（仮称）南砂駅前プロジェクトってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

（仮称）南砂駅前プロジェクトについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.goldcrest.co.jp/html/minamisuna/

所在地：東京都江東区南砂3丁目11-118他（地名地番）
交通：東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩1分
間取：2LDK+S、3LDK
面積：58.04㎡～82.35㎡ ※今後計画変更により面積変更予定
売主：株式会社ゴールドクレスト
施工会社：五洋建設株式会社東京建築支店
設計：株式会社日建ハウジングシステム[意匠・設備]
　　　五洋建設株式会社本社一級建築士事務所［構造］
管理会社：株式会社ゴールドクレストコミュニティ

総戸数：396戸（他管理員室1戸、ゲストルーム1戸、パーティールーム1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリ－ト造一部、鉄骨造／地上15階建
地域地区：都市計画区域（市街化区域）、第一種中高層住居専用地域、準防火地域、第3種高度地域
地目：宅地

竣工予定：2026年6月下旬予定
入居予定：2026年9月下旬予定
販売開始予定時期：2024年9月上旬予定

バルコニ－面積：7.1㎡～10.0㎡
建ペイ率：70％（角地緩和10％含む）
容積率：300％
敷地面積：9,428.72㎡
建築面積：4,607.50㎡
延床面積：31,240.09㎡（容積対象外面積2,146.06㎡含む）

- 東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩1分
- 東京メトロ東西線「大手町」駅 直通16分
- 駅前大規模開発 全396邸

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

スナモやイオンスタイルからは遠くなりますが、駅1分は魅力ですね。
南砂町最高レベルの値段になると思います。
一部では@400万を超えると予想されているようですが、はたして。。。

[2: 匿名さん]

この配置図を見ると東向き西向きメインで南向きは少ない感じでしょうか？

[3: dmn]

気になる物件です。即完売となるでしょうか。
南砂町の人気ってどうなんですかね？

[4: 購入経験者さん]

〇　駅徒歩１分、新築大規模
×　入居時期
場所（永代通り沿いやスナモなどからの距離）と価格は購入者次第かな

[5: マンション検討中さん]

すみふと同様に高値追求で販売長期化上等でしょうから、南砂町のマンション相場を押し上げるでしょうね。

[7: 匿名さん]

南砂町駅まで徒歩１分。この距離の立地は魅力的ですね。
かなりの価格帯になりそうですが、坪単価どれくらいでしょうか。
周辺で参考になりそうな物件ってありますか？

[8: 一休]

同じく駅近かつ大規模マンションとしてグランエスタの価格が参考になりそうですね。グランエスタが築20年近くであの価格ですから、こちらは坪400万も現実感ありそうかと。

[9: 通りがかりさん]

現在分譲中の駅徒歩7分のシティテラス南砂が坪380ですからねー。駅近グランエスタの根強さも加味すると、今の市況だと坪400越えは固いでしょうね。

[10: 検討板ユーザーさん]

ここが南砂ナンバーワンマンションになりますね。

[11: 匿名さん]

駅徒歩１分、新築大規模って希少ですね～
なんの跡地なのかしら

[12: 匿名さん‐口コミ知りたい]

ガスト、マツキヨ、魚べい(寿司)がありました。お店が無くなってから４、５年は経ってると思います

[13: eマンションさん]

長期販売のゴクレですからね
この前もクレストプライムで5年前竣工の棟を新築で売ってましたし。建物古いのに値段は今の価格で。
大規模だから安めに売るとかしないので坪450万見えて来るんじゃ…

[14: マンション掲示板さん]

>>11 匿名さん
20年前くらいまでは都営団地が立ち並んでたエリアが、永代通りの東伸に伴い区画整理されて出来た空地です。一時期、セブン・ガスト・回転寿司がありましたが、ゴクレが地上げしたのか。。いつの間にかマンションが建つことに。なので、怪しい工事跡地とかではないです。

[15: eマンションさん]

高そうだけど、この立地は欲しい。

[16: マンション掲示板さん]

そろそろホームページくるかな。

[17: 買い替え検討中さん]

ゴールドクレストもやはり田の字がメインなんですかね。さっきゴールドクレストの他の物件サイトを見てみたんですけど、80平米超えてても全部田の字でした。
最近の南砂の新築は60平米台の田の字しかなかったので、今回は少し期待しているのですが・・・

[18: 匿名さん]

３月も最終営業日なのに、まだ公式ＨＰに詳細情報の開示なし。。。こんな体たらくの会社が完成時期守ってくれるんでしょうかね。

[19: マンション掲示板さん]

>>18 匿名さん　4月中旬と公式サイトに書いてますよ

[20: マンコミュファンさん]

>>19 マンション掲示板さん
いや、、、３月下旬の前には２月公開予定と書いてあったのに、ズルズル延期されてることを問題視しているんですよ。

[21: 通りがかりさん]

>>20 マンコミュファンさん

販売延期なんてどこもやってるよ笑
東陽町の三井も

[22: マンション比較中さん]

>>10 検討板ユーザーさん
ナンバーワンは、グランエスタです。

[23: 匿名さん]

>>20 マンコミュファンさん
べつに貴方のためにマンション建ててるわけじゃないし。

[24: 検討板ユーザーさん]

>>22 マンション比較中さん

ここに勝てる要素ある？

[25: マンション掲示板さん]

https://www.goldcrest.co.jp/html/minamisuna/

HPきましたね！

[26: マンション掲示板さん]

間取りも良いですね！でも70㎡台から一億超えるんだろうなぁ。。。

[27: 買い替え検討中さん]

間取りクソでしょ。長谷工並み田の字。82平米の角部屋ですら田の字。しかも過剰なウォークインクローゼットや意味不明なマルチスペースで居住空間を無駄にしてるし。

[28: 買い替え検討中さん]

82平米もあるのに何でリビング一体型の洋室にするんだろ？60～70平米台ならわかるけど。あれ実質2LDKだからな～。子供2人いると検討できない

[29: 期待して検討中]

70平米、80平米のほとんどの部屋が田の字で、行灯部屋あるし、しかもリビングを通って洗面所お風呂に行くとは、、、　
期待していた分がっかり。。。

[30: マンション検討中さん]

まぁ駅徒歩1分なのでこの間取りでも売れてしまうんですかねぇ。。
ただ立地も、トピレック・スナモともに徒歩10分以上ですし、保育園も駅前は激戦ですし。
場合によっては駅近であることが逆に足枷になるかも。
通勤、通学の時は便利なのは間違いないんだけど。

[31: マンション検討中さん]

80平米あるのにリビングと洗面所がつながってるとかホント意味不明だよね
どういう頭の構造でこんな間取りにしたんだか・・・

[32: 口コミ知りたいさん]

こちら、まだ価格は出てませんか？？
気になりますね。南砂町の相場押し上げのためにも頑張ってほしいです。

[33: 買い替え検討中さん]

>>32 口コミ知りたいさん
デベ？

[34: 買い替え検討中さん]

>>26 マンション掲示板さん
南砂の70㎡で億越えはまだ無理。葛西あたりをみてると100㎡超えるぐらいなら億も考えられるかな。
駅近とはいえ周辺に何もない立地だし、ジオやリビオ、シティテラスの売れ残り方を見ても南砂はまだまだ厳しい

[35: マンション検討中さん]

主室の大きいクローゼットとマルチスペースはオススメなので加点かと。
気になったとこは連窓サッシじゃない？とこ

[36: 口コミ知りたいさん]

立地で買ってもらえるポジションに胡座をかかず、設備面もディスポーザー、ノンタッチキー、トイレ手洗いカウンターが標準で、建築費高騰の今時にしては仕様がしっかりしてますね。58平米の間取りもあるようで占有面積調整もされていそうなので、（わかっていたことですが）高値追求路線とみて間違いなさそうですね。

[39: マンション検討中さん]

>>36 口コミ知りたいさん

ノンタッチキーは良いなー。
立地が良いから高値できそうだけど。

[40: 匿名さん]

見れるプランだけでいうと、プランによっては
家事動線も考えられていて良い感じかなと思いました。

駅前なので、価格はかなりするかもですが、
3LDKでも60～80㎡まであるので、価格に合わせて選択出来そうですよね。

[41: 通りがかりさん]

>>34 買い替え検討中さん
あれ、売れ残ってるんじゃないでしょ笑
売ろうと思ったら即売なものをいかに最高値でちまちま売るかという話でしょ

[42: eマンションさん]

>>41 通りがかりさん
ジオなんて普通に売れ残ってるし、シティテラスはチマチマ作戦でいくも角部屋以外は申込みもないらしい
リビオだけは値下げで売り切ったみたいだな

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 eマンションさん
ちなみ、売れ残ってると仰ってる物件ですら、販売当初から1000万くらい値上げしてるけど。。。笑
こういうのを売れ残ってるというならそうなのかもね～

[44: 口コミ知りたいさん]

>>42 eマンションさん
シティテラスは角部屋しか売れてないんですか？！
どこかのワンフロアは即完売したって見ましたが、それ以降の売れ行きは良くないんですかね。

ここで更に南砂の相場がどんどん引き上げられるんだろうか。

[45: マンション掲示板さん]

駅前ですし、400くらいですかねー。
南砂も高くなりましたねー

[46: マンコミュファンさん]

>>44 口コミ知りたいさん
シティテラスの説明会に行きましたが普通に角部屋以外も売れてますよ

[47: 周辺住民さん]

>>42 eマンションさん
らしい、みたい　と怪しい書き方しますね
消防署のほうから来ましたってやつか

マジレスすると、リビオで売れ残っていたのか、チマチマ売ってたのは１LDK
ファミリー向けは早々に売れていた
１LDKは最後値引きしたのかどうかは不明も、公示価格見る限りは当初よりも値上げしていた

[48: マンション検討中さん]

400がラインな気がしますねー。
シティテラスも当初高い高い言われていたのにブロガー達が新築なら比較的狙い目って言いはじめてますし。

[49: 買い替え検討中さん]

すでにジオやシティテラスを買ってしまった人達からしたら、ここは相当な高値になってくれないと困るわけで・・・

[50: マンション検討中さん]

東京メトロ東西線南砂町駅、天井から光 - 新ホーム・改札など公開(マイナビニュース)
https://news.mynavi.jp/article/20240509-minamisunamachi/

南砂町駅天井から差す陽光は坪400の証の光。

[51: 名無しさん]

もはや400でランドマークなら買いな気がしてきた。

[52: マンション検討中さん]

徒歩1分って言うけど、改札は真ん中1ヶ所にしかないからホームまでは結構かかりそう

[53: 匿名さん]

＞リビングと洗面所がつながってる

何かと思ったらリビングインの洗面こことか。畳数表示されない廊下を減らして、畳数表示されるスペースを広く見せかけるコストダウン手法。

[54: 匿名さん]

>43

販売に時間がかかるコストを価格に転嫁。売れない物件の令和の販売手法。

[55: 買い替え検討中さん]

これから金利も上がってますます庶民には買いにくくなる中で、坪400払えるようなファミリー層がわざわざ南砂を買うのかってとこですかね
外国人の投資とか狙ってるのかな？

[56: 匿名さん]

ゴクレは某物件で入居１年目から管理組合の収支が赤字で早々に管理費値上げの議論なんてことしてくれる。モデルルーム出来たら管理計画しっかりチェックしないと。

[57: 通りがかりさん]

駅前の通りで都営住宅の改築がされていますが、一階のテナントとしてコンビニやドラッグストアなど入ったりするのでしょうか？そうなると駅周辺の利便性が高まって価値が高まりそうだと思いました。

[58: 通りがかりさん]

>>57 通りがかりさん

都営住宅にテナントなんてできることあるの？

[59: 購入経験者さん]

テナントってほどじゃないけど
都営は１階にお店が入るイメージあるね。
中華屋さんとか個性豊かだけどあれってどんな基準で入ってるんだろうね。

[60: eマンションさん]

>>59 購入経験者さん

そうなんですね。テナント料とかで稼いでるのかしら？

[61: eマンションさん]

>>56 匿名さん

チェックしてどうにかなるん？

[62: マンション検討中さん]

＞61

危ういと思ったら契約前なら撤退できる。あるいは1期の理事になって改革するとか。

[63: マンコミュファンさん]

ここは地盤はどうでしょうか？

[64: 口コミ知りたいさん]

>>63 マンコミュファンさん
南砂町駅は、洲崎川が埋め立てられた河底下の極軟弱層なので、こちらも地盤の面では推して知るべしです。工法や建物強度でカバーするのでしょうが、そちらもやはりカバー範囲には限界があり、かつ対策すればするほど販売価格にはねるため、利便性等々とのトレードオフで検討される方が多いのではないかと思います。

[65: 匿名さん]

いくら駅チカといえど、南砂町なのに。。

ゴクレが強気の値付けしてきそうだけど
坪単価400買えるならここは選ばないだろ

普通に考えて300-350くらいが妥当だけど
昨今のマンション高でどうなることやら

[66: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん

新築で考えたら坪400以下で駅近、大規模買えるとこないような…
船堀でも400越え、小岩は450前後だし、大規模ではないですが沿線で見れば東陽町も450越え、門仲に至っては600越えですからね。。

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 通りがかりさん

昨今の情勢からして400を下回るのは考えられないですね。

[68: 名無しさん]

条件良いと坪500を超えてるものもでてきそうですね。これ以上の立地では出てこないですから、400超えててもゴクレを狙うなら一期一次が一番安かったという結論になりそう。

[69: マンション検討中さん]

船堀以下の評価する人もいるのか………

[70: 通りがかりさん]

400だろうと450だろうと買える人がいなかったら意味ないんだけどね
金利も間違いなく上がるし
外人マンションになるしかないんじゃないのかな

[71: マンション検討中さん]

足元のシティテラスは確実に超えてくるかと思うのですが(ゴクレ出た後に更にシティテラス上げるのは置いておいて)、坪単価大幅アップしてでもゴクレ待たれる方が多いんですかね？

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンション検討中さん
徒歩1分の大規模（396戸）vs徒歩7分の中規模（150戸）なので、どちらが資産性として固いかは自明ですよね。
ただ、トピレックプラザが近いのでこの歩いた分だけの価値をどう評価するかが分かれ目ですかね。

[73: マンコミュファンさん]

>>72 マンション検討中さん
結局、スーパーよく行くなら同じ時間歩くじゃんって思えるかですかねー

[74: 匿名さん]

ここっていつ価格出るんですか？

[75: マンション検討中さん]

人気のブランド路線、メトロ東西線、徒歩1分か。

ある程度の値段はいくでしょ！

[76: マンション検討中さん]

南砂は下水臭の問題があるからな～
特にこのマンションは下水処理場に近いし・・・
せめて臭いの分ぐらいは安くしてくれないと

[78: マンション検討中さん]

夜中に室内に下水臭が侵入すると最悪

[79: マンション検討中さん]

夏と冬は窓閉めてるから気にならないけど、春や秋にうっかり南風の時に窓を開けてると凄く臭います。
最新の下水処理施設は臭わない技術があるらしいけど、南砂の下水処理場も早く最新設備に変えてくれないかしら

[80: マンション検討中さん]

5月までのザ昭和な改札口と入り口だったら坪400に見合わないけど綺麗になって坪400後半の駅になったね

[81: マンション検討中さん]

あの下水臭、夜になると漂ってくるけど、理由知っている人います？

[82: マンション検討中さん]

ポジショントークみたいの増えてきたのはある程度の認知度あるからなのかな？
ゴクレだから期待しない方が良さそうだけど。

[83: 匿名さん]

現地案内図、見ましたよ。駅から近くていいなと思います。あと、江東花火大会が間近で見える！！
知り合いが江東区に住んでいますが、物価がそこまで高くなさそうで、すごくいいなと思います。

下水臭は確認してみます。ちょっと気になりますね。

[84: 検討板ユーザーさん]

>>80 マンション検討中さん

南砂住みやすい。

[85: 匿名さん]

>84
>南砂住みやすい。

実際には、通りがかることくらしかないので
具体的にどういう点が住みやすいのかを教えていただけると嬉しいです。
駅前なので、アクセス面の良さはわかるのですが
住む層よっても、求めるものが違うと思うので
それ以外に『ココが魅力』みたいなものがあれば参考にさせていただきたいです。

[86: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん

そんなに臭いんですか。
臭いのはいやだな…

[87: 匿名さん]

>>85 匿名さん
南砂に住むものです。
・スナモ、イオンが徒歩圏内。自転車があれば北砂アリオを近い。大型ショッピングセンターが3つもあるのは便利です。
・ユニクロ、ジーユー、無印、ニトリ、ヤマダデンキ、スリーコインズ、31、カルディなどなど普段使いのものや日用品、家電などを買うのに困らない。
・ハイブランドが欲しい時は銀座や日本橋も近いから電車で直ぐに行ける。
・公園が多い。街の真ん中に大きい公園がある。ボール遊びもできるし、緑もたくさん。子供を自然の中で育てるには良い環境。
・チェーン店の飲食店も困らない。一方でおしゃれなカフェはそんなに多くない。

[88: 期待して検討中]

>>87 匿名さん
加えて
・蔵書数46万冊、閲覧席215席、江東区随一、都内でも上位規模の「江東図書館」。イオンの西側にあります。
・個人的には「仙台掘公園」のジョギングコース。イオンの北側からスタートして、明治通り、丸八通りをくぐり、尾高橋のＯＫストア、北砂アリオの外側を通って１周約５㎞。信号機は１個だけ。途中カヌーと競争してなかなかGood！！
小松川公園ともつながっていて荒川河口までず～と行けます。

[89: 期待して検討中]

>>88 期待して検討中さん
訂正：信号機は１個だけ　→　「信号も少なく」

[90: 匿名]

>>72 マンション検討中さん　駅が近いのは魅力的だが、買物に便利なシティテラスに軍配

[91: マンコミュファンさん]

400なんて言ってる人がいるの？
450超えて当然だと思う

築浅の東陽町駅5分のすみふが今430-450位だから
そこに1駅2分+徒歩1分+新築プレミアムで450下回ったら転売目的の買い入るわ

[92: マンション検討中さん]

典型的田の字だけど、間取り良くない？
S-Fとか結構考えられてると思う。

[93: マンション検討中さん]

>>91 マンコミュファンさん

500くらい行くかも。浦和で600のようですし。

[94: 検討板ユーザーさん]

>>91 マンコミュファンさん
すみふはまだ390くらいかと思います。一気に100も上げるほど駅力あるでしょうか。

[95: マンション検討中さん]

南砂町駅前はごちゃごちゃしていなくて好み
都心にも出やすく駅前のこのマンションなら車がなくても生活しやすいだろう
間取りもいい感じだし、あとは価格か
400半ばくらいならうれしいのだが

[96: 通りがかりさん]

>>94
シティテラス南砂、460の部屋が実際に売り出されてザワついてます

[97: マンション検討中さん]

とうとう大手銀行が住宅ローンの金利を上げ始めましたね
ここの支払い開始は二年後。金利の上がり具合によってはマンション価格の下落が予想されています。ただし都心の好立地を除いて。
さて、ここはどうなる？
好立地は間違いないが、はたして都心と言えるか・・・

[98: マンコミュファンさん]

>>97 マンション検討中さん
ここは一体いつから売り出されるのでしょうかね。

[99: 検討板ユーザーさん]

>>97 マンション検討中さん
南砂町は好立地ですが都心と言えないと思います！

[100: マンション検討中さん]

南砂町は江東区の中では比較的に安く購入しやすいところではありますが好立地とは言えないよね。
https://self-regeneration.jp/koutou-database/