デュオヒルズ戸田公園ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

デュオヒルズ戸田公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.hoo-sumai.com/duohills/toda/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154907

所在地：埼玉県戸田市本町四丁目1306番（地番）
交通：JR埼京線「戸田公園」駅東口へ徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・3LDK＋Re:room
面積：62.30㎡～75.03㎡
売主：株式会社フージャースコーポレーション
施工会社：大末建設株式会社　東京支店
設計・監理：株式会社陣設計
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

総戸数：住戸45戸（他に管理事務室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
用途地域・地区：第一種住居地域
駐車場：敷地内駐車場31台（平置3台、機械式28台）・敷地外駐車場15台
自転車置場：90台（二段ラック式）
バイク置場：1台

竣工予定時期：2025年2月下旬予定
入居予定時期：2025年3月下旬予定
販売スケジュール：2024年4月上旬

バルコニー面積：6.4㎡～17.9㎡
ルーフバルコニー面積：6.8㎡
テラス面積：12.5㎡～17.2㎡
敷地面積：1,537.51㎡
建築面積：901.62㎡
延床面積：3,631.71㎡（内容積率対象面積 3,074.66㎡）

暮らしが変わる、新発想レジデンス「デュオヒルズ戸田公園」Debut!
A new concept residence that will change the way you live. Duo Hilles Toda Koen.

シン・レジデンス

その邸宅は、新しい発想に満ちている。
都心へ伸びるスピーディーなアクセス能力と
清らかな住環境というロケーションメリット。
デザインの先進性とともに、
家族の「今」と「これから」を見つめ、
固定概念を捨て真の快適を追い求めた住まい。
あなたはまだ、本当の暮らしやすさを知らない。

- JR埼京線快速停車駅「戸田公園」駅徒歩5分
- 都心主要駅へ直結 池袋へ直通13分、新宿へ直通19分
- ショッピング、学校、公園など すべてが徒歩5分圏内
- fitキッチン、arauラックなど 新発想の工夫を満載
- 南向き中心 2LDK 62㎡台～3LDK 75㎡台
- 地域子育て応援タウン認定 県内初認定(戸田市)

銀座レジデンスギャラリーにて 2024年4月コンセプトルームオープン(予定)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[341: 通りがかりさん]

営業マンみたいなコメントが度々入るけど、購入検討者は、しっかりと戸田エリアの水準を把握しておいた方がいいですね。

[342: 口コミ知りたいさん]

>>340 口コミ知りたいさん

エリアの相場を変える物件というか、市況が変わってから初めての駅近立地なので、この突き抜けた価格で簡単に捌けるようなら、その後に出来る新築も当然似通った価格になるのは市場原理。

[343: マンション掲示板さん]

>>337 評判気になるさん

仕様などは大規模かつ昔の物件なので、ディスポが付いてたり自走式駐車場などグラシンの方が良い。ただ、立地に関しては17号を越えるグラシンと越えない徒歩5分のこの物件では大きな差。

[344: 通りがかりさん]

マンション規模が小さいから、今後の相場に影響なさそうだけどな。駅前タワマンとか、大型マンションじゃないんだから。

[345: マンション検討中さん]

>>343 マンション掲示板さん
そうだな
買う側の立場からすると代替不可な設備の有無と
高騰するであろう管理費修繕費の展望は大きなポイント
４０戸台はなかなか評価されにくくなっていくと思う
小規模の中では最も評価されるマンションだとは思うが・・

[346: 口コミ知りたいさん]

>>344 通りがかりさん

戸田公園は駅前に土地がないので、タワマンは建てられませんし、戸田市自体が人口急増による児童急増で教室数が足りず、建築規制が入っているので、解除されない限り大規模マンションは今後建築出来ません。というのはご存知？

[347: 匿名さん]

>>344 通りがかりさん
影響しないでしょ。
この規模のマンションが相場に影響があるなら、他のエリアはもっと大変なことになってる。

[348: 匿名さん]

>>346 口コミ知りたいさん
伸びしろがないということでしょう。
ランドマークになる再開発がない限り相場は上がらないから。

[349: 名無しさん]

>>348 匿名さん

まあ見てみましょうよ

[350: eマンションさん]

>>346 口コミ知りたいさん

発展の余地なしということですね。
そしてこのマンション規模から考えると、
このマンションの価格が
今後の相場に影響を与えることはないだろうと考えてコメントしたつもりです。

[351: eマンションさん]

これ以上駅近マンションは建てられないから
このマンションは価値が高くなる
と考えている人（営利関係者？）いるけど、
駅自体の発展が見込めないなら
価格は上がりにくい。
（全体的なインフレは別として）
周辺相場とかけ離れた価格帯の場合は、将来売却時の残債割れは覚悟した方がいいかもしれない。
その上でなら、永住目的で気に入って買う人には良いと思う。
貴重な貴重な駅近だからね。

[352: マンション検討中さん]

買った後に後悔しないように、
どんな売主か、管理会社はどこの系列かなど、
調べることも大事だな、と思っています。
特に戸数が少ない場合は、
一戸あたりの後々の維持費負担も高くなりそうで、、、

[353: 匿名さん]

>>351 eマンションさん

周辺相場って言うけど、新築マンションは直近でも3年振りだし、近年は戸田市なかでも戸田公園は地価上昇率県内一位だよ。周辺相場ってまともな比較対象だとグラシンしかないし、そのグラシンも築10年越え。駅近中古自体出物が全くない中で、相場もなにもないでしょう。

[354: eマンションさん]

>>353 匿名さん
実勢価格が上がる原理を調べることをおすすめします。

[355: マンション検討中さん]

街が発展、再開発
↓
住みたい人が増加、人口増加
↓
不動産価格上昇
↓
さらに街が発展

のサイクルが必要なわけですよね。
戸田公園の場合、これ以上開発が難しいとなると、
上記の流れが起きにくい、ということかと思います。

[356: 評判気になるさん]

>>355 マンション検討中さん

街が発展、再開発が無くても、都内で買えないぐらい値段が上がってるから、まだ安い都内に近い周辺地域で人口が増加してる
↓
人口が増え需要が増加、その証拠に地価が上がる
↓
土地取得にコストが掛かるため不動産価格上昇
↓
それでも売れるからデベが図に乗る
↓
売れれば既成事実ができ、それがベースとなる。
↓
中古も含め駅近の物件価格が引き上がる

駅遠物件は、少しはその恩恵を受けるが、駅近程ではない
こんな感じじゃね？

[357: 名無しさん]

>>356 評判気になるさん

それは、
「今までは」の話ですね。
今後もこれが続くのは厳しいかなと思いますよ。
都心の駅近物件なら富裕層や海外勢の投資対象になったりと、
上昇余地はあるけど、
一般的な実需層をターゲットにした戸田公園では、
住宅にかけられる費用には限度があるから。
なので、
さらなるら高値に向かうためには、富裕層を呼び込むための
街の発展が必要と思います。
あとは、どこまで実需層がついてこられるか、でしょうけど。

[358: 通りがかりさん]

>>356 評判気になるさん
実勢価格と公示地価は別だろ

[359: 口コミ知りたいさん]

共働き実需層、ついてこられてません...（小声）

[360: 口コミ知りたいさん]

>>357 名無しさん

いや、更なる高値って、都心と同じように戸田が1億円になるわけないやん笑。ただ、今までのような戸田5000万は軽く越えて、6,000からがベースになるんじゃないのって話。
65平米6,500万なんて全然あり得る価格だと思うよって話。

[361: 評判気になるさん]

>>358 通りがかりさん

この物件が、この価格で売れればそれが実勢価格。ガタガタ言わずに見てれば分かること。なぜそこまで下げたがるの？

[362: 検討板ユーザーさん]

>>360 口コミ知りたいさん
ならないと思うが
現在の市況が続くと仮定して、ここは10年後に5000～5500万円

[363: マンション掲示板さん]

>>362 検討板ユーザーさん

発展性がない以上、ダラダラと下がっていくエリアだと思う。
ただし、インフレが進めば、お金の価値が下がるという意味で
価格はある程度維持されるんじゃないかな。

[364: 名無しさん]

>>361 評判気になるさん
側から見て、この人がガタガタ言ってるとは思えない。
客観的な意見だと思うけどな。
逆になぜあなたがそこまで執着するのかわからない。
売主なのかな？とか思っちゃいますね。

[365: eマンションさん]

>>362 検討板ユーザーさん

徒歩9分のグラシンですら、築13年で5,800万なのにどういう計算したらその価格が出るの？勘？

[366: 検討板ユーザーさん]

>>365 eマンションさん
成約価格

[367: マンション検討中さん]

今出てるグラシン5800万はスケベ価格でしばらく売れてない。
成約価格は中層階75㎡5000～5200万が今は相場
一方デュオヒルズは規模や仕様こそ物足りないが
プラウドマークスに次ぐ最良の立地でより築浅なことを鑑みると・・
悲観的に見て年1%程度の価値棄損と仮定し、10年後65㎡5900万くらいに収まるのではないかな!?グランシンフォニアは築20年を超えてボロボロの専有部なので、
多分価格は微減か維持ってとこでしょう。

[368: マンコミュファンさん]

>>367 マンション検討中さん
戸田公園は大きな値上がりは考えにくいため65㎡ 5500万円が10年後の中古価格と予想しています。
変動金利フルローンで購入して10年で売却すると仮定したらぎりぎり残債割れですかね。

[369: 名無しさん]

>>368 マンコミュファンさん
今の低金利が10年続けばの想定ですかね。
今後の金利上層を考えると、借入方法によっては
かなりの残債割れは覚悟した方がよいかも。

[370: マンコミュファンさん]

>>369 名無しさん
市況と金利が変わらない想定です。
金利が0.5%上がると確実に残債割れですね。

[371: 名無しさん]

評論家ぶった素人が多いなぁ。確実なんて事軽々しく言っちゃって大丈夫なのかなぁ。未来から来たのかな？

[372: 口コミ知りたいさん]

自分は仕様とマンションの規模が価格に見合わないので見送った
1割高いよ

[373: 名無しさん]

10年後なら、市場に出回る中古物件も増えるから
その中で比較したときにどうなるかですね。
安く仕入れられた物件と競うわけだから、価格面では不利。これも残債割れにつながる理由の一つかな。徒歩5分程度の駅近は他にもあるし。

[374: 口コミ知りたいさん]

>>370 マンコミュファンさん
自分も、どうしても金利上昇によるマンション価格の下落が怖くて見送った。
もげサワさんはしばらく大丈夫って言うけど、
郊外マンションなんて最低10年は住むんだから短期で考えたって意味ないような気もして。。

[375: 口コミ知りたいさん]

>>374 口コミ知りたいさん

自称アナリストは専門家じゃないですからね。
市況が変われば、これまでの話はスルーして、
違うこと主張しだすと思いますよ。

[376: 口コミ知りたいさん]

>>373 名無しさん

駅近に限って言えば中規模もしくは、小規模のみ。条例により今後も大規模マンションは建築不可。10年後駅近物件がどれだけ中古に出回るかな。現に駅近新築は３年ぶりで、現段階で中古の出物0です。

[377: 口コミ知りたいさん]

匿名掲示板でここは高いだのなんだの騒いだ所で、物件の値段は下がらないんだし、要望も既に多数入ってるようだし、立地から見ても確実に即完売するし、買えない人は買えない状況は変わらないんだから、大人しく売れ行き見てみようよ。売れなかったら騒ごうぜ。

[378: マンション検討中さん]

設備仕様が更新されてましたけど、tebraキー以外は今時の無難な仕様ですねー。やはり土地代にだいぶ費用がかかったのかな。

[379: 匿名さん]

>>376 口コミ知りたいさん

10年後も今と同じ状況かと思ってるのかな？
「出物」っていう用語使うあたり、業界の方かと思いますが、そうだとすれば想像力も分析力も不足してると思います。

[380: 匿名さん]

今都内の3LDKは、70m2もない。戸田もですが。
そんな狭い物件を将来の売却を想定し、資産生も重視して購入。10年後は、今の2～30代の子育て世代にとっては家族が増えれば手狭になるし、過去10年、住宅購入のボリュームゾーンだった40代後半から50代（都内の人口ピラミッドでも最も多い世代）は、子どもが巣立ったりリタイア後を踏まえた買い替えも考える。
これまで売れていた理由が分かれば、将来だって予想できそうなものなのに。

[381: マンション検討中さん]

>>378 マンション検討中さん
これ、もしかしてLDKと洋室の間のウォールドアは垂れ壁あり？

[382: 匿名さん]

>>379 匿名さん
出物は誰でも使う用語ですよ？？

[383: 通りがかりさん]

>>380 匿名さん

あなたは10年前に今の状況を予想出来たという事ですね？コロナがあったり、戦争が始まったり、予想出来ない事柄で大きく市況は変わってるのに。私には3年先を予想するのも難しいです。まさか戸田公園が地価上昇率一位になるとは想像も出来ませんでした。

[384: 口コミ知りたいさん]

>>379 匿名さん

出物なんて誰でも使うがな。すぐ売主やら業界の方やら認定したがりますが、それ意味ありはます？ちなみに私は全く違う業界でっす。ぜひ10年後の未来について詳しくお聞きしたいですね笑

[385: マンション検討中さん]

>>376 口コミ知りたいさん

想定通りイキりたってますけど、
ブーメランなの分からないですか？

[386: eマンションさん]

ネット情報を調べるにあたって
どの立場の人が発信しているか把握することは重要です。そうでないと、正しく情報収集できないですから。
業者だったり利害関係者だったら、発信される情報も違って見えてきますよね？
おそらく同じ人がここの物件に対するネガティブな意見に噛み付いているんでしょうけど。

[387: マンション掲示板さん]

>>386 eマンションさん
まともな人は匿名掲示板の情報などあてにしないよ。仮に利害関係者や業者だったとして、自分は関係者ですなんて馬鹿正直に言うわけないし、逆もまた然りでしょ。話半分ぐらいにしといた方がいいですよ？

[388: eマンションさん]

>>378 マンション検討中さん
戸田公園でこの坪単価だったらもう少しグレード上げないと駄目でしょう

[389: マンション掲示板さん]

戸田公園の相場が6000万円前後のところと横並びになるとは到底考えにくいですね

https://twitter.com/sunde_saitama/status/1790338287678415313
https://twitter.com/sunde_saitama/status/1790339805261545875

[390: マンコミュファンさん]

ベルクス戸田からさらに3分離れた新築マンションの一番高い部屋が66平米で5800万台となっているのを見ると、あながちココが高いとは思えないけどなぁ。
まあ既にマンション持っている人からすると信じられない価格、絶対に自分は買わないという人は多いだろうけど