（仮称）本郷ハウスマンション建替事業

[匿名さん]

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売主：
施工会社：
管理会社：

建築物の名称：（仮称）本郷ハウスマンション建替事業
建築敷地の地名地番：東京都文京区本郷1丁目106番1
用途：共同住宅
敷地面積：3,754.26㎡
建築面積：1,918.75㎡
延べ面積：34.828.33㎡
構造：鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造
基礎工法：杭基礎
階数：地上20階／地下1階
高さ：68.97m 最高高さ77.42m
着工予定：2026年4月1日
完成予定：2029年3月31日
建築主：本郷ハウス管理組合
設計者：UG都市建築
施工者：未定

[22: 素朴な疑問]

日経の記事です。https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC059WR0V00C24A4000000/

[23: 素朴な疑問]

大手4社の受注高が減少見込み

建設コストの高まりは建設事業者の受注状況にも影を落とす。日建連によると、加盟社の23年度の国内建設受注額は22年度比9%増の17兆6646億円。過去20年で最高額だったが、今後は減少が見込まれる。

ゼネコン大手4社（鹿島、大林組、大成建設、清水建設）の受注高は25年3月期に計5兆1100億円と前期（同6兆4642億円）比で21%減る見通し。清水建設の山口充穂執行役員は「受注するかどうかを厳格に審査している。資材高騰に伴うコスト負担についても発注者と粘り強く協議する」と語り、採算性の高い工事を優先して受注せざるを得ない状況だ。

資材高がいつまで続くかも見通せない。鹿島の戸村武夫コーポレート・コミュニケーショングループ長は「資機材の価格は高止まりしており、今後も高い水準が続くとみている」と明かす。

資材高などを価格に転嫁できない中小企業を中心に、建設業の倒産も増えている。帝国データバンクによると、23年の建設事業者の倒産件数は1671件と前年比38・8%増。8年ぶりに1600件を上回ったほか、増加率が30%を超えるのは00年以降で初めてという。

日経の記事の一部です。
建設業界は大手事業者が下請けに発注した工事が孫請けに発注される多重構造だ。中小事業者の減少は大手ゼネコンがさばける工事量の減少や規模の縮小にもつながる。情報統括部の箕輪陽介氏は「急激な事業者数の減少は進行中の工事の停滞や先送りを招く。人手を集めるのもさらに困難になり、都市計画に影響が出る懸念がある」と話している。

[24: お願いするしかないよ]

古くなったら、同じような建物に、簡単に建替えられる社会構造にしてほしいなぁ…

[25: マンション検討中さん]

建築費が上がっていっても分譲マーケットが追いついていれば着工できるけど、マンションの建替だと新規購入者が半分くらいなので価格転嫁の余地が限定的。そうすると現状のマンション住民で権利床を狭くするか、追加コストを想定よりも支払うかしないといけず、これまでの合意形成の再調整が発生しているのでは。この合意は決して楽な道のりではないと想像します。

[26: 評判気になるさん]

国立市のマンション「グランドメゾン国立富士見通り」が完成し、分譲がおこなわれたにもかかわらず、解体することに決まったと事業主からの発表がありました。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20240611/k10014477851000.html
行政や周辺住民とのじゅうぶんなすりあわせをおこなわず着工すると、こんな落とし穴が待っています。
本郷ハウスの計画は、高度設計の限度ぎりぎりを狙ったもので、上限まで3センチしかありません。引き受ける施工者は、かなりナーヴァスな工事を強いられることになります。利益率の低いマンションには、ゼネコンが積極的になれない、工期は人手不足もあって長期化するとの記事も出ています。
この建替事業の先行きが案じられます。

[27: マンコミュファンさん]

>>24 お願いするしかないよさん
自分たちで費用を負担すれば建て替えできますよ
タダで建て替えしようという強欲さが軋轢を生むのです
社会構造の問題ではありません

[28: 口コミ知りたいさん]

>>27 マンコミュファンさん
自分たちでコストを負担すれば建替できるのは当たり前で、その合意形成が簡単ではないのです。

[29: 買い替え検討中さん]

日経6月12日朝刊に気になる記事が出ていました。

古代の遺跡が工事中に発掘されて、中断してしまう危険もあり、引き渡しの時期が延びること、価格の高騰を考えると、分譲がはじまっても、なかなか手がでないなあと思っています。
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
マンションの完成までの期間が長期化している。日本経済新聞の調査によると首都圏の大規模物件の工期は平均2年半と、10年で3割延びた。建設だけでなく、設備でも人手不足が深刻な状況だ。建築コストの増加で、新築価格は過去最高となった。さらに長くなる可能性も高く、販売価格の上昇が需要を押し下げる懸念もでている。

不動産助言会社のトータルブレイン（東京・港）がもつ物件データを基に、2010～25年度（24年度以降は完成予定を含む）に1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）で完成した総延べ床面積1万平方メートル以上の大規模マンション1097棟（最高階数は60階）の工期を調べた。

24年度の平均工期は884日と、14年度に比べ3割延びた。1棟当たりの平均延べ床面積は9%増えているが、100平方メートル換算でも3割延びている。「マンションは階数に3カ月を足すのが工期の目安だったが、今は10カ月足すのが常識」（トータルブレインの杉原禎之副社長）になっている。

[30: お願いするしかないよ]

>>27 マンコミュファンさん
仮住まい数年間の賃貸料、引越料、とタダはあり得なくない？
今どきの工事費２００億越えを百数十戸で負担ね…
それよりゼネコンやサブゼネコンが素人じゃ探せないんじゃないかな。
サッカー協会跡地の東急建設、９月から竣工だけど、サブゼネコン探し大丈夫なんだろうか？

[31: 口コミ知りたいさん]

>>29 買い替え検討中さん
こちらは、まだ５～６年先でしょ
１０年後に築浅の中古になって出てくれば、価格ガタ落ちの時期カモ

[32: 評判気になるさん]

>>28 口コミ知りたいさん
＞自分たちでコストを負担すれば建替できるのは当たり前
建て替え検討中のマンションで本当にそんなことを思っている人居ますかね？
本来は自分のマンション内の問題である合意形成ができないからって建物巨大化させて近隣に大迷惑を掛けて自己負担ゼロで建て替えようと画策してる某マンションが思いだされますね
マンション内の誰かがごねたら近隣に大迷惑を掛けて良いとの思考回路は何処から生まれてくるんでしょうね

[33: 匿名さん]

番町が本気出してる
https://bancho-machinami.com/about/

[34: 匿名さん]

>>26 評判気になるさん
> 国立市のマンション「グランドメゾン国立富士見通り」が完成し、分譲がおこなわれたにもかかわらず、解体することに決まった
完了検査を受ける前に工事取止め届を出したと報じられていますから、完成間際であって、完成はしてないです。
行政や周辺住民とのじゅうぶんなすりあわせをおこなわず着工というのは、そのとおりだと思います。

[35: 検討板ユーザーさん]

番町も国立市も、似たような人達が住まれているのですね

[36: マンション比較中さん]

>>17 マンコミュファンさん　「あさって」に私が投稿していたとは、今まで気がつきませんでした。家のタイムマシンを整備しておくようにいたします。ご指摘ありがとうございました。

[37: マンコミュファンさん]

>>36 マンション比較中さん

違うよ！ あさってには、「見当違い」という意味があるんだよ。日本語の知らなさを恥じろ。

[38: 匿名さん]

>>37 マンコミュファンさん
最後の一文要らんやろ

[39: マンション比較中さん]

>>30 お願いするしかないよさん

日経にこんな記事が出ていました。
分譲マンションで人気エリアにある関東や関西の物件は、所有者1人が2000万円を拠出しても99%以上が建て替えが困難との試算がまとまった。国が調査した実際の建て替え負担は同1941万円。資材や人件費が高くなり、解体・建設ともコスト上昇に歯止めがかからないためだ。国は建て替え要件の緩和などに動くが、費用が障害になっている。

マンション修繕支援を手がけるディー・エヌ・エー系ベンチャー企業のスマート修繕（東京・港）がこのほど試算した。

一般的なマンションの建て替えは建物を大きくし、拡大分を新たな所有者へ売却。そのお金を工事費などに充て、いまの所有者の負担を抑える。

これを念頭に建て替え後の想定価格や容積率緩和の可能性も勘案して資産価値を推定。直近の建設・解体費なども算出し、所有者がどの程度、費用を出せば建て替えが実現できるかを分析した。

高精度の分析が可能な関東と関西の計約11万棟に限って試算すると、所有者負担2000万円未満で建て替えできるのは関東で0.7%、関西は0.3%にとどまった。

残り約99%を取り巻く環境は厳しい。例えば、さらに2倍の1人4000万円負担をしてもなお事実上、建て替えが困難な物件が相当数に上るとみられる。

[40: マンション比較中さん]

>>37 マンコミュファンさん
下司な人間が、このプロジェクトには加わっているのですね。実現が危ぶまれるのは、もっともですね。

[41: 匿名さん]

準大手ゼネコンの三井住友建設は、苦境に立っているので、本郷ハウスのような難点ばかりの案件に関わる余裕はなさそうです。

準大手ゼネコンの三井住友建設は11月12日、2025年3月期に再び最終赤字に転落する見通しを公表した。従来予想の黒字から一転し、2期ぶりの赤字となる。主な要因は、森ビルが都心で開発する大型プロジェクト「麻布台ヒルズ」の超高層マンション工事を巡る特別損失だ。連載『三井住友建設 クーデターの深層』の＃6では、三井住友建設を奈落の底に突き落とした麻布台ヒルズの超高層マンション工事を巡る迷走の一部始終を明らかにする。（ダイヤモンド編集部　堀内 亮）
三井住友建設が再び赤字転落
大型案件の特損累計は757億円！

「麻布台ヒルズ」の高層マンション工事だけで特別損失の累計は757億円――。準大手ゼネコンの三井住友建設は11月12日、2025年3月期の最終損益が80億円の赤字（従来予想は45億円の黒字）となる見通しを発表した。最終赤字は2期ぶり。



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