アメイズ友泉亭ザ・ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズについての情報を希望しています。
乾太くんがついているマンションのようです。
マンションが南向きなので部屋が明るくていいですね！
公式URL：https://shiftlife-corp.com/amaze-yusentei-the-hills/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154868

所在地：福岡県福岡市中央区笹丘1丁目261、262、264-1、264-2、264-3、265-2（地番）
交通：西鉄バス「友泉中学校前」バス停徒歩3分、福岡市営地下鉄七隈線「六本松」駅徒歩23分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.40平米～94.80平米
売主：株式会社シフトライフ
施工会社： 株式会社西海建設
管理会社： 株式会社ビジネス・ワンファシリティーズ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: eマンションさん]

ちょっと奥まっているところが引っ掛かります。ですが、友泉亭公園を眺められるとは素晴らしい。友泉中に近くて、修猷館学区という点も良いと思います。価格もわりかし良心的なレンジだと思います。

[2: マンション比較中さん]

笹丘の平均地価だと70㎡4,200万円～って結構高い気がしますけどね。
イオンと友泉亭公園が間近なのは確かに良いですね。
ただこんな駅から離れた立地なのに、駐車場52台のうち機械式36台っていうのは残念すぎる。

[3: 匿名さん]

私も立地・設備などもろもろ考慮してもまあまあ良心的な価格だと思いますよ
気にかかることもいくつかあるので決して買いたいとは思わないし他人にも勧めませんけどね

[4: 匿名さん]

敷地が少し高いだけで「ザ・ヒルズ」になるんですね！　福岡市で何番目のヒルズでしょうね。

[5: マンション検討中さん]

笹丘の23年度平均地価が14万9,000円/m2
アメイズが4,200万70m2だとすると60万/m2

昨今の市況、立地設備等を考慮すれば、個人的には平均地価の3-3.5倍程度は妥当かと感じるが4倍以上となるとややリスクを感じる
しかも最高値の14万9,000円/m2は笹丘3丁目であり、1丁目はそれ以下になるからなかなか厳しいところ

笹丘は毎年のように中央区最安地価で上昇率もワーストの常連、資産性の観点ではあまりコスパは期待できない気がするけど居住性に振り切れば人によってはハマるかな？という個人的な所感

[6: 通りすがり]

大規模商業施設の撤退リスクとかはどう考えてますかね。
あと、自動車学校と併設しているので、自動車学校が撤退した場合、既存の施設がどうなるのかも心配・・
まあ、どう転んでも集客できるロケーションなら問題ないと思うけど。。

[7: eマンションさん]

>>6 通りすがりさん
たしかに。
春日原駅近の大野城イオンもなくなるかもと噂もありますし、老朽化してきた時に採算とれてる店だと建て替えも視野に入りますが、違う場合もありますからね。

[8: マンコミュファンさん]

>>6 通りすがりさん
そうですよね。
商業施設がなくなる事も想定しておかないと、その時困りますよね。
お店が多くある地域ならまだいいですが。

[9: マンション検討中さん]

うーん全然ピンとこないな。
仮に商業施設がなくなってとして、その地域がそのまま何も店がない状態が何年も続くと？限界＊＊でもあるまいし。仮にも中央区の住宅街よここ。

イオンが撤退したらそのシェアを狙って付近に別の店がほどなくオープンするだけでしょ。これだけ住宅地や学校があるのに市場原理的にその確率はかなり高い。もちろん新しい店が少し遠くなるとかはあるかもしれんけどそんな誤差程度のリスクまで予測できるわけない。
というか逆に商業施設撤退リスクがほとんどない夢のような立地があるのか聞いてみたいわ。天神ど真ん中くらい？福岡市内でそんなこと気にしてたらどのマンションもほとんど買えないと思うけどね。

[10: 通りすがり]

そうですね。都心に近く、病院も小中学校にも恵まれた住宅街にあって、良くも悪くも渋滞に悩まされる立地。100％将来の予測はできないけど、仮に何か起きても、シェアを狙ったた別のショッピングモールが入ると考えるのが自然ですね。近隣にこのような大型敷地もないわけだし。。

[11: 通りがかりさん]

>>5 マンション検討中さん
マンション建物込みの価格を広さで割った価格と地価を横並びに比べてもダメでしょ。マンションの建物工事費高いんだからさ。今のご時世で、中央区で、今の建築費で、わりとアリではないかと思います。

[12: 匿名さん]

ここはは2050年も安泰？
ぎり中央区ですけど
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/1164814/

[13: 通りすがりさん]

>>11 通りがかりさん

だから市況や設備など織り込んで3-3.5倍なら～ってことでしょ。地価データはWEBにあっても建物工事費は一律に比較できるような情報がないわけだから概算を推測してるだけの話。
近隣の競合が地価の何倍程度で価格設定してるか、それを基準に●倍ラインまでは妥当みたいな目算の仕方もあれば、坪単価換算した土地代を引いて上物価格を比較したりしてる人もいて。まあやり方は人それぞれ。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 通りすがりさん
立地で容積率違うし、一種単価次第だろうから意味ないような気がしますけど色んな方がいるんですね。参考になります。

[15: 通りすがりさん]

>>14 マンコミュファンさん

一種単価って普通に個人がマンション買う時に使うの？そりゃ知らんかった。
デベロッパーとか不動産投資のオーナーが収益性計算の時に使うのは聞いたことあるけど、一般購買者でもそんなマニアックな計算までしてんのね。

[16: 口コミ知りたいさん]

友泉亭公園を借景にできる、或いは見下ろせるというのは何物にも代え難い魅力です。お殿様気分になれるんじゃないかな。

[17: マンション比較中さん]

>>16 口コミ知りたいさん

全景が見えるなら同感なのですが、地図で見ると微妙っぽいのが不安です。
公式のイラストをもとにGoogleマップでざっくりシミュレーション（添付画像の青枠）してみたのですが、バルコニー側からの眺望（青矢印）だとメインの茶室や池がほぼ見えそうにありません。頑張って公園南側の森が少し見えるくらいかな。
唯一、西側3F棟の角部屋であれば茶室はなんとか見えそうな感じです。（赤矢印）

まだイラストしか情報がないので誤差はあると思いますし、バルコニーから見えるように設計されていると嬉しいですが、北側からしか見えないとすればちょっと残念だなぁという所感です。

[18: eマンションさん]

>>17 マンション比較中さん
ありがとうございます。そうなんですね。シミュレーション通りならちょっと魅力減ですね。9F棟の最上階の一番西の部屋ならなんとかなるかも。規模は違いますが、大名庭園を取り込んでいる東京のホテルはどこも素敵ですし、六義園を臨む本駒込(巣鴨)のマンションも人気ですし、福岡にもそんなマンションがこれからできると考えると狙いたいところですね。このマンションの北側にある藤和の建物がマンションなら、その中古価格も調べてみたいと思います。

[19: 口コミ知りたいさん]

>>18 eマンションさん
ネットで調べてみましたら、藤和友泉亭ホームズというマンションで、1996年築70平米の3LDKで2380万円で売りに出ているようでした。7階建ての2階で景色の写真がないので、見れないんだろうなと勝手に思ってしまいました。(間違っていたらすみません)
アメイズは臨めるといいんですけどね。

[20: 匿名さん]

>>19 口コミ知りたいさん
本物件すぐお隣のラプロス笹丘が、4,190万円で出てますね。築2014年11月、3LDK、81.51㎡、6階。そこそこいいお値段ですね。藤和は築28年、ラプロスが築9年ですね。

[21: 口コミ知りたいさん]

売主も施工も無名すぎる。
無しだな

[22: 口コミ知りたいさん]

>>20 匿名さん
ここはまず間違いなく友泉亭公園は臨めませんね。であれば私としては対象にはなりません。築9年でその価格であれば、アメイズはファーストオーナーになれるし、景色もベターと思われるので、お得感ありそうです。

[23: 名無しさん]

大型の箱型イオン(特に旧ダイエー)は全国的に見ても建て替えの際に規模が大幅に縮小される傾向にあります。
イオンスタイル笹丘も、建替え時に現在のような求心力のある店舗になるとは限らないでしょう。最悪マックスバリュ＋専門店数店にもなり得ます。イオン原店も建て替えでスケールダウンしましたがまだマシな方だと思います。

[24: 検討板ユーザーさん]

>>23 名無しさん
原と違って笹丘は競合他店がないこともあるのでそんな状況は想像し難いですが、ネットもあるので、そこは過剰に心配する必要はないように思います。
あとは眺望と仕様ですかね。

[25: マンション検討中さん]

>>23 名無しさん

9さん、24さんが仰ってることが全てだと思いますけどね。
そりゃあなたが仰るシナリオになる可能性もゼロではないですが、こんな高密度の住宅街で競合もいないドル箱エリアで大幅な縮小が起こる確率はかなり低いですよ。

仮に縮小したとして、需給バランスが崩壊するほどの縮小なら、競合他店が進出するでしょう。この規模の住個数があるエリアでスーパーの供給不足が長期間継続するということは考えにくいです。
何を懸念されているのかいまいち理解できてませんが、逆にその懸念を払拭できる条件はどういう内容なんでしょう？撤退/縮小が起きる可能性がほぼゼロの地域でしかマンションを買わないんですか？

[26: マンション掲示板さん]

今日こちらのチラシがポスティングされてましたね。

[27: 匿名さん]

勝手に建て替えはできない。イオンはテナント。　自動車学校と一蓮托生。
下記リンク参照。立地の良さについても言及あり

＜イオンの屋上にある巨大な「教習コース」が話題　なぜこんな場所に？自動車学校に聞いてみた＞　
https://news.biglobe.ne.jp/trend/0910/jtn_200910_8091491034.html

[28: 検討板ユーザーさん]

イオン笹丘は築30年ほどなので、まだ大丈夫かと。
あと15年から20年経てば分かりませんね。
その時の状況次第でしょうね。

ショッピングモールがない地域なので、あんな小さなショッピングセンターでもなくなると困りますね～

[29: 評判気になるさん]

>>23 名無しさん

その話って答えがどこにあるのかわからん。

撤退縮小の可能性なんてどんなスーパーにもある。
それに利益率の影響要因は複合的なわけで。
周辺客層、規模、立地、競合、販路、地域特性など多岐に渡るんだから、イオンの傾向とかだけで語れるものじゃない。

他店のイオンが建て替え時に縮小する例があるから何なの？それ以外のデータを無視してそこだけスポット当てて何がわかるのやら。それで購入見送って別のマンションを検討したとして、また近くのスーパーに対して同じ話をするの？ゴールがない話をしても仕方ない。
それとも全てのデータを揃えて最強に撤退縮小リスクが低いスーパーを見つけて、それからその周囲のマンションを買うってことがあなたのゴールなのかな。

[30: 検討板ユーザーさん]

このマンション、テレビCMしてるんですね。
初めて見ました。

[31: 検討板ユーザーさん]

>>30 検討板ユーザーさん
広告料はマンション価格に上乗せされているんでしょうね。

[32: 匿名さん]

売主はシフトライフ
　→知らない会社だなぁ
親会社はアスコットという上場企業
　→へぇー
でアスコット株を47.2%保有する筆頭株主が中国平安保険（集団）股?有限公司
　→あぁそうですか。。。　←イマココ

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
別府駅近くで分譲したシフトライフのマンションは即完売でしたよね。
こちらもお得なバランス設定(市場、価格、立地、利便性)になっている可能性はあるのでしょうね。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん

アメイズブレステージ別府のことかな？
完売してるんだけど投資目的が多そうだね
全36室なのにすでに9室募集が出ているよ
こことはコンセプトが違うと思うよ

[35: 匿名さん]

大豪公園を毎日のジョギングコースにできそうですね。　週末は家族で油山

[36: マンション検討中さん]

>>35 匿名さん
大濠公園はチト遠い。

[37: 匿名さん]

油山観光道路は西鉄バスの路線がかなり便利だから西鉄バスで行けますね。イオン笹丘のチャリチャリポートも使えますね。

[38: マンション比較中さん]

>>37 匿名さん
ジョギングするために毎日バスを使うんですか？往復40分かけて？
そしてコストは　380円×30日＝11,400円/月
えらい出費ですね。
ここまで時間とお金を使ってジョギングする人がいるんだろうか。

[39: 匿名さん]

福岡市民で必ず１人はいます！

[40: マンション比較中さん]

>>39 匿名さん
まあ1人くらいの物好きさんはいらっしゃるかもしれませんけど・・・
そんなごくわずかな例だけで「このマンションは大濠公園でジョギング三昧なのがメリットだ！」とは感じないのが正直なところです。コスパ悪すぎて。
それを付加価値として主張できるのは、大濠公園徒歩圏内のマンションとかではないですかね。

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 マンション比較中さん
まあ大濠公園をメリットとアピールすることに無理があるのはみんなわかってるよ。
恐らくなんか別の意図で書いてるんでしょ。たまにいるんだよね、不自然なメリット主張したり、その逆にネガキャンしたり。そういう工作員みたいな人がね。スルーでよいと思われる。

[42: マンション検討中さん]

まだだと思いますが、ここ、間取りの発表されてます？

[43: マンション検討中さん]

このマンションは擁壁工事が必要でしょう！
メンテナンスの出費は高いかも知れないです。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション検討中さん

さすが！よく気付かれましたね
完成予想図では色が白いのでわかりづらいですが、ストリートビューでみるとヤバさがよく理解できると思います。相当古いしすでに危険な感じすらします(現地は見てません)
たぶん重説には擁壁の管理責任がある旨さらっと記載されると思いますが、やり直さないまま引き渡されるような気がします。

[45: 名無しさん]

>>44 匿名さん
売主には瑕疵担保責任はない、ということですか？

[46: 匿名さん]

>>45 名無しさん

当方ど素人ですが。。。
瑕疵担保責任は10年じゃないかと思いますが、責任があってもそれを認めるor裁判等で認められるかどうかは別の話です

[47: マンション検討中]

>>42 マンション検討中さん
シフトライフのHPに少し載ってましたよ！

[48: 買い替え検討中さん]

専有面積70㎡のMin4,200万って笹丘ではわりと高いですね・・・
中階層以上から恐らく5,000万台、公園以外にもいくつか付加価値があればまあなんとか許容できるのかなという印象。

[49: 匿名さん]

>>48 買い替え検討中さん

他の付加価値はZEH-Mとイオンが近いこと。一方で巨大で古い擁壁、マイナーなデベロッパー、駅からの距離などは資産価値にマイナス。どう考えるか

そういえば、近くの築9年のマンション(3LDK、専有面積80.51m2、バルコニー面積18.27m2、６階角部屋)が4180万で売りに出てますね

[50: 匿名さん]

バス便ですが、バスの本数はどのくらいでしょうか