アメイズ友泉亭ザ・ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズについての情報を希望しています。
乾太くんがついているマンションのようです。
マンションが南向きなので部屋が明るくていいですね！
公式URL：https://shiftlife-corp.com/amaze-yusentei-the-hills/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154868

所在地：福岡県福岡市中央区笹丘1丁目261、262、264-1、264-2、264-3、265-2（地番）
交通：西鉄バス「友泉中学校前」バス停徒歩3分、福岡市営地下鉄七隈線「六本松」駅徒歩23分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.40平米～94.80平米
売主：株式会社シフトライフ
施工会社： 株式会社西海建設
管理会社： 株式会社ビジネス・ワンファシリティーズ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 口コミ知りたいさん]

売主も施工も無名すぎる。
無しだな

[22: 口コミ知りたいさん]

>>20 匿名さん
ここはまず間違いなく友泉亭公園は臨めませんね。であれば私としては対象にはなりません。築9年でその価格であれば、アメイズはファーストオーナーになれるし、景色もベターと思われるので、お得感ありそうです。

[23: 名無しさん]

大型の箱型イオン(特に旧ダイエー)は全国的に見ても建て替えの際に規模が大幅に縮小される傾向にあります。
イオンスタイル笹丘も、建替え時に現在のような求心力のある店舗になるとは限らないでしょう。最悪マックスバリュ＋専門店数店にもなり得ます。イオン原店も建て替えでスケールダウンしましたがまだマシな方だと思います。

[24: 検討板ユーザーさん]

>>23 名無しさん
原と違って笹丘は競合他店がないこともあるのでそんな状況は想像し難いですが、ネットもあるので、そこは過剰に心配する必要はないように思います。
あとは眺望と仕様ですかね。

[25: マンション検討中さん]

>>23 名無しさん

9さん、24さんが仰ってることが全てだと思いますけどね。
そりゃあなたが仰るシナリオになる可能性もゼロではないですが、こんな高密度の住宅街で競合もいないドル箱エリアで大幅な縮小が起こる確率はかなり低いですよ。

仮に縮小したとして、需給バランスが崩壊するほどの縮小なら、競合他店が進出するでしょう。この規模の住個数があるエリアでスーパーの供給不足が長期間継続するということは考えにくいです。
何を懸念されているのかいまいち理解できてませんが、逆にその懸念を払拭できる条件はどういう内容なんでしょう？撤退/縮小が起きる可能性がほぼゼロの地域でしかマンションを買わないんですか？

[26: マンション掲示板さん]

今日こちらのチラシがポスティングされてましたね。

[27: 匿名さん]

勝手に建て替えはできない。イオンはテナント。　自動車学校と一蓮托生。
下記リンク参照。立地の良さについても言及あり

＜イオンの屋上にある巨大な「教習コース」が話題　なぜこんな場所に？自動車学校に聞いてみた＞　
https://news.biglobe.ne.jp/trend/0910/jtn_200910_8091491034.html

[28: 検討板ユーザーさん]

イオン笹丘は築30年ほどなので、まだ大丈夫かと。
あと15年から20年経てば分かりませんね。
その時の状況次第でしょうね。

ショッピングモールがない地域なので、あんな小さなショッピングセンターでもなくなると困りますね～

[29: 評判気になるさん]

>>23 名無しさん

その話って答えがどこにあるのかわからん。

撤退縮小の可能性なんてどんなスーパーにもある。
それに利益率の影響要因は複合的なわけで。
周辺客層、規模、立地、競合、販路、地域特性など多岐に渡るんだから、イオンの傾向とかだけで語れるものじゃない。

他店のイオンが建て替え時に縮小する例があるから何なの？それ以外のデータを無視してそこだけスポット当てて何がわかるのやら。それで購入見送って別のマンションを検討したとして、また近くのスーパーに対して同じ話をするの？ゴールがない話をしても仕方ない。
それとも全てのデータを揃えて最強に撤退縮小リスクが低いスーパーを見つけて、それからその周囲のマンションを買うってことがあなたのゴールなのかな。

[30: 検討板ユーザーさん]

このマンション、テレビCMしてるんですね。
初めて見ました。

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 検討板ユーザーさん
広告料はマンション価格に上乗せされているんでしょうね。

[32: 匿名さん]

売主はシフトライフ
　→知らない会社だなぁ
親会社はアスコットという上場企業
　→へぇー
でアスコット株を47.2%保有する筆頭株主が中国平安保険（集団）股?有限公司
　→あぁそうですか。。。　←イマココ

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
別府駅近くで分譲したシフトライフのマンションは即完売でしたよね。
こちらもお得なバランス設定(市場、価格、立地、利便性)になっている可能性はあるのでしょうね。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

アメイズブレステージ別府のことかな？
完売してるんだけど投資目的が多そうだね
全36室なのにすでに9室募集が出ているよ
こことはコンセプトが違うと思うよ

[35: 匿名さん]

大豪公園を毎日のジョギングコースにできそうですね。　週末は家族で油山

[36: マンション検討中さん]

>>35 匿名さん
大濠公園はチト遠い。

[37: 匿名さん]

油山観光道路は西鉄バスの路線がかなり便利だから西鉄バスで行けますね。イオン笹丘のチャリチャリポートも使えますね。

[38: マンション比較中さん]

>>37 匿名さん
ジョギングするために毎日バスを使うんですか？往復40分かけて？
そしてコストは　380円×30日＝11,400円/月
えらい出費ですね。
ここまで時間とお金を使ってジョギングする人がいるんだろうか。

[39: 匿名さん]

福岡市民で必ず１人はいます！

[40: マンション比較中さん]

>>39 匿名さん
まあ1人くらいの物好きさんはいらっしゃるかもしれませんけど・・・
そんなごくわずかな例だけで「このマンションは大濠公園でジョギング三昧なのがメリットだ！」とは感じないのが正直なところです。コスパ悪すぎて。
それを付加価値として主張できるのは、大濠公園徒歩圏内のマンションとかではないですかね。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 マンション比較中さん
まあ大濠公園をメリットとアピールすることに無理があるのはみんなわかってるよ。
恐らくなんか別の意図で書いてるんでしょ。たまにいるんだよね、不自然なメリット主張したり、その逆にネガキャンしたり。そういう工作員みたいな人がね。スルーでよいと思われる。

[42: マンション検討中さん]

まだだと思いますが、ここ、間取りの発表されてます？

[43: マンション検討中さん]

このマンションは擁壁工事が必要でしょう！
メンテナンスの出費は高いかも知れないです。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん

さすが！よく気付かれましたね
完成予想図では色が白いのでわかりづらいですが、ストリートビューでみるとヤバさがよく理解できると思います。相当古いしすでに危険な感じすらします(現地は見てません)
たぶん重説には擁壁の管理責任がある旨さらっと記載されると思いますが、やり直さないまま引き渡されるような気がします。

[45: 名無しさん]

>>44 匿名さん
売主には瑕疵担保責任はない、ということですか？

[46: 匿名さん]

>>45 名無しさん

当方ど素人ですが。。。
瑕疵担保責任は10年じゃないかと思いますが、責任があってもそれを認めるor裁判等で認められるかどうかは別の話です

[47: マンション検討中]

>>42 マンション検討中さん
シフトライフのHPに少し載ってましたよ！

[48: 買い替え検討中さん]

専有面積70㎡のMin4,200万って笹丘ではわりと高いですね・・・
中階層以上から恐らく5,000万台、公園以外にもいくつか付加価値があればまあなんとか許容できるのかなという印象。

[49: 匿名さん]

>>48 買い替え検討中さん

他の付加価値はZEH-Mとイオンが近いこと。一方で巨大で古い擁壁、マイナーなデベロッパー、駅からの距離などは資産価値にマイナス。どう考えるか

そういえば、近くの築9年のマンション(3LDK、専有面積80.51m2、バルコニー面積18.27m2、６階角部屋)が4180万で売りに出てますね

[50: 匿名さん]

バス便ですが、バスの本数はどのくらいでしょうか

[51: 名無しさん]

>>49 匿名さん
ZEHは今や大半のマンションが採用してるから個人的には付加価値というより基本価値の範囲に感じる。イオン近いのは確かに良い。もう一声あるといいんだけど自分的には機械式駐車場がわりとマイナス。
それ過去レスで話題になってたやつだよね、この価格じゃ買い手つかないと思う。アメイズできると相対的に価値が落ちるから焦って今のうちに高値売り抜けしようとしてるのかな。

[52: 匿名さん]

>>51 名無しさん

がんばってメリットを探したんですけどダメでしたか(笑)
あとは将来南側にマンションが建って眺望が遮られる可能性が低いことくらいですかね

個人的には機械式駐車場とか古びた擁壁とか将来金喰う大規模修繕が多くて大変だなぁという感想です

[53: マンション検討中さん]

>>47 マンション検討中さん
ありがとうございます。設備、仕様はいい感じですね。Iタイプが良いです！ただ、ちょっと価格が高めのようにも思いますが、建設資材費増、賃金増などで仕方ないんでしょうかね。5年前の感覚でみちゃいけないってことは分かってるつもりなんですが。

[54: マンション比較中さん]

>>52 匿名さん

眺望の長期確保は確かにありそうですね。
将来的なメンテコストが重そうというのは同感です。だからこそ物件価格がもう少し抑えめならまだ納得感があるのに、そこが残念だと思いました。

[55: 匿名さん]

>>54 マンション比較中さん

人件費が下がることはもう永遠にないでしょうし、資材も世界同時不況と超円高がセットで訪れない限り5年前の価格には戻らないと思います
価格を重視するならもっと不便な場所か、建物や設備のスペックがさらに下のものを狙うしかない気がします。でもそうなると資産性はなくなりますよね

[56: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん

アルコープや床暖房、ディスポーザーがなくても気にならないのであれば、設備・仕様はいいと思います
価格は・・・茶山駅近くのグランド〇ークが@260～、小笹のエン〇レストですら@220～なのでもう仕方ないんじゃないでしょうか

[57: マンコミュファンさん]

>>55 匿名さん
5年前の価格基準を持ち出して高いと言ってるわけではなくて、スペックに対して現在の相場で見ても単価がやや見合ってないという意図でした。過去の相場に戻るとは思ってませんよ。
笹丘の将来性、駅までの距離、間取りイマイチ、機械式駐車場や擁壁の長期コスト、売主施工主の信頼性あたりがマイナス要素に感じますが、それをプラス要素とトータルで見ても相場感的に割高かなと。あくまで個人的な主観ですけどね。

[58: 名無しさん]

>>55 匿名さん

54の人が言ってるのは単に価格だけ見て高いって話じゃなくて、メリデメの総合バランスで見ても高いって意味なんじゃないの。
例えば
・物件価格が今のままで駐車場は平置き100%
・物件価格が少し安くて駐車場は機械式あり
のいずれかなら許容できる、みたいなこと。
機械式のメンテコストは高いけど、その分物件価格がほどほどに抑えられてるならある程度収支は相殺されるからいいか、的な。
なのに物件価格もそれなりに高くてかつ機械式率も高いから割に合わないってことを言ってるんだと思うよ。

[59: 匿名さん]

>>57 マンコミュファンさん
間取りイマイチなのわかるわー全タイプ微妙よな。
特に一番手頃な価格帯のBはリビングの形状と狭さが暮らしにくそう。キッチンと窓側の壁も近すぎるし。Iタイプはトイレとかクローゼットとかいろいろと謎。Aが一番まともっぽいね友泉亭公園も見れそうだし。

[60: 検討板ユーザーさん]

>>56 口コミ知りたいさん
たまにそうやって「エン〇レスト」とか伏せ字にする人いるけど、そのまま書いたらなんか規約に触れるの？

[61: 口コミ知りたいさん]

なるほどです。あまり気づかなかったことですが、皆さんのコメントを考慮すると、ここを(類似物件を)検討するにあたっては、擁壁の境界、現在及び将来の所有者、その管理責任、これまでの維持・管理状況、補修計画を確認する必要があるものと理解しました。

[62: 口コミ知りたいさん]

事前案内会行ってきました。優先販売枠などあってAタイプは販売なし、角部屋のE、Hタイプの中～上層階もほとんど出ないと思います。
61さんが書かれていること以外にも気になることが2、3あるので私は見送りです。

[63: マンション掲示板さん]

>>62 口コミ知りたいさん
そうなんですね。。
情報ありがとうございます。
その他気になる点はどういったところでしょうか？
まだ資料請求をしたくらいですが、悩んでます^^;

[64: 名無しさん]

>>62 口コミ知りたいさん
優先販売枠って何ですか？　しかも間取りも限定的になりそうなんて、何だか興味が無くなりそうです。

[65: 口コミ知りたいさん]

>>63 マンション掲示板さん

一つだけ書いておきます。
このマンションはプロパンガスなんです。プロパンガスにはメリットもありますがデメリットもたくさんあります。詳しくは「分譲マンション　プロパン」で検索してください。いろいろ出てきますよ

ガス設備や乾太くんの設置費用をプロパンガス会社が負担してくれているとすると当然そのコストはガス代金に反映します
そもそも契約内容が分かりませんし、見直しをするにはガス会社と管理組合の交渉が必要になるので、理事会は大変だと思います

購入を検討されているのであれば、ぜひモデルルームと現地を訪問してください。そこで家族全員の五感をフル稼働させて良い点、気になる点を探す方がいいですよ
他人の意見はどうしても個人の好みが反映しますし、物件を見る目を養うにはいくつも現場・現物を見た方がいいですから

よい物件が見つかりますように

[66: 口コミ知りたいさん]

>>64 名無しさん

元の土地所有者などマンション建築にあたり協力してくださった方に優先的に販売する枠のことです。当然、眺望の良い部屋、角部屋など条件のいいところから埋まっていきます。
Aタイプを検討したいといったところ、「ここは無理です。出ません」と言われましたのでおそらくそういうことかと思います。

あと今回の場合、資料請求して事前説明会に参加し買う意思を示した方が優先されるようなので、希望者がいる部屋は事実上優先販売となり抽選にすらならないかもしれません。あくまで営業さんの口ぶりからの推測ですので参考程度にしてください

なお低層階はA以外はまだ空いてましたし、購入意思を示している方でも申し込みをしないこともあります。低層階でも眺望はよいですしAタイプ以外に希望の間取りがあればあきらめなくてもいいと思いますよ

[67: 検討板ユーザーさん]

>>66 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。そういう話であれば、ここは撤退です。残り物で眺望が良くはない、メンテ費用が嵩むかも、ということを考えれば、私としては終了です。
有益な情報ありがとうございました。
(あくまでも個人の感想です)

[68: 口コミ知りたいさん]

66です
言葉足らずかもしれないので少し補足します

南側は完全に開けているので1Fでも日当たり、通風に問題ありませんし、視界を遮るような建物は近くにありません。近隣南側のより高い位置に1Fがあるので通常の3Fくらいの眺望は期待できるはずです。モデルルームに行けば各階からの眺望イメージを見せてもらえますよ

角部屋(4LDK)の中高層階はほとんど出ないと思われますが中部屋(3LDK)は高層階もいくつかは販売されるはずです。上記のとおり通常の建物+2階くらいの眺望が期待できますから最上階にこだわらない＋気に入った間取りがある方は今の段階で諦める必要はないと思います

今後発売される物件も価格との兼ね合いで何かしら妥協が必要になるでしょうからね
他物件の検討に入りますのでこれが最後の投稿になります。参考になれば幸いです

[69: マンション検討中さん]

角住戸50%と広告に出しているのにその売り方は購買意欲が減退しますね。
仕方ないのかもですが。。

[70: マンション検討中さん]

このご時世プロパンなんてあり得ない。