デュオヒルズ戸田公園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

デュオヒルズ戸田公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.hoo-sumai.com/duohills/toda/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154907

所在地：埼玉県戸田市本町四丁目1306番（地番）
交通：JR埼京線「戸田公園」駅東口へ徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・3LDK＋Re:room
面積：62.30㎡～75.03㎡
売主：株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：大末建設株式会社　東京支店
設計・監理：株式会社陣設計
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

総戸数：住戸45戸（他に管理事務室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内駐車場31台（平置3台、機械式28台）・敷地外駐車場15台
自転車置場：90台（二段ラック式）
バイク置場：1台

竣工予定時期：2025年2月下旬予定
入居予定時期：2025年3月下旬予定
販売スケジュール：2024年4月上旬

バルコニー面積：6.4㎡～17.9㎡
ルーフバルコニー面積：6.8㎡
テラス面積：12.5㎡～17.2㎡
敷地面積：1,537.51㎡
建築面積：901.62㎡
延床面積：3,631.71㎡（内容積率対象面積 3,074.66㎡）

暮らしが変わる、新発想レジデンス「デュオヒルズ戸田公園」Debut!
A new concept residence that will change the way you live. Duo Hilles Toda Koen.

シン・レジデンス

その邸宅は、新しい発想に満ちている。
都心へ伸びるスピーディーなアクセス能力と
清らかな住環境というロケーションメリット。
デザインの先進性とともに、
家族の「今」と「これから」を見つめ、
固定概念を捨て真の快適を追い求めた住まい。
あなたはまだ、本当の暮らしやすさを知らない。

- JR埼京線快速停車駅「戸田公園」駅徒歩5分
- 都心主要駅へ直結 池袋へ直通13分、新宿へ直通19分
- ショッピング、学校、公園など すべてが徒歩5分圏内
- fitキッチン、arauラックなど 新発想の工夫を満載
- 南向き中心 2LDK 62㎡台～3LDK 75㎡台
- 地域子育て応援タウン認定 県内初認定(戸田市)

銀座レジデンスギャラリーにて 2024年4月コンセプトルームオープン(予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[605: 周辺住民さん]

>>600 匿名さん
うん、各停化は近そうですね。

[607: eマンションさん]

>>605 周辺住民さん

戸田公園駅への通勤快速の停車に近づく朗報とありますが、これが現実なのです。

https://sugawarafumihito.com/%E3%80%90%EF%BC%92%EF%BC%90%EF%BC%92%EF%B...

[608: 通りがかりさん]

>>603 口コミ知りたいさん
要望するも相手にされず

[609: 口コミ知りたいさん]

誰がここまで戸田公園を持ち上げてるの？これ、完全利害関係者じゃん。

[610: 口コミ知りたいさん]

そして、ここの掲示板だけに現れる。他の戸田市のマンション掲示板はゆったりしてるのに。なんでだろうねぇ笑

[611: 通りがかりさん]

>>610 口コミ知りたいさん
戸田市スレもあるのに、ね。

[612: eマンションさん]

>>610 口コミ知りたいさん

ほかの掲示板には僻みくんがいないからじゃないでしょうか笑

[613: 評判気になるさん]

>>612 eマンションさん
あ、それだわ（笑）

[614: 検討板ユーザーさん]

>>602 口コミ知りたいさん

あんたの意見が一番参考にならん。ネガを書くなら客観的な事実も一緒に論じないと、ただの僻みと言われても仕方ないよ。いわゆる妄想て事になっちゃうよ？妄想なんだろうけど。

[615: eマンションさん]

>>614 検討板ユーザーさん

初めて書き込みますが、マンション販売とは関係ありませんが、不動産関係者です。
過去の書き込みを見ていると、検討されてる方はマイナス面も含めて、客観的に分析されていると思います。
むしろ、ポジティブな意見の方が主観的な印象を受けます。
これまでの書き込みで何度か指摘されているように
営利関係者のポジショントークにしか聞こえません。
もう少し市場を把握した方が良いと思います。

[616: マンコミュファンさん]

>>615 eマンションさん
ちなみにデュオヒルズシリーズの良さはどんな点にありますでしょうか。

[617: 名無しさん]

>>615 eマンションさん

あの、ちなみに戸田公園駅に快速が止まるのが未来永劫続かず、各停になる未来が近いというのは、どういう客観的な分析なのでしょうか？ぜひ、不動産関係でお勤めのあなたからの客観的証拠を元にした意見を伺いたいです。

[618: 匿名さん]

>>617 名無しさん
ホームドアが2032年までに設置されなければ各駅停車化もありそうですね。

[619: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん

具体的に教えて頂けますか？

[624: 管理担当]

[No.597～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[625: 匿名さん]

新発想レジデンス、というコンセプトではありますが、
fitキッチンなどは
他の同じデベのマンションでも取り入れられているように見えます。
もっと別のここならでは見たいなものってあるのでしょうか？
使いやすいものだったらうれしい。
でもあまり使わないものだと、設置コストが気になってしまうかも汗

[626: 買い替え検討中さん]

>>616 マンコミュファンさん
強いて言えば外観の良さと価格のバランスが絶妙なところかな。。

[627: 通りがかりさん]

ここは売れ行きどうですか

[628: 匿名さん]

>>627 通りがかりさん
絶妙な売れ行きだと思われます

[629: 評判気になるさん]

>>628 匿名さん

残り何戸か分かります？

[630: 匿名さん]

>>629 評判気になるさん
多分あと20は残ってないかと

[631: マンション検討中さん]

総数45戸のうち20近く残ってるとすると、完成前完売は微妙かな。

[632: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
フージャース物件ですから完成前完売狙ってそうですが、ギリギリ難しいのかもしれませんね。

[633: マンション掲示板さん]

>>632 匿名さん

同じ徒歩5分の駅近レーベンのようには行かなかったか

[634: 名無しさん]

>>633 マンション掲示板さん

レーベンの時とは価格が違いますからね。
戸田エリアだとやはり価格で売行き厳しくなるよね。

[635: マンション検討中さん]

駅近レーベン中古出たな。7700万。最近のレピア戸田公園ばりのチャレンジ価格。

[636: マンコミュファンさん]

>>635 マンション検討中さん

78平米あるし、今どきあまりない広さだからワンチャン需要はある？当時の売値でも6,000は超えてるだろうから、いまの価格高騰に合わせたらどうなんやろな。ここの物件価格が値段吊り上げてるのは間違いないね

[637: 名無しさん]

>>636 マンコミュファンさん
ぜひ誰か購入して差し上げてほしいね。
なぜか都内に目もくれないリッチなドクターの方とかに。笑
戸田市の議員さんとか笑
6000万のパークホームズも動く気配ないけど。

[638: eマンションさん]

戸田公園の相場形成成功なるか！？
楽しみですね。

[639: 評判気になるさん]

>>637 名無しさん

パークホームズは2階で68平米の狭さなら、築4年のパークホームズに拘る理由は無さそうだけどね

[640: マンション検討中さん]

>>639 評判気になるさん
売主様の気概が伺えていいですね。
俺が戸田の相場を変えてやるという意思を感じます、
ぜひどなたか。

[641: マンション検討中さん]

今、戸田市がなぜ安いのかを思い知らされましたね。道路が冠水して川になってました。みんな帰れず駅で立ち往生。

[642: マンション検討中さん]

政策金利も上がることだし、ようやく適正価格に落ち着きはじめますかね。

[643: 口コミ知りたいさん]

>>641 マンション検討中さん

板橋も赤羽も練馬ま冠水してましたよ？記録的短時間大雨情報で1時間100ミリの雨が降ればどこも冠水します。お勉強しましょうね

[644: 名無しさん]

>>641 マンション検討中さん

ちなみに、和光、新座、朝霞も冠水してましたが。

[645: 評判気になるさん]

>>643 口コミ知りたいさん

ずっといきってる人、まだこの掲示板にいたの？笑
はーい、情弱なのでお勉強しますね笑

[646: 買い替え検討中さん]

>>643 口コミ知りたいさん
みんな帰れず駅で立ち往生するほどの冠水はあまり多くありませんよ。
大雨降ると戸田とか草加とかは厳しいです。

[647: 買い替え検討中さん]

>>645 評判気になるさん
誰もいきってなんていませんよ？スレを荒らさないようにお願いします。

[648: 通りがかりさん]

近所に住むものですけど、昨日はこの物件に向かう道の冠水はひどかったですよ。このような冠水が今後ないといいですね。

[649: 通りがかりさん]

金利が上がってトレンドが転換した今、本来価値よりも高い値付けのものは適正価格に落ち着いていくと思われる。この物件が、竣工前値引きなし完売できるかどうか見守りたい。

[650: 匿名さん]

>>649 通りがかりさん

残念だけどあと2年ぐらいは値引きしないと思う。竣工前完売ははなから狙っていないと思われ。竣工前完売にはなんの価値もない。買えない人でワンチャン値引き狙ってるひとは大宮以北を検討した方が時間を無駄にしないと思う。時間は金じゃ買えない

[651: 名無しさん]

>>648 通りがかりさん

そうですね。ただこればっかりは自然災害なので、お祈りするしかないですよ。首都直下地震がいつ来るかわからないのと同じで、気にしてたら家など一生買えないです

[652: eマンションさん]

大規模マンションや大手デベ物件なら竣工後もダラダラ販売するのは可能だろうけど、ここくらい小規模物件だと、長期戦になると販売コストが負担になるだろうから、竣工前完売目指すと思いますけどね。ましてや今後も金利上昇が待ってるのだから、売れなくなる前に早めに売却したいと思うけどな。

[653: 匿名さん]

>>652 eマンションさん
一階か二階なら正味売れ残る気するし、値引きというより家具付き販売とか100万オプションつけるとか、その程度で売るんじゃないかな。

[654: 通りがかりさん]

>>652 eマンションさん

仮にそうだとしたら近いうちに値下げされるという事ですか？

[655: eマンションさん]

値下げするかどうかは販売業者が決めることですから分かりません。
「これから金利が上がったとしても、駅近で貴重だから、この価格で買いたい」と思う人がたくさんいるなら値下げする必要ないですよね。

[656: マンション検討中さん]

>>655 eマンションさん

何が言いたいのかさっぱり

[657: マンコミュファンさん]

>>656 マンション検討中さん
こんな簡単なことが分からないのであれば勉強するしかありません。健闘を祈ります。

[658: 検討板ユーザーさん]

冠水、金利上昇、株価暴落と向かい風吹いてますが、頑張ってもらいたいですね。

[659: eマンションさん]

これまでは今後マンション価格が下がる要素はないというポジトークがたくさんあったけど、今の市況はまずい。大手デベの決算見ると、相当利益率いいし、だいぶ盛ってたんだろうな。暴落とまでいかなくても、物件の本来価値まで落ちついていくだろう。戸田公園の物件の今後をみるには、この物件の売行きも参考になると思って見ている。竣工前完売目指して頑張ってほしい。

[660: 名無しさん]

>>657 マンコミュファンさん

石丸構文かよ笑

[661: 検討板ユーザーさん]

>>660 名無しさん
そんなことよりもまず自分が動こうとしてください。その中にこそ生きる喜びが存在します。

[662: 匿名さん]

キッチンや洗面室などなど、家事に関する工夫が凝らされているようですね。実際に住んでみないと何とも言えないですが、プロが考えたことだと思うので期待したいポイントではあるかもしれません。平米数から考えると狭苦しい感じかなと考えてしまいますが、間取り図を見た感じだと各空間が広く確保されている感じに思えました。

[663: eマンションさん]

>>658 検討板ユーザーさん

地震も加わりましたか。
南海トラフは埼玉は被害はなさそうですが、心理的には向かい風になりそう。
大手デベの決算から、業界の利益率が高いことが分かりますが、これまで建築費高騰を理由に、高値で売ることができた側面もあるのだろう。
金利も上がり、トレンドは変わった。これまでのような営業トークで言われてきた「資産性がある」は消費者には響かなくなるだろう。
下向トレンドでも買ってもらえるよう商品価値を精一杯アピールしてもらいたい。竣工前完売を祈る。

[664: マンション掲示板さん]

戸田市は、マンションしか検討の余地のない都心エリアと違い、少し歩けば戸建てが検討できるエリア。子育て世帯は、将来を見据えて、マンションか戸建てか悩むだろう。マンションの良いところは、手狭になったら、売却または賃貸に出して、引越ししやすいこと。ただし、これができるかは資産性（購入時の金額と今後の価値の推移）次第。金利の動向も注視が必要だ。今まではそれができたが、今後はどうか。戸田公園駅徒歩5分の立地がどのように評価されるかにかかっているだろう。（もちろん永住ならこんなこと気にしなくてもよいが。）

[665: 評判気になるさん]

>>664 マンション掲示板さん
出口戦略まで見据えるならここは微妙でしょ。
周辺中古との価格差が大き過ぎる。

[666: マンション掲示板さん]

>>665 評判気になるさん

私もそのように考えています。
マンション購入者には、将来的に売ったり賃貸に出したりを想定している人が多くいる。今後も中古物件や賃貸としての貸出は増えるだろう。
中古市場に出た際に、競合するのは、先発マンション達。これらは、数年前の物件でも、今の価格よりも1～2千万近く安く購入できた。同じ中古市場で売り出した時に、築年数が数年程度の違いで何千万単位で差がつくわけだから、先発マンションには敵わない。結局、値下げ（残債割れの可能性）せざるを得ないだろう。これまでの右肩上がりの市場では問題にならなかったが、これからはそうはいかない。
永住目的で買うならよいが、将来的に売ればいい、と安易に考えている人は、残債割れリスクがあることも踏まえた方がよい。また、小規模ゆえに、大規模マンションと比べ、一戸あたりの管理費修繕積立金は将来的に負担となる。中古に出した際に、これもマイナスに働くかもしれない。余裕をもった資金計画にしたい。

[667: 口コミ知りたいさん]

>>666 マンション掲示板さん

日記はチラシの裏にでも書いといてください。

[668: 評判気になるさん]

>>667 口コミ知りたいさん

検討や情報交換を目的とした掲示板に、検討者による本物件の資産価値について考えが述べられることに何か問題があるのでしょうか。例え、考えが違っていたとしても、自分と異なる視点で検討する機会になるかもしれませんよね。もっと視野を広げられるといいですね。

[669: 検討板ユーザーさん]

>>668 評判気になるさん

当たり前の事を長文で書いてるなーと

[670: 口コミ知りたいさん]

>>669 検討板ユーザーさん

当たり前と感じるか発見と思うかは、受け手の知識や経験の量で異なりますからね。確かに、不動産業界にいる人や長く検討してる人には、取るに足りない事だと思います。

[671: 名無しさん]

>>670 口コミ知りたいさん

うーむ、誰にとっても取るに足らない文章でしたわね。

[672: 匿名さん]

>>671 名無しさん
おそらく671さんは、自分視点でしか物事を見ることができない方なんだと思います。皆同じ知識レベルではないですし、同じ考え方をする訳じゃないですからね。
多くの皆さんは、視野を広げて、先を見越しながら検討されていることかと思いますが、一部の意見だけで決断されないよう様々な意見を聞きながら、判断してもらえると良いと思います。

[673: 評判気になるさん]

>>672 匿名さん

どこから目線の発言？

[674: マンション掲示板さん]

細かい理由はよくわかりませんが、確かに戸田公園駅から荒川方面の道はそれなりの頻度で冠水している気がする。一方で市役所方面はそんなに冠水がないような。でも戸田駅前は以前冠水してたか。市役所が高台になってるのかも

[675: 匿名さん]

グーグルマップで地形図を見ると、市役所辺りだけほんのり、本当にほんのーり高くなっています。
674さんの観察眼、すごい。
ただ正直、戸田市内は基本的にはどこも一緒みたいですね
川からどれだけ離れているかが結局は重要なんだろうか。

[676: 口コミ知りたいさん]

>>675 匿名さん
地元が新曽だけど小学校の友達が元々農家で納戸に船ありましたから（笑）　
そのくらい戸田は水に弱いエリア

[677: 匿名さん]

戸田あたりは今年のゲリラ豪雨でも水害がでたそうですから、このあたり周辺は荒川が近いということがあって
気を付けた方がいいと思います。
高台になっている場所もあり被害は一部ではありますが、車移動の場合は気を付けないといけません。
道路が冠水してしまって帰宅できない、帰宅難民になってしまう可能性もありますから冠水しやすい場所は把握しておいた方がいいでしょう

[678: 匿名さん]

皆さんのお話、とても参考になります。
せめてマンションの機械室的なものが地下にないように作られているといいのですが…
水に弱い地域だと、地下にあると水が入ってきてしまうリスクがあると聞きますので
せめて少し高い位置に作ってほしいなぁ。
その分、居室は少なくなってしまうのかもだけど。

[679: 匿名さん]

スレッドをさかのぼらせていただきましたが納戸に舟はすごい話ですね。

それにしても今はどこに住んでいても線状降水帯による水害の恐れがありますし、マンションの電気関係は下層階を避ける設計がスタンダードにできないものなのでしょうか。

[680: 検討板ユーザーさん]

>>679 匿名さん
それやると住戸が減る=坪単価が高くなる

[681: 匿名さん]

公式サイトのポップアップに

◆16.3畳の広々LDKプラン◆現在273人がこの間取りを検討中

と出てくるんですが、どういうことなんだろう。
申し込みがそれだけあるというわけじゃないですよね？
見られた数？
273人が同時に見ているというよりは、一定期間に見られた回数なんでしょうか。
気になってついついその間取り、見に行ってしまいましたけどね汗

[682: 匿名さん]

>>681 匿名さん
なにはともあれとにもかくにも大人気という意味ですよ！

[683: 口コミ知りたいさん]

>>682 匿名さん

あと何戸残ってるんですかね

[684: 匿名さん]

>>683 口コミ知りたいさん
売出し中の先着順5戸に加えて最終期は2戸だけなんで、残り一桁は間違いないところで、ヘタしたら片手で数える戸数しかもうないかも。。

[685: 検討板ユーザーさん]

反対に総戸数45しかないのに苦戦してるのでは？という印象なのですが、どうなんでしょう。

[686: 通りがかりさん]

>>685 検討板ユーザーさん
そんなことはきっとありません。
残り在庫一桁は間違いないところですから。

[687: 通りがかりさん]

あと6戸ですか？竣工前完売は厳しそうだけど、あの値段でも売れるという事が証明されましたね。この後は戸田公園はなかなか駅5分などの新築物件は出てこないと思うので、駅近物件の中古価格がどの程度になるか

[688: 名無しさん]

築5年以内の周辺中古が坪単価250～290万円あたりで動いているので出口戦略を考えなければといったところでしょうか

[689: 検討板ユーザーさん]

>>688 名無しさん
調べればわかる事ですが、坪300越えでも売れてます

[690: 匿名さん]

>>689 検討板ユーザーさん

エビデンスお願いします。

[691: 名無しさん]

>>689 検討板ユーザーさん
レインズを見れば一目瞭然ですが成約事例はないですよ
とりあえず坪単価300万円台で出して250～290万円で決まっている感じです

[692: eマンションさん]

マンマニ氏のプレシスの記事を見ると11月時点で22年築のオーベルやクレアホームズが坪280とか260らしい
これらより築古になるとさらに1割は下がる

[693: 匿名さん]

>>691 名無しさん

エビデンスこちらに添付お願いします。

[694: eマンションさん]

>>691 名無しさん
水道料金も爆上がりしますしね

[695: 匿名さん]

>>694 eマンションさん
ですねですね！

[696: eマンションさん]

>>693 匿名さん
レインズなんて誰でも見られるだろw

[697: 名無しさん]

>>691 名無しさん

ほんとに調べました？

[698: 匿名さん]

>>696 eマンションさん

はい。ではあなたでもいいので添付お願いしますね。

[699: eマンションさん]

直近の実績は2021年築 65～70m2 5800万円、2022年築 65～70m2 5600万円の2件だけ
なので、マンマニ氏が書いているとおりとしか

[700: 評判気になるさん]

10年で売却するとしたらもしかして残債割る？
どうなのかな？

[701: 匿名さん]

>>700 評判気になるさん
築2～3年で5600～5800万での成約なら割らないんじゃない？
築5～6年で5200～5400万、
築9～10年で4700～4900万、
築14～15年で4200～4400万、
この下落なら悪くないかも？

[702: 名無しさん]

変動35年フルローンで考えるなら10年後に-20%以上下落しなければおそらくセーフ

[703: eマンションさん]

>>700 評判気になるさん
残念ながらここに限らず埼玉のほとんどの新築は10年以内売却では残債割れリスクが高いです。中古は一部の指名買いされるマンションを除いて高止まり＆下降トレンドに入りつつあります。

永住目的だから問題ないと言う人もいますが、キャピタルゲイン狙い以外での短期売買のほとんどは離婚、転職、転勤ですので、永住目的のつもりでも未来は予測不能なので残債割れリスクを負う事を勧める人はいないでしょう。

[704: eマンションさん]

https://twitter.com/vanilla_0201ab/status/1859947991387558343
似た立地のプレシス戸田公園がこんな感じだな。 6270→4370