シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

[匿名はん]

シーサイドレジデンスの2スレ目です。
地下鉄中央線「コスモスクエア」駅 ≪直結≫ 本町まで15分。
600家族規模で「生鮮食品スーパー」など生活施設も敷地内に揃います。
いかがでしょう？


旧スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6904/

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北1-38-2(地番)
交通：地下鉄中央線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分
　　　　南港ポートタウン線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分


・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

[734: 入居済み住民さん]

今までの入居済みさんとは違う入居済みです

次から次へと色んなネタが噴き出してきて凄いですね
感心しております

購入して既に住んでいる身ですので、ここで問題提起された内容については
今後も自身で調べて納得いくようにしていきたいですね

[735: 匿名さん]

駐車場問題が出てきましたので以前からの疑問を質問します。
物件概要では「住戸600戸に対して480台 店舗用52台」とありますが、この店舗用とは何でしょうか？
Aコープの来客用駐車場なのでしょうか？

通常マンションの駐車場を住民以外の方が使用する場合は外部貸しとの位置づけになる為、税金の課税対象になると思いますが、この52台分の駐車場収益はどういった処理になるのでしょうか？
管理組合と店舗で賃貸契約を結んでいる場合、この52台の収益をどう扱うのか疑問です。
恐らく52台をコープが一括借り上げするのだと思いますが、もしそうなら法人税か所得税及び消費税が課税されると思います。
重要事項説明時にこの点説明があったのであればどなたか教えていただけないでしょうか？

又将来消費税がアップした場合、この規模になると修繕計画等の金額のブレも大きくなると思いますが、消費税アップは計画数値で多少考慮されていますでしょうか？

[736: 購入検討中さん]

なんだか重いですな。
既に入居してる方も書き込んでいるようですが、こういった人たちがすんでると
思うとマンションの雰囲気がガラッと変わるようでなんだかマイナスイメージですね。
ま、そうは言ってもこの駐車場関連の一連の流れ見てるとごく一部(たいてい2〜3人)しか
絡んでいないでしょうから気にしなくてもいいんですが、
このマンションコミュニティの掲示板を陣取って同じこと何回も何回も書いて、
少し頭疲れてんじゃないの？と思ってしまいます。
どちらにしろ、私にとったらマイナスイメージですね。これ。

[737: 購入検討中さん]

駐車場のことを書いてるのは入居者じゃないと思うよ。

詳細はモデルルームで営業さんに質問するのが一番確実だと思うよ。
その結果、判ったことについてここで討論するのは良いと思う。

将来掛かる費用の話は大事です。
でもそれ以外の使い勝手や利便性や満足感も検討の要素として考えたいですね。
この検討板で入居者さんに聞くことはそういう事じゃないかな。

入居後数年経った入居者に質問するならまだしも、
まだ入居したて＆契約したての人は修繕計画策定には関わっていないからねえ。
いま時点で修繕計画について聞くなら営業に対してでしょう。

[738: 匿名さん]

質問です。
店舗用52台の自走式・機械式の内訳もご存知であれば教えてください。
まさか52台全て自走式ではないではないと思いますが。

[739: 入居済み住民さん]

>>719さんのような書き込みがあるので
分かることなら住んでいる立場としてお答えしたいと思い
たまにここも流れを拝見しておりますが
736さんのように言われてしまうと
見ないでおいた方がいいんでしょうか？

719さんの疑問は解消されましたか？

[740: 匿名さん]

検討板はあくまでも検討者の方が、検討する際に疑問に思ったことや自分はこういった観点から検討しているといった意見を投稿して他の方の意見を参考にしている場だと思います。
そこに「私はそんな事を気にせずに購入しました。」「そんなことは営業に聞いてください。」「必死に質問して怖い」等の余計な意見や購入者と違った視点の質問に対する回答時の文章表現が荒れる原因にあるように思います。
購入者の方が見てはいけないとか、投稿してはいけないとかはないと思いますが、その方の購入判断にない意見を否定するのではなく、普通に質問に答えたりしていれば問題はないのではないでしょうか？

[741: 匿名はん]

それだけ自身の選んだ物件に自信が持てないんでしょう。

[742: 匿名さん]

店舗用52台は店舗のお客じゃない人でも利用できるんですかね？
たまにインテックスやATCで催しある時、無断で利用されたりしないんでしょうか？
マンション住人の来客時にも利用されそうな感じがします。
マンション住人とそれ以外の方でトラブルにならないような管理・運営ができるのであればいいですが・・・。

[743: 物件比較中さん]

740さんにまるっと同意。
店舗用の駐車場、どうなっているんでしょう。
外部の人が出入りできる駐車場だからセキュリティ上当然、
住人の駐車場とは別の場所に設けるんですよね？

そうなると機械式は考えづらいですから一般客用は自走式？
だったら住人の駐車場も全部自走式だったらよかったのにと思ってしまいます。

[744: 購入検討中さん]

店舗用の駐車場は住民用と別でしたよ。セキュリティ的に別の区画です。
店舗が占める部分は広さに応じた共有持分があるそうです。
ですから住民用の駐車場とは別の扱いのようです。
HPの物件概要の書き方は紛らわしいですね。

ネットで調べるだけではなく、現地に行ってモデルルームを見て聞いて、
図面をもらって見れば解決する事は多いですよ。
せっかくの我が家の検討ですし、不動産は自ら動いて調べて検討しないとね。

[745: 匿名さん]

ありがとうございます。
店舗にも持分があるということは、店舗も住人のような感じですかね。
管理組合の一構成員という位置づけでしょうか？
ちょっと普通のマンションではない形態の様ですね。
例えば将来的に店舗が撤退することがあったり、駐車場料金の支払負担を回避しようと駐車場持分を放棄した場合、管理費会計にかなりのインパクトを与えそうな感じを受けますがどうなんでしょうか？
店舗の撤退はないかもしれませんが、共有部分の放棄は有り得そうな感じがします。

たまに1階部分の店舗を募集しているマンションがありますが、そういったイメージでいいのでしょうか？

[746: 購入検討中さん]

そういうイメージだと思います。
店舗部分と店舗駐車場はおそらく売主所有で店と駐車場込みで貸すようです。
分譲貸しみたいな状態でしょうか。
店舗駐車場の管理は店舗の範囲です。これは質問して答えてもらいました。
スーパーは少なくとも向こう10年は撤退しないそうです。
個人の部屋と同じで、所有者がいる限り修繕金は払うことになります。
たぶん放棄はできないんじゃないかと。
規約の細かい点はわかりませんので、詳しくはモデルルームで聞いてみて下さい。

[747: 購入検討中さん]

746です。すみません誤解があったらいけないので。
店舗部分は住民と同じ条件で管理組合の一員になるかどうかは聞いていませんので、
その点はわかりません。
でも店舗周辺や店舗駐車場の掃除を長谷工コミュニティがするのは、
なんかおかしい気がするので、住居と店舗で切り分けられているのだと考えます。

[748: 匿名さん]

色々とありがとうございます。
大分自分の中で整理できてきました。
あとは自分の中で色々と仮説を立ててモデルルームに行ってみようと思います。

しかしこういった形態だと、この近隣に大型スーパーなどができると問題あるかもしれませんね。
以前どなたかがイオンなどの出店があればいいのにといった書き込みがありましたが、そういった出店があるとこのマンションにとってはAコープの売上減少に直結するため、将来の撤退リスクが高まるかもしれませんね。

やはりそのあたりが管理費や修繕積立金の会計にどの程度インパクトがあるのかが非常に気になりますね。
そのあたりも考慮に入れて検討したいと思います。

[749: 匿名さん]

いよいよ棟内モデルルームがオープンしましたね。これから検討する方にとっては
現物を見て検討できるのでいいことですね。そのうちモデルルーム価格という形で
値引き販売を始めるんでしょうね。まあ仕方ないかな。

[750: 比較中]

店舗部分は賃貸でしょうから組合員にはならないはずです。修繕、管理は貸主である管理組合負担でしょうね。借手がなくなると家賃収入は入ってこなくなると思います。なので住民はできるだけ買い物したほうが良いと思います。

[751: 購入検討中さん]

店舗部分はマンション売主の所有みたいです。
売主はJFE都市開発になると思うのですが、そこが店舗の貸主になっているみたいです。

つまりもし店舗が空きになっても、その分の管理費と修繕費の負担は売主持ちになるようです。
そこの収入は確保されるみたいです。
でも住民はできるだけスーパーで買い物してあげたほうが良いでしょうね。

[752: 匿名さん]

そうなると店舗駐車場52台分の使用料は売主負担ですよね？
物件概要で52台分を表示しているので、区画は別でも駐車場は管理組合所有とかではないですよね？
52台が売主所有ならマンションへのリスクは少ないと思います。

しかしもし52台分の駐車場が管理組合所有なら、何故駐車場だけ売主所有でないのか疑問が湧きます。
おそらく大部分が自走式だと思いますので、居住者用スペースを削ったと思います。
全てを最後まで売主責任とし、管理組合のリスクを遮断して欲しいですね。
仮定の話ですが・・・

店舗用駐車場が売主所有で、管理組合とは一切関係がなければ良いですが。

[753: 匿名さん]

そうですね。
確かに店舗用駐車場の所有が売主なのか管理組合なのかで大きく違ってきますね。
もし管理組合所有なら、売主は最悪店舗用駐車場の契約だけは解除できる様にリスクヘッジできますからね。
契約解除されても居住用とは別区画の様なので、管理組合として扱いにも困る感じがしますね。
売主の設計で駐車場の区画割が決まっていますので、最後まで売主負担＆責任でお願いしたいですし、そうあってほしいですね。

しかし店舗用敷地は売主の所有ということは、将来売主が第三者に転売も可能ということですかね？
これはこれでどうなんでしょうか？

よくある普通のマンションとはちょっと違っているので、そのあたりのリスク要因が把握しづらいですね。

[754: 購入検討中さん]

売主が店舗駐車場を含めた店舗部分の区分所有者として管理組合に入る形ではないでしょうか。
ですからその広さに応じた持分でJFEが修繕費や管理費を将来に渡って負担するようです。

52台の駐車場は店舗共有部分としてJFEの所有になると思います。
物件概要で52台分を明記しているのは住民用の駐車場と混在していないことを示すため、
と推測しています。

転売は可能だと思いますが所有者が変わっても個人の部屋と同じく、
修繕費と管理費は確保されると思います。

また区分所有で使用目的が店舗とある以上、
所有者が変わっても勝手に改造して転用することは不可能だと思います。

この物件検討の参考になさって下さい。
ややこしいことを書きましたが、私はこれらの理由からこの点は大きなリスクとは考えておらず、
購入を検討しています。

744でも書きましたが、この辺は共用図面を見ることで納得できる部分が多いと思います。
ネットの販売概要だけで語るのは推測に推測を重ねるだけになりますので、
本当に興味を持たれた方は直接現地に行って正確な情報を聞いてみることをお勧めします。

[755: 匿名さん]

購入された方でご存知の方はいらっしゃらないでしょうか？
店舗用駐車場の所有者が誰なのかを確認する為だけにモデルルームには行きずらいですし、アンケートに当方の個人情報も開示しにくいです。

私は店舗所有者の管理費・修繕積立金は特に気にはしていませんが、駐車場の所有者は気になります。
所有者がどちらかで、管理費会計の駐車場収入に影響があるはずですし、以前ここで議論されていた機械式駐車場の問題や将来の修繕・管理費アップにも影響しそうですので・・・
これは駐車場収入に係わる部分だと思います。

購入された方にも関係のある部分だと思いますのでよろしくお願い致します。

[756: 匿名さん]

追加です。
この物件に興味がありますので質問しております。
人それぞれモデルルームに行く基準もあるかと思いますので、興味があればモデルルームに来場するはずといった前提で話を進めないようにお願い致します。
ここは購入者の投稿も多いのでできるだけ事前に情報を収集できると思っての投稿です。
特に機械式駐車場の議論では購入者の方数名が投稿されていましたので、ぜひ回答頂ければと思います。

よろしくお願い致します。

[757: 購入検討中さん]

すみませんが、現地で聞いた範囲の話ですので私はこれ以上のことはわかりません。

本人がこの物件を所有して住むことに興味がある人が検討する掲示板ですから、
まず自分が住む専有部分に興味を持ち、部屋を実際に見学し、
その上でさらに店舗や駐車場などが気になり調べるというのが、
普通の効率的な検討の順序かなあと思っています。

住まずに投資用で物件を買う人でさえ、机上の検討だけで物件購入はしないはず。
区分所有の事例研究であれば、ここで聞くよりもっと他のアプローチがありそうですし。
足で探すことを惜しまずに、数件はモデルルーム巡りをしてみることをお勧めします。

店舗や駐車場のことを時間を掛けて深く深く調べた所で、
まずは物件自体に部屋自体に住みたい！と思わせる位の魅力がないと、
調べた時間も手間も無駄になってしまいますからね。
それに掲示板の情報は不正確なものが多いですから。

近いうちにモデルルームに行きますので、また聞いて来ようと思います。

[758: 匿名さん]

>>757さんへ
色々と情報提供ありがとうございます。
私自身情報提供には感謝はしておりますが、マンション検討はこうあるべきというような投稿には同意できません。

以前にも色々と投稿者の方に対して、「こうあるべきだ」「～のはず」という決め付けで議論が進展し荒れていますので、この点は私自身も含めて注意が必要だと感じております。

せっかくお勧め頂いてますので、少し現状説明させて頂きます。

私は以前に分譲マンションに住んでいましたので、ある程度管理組合の運営方針等を重要視しています。
又物件巡りは既に市内で新築8件・中古で7件見学しております。

この物件が自宅から一番遠いのと街として未完成の部分もあり、又通常のマンション形態ではないので、他物件に比べで一番判断しずらいと考えています。

私の基準は、立地・広さですが、立地は駅近だけが立地条件ではないと考えています。
街としてある程度完成していて初めて立地としての検討材料になると私は考えています。
広さがあるのは十分理解できていますので、間取りは特に気にしていません。
間取りは将来リフォーム可能ですが、広さはリフォームできませんので重視しています。
ですので机上の検討だけと受け取られるかもしれませんが、街が未完成なのとこの物件は不特定要素が通常物件よりも多い為、私としてはある程度机上で検討せざるを得ません。

先ほども書きましたが、物件検討の過程は人それぞれだと思いますので、相手へのご指摘は不要かと思います。

また何か情報があればよろしくお願い致します。

[759: 物件比較中さん]

ひたすら他人にモデルルーム行きを勧める検討者さん…何だかなあ。
モデルルームって簡単に言うけど、
軽い気持ちで行くとその後相当勧誘されるし個人情報も記すわけだから慎重になる人はいるよ。
ネットで情報得て絞り込んでから、という758さんの姿勢も分かる。
1階をテナントとしているマンションは色々複雑だけど、
契約者さんならその辺りを調べたうえで購入されているでしょうから情報頂けるといいですね。

[760: 購入検討中さん]

757です。モデルルーム行きを勧めますが、私は営業とかではないですよ。
どちらかというとネットの匿名情報だけでは高価なマンションの検討には心許ないですよ、
と言いたいのです。その点誤解のないようにお願いしたいです。

マンション購入に勧誘はつきものですから、購入希望である以上やむを得ないと思っています。
個人情報の問題もありますので慎重になるのは分かりますね。
でも最近は個人情報管理がうるさくなっており、以前より信頼できる気持ちもあったりします。
いくつか他の物件を見学されているのであれば、気後れせず行かれては？
と思ったわけです。失礼しました。

[761: 入居済み住民さん]

722→723→726の住民です。
なにか購入者に回答が求められているようですが、
イヤご自分でお調べになったら？という気がいたします。

リスク管理は必要だと思いますし、
鋭い問題提起がなされているとは思いますが、
私は基本的にここを肌感覚で選んで、結果満足している
ところなので、正直この議論に興味が持てません。

例え話ですが、生涯の伴侶を決めるのに、
家柄だ、育ちだ、収入だと、身上書を並べてモノを
言っているように思えて。。。

共感しないことに、確かな裏を取ってまで情報をお出しする
努力をする気にはなれない、ということでご容赦ください。

758さんや759さんのような考え方を無下に否定している
わけではありません。個人の価値観の違いなんでしょう。
ただ、760さんが一手に引き受けてくださっている点を
申し訳なく思います。

[762: 匿名さん]

「入居済み」とか「契約済み」さんになんにも努力なんて求めてないで。、一連の検討されてる方々はなんにも無理なことお願いしてないと思う。契約した際のマンション規約集の該当する部分を教えて欲しいとお願いいしているだけです。しかも話あってる人達は凄く丁寧に、気を遣って場が荒れないように。駐車場の件はNHKの放送を機に知ったというひとも相当いるし、私もその１人だけど。入居者さんも気にしなくて購入して今になって心配という人もいるのでは？。

>>723さんが１番ありがたい返答してくれてると思います。
>めんどうくさかったけど管理規約調べました。
>駐車場使用細則のなかに「使用料は管理費に充当する」とありました。
>残念ながら、当方にはそれ以上のことも、それがどんな意味を
>持つのかも、しかとは理解できておりません。悪しからず。

私も含めてこの方と大してかわらない感想だったんじゃないですか？そこから掘り下げるか見て見ぬふりをするかは各自の問題です。テナントとの契約体系も（店舗自体の契約、駐車場の契約、店舗からの収入がどこに計上されるか）なども細かく記載されているはずです。

「規約によれば～ですよ。」と書いてくれる方、検討している者の１人として募集します。
規約のなかで意味がわからない言葉があったりしてもきっとすぐに調べて、わかりやすく回答してくれる紳士な人たちが議論してるはず！。規約の該当してる部分はきっと全文書くと長文なので箇条書きとかでまとめてもらっても全然OKです！。

[763: 物件比較中さん]

何だか都合の悪い話題はスルーのようですね。
まあ住人さんからしたら今更そんな不安要素を持ち出されても…という気分かも。
しかしどの物件のモデルルームに行くかなんて個人の自由でしょうに高価な買い物なんだから行くべきだ、
とやたら主張するのは押し付けがましいというか何というか。

[764: 匿名さん]

758です

少し荒れそうな雰囲気ですね。
興味もないのにわざわざ興味がないので調べる気にもなれないと投稿するのには疑問です。
このスレが荒れることを住民の方が望んでいるとは思えませんが、こういった話がそれそうな投稿が、過去何度も荒れている原因だと思います。

私の検討の方法が不快に感じるのであればスルーして頂いて結構です。
今は店舗用駐車場収入について議論しております。

店舗用駐車場収入についてご存知の方がいらっしゃれば情報をお願い致します。

[765: 匿名さん]

７５８さんへ。

今は機械式駐車場問題から発生した店舗用駐車場収入について「だけ」で独占しているわけではないから、景観、環境etc別の話も同時間系列で発生するのは駄目！的な書き方は、控えたほうがいいかも。もちろん駐車場問題については興味津々なので続行を強く希望します。

７６１さんへ。

何回も７６１さんの投稿読み直しましたが、「もっともらしい口調で何も言ってない、そして意図的じゃなくても場を荒らす」典型的パターンかと思います。７５８さんは多分７６１さん的な意見は超必要ないからって釘を刺した直後なのでっ。パソコン画面みながら突っ込んじゃった。安易に例え話にいく感じなんかあえて荒らしたいのか？と勘ぐっちゃいます。静観しましょう。別にマンションに不利な情報をねつ造して書いてるわけじゃないんだし。

こういう私も駐車場問題も景観も環境も気になってドキドキしているんですがｗ。

[766: 物件比較中さん]

前向きに購入を検討している者ですが、駐車場の疑問提起は大変参考になります。こういう問題が
あることをまったく知らない人が契約者の方でもほとんどかと思いますので個人的には有難いです。
耳障りな方はスルーすればいいだけかと思いますので、これからも続けて情報提供等お願いします。

[767: 匿名さん]

とても調査されていて細かい点をお知りになりたいのにネット頼みで
かといって複数物件検討中と思われるのに他の物件板に深い質問をされているフシは無い
なんだか回りくどいようで気になります
どうしても契約者になにか話させたいのかな
７６０さんのじゃあ実際に行ってみれば？という意見も理解できます

[768: 比較中]

店舗と店舗駐車場が管理組合と関係ないなら店舗は別の民間駐車場を借りてもらって住民駐車場に割り当てることができたらいいですね。おそらく店舗や店舗駐車場は分譲価格に含まれていながら賃貸収入は管理組合に入ってこないのは残念ですよね。大規模修繕のときなどどうなるんでしょうか。店舗部分の修繕費はもちろん業者負担ですよね？

[769: 匿名さん]

767さん
ここが他物件よりも特殊だから質問しているんじゃないかな？
そういった個人批判は荒れるもとですよ。

[770: 購入検討中さん]

少し混乱気味なのでもう少し書かせて下さい。

店舗用分譲部分はその分を購入した持主がいるわけで、
部屋を購入した住民が店舗の費用を負担しているわけではありません。
店舗部分の修繕積立金や管理費も一般の住民が負担することはありません。

768さんの、
>店舗部分の修繕費はもちろん業者負担ですよね？
という質問には、「はい、店舗の持主が業者であるなら業者負担です。」となります。

店舗用駐車場収入については私が754で、
>52台の駐車場は店舗共有部分としてJFEの所有になると思います。
と書きました。表現が足りずに伝わらなかったようですが、
店舗用駐車場は住民用駐車場とは扱いが別だと思います。

店舗用駐車場は住民と同じ管理組合配下ですが、「'店舗'共有部分」と聞きましたので、
《住居共有部分とは別会計で修繕積立や管理費が扱われる》のではないかと思います。
つまり、《店舗用駐車場収入があるかどうかは住居の会計とは直接関わりません。》
という結論でよろしいでしょうか？

店舗は店舗部分としてその専有面積や持分に応じた修繕積立金や管理費を支払う訳です。
仮に空きテナントになったとしても所有者はいますから収入はあります。
店舗は複数ありますから、修繕はそれらの持主（店舗の貸主）から集めた費用で行う訳です。


入居者の方が規約を一部引用して掲載して下さって解決するなら簡単ですが、
部分的な引用は間違った解釈を招く恐れもありますね。
おそらくこれを解釈する為の規約内の該当箇所は何箇所かあるでしょう。
それらが独り歩きしても困ります。


入居者さんも素人ですから、ウラの取れた情報を出せるかどうかは分かりません。
メールでやり取りするならまだしも、掲示板で微妙な解釈について議論するのはどうでしょう？

再三申しますが、板に一日張り付いている間にモデルルームに電話で問い合わせてみる、
または現地に見に行ってみてはどうでしょうか。

今はインテックスで食博覧会が開催されてますし、にぎわっているとＴＶで見ました。
私も行ってみようと思います。
遊びに行くついでにちょっと寄ってみるのはどうでしょうか？

掲示板の進行についてはそれぞれの方が意見していますので、それは仕方ないでしょう。
761さんも764さんも765さんも個人の主張ですからね。
私はこの話題に固執するのはどうかな？という考えです。
私自身は754に書いた通りこれを大きなリスクとは感じていません。

この話題が占有してしまうとなかなか他の話題ができませんし、
何よりマンション購入初心者にはキツいですよね。他の話題が書けない状況ですよね。
スルーしようにもできませんね。

いまは連休中ですし入居者さんや契約者さんはスルーというより、
引越やその後の整理に忙しい状態ではないでしょうか。リアルの世界で忙しいのでは？
今になって検討板に契約者を引っ張り出すの？って感じですし、
大多数の人は毎日店舗駐車場の話ばかりできないでしょう。

[771: 匿名さん]

規約分かってるなら、書けばいいのにナ。

[772: 匿名さん]

上の方、色々長いこと書いて貰って申し訳ありませんが
～と思います。ということばかりで結論と言われても困ります。
マンション購入初心者にはキツイ話題というのはどういうことですか？。マンション購入初心者は何も考えずにハンコつけということですか？。
住民を今更引っ張りだすというのはどういうことですか？。入居された人に対して質問する形式を否定しているんですよ、それ。あまりに酷い書き込みなんでスルーできません。他のマンションで書き込みまないのはおかしい？。ここに興味あるから皆さん書いているんですよね？。
少なくても私が見ている限り別のマンションのほうがいいですというような誘導や茶化す人は話に参加している人読んでるだけの人も含めていないです。
食博のことに触れるななんてひとこともいいません、素敵な食博リポート、期待しています。

[773: 匿名はん]

やりとりを興味深く見させてもらいました
駐車場関連の情報をまとめときましょ

１．管理組合は住居と店舗で共通　同じ敷地内の区分所有
２．住居部分と店舗部分の修繕金と管理費は別会計
３．店舗本体と店舗駐車場の修繕金と管理費は、店舗（の所有者）が負担
４．店舗部分の持主は売主で店舗本体を専有、店舗駐車場は店舗間で共有
５．店舗駐車場使用料は入らないが住居部分の会計には影響ない

でもこれ、託児所とかショップが入ってる大規模マンションならどこでも同じでは？
ここだけが特殊ではない？

[774: 匿名さん]

それ確定じゃないよ　裏取れてないからね

[775: 物件比較中さん]

一検討者、というか素人とは思えない言い回しと「今更契約者を引っ張り出すなんて…」
という住人側にどっぷり浸かった発言、
ひたすらモデルルーム行きを勧める精力的な活動。
駐車場の話題を早く切り上げようとする意欲は買うけど、
見え見えの成りすましは個人的にはイヤだなあ。

[776: 匿名さん]

758です。

やはり荒れてしまいましたね。
以前に住人の方の回答があったので、今回も回答頂ければと思い呼びかけただけです。
特別住人の方に回答を強要したつもりもないですし、回答するかしないかは住人の方次第ですので、回答がなければそれで構いません。

私は実はモデルルームには既に行っていますよ。
荒れる原因がおそらく「現地に行って確認されたらどうでしょうか？」との指摘になるのではと思っていましたがやはり予想通りの結果でした。

モデルルームの営業マンのレベルはハッキリ言って最低でした。
こちらの質問に即答できたのは全体の2割ほど。
説明も物件概要と違った内容で、こちらが指摘して初めて訂正されたので、正直派遣社員かな？と疑いました。
男性営業マンの数が圧倒的に少ない感じもしました。（女性営業が悪いと言っているわけではありません）

今後初めてモデルルームに行かれる方が営業マンの話しを鵜呑みにすることは避けていただきたいと思ったのと、再度モデルルームまで行くのが距離的に難しかったので、このスレで確認できればと思い質問しました。
電話は後で言った言わないの議論になる恐れがある為、電話確認をするつもりはありませんでした。

ここ最近の流れを理解されている方ならある程度お分かりかと思いますが、このスレは不都合な投稿を排除する傾向があります。
特に住人の方が反発すれば尚更です。

私としましては荒れてしまいましたので、この件は今後もし契約するのであれば契約時に確認し、納得できれば契約書に押印しようと思います。

お騒がせしまして申し訳ありませんでした。

一応モデルルームに行った証拠を記載します。
棟内モデルルームはフォレスト2部屋ステーション１部屋。部屋番号は公表していいのかわかりませんので控えます。
パンフレットの紙袋の色は水色。
来場者はカウンターで氏名を記入。その後待合室のような部屋に通されアンケート記入。
記入が終わると6分と10分のビデオを見て、そのまま階段を登って3タイプのモデルルーム見学。
見学終了後別の階段を下りて初めて商談スペースに。
商談スペースには壁一面に価格表が貼り付けてあり、キッズルームには保育士さんがいます。

こんな感じでよろしいでしょうか？

以前に相手への指摘は不要と投稿しているにもかかわらず、指摘された方・批判された方は、どういった意図で指摘・批判をつづけているのですか？
そんなに都合の悪い質問は排除したいですか？
又住人の方は今後管理組合の決定事項で、自分とは反対の意見を持っている住人に対しても同じ態度で対応するつもりですか？
ただでさえ大規模で意見がまとまりにくい可能性があるのに、更に管理組合を混乱させるのでしょうか？

今回の議論で、少しでも契約前にリスク把握の必要性を感じて頂けた方がいらっしゃれば、うれしいです。

お騒がせしました。

[777: 検討中]

皆さんの投稿により、いろいろなことがわかってきて、購入は簡単にできても、知らないことやわからないことが大すぎて後々もめそうな気がしますね。たいがいの人はわからずに購入して後からびっくりするんでしょうね。そんな中、鋭い視点でいろいろまとめていただける方がいるのでとても参考になります。

[778: 匿名さん]

富裕層マネー、現物不動産への関心大＝みずほ銀・上野氏
2009年 05月 3日 14:12 JST
「現物不動産への関心は年初から強まっている」という。
「まだ数字には表れていないが、氷の下でちょっと水が動いているのを感じる」

[779: 匿名さん]

うわっ。
すごい。
過去これほどの切り替えしで対応した人いました？

モデルルーム行きを薦めた人は仮に営業マンでなかったとしても、この物件のマイナスイメージを植えつけましたよ。
荒らす原因作りましたよね？
住人の人も自分の物件のマイナスになるような言動して何かメリットあるんですかね？

758さん、技あり一本！

[780: 匿名さん]

758さんのご意見は大変参考になりました。冷静な語り口調も好感をもっていました。住民の皆さんにとっても決して無駄になるご意見ではなかったと思うのですが・・・。
あと営業マンのレベルが低いことを指摘されていましたが、私もまったく同感です。若い担当者は
こちらの聞いた基本的な質問に対しても即答できませんでしたし、上司の方は自社が販売中の他の物件について信じがたいような発言をされていました。具体的に言うとまずいと思うので書きませんが、客に言ったら不信感を持たれると意識しないことがなんとも不思議でした。

[781: 匿名さん]

そうやって煽るのがいるから荒れるんですよ
一対一の討論のじゃましちゃいけないよ

[782: 購入検討中さん]

私がモデルルームで聞いてみては？と匿名さんだけではなく皆様に発言したのは、
掲示板は規約の様に決まっていること、正確を期する事柄を聞くには適さないと思っているからです。
営業との会話では分からない生活感や、立地や環境の是非などを議論するには良い場でしょう。
今回の件もウラの取れた情報が最初にあり、それを元に議論するなら良いと思います。

営業の話を鵜呑みにするなというのには同感です。
しかし販売代理という形態をとっている以上、派遣であろうと営業に質問するのが確実です。
長谷工の営業マンの知識が心許ないのは分かります。
それでも分からない事は上の人間を呼んででも調べさせるべきでしょう。

このスレをずっと見ていて、契約者さんの発言への非難が続いているのを感じ、
都合の良い情報を引き出すために契約者さんを引っ張り出すような流れになるのが気になり、
上のような発言で終息してくれれば、と思った次第です。

[783: 匿名さん]

結局喜んだのは匿名のギャラリーだけでしたね。
駐車場問題も何の事はない問題だったし。
質問して毎朝大量の書込で問題提起しておいて
入居者からの回答をギャラリーに煽らせて
私は回答を強制してません、荒らしたのは他の人ですって…。
結局やってることは新手の荒らしですよ。

[784: 匿名さん]

>783
>駐車場問題も何の事はない問題だったし。

そうなの？結論出てないんじゃ？それとも答え知ってるの？

>荒らしたのは他の人ですって…。
そんなことどこに書いてるの？

荒らしで終了させたいんですね。
ご苦労様です。

[785: 物件比較中さん]

モデルルーム行きをしつこく勧めたせいで、逆にここの営業マンのレベルの低さが露呈する形となりましたね。
758さんは気を遣ってMRの話は伏せてくれていたんでしょうに…。
大手の高級物件のようにしっかりした営業を、とは言いませんが基本は押さえてほしい。

[786: 購入検討中さん]

誰が荒らし、
誰が営業とか正直興味なくて、
物件の良し悪しが知りたいです。

で、質問なんですが、
マンションギャラリーの内装しか見てないんですが、
実際の室内とギャラリーのモデルルームで、
仕様が違ったり、なんか気になるなぁとかいうところはありますでしょうか？

此花の某物件では、
モデルルームがすでに販売し終えた物件の仕様で、
現在売っている物件は仕様も施行業者も違うということがわかりました。
モデルルームにすごく不信感を持ってしまいました。

ここはどうでしょうか？

実際の棟内モデルルームに行きたいのですが、
なかなか時間がないので
もし、「あれ、実際のは違うな」とかありましたら、
教えていただけませんでしょうか？

よろしくお願いします。

[787: 匿名はん]

>>783
いわゆる煽り誘導、ほう助ですか。
自らは手を下さない。新手かもしれません。
冷静ですが威圧的。マンション評論家タイプですか。
荒らしではなく自分の主張を通したい人でしょう。

[788: 匿名さん]

興味ないのはいいが流れを読めないですか？
今ここで786の質問に答えるとしましょう。
しかしネガな情報が書き込まれたら更に荒れるよ？
それこそ住人からのバッシングが凄いと思うが・・・
このタイミングで正確な情報は期待できないと考えられないかな？

[789: 購入検討中さん]

788さん、

掲示板に流れなんていりません。
ほしい情報を提起して、
ご存知の方がおられたら書き込んでいただけたらいいだけです。
あなたはご存知ないのなら、人を腹立たせる書き込みしないでください。
そしてほっといてください。

以上です。

[790: 匿名さん]

758さんがいなくなったとたん、急に新手の荒らしだのと＊＊＊の遠吠えみたいだね。
なんで質問してるときには出てこなかったの？今更出て来ても意味ないよ。
仮に新手でも手出しできなかったのは事実でしょ。
読者が荒らしと考えていなかったからそういった指摘がなかったと思うよ。読者は正直です。誘導はやめましょうね。

[791: 物件比較中さん]

肯定発言を何でも営業マンだと言うのはもうやめましょうよ
否定発言を他社営業マンだと言うのは違うと反論されるのに

[792: ビギナーさん]

>>790
>なんで質問してるときには出てこなかったの？今更出て来ても意味ないよ。
それは荒れる前に「新手の荒らし」とは言えないからですよ…。
質問してる時にそんなこと言ったらその人が荒らしになりますからね。

>>791
それはスレ内に物件営業マンより他社営業マンの書き込みが多い証拠ですよ…。

[793: 匿名さん]

７５８さんお疲れ様です、そしてまた意欲が戻ったら戻って来てください。

情報が錯綜していますが、規約読んで回答してもらえたのは、
「駐車場収入は管理費として計上される」ということのみ。
何人かまとめといって憶測をまとめた方がいるのみ。

けど、住民にしたら管理費として計上されていることが最大のポイントなのでこれはこれでいいんじゃないでしょうか？。あとの備え、NHKの駐車場問題でとりあげられた金銭的リスクは各住人が各自でとればいいのです。購入時の規約ではそうなっているんだからしょうがない。規約に立ち向かう、引っ張っていってくれる理事が出現するのを祈るばかりです。
契約済みのかたも入居済みのかたも気にせず購入した方もたくさんいるでしょうし、頭の片隅にそういうリスクがあるということを覚えておくだけで全然意識で理事会などに参加できるんじゃないでしょうか、検討している方にも、入居しているかたにも、うん有意義。

あとはテナント収入（駐車場＋店舗の店賃）がどこに組み込まれているか、住人にとってはそこが一番問題なんじゃないですか？。テナント料まで管理費に組み込まれているとなるとなると、まあでもあれだけの共有設備、敷地内のセキュリティや緑化などに力いれていると各戸の管理費＋駐車場収入（ランニングコストを除く）だけでは難しいとは思うのですが、規約がわからないので憶測の範囲を出ません。

あ、ちなみに私もモデルルームは見学済みですｗ。頻繁にDMが届きすぎて閉口気味ですがｗ。
モデルルームのディスポーザーにニンジンの欠片を流して見せてもらいました。

「今、規約集がパソコンの横にある俺になんでも質問してくれ」という勇者いませんか？

[794: 匿名さん]

>>786さん
お答えにならなくて申し訳ないのですが

此花の某物件、たぶん私が検討しているところだと思います（違ってたらすいません）
2種類あるうちひとつが前物件のもので、それははっきり明記してありましたよね。
新しい物件の大多数の部屋に採用されているものと同じ仕様の設備があるから、全く参考にならないとは思いませんよ。
不親切なのは確かですが。他のタイプの部屋のＣＧくらい用意しておいて欲しかったですよね。

モデルルームは基本的にオプションの嵐ですから、なにもしないor期限切れでできない場合はモデルルームと実物が全然違うように仕上がるなんてことは、ザラです。
デベも商売ですから、モデルルームは素敵に見えるようにいっぱいお化粧するんです。これはどこでもそうです。
結局は私たちが気をつけてチェックして、実際はどうなりそうか想像力をフル活用するしかないですよ。

モデルルームと現物のギャップが気になるなら、青田よりも完成済み物件のほうがいいでしょう。
棟内モデルルーム、見に行く時間が作れるといいですね。

[795: 購入検討中さん]

794さん、

ご返答ありがとうございました。
ほんとですね。
実際の物件見るのが一番ですよね。
おっしゃるとおり、オプションオプションでかなり化粧してるなぁと感じました。
で、私の想像力の欠乏で、オプションがない場合の想像ができない。。。。のです。。
私にはどうしても想像というか創造に感じてしまいます。
本当の物件見て、がっくりしないか心配です。
できるだけ時間作って実際の棟内モデルルーム見に行くようにします。

此花の物件、
検討してるとこ同じようですね。
でも、経費削減かしらないですけど、
マンション検討し始めたら不動産営業の適当さにはびっくりしますね。笑
数千万の商品なのに、サンプルは若干違うんですから・・・
もうちょっと消費者目線で考えてくれればよいですねー

とりあえず、時間つくるように努力します！

[796: 入居済み住民さん]

管理費は全体、住宅、店舗の３つに独立しています。住人は全体と住宅、店舗契約者は全体と店舗の管理費を賄うことになります。また店舗契約者は区分所有者ですので、テナント料等の収入計上はなく店舗駐車場の維持管理については店舗会計になります(将来的に売り主との賃貸契約もあり得るようです)。
私は、三井不動産レジデンシャルの時の契約で、店舗が入らなくても売り主が支払うこと、駐車場の維持管理は600戸の世帯数があり、自走式と機械式とのミックスで施設維持のバランスがとれること(機械式のメンテナンス負担は高いが、維持負担の少ない自走式で補うそうです。私は自走式ですので維持費はかからないのに高くて損な気はしますが、利便性はすこぶるいいので納得してます)を最初に伺ってました。住宅管理費支出が様々な適用に組み込まれているので、車を持たれていない方が損なのかどうかは現時点ではわかりませんが。
ちなみに長谷工さんとはお話は全くしていないので、検討者さんらが指摘している不備やレベルのことはわかりませんが、エース級の営業マンはここや此花には派遣されず、北摂や神戸六甲あたりの優良激戦区に行かされるそうです。

今となれば、関係者の方に悪いですが、アーバンが早めに倒れて事業主が変わって良かったです。数年後にそういう状況になったら、ここで話題になっているこの管理費(修繕費も)がどうなっていたことやら。やっぱり今の流れでいけば、事業主がしっかりしたところじゃないと怖いですね。マンション分譲だけのところは特に。といっても私自身アーバンはいい会社で三井不動産レジデンシャルとの組み合わせで安心と思ってた口ですが。

[797: 物件比較中さん]

795さん、モデルルームはその物件の最大値だから、そのレベルよりは実際の物件は絶対下がりますよ。
それはどの物件でも同じ。いくつも見て目を肥やすしかないですね。
　
しかしこの物件の営業の問題はモデルルームの飾り立てとは次元が違って深刻ですね。
せめて勉強くらいしていてほしい。さすがマンコミュでの評判どおりですよね。
何だか適当な物件なのかなあと思ってしまいます。
796さんの指摘だと以前はしっかりしていたのかな。

[798: 購入検討中さん]

私も昨日MR行ってきましたが、ここで指摘されているように営業マンのレベルは低いと感じました。
店舗駐車場も確認しようと思ったのですが、ここで問題提起したのが私と思われるのも嫌だな～と思ったので質問できませんでした。（笑）意外と同じ考えの人いるんじゃないでしょうか？
価格表を見た感じでは、分譲済みは全体の半分程ではないでしょうか？
こちらの住民板でもぽつぽつ実際の生活上での問題も浮上しているようですので、色々と確認しながら検討したいと思います。

>>796さん
ありがとうございます。
しかし管理組合の中に３つの会計があるんですね。修繕・管理を考慮すると６つになるんでしょうか？素人では複雑すぎて理解できません。
文面からですと、全ての収益の受け手は管理組合のようですね。
エース級は神戸方面に派遣なんですね。
もしこれが本当なら、この物件は安さに惹かれて来る客が多いから、価格と広さで煙に巻けばOKみたいな方針ですかね。実際そんな感じは受けましたが。

現地を見て思ったのですが、玄関周りや連絡通路周りの水道代とか芝生等の植栽管理に結構なランニングコストがかかりそうな感じですね。

[799: 桐生舞子さん]

先→→→→→→→→→→→→→→→週号のタウンズによれば第１期分として６００戸中１７０戸が売れ残り。
アクアコートが１３０戸、ステーションコートが４０戸のようですね。
管理組合が３つの会計を管理しているんですか。
複雑になってしまって、
会計管理と監査のプロがいないといずれ維持にな困ることになりはしないかと・・・。

[800: 匿名さん]

駐車場収入が管理費に計上されているということが規約に書いてあるということは営業さんにどういう説明を受けようがランニングコスト以上の予備費（計算外の事態）にお支払いの駐車場代は対応していませんということ。
一番最初に駐車場問題を提起した人はこれを心配しているんじゃないですか？。
ランニングコスト以外の収入、駐車場代からの利益は管理会社に吸収されるということです。この設備で各住戸の管理費安いですがそういうのがすべて管理会社に吸収されていきます。それを続けるとどうなるかと想定外の修繕、交換する際に大問題になるというのが昨今の駐車場問題なんですけど・・・。早急にみんなの管理費を上げて駐車場の収益を修繕費にまわそうというのが今とれる最善の方法。
ほんっとおおおおおおおにこの件に関しては住民さん（仮）はあまり協力してくれないです。
管理費の件に色々突っ込まれたら困ることあるのかなあと・・・。
って思って調べたら、というか調べるまでもないですが、
販売代理（提携）株式会社長谷工アーベスト
管理　　　　　　株式会社長谷工コミュニティ
個人の意見は書きません。攻撃する気じゃないし。

いいことも書きます。
咲州トンネルですが１００回回数券を購入すれば１回１５０円になるそうです。
私も車は頻繁に使うので入居するならば回数券は必携です。

[801: 匿名さん]

＞８００さん
＞ランニングコスト以外の収入、駐車場代からの利益は管理会社に吸収されるということです

利益が管理会社に吸収されるとは、管理費の余った分は管理会社に持っていかれるということですか？？
余剰金はプールされて修繕費なんかに割り当てられるものかと思っていたのですが・・

[802: 匿名]

回数券のことでふと思ったのですが、車で大阪に出るには地元民でも料金がかかるんですか？一般道で行くには住之江から回るしかないのでしょうか？港大橋も有料ですよね？

[803: 匿名]

問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
みえみえでしょ。
そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

[804: 匿名]

誰でも知ってるって、私は知らないです。問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。

[805: 匿名]

失礼しました。
その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
長々と続く同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。
勘違いしてすみませんでした。

[806: 物件比較中さん]

駐車場代、100%管理費に回されるわけはないですよね？
それだと売る側の駐車場建設費用や利益が全く出ない。
駐車場分譲の物件だと何百万も払って駐車場を買って、さらに毎月の修繕費を積み立てています。
駐車場の修繕費すら存在しない…ここはやはり不思議ですね。
ここのような賃貸の駐車場だと駐車場代の利益はほぼ事業主などに行くのかと思っていました。
管理費に回すとしたら何割？そこは明記されていないとさすがに怖くないですか？

[807: 入居済み住民さん]

761です。
しばらく離れていた間に、私自身がサンドバッグ状態だったことを知って驚きました。

店舗管理費については796さんが説明してくださっています。
私には、結局どこに疑義があったのか分からずじまいでした。

一方で、屋内機械式駐車場の長期修繕に関わる点については、
重大な問題を提起していただいたと思っています。
屋内の利便性と引き換えに、大きなコスト要因も背負っているのですよ
という指摘は、なるほどと思わせられました。

私が転載した「使用料は管理費に充当する」という引用から
あまり議論が先に進んでいないように思いますが、
基本、それは住民である私達が今後引き受けていく問題なんでしょう。

駐車場使用料を管理費に組み込むのはごく普通だと思います。
駐車場会計として切り離したり、まるごと長期修繕費に付け替えたり
することが解決策だとする議論は、俄かには信じ難いです。

実際の運用は、ランニングコストを通常の管理費の枠で賄い、
何割かを修繕積立金にまわしているケースが多いだろう、というのが素人の直感で、
調べてみたら規約のなかに、住宅用駐車場使用料その他を
「住宅修繕積立金として積み立てることができる」という条項はありました。

それなりの管理費、駐車場代は設定されていますし、
いい加減な組み立てにはなっていないと思いますので、
要は無駄遣いせずに上手に運用して必要な事態に備えていく
住民の側の姿勢なんだろうと思います。

今回、多少なりと学習する契機を与えてくれた皆様には感謝しています。
しかしここの魅力は、スペックでは語れないおおらかな景観と、
出来上がっていない街並みにこそあると、私は思っているのですけどネ。

[808: 購入検討中さん]

店舗駐車場が売主所有→管理組合は関知しないためリスク低いorリスク無
店舗駐車場が管理組合所有→駐車場収入が管理費会計計上。将来駐車場契約解除された場合一気に52台分の空きが発生。別区画のため空き対策も困難な状況があり得る。

この点を質問していたのではないでしょうか？
駐車場収入が管理費会計に計上されことはすでに判明してます。
しかしおそらく現行予算では駐車場収入の8割くらいで計画されていると思いますので、この収入に大きな変動があると赤字発生率が高くなり管理費アップもありえるのでリスクがあるのでは？とのことだと思います。
駐車場収入の8割くらいとは収入の2割は修繕とかではなく、駐車場契約率が8割で２割空きとかでの計画だと思います。

私が確認した他物件では上記のような感じで、駐車場収入は100%管理費会計に計上でした。管理規約に別段の定めで修繕積立金にも計上できる旨記載ありますが、総会決定事項ですので、難航が予想されますと他物件の営業マンが話していました。

[809: 購入検討中さん]

追加になります。
他物件の営業マンは以下のようなことも話していました。

マンションは竣工後どれだけ早く完売するかで管理組合の財政状態が左右されますよ。
未分譲の部屋の管理費・修繕積立金は売主負担だが、駐輪場・駐車場その他の空きに対する負担はしないです。管理準備金も負担なし。しかし組合会計予算は竣工時点で完売を前提で作成している数値のため、完売に時間がかかればかかるほど収支を圧迫します。収入は100%でないのに、支出は100%発生するからです。

これにはなるほどとうなずけました。
その他物件は結構人気があるらしく、営業マンが気前良く教えてくれたので、よければ参考にしてください。どのマンションかは関係ないので記載しません。

[810: 匿名さん]

>>803
>問題提議の後すぐに質問て。だれでも知ってることだし。
>みえみえでしょ。
>そろそろ真面目な住民さんも相手にしてくれなくなってきてるよ。

>>805
>失礼しました。
>その通りです。住之江方面からまわるしかないですね。
>長々と続く
>勘違いしてすみませんでした。

ん？。

>同業者さんたちの書き込みにちょっと嫌気がさしてました。

>同業者さんたち

おい営業、火消しはいいけど身分隠しきれてないぞｗ。

[811: 匿名さん]

業者さん本音吐きすぎです。

[812: 匿名さん]

>>810-811
まぁそれだけ隠れた攻防（というか防御一方か）があるんですな

[813: 匿名]

８０３です
営業ではなく契約者です。
同業者の書き込みしつこいです。
８０２さんはまともな検討者だとわかったので謝罪しました。
＞問題提議の件は私には難し過ぎてちょっとついていけてないです。
これがフツウの感覚ですよ・・。

[814: 匿名はん]

難しくても、いずれ嫌でも理解しなければならないときが来ます。

[815: 物件比較中さん]

803
いきなり意味不明なタイミングで噛み付いてレベルの低い書き込みだと思ったら住人さん？
こういう人が住んでるなんてガッカリですな。

[816: 匿名]

じゃさよなら

[817: 入居済み住民さん]

どなたかが、ここの住民は不親切だと指摘がありましたので、さすがに憤りを感じながら、また、自己の再認識の機会とも捉えて、管理規約、長期修繕計画、重要事項説明書とにらめっこしました。

806／物件比較中さん

先に、管理費は全体・住宅・店舗（修繕費も同じく、全体・住宅・店舗）に区分されていて、支出もそれぞれ独立（重複しない）していることは、ご紹介させていただきましたが、
駐車場代は100%管理費に回されます。これは住宅管理費の区分。ただ、住人が支払う（販売未了は売主）収入区分と同じですので、その支出先は、それ以外のものにも運用されます。この部分は、確かに駐車場の契約は、空きに対して売主が負担するものではないので、契約数によって振れる部分ですが、前述の住人負担部分と共用していますので、（収入は100%でないのに、支出は100%発生するという指摘が別の方にもありましたが）支出部分は稼動して消耗する部分に比例していますので、その分リスクヘッジをしています。ですので、そもそも駐車場建設費用や利益運用について言及する部分とは違います（建物躯体の一部のようなもの）。
また、機械式駐車場の修繕費（もちろん修繕準備金も）は別で積み立てられています。管理費とはまったく別会計です。NHKの20年で数千万は不足、実際は15年で立替の必要ありということでしたが、長期修繕計画でも20年で一式交換を2億4千万で計上されています（維持修繕は別に各年度ごとに設定）。駐車場の契約者が仮にいなくても、駐車場収入とは別会計ですので、収入不足を取り上げているNHKの問題とは違うのではないかと思います。それに屋外ではなく、建物の中（躯体の一部）ですし、そんなに耐久性が劣るとは思わないのですが。

808／購入検討中さん

店舗駐車場にはそもそも駐車場収入がありません。店舗・駐車場は同じくセットの施設維持として店舗管理の区分になります。ちなみに52台は平面自走式で、構造上は1階の住人用区画と同じですが、壁で仕切っている構造です（もちろん行き来は壁で完全に仕切っているので相互の出入りはできません）。建物躯体の一部で（もちろん屋内）すので、屋外の鉄製の自走式とは耐久性維持の概念が違うのではと思います。店舗が入ろうが入るまいが、建物としては住人に影響がでることはないでしょう。まあ、店舗が入らないと風化してしまうかもしれませんが。

このマンションは、駐車場は構造物のような概念だと思っていただければわかりやすいのではないでしょうか。住戸と同じように修繕は必要であり、修繕計画が入っていますので当然修繕費も集められています。ですので、駐車場収入が会計上・維持管理上に与える影響は、施設非難につながるほどのものではないかと思います。ただ、車を使用しない検討者の方には、無駄な管理費・修繕費を払っていると感じられるのかもしれません。

[818: 入居済み住民さん]

>>817さん
761→807です。
情報有難うございます。
管理費とは別に毎月払っている修繕積立金は駐車場も対象として含み、
長期修繕計画の中に問題の立替も具体的に計上されているということですね。
すっきりしました。
ちゃんとした読み込みもできずに中途半端な書き込みをした自分が恥ずかしいです。
同時にとても勉強になりました。
攻撃的言辞を弄する方々も含めて感謝です。

[819: 匿名はん]

結論：店舗駐車場は管理組合の会計に影響しない。機械式駐車場は修繕積立金会計で修繕計画にそった修繕があるが、駐車場を利用しない人も負担することとなる。駐車場収入は100%管理費会計に計上。

こんな感じでしょうか？

NHKの番組は見ていませんが、全国の管理組合の半数以上が今後財政困難な状況に陥るとの記事を見つけました。特に修繕積立金の不足が著しいようです。『管理組合　赤字』『修繕積立金　不足』とかで色々検索すれば出てきますよ。
実際大規模修繕時に積立金が足りず、銀行からの融資も受けられず、修繕が先送りされているマンションもあるようです。又住民から100万一括徴収してなんとか大規模修繕をされたマンションもあるとか。赤字発生でデベにクレームつけてもデベは法的にも何ら責任はないため、困っている管理組合もあるそうです。（これは３－４年前のマンションブーム時の物件に特に多いとか）

金額不足の場合、優良中古マンション基準を満たせば融資可能な場合もあるそうです。

今回きっかけはNHKの機械式駐車場の番組の投稿でしたが、自分でもこの連休で色々調べて、様々な問題があることが理解できました。

ありがとうございました。

[820: 購入検討中さん]

>>819
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20060205A/index.htm
これのことですかね？
確かに意識改革必要ですね。

[821: 匿名さん]

駐車場の件、しっかり調べてくださる住民の方のおかげですっきりしましたね！
連休なのにお手数おかけしました。でも、おかげさまで大変勉強になりました。ありがとうございます。

駐車場の修繕費用を、クルマを持たない住民も負担することの不公平さについて、ひとこといいですか？

駐車場という設備があることも含めて、そのマンションの資産価値が構成されています。
使う、使わないにかかわらず、マンションの設備の修繕費は住民みなで負担すべきです。
これはある意味、公平なんですよ。
中古で売りに出したとき、マンション内に駐車場があるかないかで売却額が変わってくるはずです。
駐車場を利用しない方でも、修繕費用を負担することが、間接的には自分の専有部分の資産価値を維持させていることになるんです。

たとえば、低階層にお住まいの方が、自分はエレベーターを使わないからといって、エレベーターの修繕費を負担したくない、というのは通らないのと同じことなんですよ。

駐車場の修繕費は駐車場利用者だけで、という流れが気になったので書き込みました。
一般論ばかり聞きたくないという方はすみません。スルーしてください。

[822: 契約したよ]

821：匿名さんへ
わかりやすい説明ありがとうございます。いや～素晴らしい書き込みです。

[823: 入居済み住民さん]

マンション前を通過する豪華客船セブンシーズマスター。
こんな楽しみもあります。シーサイドですから・・・

駅前ですから・・・

[824: 匿名さん]

※最初にお断りとして検討していく中で他物件のリンクを貼る必要があったので２件の他物件の「物件概要」のリンクを貼らせていただきました。これは検討する身としてであり決して「荒らし」行為ではないということをご理解下さい。それでも「荒らし」や「嫌がらせ」の投稿だと判断された方がいるなら「削除依頼」を出されていただければ管理人の判断を受け入れます。ただし私が危惧するのはリンクを貼るという行為のみで、本文中の内容は検討している身としてなんら「荒らし」や「嫌がらせ」行為ではないと考え投稿しています。


>>698さんが提起した駐車場問題を連休中に調べました。
>>817さんが規約、修繕計画について検討している身として知りたいポイントが的確に書いていただけたので私の中でまとまりました。ありがとうございます。

私は議論の着地点が「規約の中身を知る」ことに次第に変わっていってしまっているのではないかと思いました。
>>817さんの書かれていることでわかったのは、店舗＋店舗駐車場は住民とは会計的に独立していてあまり関係がないということ。
では店舗関係を無視して規約、修繕計画の駐車場部分の書き込みを見ると典型的な機械式駐車場を持つ分譲マンションの規約と変わらないということです。修繕計画、２０年で一式交換２億４千万円の計上というのも当然組み込まれていなければおかしいですし、問題が発生しているマンションに計上されていなかったかというとそうではない。
だからシーの規約がおかしいというわけじゃないんです。従来通りの規約なんです。
NHK番組の内容を簡単にシーで当てはめてみると２億４千万って聞いてたのに７億になっちゃったということ。６００戸で均等割りすると１戸当たり７６６万円です。機械式駐車場のメンテナンスや工事は機械式駐車場の会社の系列会社が受け持つのが一般的で（日立のエレベーターを日立ビルケアがメンテするように）他社が入れない分コストも圧縮できません。払えないから他社探しますとはいかないものというのも機械式駐車場の問題です。
「今まで毎月ちゃんと駐車場料金払ってきたじゃないか！」
「私は車を持っていないのになんで払う必要があるんだ！」
一時金や修繕積立金の当初計画案以上の増額として集めようにも規約を理解せずに入居（あるいは規約を忘れてしまった人）はこう思う。実際このスレッドでもあまり理解していないと見受けられる方がおられました。それを悪いといっているわけではありません。それはこれだけがマンション購入の決め手ではないからです。
ですがこういう住民感情によって管理組合が身動きとれなくなり安易に銀行融資に走ってしまい余計負債が増える。
大規模修繕が出来なくなり修繕が延期ｘ２でマンションそのものが荒廃していく。
もっと色々ありますが大きいとこだけピックアップしました。

>>698さんは>>701でこうレスつけてます。（引用します。）
>の結論を書くと屋外型の機械式駐車場なら将来修繕問題が起きても最悪更地にするという選択肢もあるけど（実際>地にするのが１番安上がりだそうです）屋内型だとどうしようもないこと。（引用終わり。）

>>698さんは書き込んだ時点で将来修繕問題が起きてもと書かれているようにここまで調べていて、その後の選択肢が躯体の中に機械式駐車場を持つシーの構造が問題だから契約を止めて再検討すると書いてあるように思います。
２４０台分の機械式駐車場を持つ（４８０台中半分平面、半分機械式というレスがあったので）というだけでも問題ですがそれが躯体の中に収まっているというのが将来的に怖くなった。更地にして平面駐車場にすることで機械式駐車場のコストの呪縛から解放されるというのが機械式駐車場問題を解決したマンションの具体例としてNPO法人が紹介しています。（これもレスの流れで一度リンクされていましたが再度リンクします）
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

（続く）

[825: 匿名さん]

（続き）

パレット昇降式の機械式駐車場２４０台分を撤去しても躯体の中に大きな空洞が出来るだけです、更地にして立体平面駐車場を作るということは難しい選択です。
大阪市内の３００戸以上の大型物件で躯体内に駐車場を持つ売り出し物件を比較の為リンクします。他物件をリンクすると荒らし・ライバル営業と言われるのでシーにも関連する会社が入っている物件のみとしました。
グランドメゾン西九条ＢＩＯ
http://www2.sekisuihouse.co.jp/gm/outline/index.php?comp_id=sekisuihou...
ours(アワーズ)
http://www.mid.co.jp/ours432/outline.html
全台平面駐車場です。駐車場料金は差がありますが平面駐車場の両物件とも物件概要には管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので参考になるかと思います。もちろんシーの物件概要にも棟ごとに管理費、修繕積み立て費の月額が記載されているので比較してみると管理費も修繕積み立て金も大差はない。大差がないというのが将来大きな差となるということじゃないでしょうか。
ここまでが>>698さんが提起した（本人はそのつもりはなかったでしょうが）駐車場問題を私なりに連休で調べてみた部分です。

駐車場代６００万円（６００万円を見込んでいるというレスがあったので）は１００％管理費に計上されるということなのでシーの公式HPの物件概要から管理費全戸平均８０００円と仮定して、８０００円ｘ６００戸＋６００万で管理費は月額１０８０万です。
管理費というのは圧縮の余地が凄くあるというのは少し調べてみればわかります。
管理会社を他社と競合させる。人件費を減らす。（１週間の掃除の回数を半分にする）などなど。そこれ余剰金を発生させて修繕費にまわすというやりくりで段階的に上昇する計画の修繕積立金を抑えることは可能ですがそれも管理組合の総会決議でしか決まらないので余程情熱がないと６００世帯の意見をとりまとめるというのは難しいでしょう。

というのがシーサイドレジデンスにおける「駐車場問題」なのではないでしょうか。

私もたいして考えていなかった口ですが今後はこういうことも踏まえて検討しなければと思い多いに勉強させられたなあという感想です。
掘り下げていけばどんどんでてきてしまうのでどうしても長文になってしまいました。申し訳ありません。

[826: 住人A]

契約者で駐車場車を希望している人の割合ってどれぐらいなんでしょうね　
トヨタでも車の生産台数を減らしてるそうですし。　
機械式をまとめて、使わない場所を作れば毎月のメンテナンス費も軽減できますね。　

でも平面は一階15000円で機械式は8000円とかなんですよね。　
平面て全部埋まってるのかな？　
平面をやすくして全部埋めて、なるべく機械式を使わなければいいのでは？　

このご時世に駐車場のメンテナンス代に巨額が必要なんてあり得ませんね

[827: 買い換え検討中]

ちょっとみなさん、検討事項が具体的で驚いてしまします。
もう一度、南港がどういうところか検討なさってはいかがでしょうか？
昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。
お役所の箱物ばかりの埋立地が、この先発展するとはどうしても思えないんです。
市内にでるほとんど唯一の道路が有料というのも、嫌がらせとしか思えません。港大橋は阪神高速ですよ。

大阪ＤＥＥＰ案内というサイトで海の時空間やＷＴＣについて、どういうものか分かります。
（職員のレストランなど意外にいい情報もありますが）

http://osakadeep.info/tag_%E3%82%B3%E3%82%B9%E3%83%A2%E3%82%B9%E3%82%A...

いまさら何の荒らしかと、お叱りを受けるのは承知しています。
それでも、南港をご存知じゃない方もいらっしゃると思います。どうか、大事な決断をされる前にもう一度冷静になって下さい。

http://webnews.asahi.co.jp/you/old/special/2007/u20071213.html

[828: 物件比較中さん]

825さん
ありがとうございました。
難しい問題を分かりやすく書いて頂いて理解できました。
他物件と比較すると見えてくるものがありますね。
車の台数も入居率も見えない中、大量の機械式が必要なのか疑問です。

827さん
南港についてはニュースを見ていれば大抵の人は知っているので、やはり「今更」なのでは？
とはいえ、私が不安な点はやはりそこで、
生活に必要な施設が現在、あまりにも近隣に少ないです。
保育園、学校、病院、公園、コンビニ…。
新たに開発してある程度成功した地域というのは最初から徒歩数分のエリア内にこれらの施設が組み込まれています。
ここはコープだけ入っていていますが、「だから大丈夫！」と言うには弱いなとは思います。
交通の便、海、安さは魅力なんですが現在はいくつかの候補の中では順位が下がってきたかな…。
決め手が難しい。

[829: 匿名]

・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

[830: 入居済み住民さん]

824／匿名さん

ご質問です。
NHKのニュースがタイムリーで見れなかったので、色々と検索していますが、ヒットするのは他のマンションへの書き込み等で、肝心のNHKにはたどり着けません。
まずは、2億4千万が7億になるという事例ですが、予算より7倍かかるという文面は見受けられます。他にも2億から最大7億かかるという文面もあります。ただ如何せんその元の予算がいくらかはわかりません。私達のマンションのように2億4千万の予算計上が7億になるという数式の元を教えてください。掛け算の根拠が違うと導き出す金額が大きく違いますので。それと、屋内型なのか、それとも屋外型なのか。その事例では、どうも台風で浸水したり、風雨にさらされる環境が影響するということがあったと思います。　
このマンションは地下1階までありますが、横に咲洲キャナルが流れていて、実際は運河のレベルで言えば2階に位置します。またその運河は海に両端を直結していますので、川のように水位が上がることはありません。運河の水位が上がるとすれば、地球規模の浸水になるでしょう。また、駐車場から運河方面へは抜ける道がありますので、そこから浸水した水が抜けることになります。これは、平面であろうが機械式であろうが同じです。
また修繕費ですが、建替えとは別に、維持修繕管理で毎年平均1千万の予算計上があります。
20年で4億円以上を駐車場収入に依存しない形で計上していることになります。
住民としても、この辺はきちんと意識していく必要があることは、十分認識しましたが、もう少し拠り所となる根拠が欲しいと思いますので、ご回答よろしくお願いします。

827／買い換え検討中
「昔から、南港に沈めるとか言いますしあまりいいイメージないですよね。」
これは言ってはいけない一言ですよ！差別的な発言はその人の人となりを表します。
業者の方であろうが、検討されているかたであろうが、人として軽蔑します。

[831: 物件比較中さん]

２週間ぶりにここに来たのですが、盛況ですね。
荒れてる荒れてないは別にして
活気がある掲示板はであることは間違いないですね。
ここ半年、注目度は常にトップランキングですね。
やはりみなさん（他社営業も含め）気になる物件だと改めて思いました。
さあＧＷも終わり南港の混雑もひと段落するだろうし、
モデルルームまた見に行って来ます。

[832: 物件比較中さん]

毎年平均1千万の予算計上の根拠をよければ教えてください！
600世帯完売したと仮定したうえでの計算ですか？

[833: 入居済み住民さん]

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830さんへの逆質問ですか？
住民が回答する域を超えています。
スルーしましょう。