アメイズ友泉亭ザ・ヒルズってどうですか？

[マンション比較中さん]

アメイズ友泉亭ザ・ヒルズについての情報を希望しています。
乾太くんがついているマンションのようです。
マンションが南向きなので部屋が明るくていいですね！
公式URL：https://shiftlife-corp.com/amaze-yusentei-the-hills/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154868

所在地：福岡県福岡市中央区笹丘1丁目261、262、264-1、264-2、264-3、265-2（地番）
交通：西鉄バス「友泉中学校前」バス停徒歩3分、福岡市営地下鉄七隈線「六本松」駅徒歩23分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.40平米～94.80平米
売主：株式会社シフトライフ
施工会社： 株式会社西海建設
管理会社： 株式会社ビジネス・ワンファシリティーズ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: eマンションさん]

ちょっと奥まっているところが引っ掛かります。ですが、友泉亭公園を眺められるとは素晴らしい。友泉中に近くて、修猷館学区という点も良いと思います。価格もわりかし良心的なレンジだと思います。

[2: マンション比較中さん]

笹丘の平均地価だと70㎡4,200万円～って結構高い気がしますけどね。
イオンと友泉亭公園が間近なのは確かに良いですね。
ただこんな駅から離れた立地なのに、駐車場52台のうち機械式36台っていうのは残念すぎる。

[3: 匿名さん]

私も立地・設備などもろもろ考慮してもまあまあ良心的な価格だと思いますよ
気にかかることもいくつかあるので決して買いたいとは思わないし他人にも勧めませんけどね

[4: 匿名さん]

敷地が少し高いだけで「ザ・ヒルズ」になるんですね！　福岡市で何番目のヒルズでしょうね。

[5: マンション検討中さん]

笹丘の23年度平均地価が14万9,000円/m2
アメイズが4,200万70m2だとすると60万/m2

昨今の市況、立地設備等を考慮すれば、個人的には平均地価の3-3.5倍程度は妥当かと感じるが4倍以上となるとややリスクを感じる
しかも最高値の14万9,000円/m2は笹丘3丁目であり、1丁目はそれ以下になるからなかなか厳しいところ

笹丘は毎年のように中央区最安地価で上昇率もワーストの常連、資産性の観点ではあまりコスパは期待できない気がするけど居住性に振り切れば人によってはハマるかな？という個人的な所感

[6: 通りすがり]

大規模商業施設の撤退リスクとかはどう考えてますかね。
あと、自動車学校と併設しているので、自動車学校が撤退した場合、既存の施設がどうなるのかも心配・・
まあ、どう転んでも集客できるロケーションなら問題ないと思うけど。。

[7: eマンションさん]

>>6 通りすがりさん
たしかに。
春日原駅近の大野城イオンもなくなるかもと噂もありますし、老朽化してきた時に採算とれてる店だと建て替えも視野に入りますが、違う場合もありますからね。

[8: マンコミュファンさん]

>>6 通りすがりさん
そうですよね。
商業施設がなくなる事も想定しておかないと、その時困りますよね。
お店が多くある地域ならまだいいですが。

[9: マンション検討中さん]

うーん全然ピンとこないな。
仮に商業施設がなくなってとして、その地域がそのまま何も店がない状態が何年も続くと？限界＊＊でもあるまいし。仮にも中央区の住宅街よここ。

イオンが撤退したらそのシェアを狙って付近に別の店がほどなくオープンするだけでしょ。これだけ住宅地や学校があるのに市場原理的にその確率はかなり高い。もちろん新しい店が少し遠くなるとかはあるかもしれんけどそんな誤差程度のリスクまで予測できるわけない。
というか逆に商業施設撤退リスクがほとんどない夢のような立地があるのか聞いてみたいわ。天神ど真ん中くらい？福岡市内でそんなこと気にしてたらどのマンションもほとんど買えないと思うけどね。

[10: 通りすがり]

そうですね。都心に近く、病院も小中学校にも恵まれた住宅街にあって、良くも悪くも渋滞に悩まされる立地。100％将来の予測はできないけど、仮に何か起きても、シェアを狙ったた別のショッピングモールが入ると考えるのが自然ですね。近隣にこのような大型敷地もないわけだし。。

[11: 通りがかりさん]

>>5 マンション検討中さん
マンション建物込みの価格を広さで割った価格と地価を横並びに比べてもダメでしょ。マンションの建物工事費高いんだからさ。今のご時世で、中央区で、今の建築費で、わりとアリではないかと思います。

[12: 匿名さん]

ここはは2050年も安泰？
ぎり中央区ですけど
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/1164814/

[13: 通りすがりさん]

>>11 通りがかりさん

だから市況や設備など織り込んで3-3.5倍なら～ってことでしょ。地価データはWEBにあっても建物工事費は一律に比較できるような情報がないわけだから概算を推測してるだけの話。
近隣の競合が地価の何倍程度で価格設定してるか、それを基準に●倍ラインまでは妥当みたいな目算の仕方もあれば、坪単価換算した土地代を引いて上物価格を比較したりしてる人もいて。まあやり方は人それぞれ。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 通りすがりさん
立地で容積率違うし、一種単価次第だろうから意味ないような気がしますけど色んな方がいるんですね。参考になります。

[15: 通りすがりさん]

>>14 マンコミュファンさん

一種単価って普通に個人がマンション買う時に使うの？そりゃ知らんかった。
デベロッパーとか不動産投資のオーナーが収益性計算の時に使うのは聞いたことあるけど、一般購買者でもそんなマニアックな計算までしてんのね。

[16: 口コミ知りたいさん]

友泉亭公園を借景にできる、或いは見下ろせるというのは何物にも代え難い魅力です。お殿様気分になれるんじゃないかな。

[17: マンション比較中さん]

>>16 口コミ知りたいさん

全景が見えるなら同感なのですが、地図で見ると微妙っぽいのが不安です。
公式のイラストをもとにGoogleマップでざっくりシミュレーション（添付画像の青枠）してみたのですが、バルコニー側からの眺望（青矢印）だとメインの茶室や池がほぼ見えそうにありません。頑張って公園南側の森が少し見えるくらいかな。
唯一、西側3F棟の角部屋であれば茶室はなんとか見えそうな感じです。（赤矢印）

まだイラストしか情報がないので誤差はあると思いますし、バルコニーから見えるように設計されていると嬉しいですが、北側からしか見えないとすればちょっと残念だなぁという所感です。

[18: eマンションさん]

>>17 マンション比較中さん
ありがとうございます。そうなんですね。シミュレーション通りならちょっと魅力減ですね。9F棟の最上階の一番西の部屋ならなんとかなるかも。規模は違いますが、大名庭園を取り込んでいる東京のホテルはどこも素敵ですし、六義園を臨む本駒込(巣鴨)のマンションも人気ですし、福岡にもそんなマンションがこれからできると考えると狙いたいところですね。このマンションの北側にある藤和の建物がマンションなら、その中古価格も調べてみたいと思います。

[19: 口コミ知りたいさん]

>>18 eマンションさん
ネットで調べてみましたら、藤和友泉亭ホームズというマンションで、1996年築70平米の3LDKで2380万円で売りに出ているようでした。7階建ての2階で景色の写真がないので、見れないんだろうなと勝手に思ってしまいました。(間違っていたらすみません)
アメイズは臨めるといいんですけどね。

[20: 匿名さん]

>>19 口コミ知りたいさん
本物件すぐお隣のラプロス笹丘が、4,190万円で出てますね。築2014年11月、3LDK、81.51㎡、6階。そこそこいいお値段ですね。藤和は築28年、ラプロスが築9年ですね。