アメイズ友泉亭ザ・ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズについての情報を希望しています。
乾太くんがついているマンションのようです。
マンションが南向きなので部屋が明るくていいですね！
公式URL：https://shiftlife-corp.com/amaze-yusentei-the-hills/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154868

所在地：福岡県福岡市中央区笹丘1丁目261、262、264-1、264-2、264-3、265-2（地番）
交通：西鉄バス「友泉中学校前」バス停徒歩3分、福岡市営地下鉄七隈線「六本松」駅徒歩23分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.40平米～94.80平米
売主：株式会社シフトライフ
施工会社： 株式会社西海建設
管理会社： 株式会社ビジネス・ワンファシリティーズ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 マンション比較中さん
まあ大濠公園をメリットとアピールすることに無理があるのはみんなわかってるよ。
恐らくなんか別の意図で書いてるんでしょ。たまにいるんだよね、不自然なメリット主張したり、その逆にネガキャンしたり。そういう工作員みたいな人がね。スルーでよいと思われる。

[42: マンション検討中さん]

まだだと思いますが、ここ、間取りの発表されてます？

[43: マンション検討中さん]

このマンションは擁壁工事が必要でしょう！
メンテナンスの出費は高いかも知れないです。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん

さすが！よく気付かれましたね
完成予想図では色が白いのでわかりづらいですが、ストリートビューでみるとヤバさがよく理解できると思います。相当古いしすでに危険な感じすらします(現地は見てません)
たぶん重説には擁壁の管理責任がある旨さらっと記載されると思いますが、やり直さないまま引き渡されるような気がします。

[45: 名無しさん]

>>44 匿名さん
売主には瑕疵担保責任はない、ということですか？

[46: 匿名さん]

>>45 名無しさん

当方ど素人ですが。。。
瑕疵担保責任は10年じゃないかと思いますが、責任があってもそれを認めるor裁判等で認められるかどうかは別の話です

[47: マンション検討中]

>>42 マンション検討中さん
シフトライフのHPに少し載ってましたよ！

[48: 買い替え検討中さん]

専有面積70㎡のMin4,200万って笹丘ではわりと高いですね・・・
中階層以上から恐らく5,000万台、公園以外にもいくつか付加価値があればまあなんとか許容できるのかなという印象。

[49: 匿名さん]

>>48 買い替え検討中さん

他の付加価値はZEH-Mとイオンが近いこと。一方で巨大で古い擁壁、マイナーなデベロッパー、駅からの距離などは資産価値にマイナス。どう考えるか

そういえば、近くの築9年のマンション(3LDK、専有面積80.51m2、バルコニー面積18.27m2、６階角部屋)が4180万で売りに出てますね

[50: 匿名さん]

バス便ですが、バスの本数はどのくらいでしょうか

[51: 名無しさん]

>>49 匿名さん
ZEHは今や大半のマンションが採用してるから個人的には付加価値というより基本価値の範囲に感じる。イオン近いのは確かに良い。もう一声あるといいんだけど自分的には機械式駐車場がわりとマイナス。
それ過去レスで話題になってたやつだよね、この価格じゃ買い手つかないと思う。アメイズできると相対的に価値が落ちるから焦って今のうちに高値売り抜けしようとしてるのかな。

[52: 匿名さん]

>>51 名無しさん

がんばってメリットを探したんですけどダメでしたか(笑)
あとは将来南側にマンションが建って眺望が遮られる可能性が低いことくらいですかね

個人的には機械式駐車場とか古びた擁壁とか将来金喰う大規模修繕が多くて大変だなぁという感想です

[53: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
ありがとうございます。設備、仕様はいい感じですね。Iタイプが良いです！ただ、ちょっと価格が高めのようにも思いますが、建設資材費増、賃金増などで仕方ないんでしょうかね。5年前の感覚でみちゃいけないってことは分かってるつもりなんですが。

[54: マンション比較中さん]

>>52 匿名さん

眺望の長期確保は確かにありそうですね。
将来的なメンテコストが重そうというのは同感です。だからこそ物件価格がもう少し抑えめならまだ納得感があるのに、そこが残念だと思いました。

[55: 匿名さん]

>>54 マンション比較中さん

人件費が下がることはもう永遠にないでしょうし、資材も世界同時不況と超円高がセットで訪れない限り5年前の価格には戻らないと思います
価格を重視するならもっと不便な場所か、建物や設備のスペックがさらに下のものを狙うしかない気がします。でもそうなると資産性はなくなりますよね

[56: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん

アルコープや床暖房、ディスポーザーがなくても気にならないのであれば、設備・仕様はいいと思います
価格は・・・茶山駅近くのグランド〇ークが@260～、小笹のエン〇レストですら@220～なのでもう仕方ないんじゃないでしょうか

[57: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん
5年前の価格基準を持ち出して高いと言ってるわけではなくて、スペックに対して現在の相場で見ても単価がやや見合ってないという意図でした。過去の相場に戻るとは思ってませんよ。
笹丘の将来性、駅までの距離、間取りイマイチ、機械式駐車場や擁壁の長期コスト、売主施工主の信頼性あたりがマイナス要素に感じますが、それをプラス要素とトータルで見ても相場感的に割高かなと。あくまで個人的な主観ですけどね。

[58: 名無しさん]

>>55 匿名さん

54の人が言ってるのは単に価格だけ見て高いって話じゃなくて、メリデメの総合バランスで見ても高いって意味なんじゃないの。
例えば
・物件価格が今のままで駐車場は平置き100%
・物件価格が少し安くて駐車場は機械式あり
のいずれかなら許容できる、みたいなこと。
機械式のメンテコストは高いけど、その分物件価格がほどほどに抑えられてるならある程度収支は相殺されるからいいか、的な。
なのに物件価格もそれなりに高くてかつ機械式率も高いから割に合わないってことを言ってるんだと思うよ。

[59: 匿名さん]

>>57 マンコミュファンさん
間取りイマイチなのわかるわー全タイプ微妙よな。
特に一番手頃な価格帯のBはリビングの形状と狭さが暮らしにくそう。キッチンと窓側の壁も近すぎるし。Iタイプはトイレとかクローゼットとかいろいろと謎。Aが一番まともっぽいね友泉亭公園も見れそうだし。

[60: 検討板ユーザーさん]

>>56 口コミ知りたいさん
たまにそうやって「エン〇レスト」とか伏せ字にする人いるけど、そのまま書いたらなんか規約に触れるの？

[61: 口コミ知りたいさん]

なるほどです。あまり気づかなかったことですが、皆さんのコメントを考慮すると、ここを(類似物件を)検討するにあたっては、擁壁の境界、現在及び将来の所有者、その管理責任、これまでの維持・管理状況、補修計画を確認する必要があるものと理解しました。

[62: 口コミ知りたいさん]

事前案内会行ってきました。優先販売枠などあってAタイプは販売なし、角部屋のE、Hタイプの中～上層階もほとんど出ないと思います。
61さんが書かれていること以外にも気になることが2、3あるので私は見送りです。

[63: マンション掲示板さん]

>>62 口コミ知りたいさん
そうなんですね。。
情報ありがとうございます。
その他気になる点はどういったところでしょうか？
まだ資料請求をしたくらいですが、悩んでます^^;

[64: 名無しさん]

>>62 口コミ知りたいさん
優先販売枠って何ですか？　しかも間取りも限定的になりそうなんて、何だか興味が無くなりそうです。

[65: 口コミ知りたいさん]

>>63 マンション掲示板さん

一つだけ書いておきます。
このマンションはプロパンガスなんです。プロパンガスにはメリットもありますがデメリットもたくさんあります。詳しくは「分譲マンション　プロパン」で検索してください。いろいろ出てきますよ

ガス設備や乾太くんの設置費用をプロパンガス会社が負担してくれているとすると当然そのコストはガス代金に反映します
そもそも契約内容が分かりませんし、見直しをするにはガス会社と管理組合の交渉が必要になるので、理事会は大変だと思います

購入を検討されているのであれば、ぜひモデルルームと現地を訪問してください。そこで家族全員の五感をフル稼働させて良い点、気になる点を探す方がいいですよ
他人の意見はどうしても個人の好みが反映しますし、物件を見る目を養うにはいくつも現場・現物を見た方がいいですから

よい物件が見つかりますように

[66: 口コミ知りたいさん]

>>64 名無しさん

元の土地所有者などマンション建築にあたり協力してくださった方に優先的に販売する枠のことです。当然、眺望の良い部屋、角部屋など条件のいいところから埋まっていきます。
Aタイプを検討したいといったところ、「ここは無理です。出ません」と言われましたのでおそらくそういうことかと思います。

あと今回の場合、資料請求して事前説明会に参加し買う意思を示した方が優先されるようなので、希望者がいる部屋は事実上優先販売となり抽選にすらならないかもしれません。あくまで営業さんの口ぶりからの推測ですので参考程度にしてください

なお低層階はA以外はまだ空いてましたし、購入意思を示している方でも申し込みをしないこともあります。低層階でも眺望はよいですしAタイプ以外に希望の間取りがあればあきらめなくてもいいと思いますよ

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。そういう話であれば、ここは撤退です。残り物で眺望が良くはない、メンテ費用が嵩むかも、ということを考えれば、私としては終了です。
有益な情報ありがとうございました。
(あくまでも個人の感想です)

[68: 口コミ知りたいさん]

66です
言葉足らずかもしれないので少し補足します

南側は完全に開けているので1Fでも日当たり、通風に問題ありませんし、視界を遮るような建物は近くにありません。近隣南側のより高い位置に1Fがあるので通常の3Fくらいの眺望は期待できるはずです。モデルルームに行けば各階からの眺望イメージを見せてもらえますよ

角部屋(4LDK)の中高層階はほとんど出ないと思われますが中部屋(3LDK)は高層階もいくつかは販売されるはずです。上記のとおり通常の建物+2階くらいの眺望が期待できますから最上階にこだわらない＋気に入った間取りがある方は今の段階で諦める必要はないと思います

今後発売される物件も価格との兼ね合いで何かしら妥協が必要になるでしょうからね
他物件の検討に入りますのでこれが最後の投稿になります。参考になれば幸いです

[69: マンション検討中さん]

角住戸50%と広告に出しているのにその売り方は購買意欲が減退しますね。
仕方ないのかもですが。。

[70: マンション検討中さん]

このご時世プロパンなんてあり得ない。

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
福岡は、賃貸も含めてプロパンガスが多い。ガス屋の営業がえげつない。都市ガス頑張れ

[72: マンション比較中さん]

プロパンのコストを知らずに何も考えず賃貸契約した思い出があります。
それまで都市ガスだったので、請求書を見て本当に目がテンになった記憶が。
初回の更新が来る前に、すぐまた都市ガスの部屋に引っ越しました。

と、賃貸なら笑い話で済みますが、分譲でプロパンはありえませんね。

[73: 匿名さん]

笹丘地域は都市ガス使えるのにあえてプロパンを採用→プロパンはデベ側のコストが安く、居住者のコストは高い→つまり自社のコスト最優先。
本当に住人目線のデベなら都市ガスエリアでは都市ガスを選択するはず。
で、32さんの親会社情報を見て合点がいきました。そういうことね。
そう思ってシフトライフのマンションを調べたらプロパンが多数。
しかも物件公式には一切掲載されておらず外部サイトにしか載っていない。
なんかやり方が好きになれません。

[74: 名無しさん]

今どき、分譲マンションにプロパン採用するところあるんですね。
賃貸みたい。

[75: マンション比較中さん]

プロパンガスって自由価格だから組合に交渉力がないとやられ放題になる気がする
かといって切り替えようにも、多くの場合、ガス配管、給湯器(ここは乾太くんも？)等はガス会社の所有なので都市ガスに切り替えるのも違約金やら何やら大変だよね。
そもそも都市ガスとつながってないから敷地掘り返してガス管を引かないといけないしね
プロパンマンションの理事会は大変だろうな

[76: 通りがかりさん]

プロパンガスが入っているマンションのお風呂やキッチン等は、一部プロパンガス会社が費用を負担しているんですよ。今後の使用料を考えれば安いもんです。そうすればデベは建設費用が安くなるので、マンション販売の利幅が増えるというロジック。どちらともWinWinですね。購入者だけが泣く。

[77: 買い替え検討中さん]

機械式駐車場、バス便、古びた擁壁だけでも大変なのにプロパンまで加わると売却するときに苦労するだろうね。よほど割安でない限りプロパンマンションを買いたいと思う人はいないでしょう

[78: 通りがかりさん]

バス便に関しては、福岡市総合交通戦略で、油山観光道路を通るルートが公共交通基幹軸として定められているから、今後多少の減便があったとしても、将来性的に不便になる事はないと思う。
ただ、バス便であることは変わらないので資産性を論じるなら駅近ですかね

[79: マンション比較中さん]

事前案内会行ってきましたがプロパンだけど価格は都市ガスと合わせてると言われていました。　将来のガスに関するメンテナンスなどの費用もプロパンの会社持ちになるみたいなので、かんたくん付いてるし長期的に見て私はメリットを感じました。　

価格が安いのは確かにガス屋さんが色々対応してくれてるからコストを下げれて部屋の値段も下げれたと向こうから説明されてました。確かに広さの割に安いと感じました。　
部屋の価格を抑えて後々の修繕費用も考えて購入者メリットが大きいと感じました。半分くらいの部屋は希望者が居ると言われたので時間あまりないですが引き続き現地見ながら周辺もまわってみて考えます。

駅近の物件も高いですが魅力的な場所なので、メリットデメリット含め比較します。

[80: 匿名さん]

>>78 通りがかりさん
77さんは最初から資産性（駅近かどうか）の意味で言ってると思いますよ。

[81: 坪単価比較中さん]

>>79 マンション比較中さん

いろいろと鵜呑みにしてるようですが、もう少しプロパンの闇を調べたほうがよいかと。
入居後ずっと価格が上がらないと思ってるんですか？
プロパンは自由料金制で業者が自由に価格調整できるので組合がしっかりしないと大変なことになります。（70戸以上のマンションならまた話は変わってきますが）
都市ガスと合わせてると言ってもそれは初期価格の話でしょ。
入居した後まで価格をずっと保証する権限などデベにはないので、後でプロパンが値上げされることになっても全く守ってくれませんよ。

メンテコストがプロパン持ちってそれはよくある話です、プロパン業者は高額のガス料金を毎月いただくためならその程度のコストは屁でもないので喜んで負担します。
73、75、76さんのコメントをもう少しよく読んだほうがよいと思います。
このサイトでもプロパンのスレッドはいくつも経ってるので見ればデメリットがよくわかりますよ。

[82: マンコミュファンさん]

>>81 坪単価比較中さん
確かに、配管を通じて送られてくる都市ガスと、人が詰めて在庫管理しながらトラックを使って運搬し、人の力で交換、設置するプロパンのどちらがコストが高いか？は簡単な質問だと思われますね。
Aタイプは出さないのに広告に載せてるのって、業界ルール上、大丈夫なんでしょうかね？
不信を払拭する何らかのアクションに期待したいところです。

[83: マンション比較中さん]

安い賃貸あぱーとじゃないのでガスはタンクから部屋に配管通して届く仕様と説明受けました。

81さん長文で情報ありがとうございます。
このアメイズさんの会社は立てた場所の地域柄、プロパンのマンションもされてますが20年近く歴史あるみたいなので、闇があるならこのネットの時代生き残ってないと思います

本当なら、何かご経験あるようでお怒りのようですしここで書くより是非訴えるか週刊誌にお知らせしたほうがいいんじゃないでしょうか

[84: 坪単価比較中さん]

>>83 マンション比較中さん
なるほど、あなたは何かしらこの物件の利害関係者のようですね。
うすうす予感はありましたが、このレスでわかりました。
一応マジレスしておきますが、別にシフトライフが闇だとは言ってません。プロパンガスの闇という話です。それと地域柄と仰ってますが、シフトライフのマンションは都市ガスを引ける地域が多数ですよ。地域柄プロパンをしていると言いたいならもっと田舎でないとそのロジックは通用しません。
そして別に怒ってないですよ。あなたがシフトライフの営業の話をそのままメリットのように記載されているので、それがいかにお花畑なのかを指摘しているだけです。
まあ、全体的にお疲れ様としか言いようがないですね。

[85: マンション比較中さん]

>>82 マンコミュファンさん

予告広告なので問題にはならないと思いますよ
まだ何も決まってませんと言ってしまえば逃れられますから

[86: 評判気になるさん]

設備も機器もメンテナンス費用もガス会社負担であれば、当然ガス代で回収することになります。普通に考えれば初期費用は5年前後で回収しようとするでしょうね
となると都市ガスと同等というのは最初の数か月～数年の話であとはよほどの交渉力がない限り向こうの言い値で合意するしかないでしょう
売買契約締結前にガス会社との契約書の内容を確認できない限りリスクが大きいと言わざるを得ません(たぶん売買契約締結後でないと見せてもらえない)

[87: 検討板ユーザーさん]

>>85 マンション比較中さん
そうなんですね。でもやっぱり、腹落ちしない営業手法ですね。私が甘いだけなのかな。

[88: 通りがかりさん]

はっきり言って環境破壊です。
最近だと輝国マンションも問題になりましたよね。

[89: 匿名さん]

>>85 マンション比較中さん

おとり広告は普通に関連法令に抵触するけど。
予告広告なら問題ないってのは初耳だな、本当それ？

[90: マンコミュファンさん]

>>83 マンション比較中さん

＞安い賃貸あぱーとじゃないのでガスはタンクから部屋に配管通して届く仕様と説明受けました。

だから基地からそのタンクまで運ぶのは人とトラックなの。
82さんが言ってるのはそういうコストのこと。

というか商談でプロパンのそんな細かいことまで聞いてたの？
なんか後出しで答えてる感ハンパないけど。
あなたのような工作員が活動をし始めたってこと自体が、逆にこの物件の危うさを証明してる。つまり必死で擁護しなきゃならんほどなんだろうね。