（仮称）南砂駅前プロジェクトってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

（仮称）南砂駅前プロジェクトについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.goldcrest.co.jp/html/minamisuna/

所在地：東京都江東区南砂3丁目11-118他（地名地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩1分
間取：2LDK+S、3LDK
面積：58.04㎡～82.35㎡ ※今後計画変更により面積変更予定
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社東京建築支店
設計：株式会社日建ハウジングシステム[意匠・設備]
　　　五洋建設株式会社本社一級建築士事務所［構造］
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

総戸数：396戸（他管理員室1戸、ゲストルーム1戸、パーティールーム1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリ－ト造一部、鉄骨造／地上15階建
地域地区：都市計画区域（市街化区域）、第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第3種高度地域
地目：宅地

竣工予定：2026年6月下旬予定
入居予定：2026年9月下旬予定
販売開始予定時期：2024年9月上旬予定

バルコニ－面積：7.1㎡～10.0㎡
建ペイ率：70％（角地緩和10％含む）
容積率：300％
敷地面積：9,428.72㎡
建築面積：4,607.50㎡
延床面積：31,240.09㎡（容積対象外面積2,146.06㎡含む）

- 東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩1分
- 東京メトロ東西線「大手町」駅 直通16分
- 駅前大規模開発 全396邸

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: eマンションさん]

>>56 匿名さん

チェックしてどうにかなるん？

[62: マンション検討中さん]

＞61

危ういと思ったら契約前なら撤退できる。あるいは1期の理事になって改革するとか。

[63: マンコミュファンさん]

ここは地盤はどうでしょうか？

[64: 口コミ知りたいさん]

>>63 マンコミュファンさん
南砂町駅は、洲崎川が埋め立てられた河底下の極軟弱層なので、こちらも地盤の面では推して知るべしです。工法や建物強度でカバーするのでしょうが、そちらもやはりカバー範囲には限界があり、かつ対策すればするほど販売価格にはねるため、利便性等々とのトレードオフで検討される方が多いのではないかと思います。

[65: 匿名さん]

いくら駅チカといえど、南砂町なのに。。

ゴクレが強気の値付けしてきそうだけど
坪単価400買えるならここは選ばないだろ

普通に考えて300-350くらいが妥当だけど
昨今のマンション高でどうなることやら

[66: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん

新築で考えたら坪400以下で駅近、大規模買えるとこないような…
船堀でも400越え、小岩は450前後だし、大規模ではないですが沿線で見れば東陽町も450越え、門仲に至っては600越えですからね。。

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 通りがかりさん

昨今の情勢からして400を下回るのは考えられないですね。

[68: 名無しさん]

条件良いと坪500を超えてるものもでてきそうですね。これ以上の立地では出てこないですから、400超えててもゴクレを狙うなら一期一次が一番安かったという結論になりそう。

[69: マンション検討中さん]

船堀以下の評価する人もいるのか………

[70: 通りがかりさん]

400だろうと450だろうと買える人がいなかったら意味ないんだけどね
金利も間違いなく上がるし
外人マンションになるしかないんじゃないのかな

[71: マンション検討中さん]

足元のシティテラスは確実に超えてくるかと思うのですが(ゴクレ出た後に更にシティテラス上げるのは置いておいて)、坪単価大幅アップしてでもゴクレ待たれる方が多いんですかね？

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
徒歩1分の大規模（396戸）vs徒歩7分の中規模（150戸）なので、どちらが資産性として固いかは自明ですよね。
ただ、トピレックプラザが近いのでこの歩いた分だけの価値をどう評価するかが分かれ目ですかね。

[73: マンコミュファンさん]

>>72 マンション検討中さん
結局、スーパーよく行くなら同じ時間歩くじゃんって思えるかですかねー

[74: 匿名さん]

ここっていつ価格出るんですか？

[75: マンション検討中さん]

人気のブランド路線、メトロ東西線、徒歩1分か。

ある程度の値段はいくでしょ！

[76: マンション検討中さん]

南砂は下水臭の問題があるからな～
特にこのマンションは下水処理場に近いし・・・
せめて臭いの分ぐらいは安くしてくれないと

[78: マンション検討中さん]

夜中に室内に下水臭が侵入すると最悪

[79: マンション検討中さん]

夏と冬は窓閉めてるから気にならないけど、春や秋にうっかり南風の時に窓を開けてると凄く臭います。
最新の下水処理施設は臭わない技術があるらしいけど、南砂の下水処理場も早く最新設備に変えてくれないかしら

[80: マンション検討中さん]

5月までのザ昭和な改札口と入り口だったら坪400に見合わないけど綺麗になって坪400後半の駅になったね

[81: マンション検討中さん]

あの下水臭、夜になると漂ってくるけど、理由知っている人います？

[82: マンション検討中さん]

ポジショントークみたいの増えてきたのはある程度の認知度あるからなのかな？
ゴクレだから期待しない方が良さそうだけど。

[83: 匿名さん]

現地案内図、見ましたよ。駅から近くていいなと思います。あと、江東花火大会が間近で見える！！
知り合いが江東区に住んでいますが、物価がそこまで高くなさそうで、すごくいいなと思います。

下水臭は確認してみます。ちょっと気になりますね。

[84: 検討板ユーザーさん]

>>80 マンション検討中さん

南砂住みやすい。

[85: 匿名さん]

>84
>南砂住みやすい。

実際には、通りがかることくらしかないので
具体的にどういう点が住みやすいのかを教えていただけると嬉しいです。
駅前なので、アクセス面の良さはわかるのですが
住む層よっても、求めるものが違うと思うので
それ以外に『ココが魅力』みたいなものがあれば参考にさせていただきたいです。

[86: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん

そんなに臭いんですか。
臭いのはいやだな…

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
南砂に住むものです。
・スナモ、イオンが徒歩圏内。自転車があれば北砂アリオを近い。大型ショッピングセンターが3つもあるのは便利です。
・ユニクロ、ジーユー、無印、ニトリ、ヤマダデンキ、スリーコインズ、31、カルディなどなど普段使いのものや日用品、家電などを買うのに困らない。
・ハイブランドが欲しい時は銀座や日本橋も近いから電車で直ぐに行ける。
・公園が多い。街の真ん中に大きい公園がある。ボール遊びもできるし、緑もたくさん。子供を自然の中で育てるには良い環境。
・チェーン店の飲食店も困らない。一方でおしゃれなカフェはそんなに多くない。

[88: 期待して検討中]

>>87 匿名さん
加えて
・蔵書数46万冊、閲覧席215席、江東区随一、都内でも上位規模の「江東図書館」。イオンの西側にあります。
・個人的には「仙台掘公園」のジョギングコース。イオンの北側からスタートして、明治通り、丸八通りをくぐり、尾高橋のＯＫストア、北砂アリオの外側を通って１周約５㎞。信号機は１個だけ。途中カヌーと競争してなかなかGood！！
小松川公園ともつながっていて荒川河口までず～と行けます。

[89: 期待して検討中]

>>88 期待して検討中さん
訂正：信号機は１個だけ　→　「信号も少なく」

[90: 匿名]

>>72 マンション検討中さん　駅が近いのは魅力的だが、買物に便利なシティテラスに軍配

[91: マンコミュファンさん]

400なんて言ってる人がいるの？
450超えて当然だと思う

築浅の東陽町駅5分のすみふが今430-450位だから
そこに1駅2分+徒歩1分+新築プレミアムで450下回ったら転売目的の買い入るわ

[92: マンション検討中さん]

典型的田の字だけど、間取り良くない？
S-Fとか結構考えられてると思う。

[93: マンション検討中さん]

>>91 マンコミュファンさん

500くらい行くかも。浦和で600のようですし。

[94: 検討板ユーザーさん]

>>91 マンコミュファンさん
すみふはまだ390くらいかと思います。一気に100も上げるほど駅力あるでしょうか。

[95: マンション検討中さん]

南砂町駅前はごちゃごちゃしていなくて好み
都心にも出やすく駅前のこのマンションなら車がなくても生活しやすいだろう
間取りもいい感じだし、あとは価格か
400半ばくらいならうれしいのだが

[96: 通りがかりさん]

>>94
シティテラス南砂、460の部屋が実際に売り出されてザワついてます

[97: マンション検討中さん]

とうとう大手銀行が住宅ローンの金利を上げ始めましたね
ここの支払い開始は二年後。金利の上がり具合によってはマンション価格の下落が予想されています。ただし都心の好立地を除いて。
さて、ここはどうなる？
好立地は間違いないが、はたして都心と言えるか・・・

[98: マンコミュファンさん]

>>97 マンション検討中さん
ここは一体いつから売り出されるのでしょうかね。

[99: 検討板ユーザーさん]

>>97 マンション検討中さん
南砂町は好立地ですが都心と言えないと思います！

[100: マンション検討中さん]

南砂町は江東区の中では比較的に安く購入しやすいところではありますが好立地とは言えないよね。
https://self-regeneration.jp/koutou-database/

[101: 匿名さん]

>>98 マンコミュファンさん
物件概要に
「販売開始予定時期　2025年5月上旬予定」
と出てますね。
当初の販売時期は今月予定でしたが、デベは待てば待つほど高く売れると踏んだのでしょう。さてどうなりますか。

[102: 名無しさん]

>>101 匿名さん
新築は物件数が右肩下がりで新築のプレミア感はどんどん高くなりそうなので、引っ張れるだけ引っ張る感じでしょうかね。

[103: 口コミ知りたいさん]

>>101 匿名さん

ついこの前まで2024年12月予定で出てたのに延ばしたのか…

[104: 通りがかりさん]

面積：58.04㎡～82.35㎡ ※今後計画変更により面積変更予定

変更予定って書き加わりましたでしょうか？

[105: 匿名さん]

最初の面積がどうだったかはわからないのですが、
広くなったのであればいいかなと思うのですがどうでしょう。
変更になった経緯がわからないですよね。

[106: 口コミ知りたいさん]

「南砂町駅納得の理由」ってYoutubeで検索すると、駅改良工事が
とんでもなく延期している理由が出てきます
動画を見るとこのマンションの購入意思決定に大いに影響あると思います

[107: マンション検討中さん]

そうなんだ。。
川の埋立地にできてるのかな？

[108: マンション検討中さん]

>>107 マンション検討中さん
旧洲崎川の川岸って感じですかね。

[109: eマンションさん]

>>106 口コミ知りたいさん
動画見ると、地盤が沈んだり浮いたりで超難工事ですよね。。
一生に一度の買い物をあえてここにするのはちょっとためらいます
駅から数分歩いたほうがだいぶマシかなと

[110: eマンションさん]

たとえ30年後に地盤沈下しても
五洋建設なら無償で復旧してくれないかな？

[111: 口コミ知りたいさん]

>>110 eマンションさん
普通に時効です。

[112: 周辺住民さん]

>>106 口コミ知りたいさん

駅付近に約20年住んでいますが、全く知りませんでした
大変勉強になる動画でした

[113: マンション検討中さん]

いつ販売か分からないけど、500いくんじゃない？
江戸川区もめちゃくちゃ上がってきてる。

[114: マンション検討中さん]

これだけリスク見え見えで坪500にしたときどんくらい売れんのかちょっと気になるな
正気の沙汰とは思えない