シーサイドレジデンス コスモスクエア駅前 はどうでしょう？ Part2

[匿名はん]

シーサイドレジデンスの2スレ目です。
地下鉄中央線「コスモスクエア」駅 ≪直結≫ 本町まで15分。
600家族規模で「生鮮食品スーパー」など生活施設も敷地内に揃います。
いかがでしょう？


旧スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6904/

所在地：大阪府大阪市住之江区南港北1-38-2(地番)
交通：地下鉄中央線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分
　　　　南港ポートタウン線｢コスモスクエア｣駅徒歩2分


・新規の質問は、旧スレも含め一度過去レスを読んでから、を推奨します。
・誠意を持ってお互いの意見や価値観を尊重した投稿をお願いします。
http://www.e-mansion.co.jp/manner.html
・荒らしや嫌がらせの投稿は完全スルーして、削除依頼。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/
・有意義な情報交換を！

[734: 入居済み住民さん]

今までの入居済みさんとは違う入居済みです

次から次へと色んなネタが噴き出してきて凄いですね
感心しております

購入して既に住んでいる身ですので、ここで問題提起された内容については
今後も自身で調べて納得いくようにしていきたいですね

[735: 匿名さん]

駐車場問題が出てきましたので以前からの疑問を質問します。
物件概要では「住戸600戸に対して480台 店舗用52台」とありますが、この店舗用とは何でしょうか？
Aコープの来客用駐車場なのでしょうか？

通常マンションの駐車場を住民以外の方が使用する場合は外部貸しとの位置づけになる為、税金の課税対象になると思いますが、この52台分の駐車場収益はどういった処理になるのでしょうか？
管理組合と店舗で賃貸契約を結んでいる場合、この52台の収益をどう扱うのか疑問です。
恐らく52台をコープが一括借り上げするのだと思いますが、もしそうなら法人税か所得税及び消費税が課税されると思います。
重要事項説明時にこの点説明があったのであればどなたか教えていただけないでしょうか？

又将来消費税がアップした場合、この規模になると修繕計画等の金額のブレも大きくなると思いますが、消費税アップは計画数値で多少考慮されていますでしょうか？

[736: 購入検討中さん]

なんだか重いですな。
既に入居してる方も書き込んでいるようですが、こういった人たちがすんでると
思うとマンションの雰囲気がガラッと変わるようでなんだかマイナスイメージですね。
ま、そうは言ってもこの駐車場関連の一連の流れ見てるとごく一部(たいてい2〜3人)しか
絡んでいないでしょうから気にしなくてもいいんですが、
このマンションコミュニティの掲示板を陣取って同じこと何回も何回も書いて、
少し頭疲れてんじゃないの？と思ってしまいます。
どちらにしろ、私にとったらマイナスイメージですね。これ。

[737: 購入検討中さん]

駐車場のことを書いてるのは入居者じゃないと思うよ。

詳細はモデルルームで営業さんに質問するのが一番確実だと思うよ。
その結果、判ったことについてここで討論するのは良いと思う。

将来掛かる費用の話は大事です。
でもそれ以外の使い勝手や利便性や満足感も検討の要素として考えたいですね。
この検討板で入居者さんに聞くことはそういう事じゃないかな。

入居後数年経った入居者に質問するならまだしも、
まだ入居したて＆契約したての人は修繕計画策定には関わっていないからねえ。
いま時点で修繕計画について聞くなら営業に対してでしょう。

[738: 匿名さん]

質問です。
店舗用52台の自走式・機械式の内訳もご存知であれば教えてください。
まさか52台全て自走式ではないではないと思いますが。

[739: 入居済み住民さん]

>>719さんのような書き込みがあるので
分かることなら住んでいる立場としてお答えしたいと思い
たまにここも流れを拝見しておりますが
736さんのように言われてしまうと
見ないでおいた方がいいんでしょうか？

719さんの疑問は解消されましたか？

[740: 匿名さん]

検討板はあくまでも検討者の方が、検討する際に疑問に思ったことや自分はこういった観点から検討しているといった意見を投稿して他の方の意見を参考にしている場だと思います。
そこに「私はそんな事を気にせずに購入しました。」「そんなことは営業に聞いてください。」「必死に質問して怖い」等の余計な意見や購入者と違った視点の質問に対する回答時の文章表現が荒れる原因にあるように思います。
購入者の方が見てはいけないとか、投稿してはいけないとかはないと思いますが、その方の購入判断にない意見を否定するのではなく、普通に質問に答えたりしていれば問題はないのではないでしょうか？

[741: 匿名はん]

それだけ自身の選んだ物件に自信が持てないんでしょう。

[742: 匿名さん]

店舗用52台は店舗のお客じゃない人でも利用できるんですかね？
たまにインテックスやATCで催しある時、無断で利用されたりしないんでしょうか？
マンション住人の来客時にも利用されそうな感じがします。
マンション住人とそれ以外の方でトラブルにならないような管理・運営ができるのであればいいですが・・・。

[743: 物件比較中さん]

740さんにまるっと同意。
店舗用の駐車場、どうなっているんでしょう。
外部の人が出入りできる駐車場だからセキュリティ上当然、
住人の駐車場とは別の場所に設けるんですよね？

そうなると機械式は考えづらいですから一般客用は自走式？
だったら住人の駐車場も全部自走式だったらよかったのにと思ってしまいます。

[744: 購入検討中さん]

店舗用の駐車場は住民用と別でしたよ。セキュリティ的に別の区画です。
店舗が占める部分は広さに応じた共有持分があるそうです。
ですから住民用の駐車場とは別の扱いのようです。
HPの物件概要の書き方は紛らわしいですね。

ネットで調べるだけではなく、現地に行ってモデルルームを見て聞いて、
図面をもらって見れば解決する事は多いですよ。
せっかくの我が家の検討ですし、不動産は自ら動いて調べて検討しないとね。

[745: 匿名さん]

ありがとうございます。
店舗にも持分があるということは、店舗も住人のような感じですかね。
管理組合の一構成員という位置づけでしょうか？
ちょっと普通のマンションではない形態の様ですね。
例えば将来的に店舗が撤退することがあったり、駐車場料金の支払負担を回避しようと駐車場持分を放棄した場合、管理費会計にかなりのインパクトを与えそうな感じを受けますがどうなんでしょうか？
店舗の撤退はないかもしれませんが、共有部分の放棄は有り得そうな感じがします。

たまに1階部分の店舗を募集しているマンションがありますが、そういったイメージでいいのでしょうか？

[746: 購入検討中さん]

そういうイメージだと思います。
店舗部分と店舗駐車場はおそらく売主所有で店と駐車場込みで貸すようです。
分譲貸しみたいな状態でしょうか。
店舗駐車場の管理は店舗の範囲です。これは質問して答えてもらいました。
スーパーは少なくとも向こう10年は撤退しないそうです。
個人の部屋と同じで、所有者がいる限り修繕金は払うことになります。
たぶん放棄はできないんじゃないかと。
規約の細かい点はわかりませんので、詳しくはモデルルームで聞いてみて下さい。

[747: 購入検討中さん]

746です。すみません誤解があったらいけないので。
店舗部分は住民と同じ条件で管理組合の一員になるかどうかは聞いていませんので、
その点はわかりません。
でも店舗周辺や店舗駐車場の掃除を長谷工コミュニティがするのは、
なんかおかしい気がするので、住居と店舗で切り分けられているのだと考えます。

[748: 匿名さん]

色々とありがとうございます。
大分自分の中で整理できてきました。
あとは自分の中で色々と仮説を立ててモデルルームに行ってみようと思います。

しかしこういった形態だと、この近隣に大型スーパーなどができると問題あるかもしれませんね。
以前どなたかがイオンなどの出店があればいいのにといった書き込みがありましたが、そういった出店があるとこのマンションにとってはAコープの売上減少に直結するため、将来の撤退リスクが高まるかもしれませんね。

やはりそのあたりが管理費や修繕積立金の会計にどの程度インパクトがあるのかが非常に気になりますね。
そのあたりも考慮に入れて検討したいと思います。

[749: 匿名さん]

いよいよ棟内モデルルームがオープンしましたね。これから検討する方にとっては
現物を見て検討できるのでいいことですね。そのうちモデルルーム価格という形で
値引き販売を始めるんでしょうね。まあ仕方ないかな。

[750: 比較中]

店舗部分は賃貸でしょうから組合員にはならないはずです。修繕、管理は貸主である管理組合負担でしょうね。借手がなくなると家賃収入は入ってこなくなると思います。なので住民はできるだけ買い物したほうが良いと思います。

[751: 購入検討中さん]

店舗部分はマンション売主の所有みたいです。
売主はJFE都市開発になると思うのですが、そこが店舗の貸主になっているみたいです。

つまりもし店舗が空きになっても、その分の管理費と修繕費の負担は売主持ちになるようです。
そこの収入は確保されるみたいです。
でも住民はできるだけスーパーで買い物してあげたほうが良いでしょうね。

[752: 匿名さん]

そうなると店舗駐車場52台分の使用料は売主負担ですよね？
物件概要で52台分を表示しているので、区画は別でも駐車場は管理組合所有とかではないですよね？
52台が売主所有ならマンションへのリスクは少ないと思います。

しかしもし52台分の駐車場が管理組合所有なら、何故駐車場だけ売主所有でないのか疑問が湧きます。
おそらく大部分が自走式だと思いますので、居住者用スペースを削ったと思います。
全てを最後まで売主責任とし、管理組合のリスクを遮断して欲しいですね。
仮定の話ですが・・・

店舗用駐車場が売主所有で、管理組合とは一切関係がなければ良いですが。

[753: 匿名さん]

そうですね。
確かに店舗用駐車場の所有が売主なのか管理組合なのかで大きく違ってきますね。
もし管理組合所有なら、売主は最悪店舗用駐車場の契約だけは解除できる様にリスクヘッジできますからね。
契約解除されても居住用とは別区画の様なので、管理組合として扱いにも困る感じがしますね。
売主の設計で駐車場の区画割が決まっていますので、最後まで売主負担＆責任でお願いしたいですし、そうあってほしいですね。

しかし店舗用敷地は売主の所有ということは、将来売主が第三者に転売も可能ということですかね？
これはこれでどうなんでしょうか？

よくある普通のマンションとはちょっと違っているので、そのあたりのリスク要因が把握しづらいですね。