件を限定して購入しました。
こらは将来の建替えも睨んでです（古くても人気があるFMは土地持分が多い）。
⇒将来性を考えると建替えで新築Mに生まれ変わるし（但し、立地は重要）、
　1100万程度ならこれ以上下がりようにないし、FMなら買い手は付く価格です。
（私は所謂、ワンルームマンション投資は否定的で、絶対しません）

上本町・夕陽丘（上町台地）エリアは昔からの由緒ある住宅地なので
将来的にも資産価値は大きく目減りしないでしょうが、上昇は期待できないと
私自身は考えて投資対象としてはいません。
但し、純粋に居住用であれば大阪出身者（北摂以外の）なら
やはり人気があり、住みたい街なのではと思います。
（ちなみに私は名古屋出身者なのであまり北摂以外は詳しくないのですが、
　色々不動産の勉強をしたり、ビジネス上都市開発関係、デベとの付き合いも
　あるのでそこからの話を総合して聞くとそんな風に思います）
私も何度か、街並みを歩いたりしたのですが、とても雰囲気・文化のある街です。

[358: 匿名はん]

３５５です。

住まいに詳しい人さん、詳しいお返事ありがとうございました。

前述の３つのマンションがAランクなのはわかりましたが、
ではタワーザ上町台はどのランクのマンションなのでしょうか？

[359: 匿名はん]

確かに大阪市内では、上本町以外に居住地として魅力を感じるエリアは無いですね。
まぁ、だからこそ、この物件にひかれるんですけどね。

何年か後に、近鉄劇場跡にマンションが建てば、
やはり激しく惹かれてしまう気がしますが（笑）

そう考えると、ほんとマンションって、
自分のライフプランとのタイミングですね。

[360: 匿名さん]

グランドメゾンは完売寸前　（残約１戸）
ヒルズマークも完売間近　　（残約３戸）

そうこうしているうちにここも売り切れますよ、間違いなく。

[361: 匿名はん]

グランドメゾン夕陽丘？
ヒルズマーク？

そりゃ売切れるでしょうね。
でも、いらない。

[362: 住まいに詳しい人]

居住用資産として自己評価した場合ですが、
建物だけのグレード感、エントランス雰囲気ではタワーザ上町台はＢ＋位じゃないでしょうか。
（ただ、エスカレーターは費用対効果からして、維持費等がかさむかと思います）

住戸内装等は積水ですからＡランクだと思います。
立地、教育環境、生活利便性、居住の快適性等は実際に住んでないのでわかりませんが、
その住居を選択する人の価値観によると思います（上町台地は地盤は良いことは確かです）。

予算があるならば、タワーなら（この物件の場合も）角住戸で高層階が資産性、快適性共
ベターだと思います（購入の際には、最悪手放ざるをえない時も考慮に入れるべきです）。
個人的には近鉄上本町周辺（特に南側）ではタワーの供給過剰だと思うので、
将来的な需給バランスを考慮すると「タワー・ザ・上町台」の方がベターとは思います。

但し、南側の敷地は将来どうなるかは不安要因（資産価値にも影響及ぼします）です。

[363: 匿名はん]

３５５です。

住宅に詳しい人さん、レスありがとうございます。大変参考になりました。

上本町より北か南で好みは分かれますが、上町台地で北側では、谷四まで行かないともうタワーマンションないですね。そういう意味では希少価値あるのかなぁ。

南側の空き地のリスクヘッジという意味では、やはり最高層あたりでないにしても中高層の角住戸は欲しいですね。

しかし、いろんなサイトを見ても住友物件は、マンションに詳しい人達にすごく評価されてますねー。
とかいって、南側にシティータワー上本町とかいう名前のマンション建ったりしたら泣くに泣けませんね(笑)

でもこればっかりは分かりませんよね。

[364: 購入検討中さん]

タワーの近隣にタワーが建つことは意外とありますよね。

オークプリオタワーとクロスタワー
ローレルコート（難波）とローレルタワー（難波）
グランドメゾン大手前タワーとビオール
ライオンズタワー（西区）とサンクタスタワー
などなど


南側が空き地であろうが、何か建ってようが、一寸先は闇。いつかそれなりの建物が建つのだろうし、建て替えられるかもと思っておいたほうが気持ちに余裕ができると思います。

[365: 匿名はん]

私も購入検討中ですが、確かに近くに建ってしまうのは予想不可能だし、
割り切って覚悟だけはしとく必要がありそうですね。

しかし、他の例は近隣といっても、実際はそれなりに離れてるわけで、
過去の玉造の時のように、当物件ももし真南に隣接されるとなると、
やはり無視できないリスクですよね。

ちなみに、364さんは何階くらいの、どんなタイプの部屋を検討中なんですか？

[366: 住まいに詳しい人]

確かに、清水谷でも道路挟んでタワー建設中ですから危険はありますね。
（清水谷ハウスとクレアシテイ清水谷？　大体同規模25階　100戸前後位）

ここも東側に緑地帯があり、更に南側を公的な公園や避難場所的用地として
公に働きかけるのは難しいでしょうね。

最近、財政難から大阪府、大阪市はドンドン公的資産（土地・建物）を
売却してますから、周辺の土地・建物で公的関係の物には要注意でしょう。

[367: ドラきち]

はじめまして。

隣接するタワーの話で盛り上がってますね。
この前の夜、グランドメゾン大手前タワーとビオールの周辺を見に行きましたが、
とにかくビオールの大きさに圧倒されました。

私はマンションには詳しくないのですが、そのでかさのせいか、
ビオールの方がグランドメゾン大手前タワーより外観はいいかもと一瞬思ってしまいました。

先に、積水物件の上質さが述べられていましたが、マンションに詳しい人たちから見ると、
やはりビオールよりグランドメゾン大手前タワーのほうが外観でも明らかに格上なんでしょうか？
教えてください。

[368: 匿名はん]

367さん、グランドメゾンの質は、秀でたものがあります。ただし、価値相応には値段がします。ビオールとグランドメゾン大手前を比較するのは、土台設定が違うので難しいのです。単純に共用の内装だけなら、数段にグランドメゾンが上質ですが、値段が違います。各戸500-1000万違えば、当然それだけの差はあるともいえます。外観については、ビオールもいいですよ。タイルのディテールなどは、他のタワーに比べてよく検討されています。

[369: ドラきち]

３６８さん、レスありがとうがざいます。

どちらの物件も内装を見たことが無いので、大変参考になりました。
値段のことは考えて無かったですが、やはり内装はグランドメゾンのほうが、数段上なんですね。
しかし、外観については、ビオールも評価されてるみたいですね。
今思えば、ビオールが随分横長な構造だったためか、
なんとなくホテルライクなものを感じていたのかも知れません。

なぜか大きな物件の迫力に魅力を感じる私は、
やはりマンションに関して初心者ですかねー？（笑）

[370: 364]

364ですけど、20階以上の小ぶりな部屋を検討してますが、たぶん今回見送りで、他物件になると思います。

[371: 匿名はん]

それにしてもここは小さめの部屋が売れないですね。
1LDKとか作らないで、ファミリータイプ一本に絞ったほうがよかったかもね。
コンセプトミス?

[372: 匿名はん]

３６９さん、内装の差は、共用部の話ですよ。住戸についてはビオールも悪くありません。また、大きさに迫力を感じるのは当然で、初心者というわけではありませんよ。見下ろされる位置にタワーが出来ると、やはり気持ちのいいものではありませんから。

[373: ドラきち]

確かに見下ろされる位置にタワーが出来ると、気持ちのいいものではありませんね。
もし、購入することになれば、隣に高層建築物が建たないことを願うしかないですね。

今、上本町周辺で分譲中のタワーマンションは、こことレジデンスタワーでけですよねー。
どちらのほうが人気あるんですかね？また、どちらのほうが価値があるんですか？

[374: ドラきち]

すいません。
でけですよねー　→　だけですよねー

[375: 匿名はん]

しかし、このスレ伸びが悪いね。

売れてないんですか？

市内のタワーマンションが出尽くしたら、人気が出るんかな？

[376: 匿名はん]

売れてないのかなあ・・・
肥後橋NYタワーなんかからは、すごい売れてる感じのDMがバンバン届くけど。

逆にこの立地、仕様でうれない理由はなんなんやろ。
やっぱり高いからですか？