パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[961: eマンションさん]

混雑度を語るには、方面・何時何分・何駅・何号車がわからないとなんとも。
ただ、新宿方面・8時・小岩から浅草橋駅・何号車でも基本は激混みと思いますよ。

[962: マンション掲示板さん]

>>961 eマンションさん
毎朝その区間・時間に乗ってますが、どの号車も乗れないくらい激混みですね。

[963: マンション検討中さん]

一年前ぐらいの動画だけど錦糸町からの総武線動画7時～9時までずっと激混みじゃないですか‥しかもこれから総武線沿い開発進んでくんですよね

[964: マンション検討中さん]

8時台は混むので、時間早めて7時台に乗って会社の近くのマックでコーヒー飲みながら新聞読んでます。

[965: マンション検討中さん]

皆さんおっしゃる通り、お風呂はちょっと残念な感じでした。。学生時代のアパートを思い出しました。ただ、間取りが良いことと駅前なのに緑が多く開放感が感じられることがとても気に入り、パークに決めました。パークもフロントも決して100点満点ではありませんが、どちらも素晴らしい物件なので、お好みで決めればよいと思います。

[966: マンコミュファンさん]

>>965 マンション検討中さん

正解だと思います。

[967: 通りがかりさん]

修繕積立金は５年毎に倍々になるんですかね。
そのあたり詳しく説明なかったような。

[968: マンション掲示板さん]

>>967 通りがかりさん
安い買い物じゃないんだから能動的に質問しなよ。
明確に答えてくれたよ。

[969: 名無しさん]

>>965 マンション検討中さん
自分なりの基準で70点取れれば十分合格だと思います。あとは、住んでから家族みんなで力を合わせて１点づつ積み上げていけば良いと思います。

[970: 匿名さん]

タワー物件は低層物件と比べると戸あたり修繕費は割高になります。ここだけの話ではなくどこも同じですよ。

[971: マンション掲示板さん]

変動金利が上がるとかプラウドタワー小岩につられて坪単価が安くなるとかいい加減な情報も多いなぁ。

[972: 通りがかりさん]

変動金利はこのままだと2027年には上がってるだろうね。

[973: 匿名さん]

むしろ上がりそうな予感しかしない。

[974: 匿名さん]

>>971 マンション掲示板さん
金利上がって安くならなかったら逆にびっくりだわ

[975: マンション検討中さん]

金利が短期間で爆上がりすることはないと思いますが、入居時1%くらいなら普通にありそう
余裕を持った資金計画にしておきたいですね

[976: マンション検討中さん]

短プラは2009年から上がって無いので、上がっても超～スローペースだと思いますが、防衛策としては、背伸びしてフルローンで組まないことと、早目に借りて、早目に返すことですかね。資金に余裕がある人は、こんなに超～低金利で借りられるのだから、目一杯借りて、その分投資に回した方が良いと思いますが。

[977: 通りがかりさん]

こんな記事見つけました。ちらっと小岩にもふれてます。
https://toyokeizai.net/articles/-/651701?display=b

[978: 名無しさん]

>>974 匿名さん
流れ読めないなら絡まないでよ。
今月からネット系銀行で変動金利が上がるとの投稿があったから。

[979: 匿名さん]

>>978 名無しさん
何言ってるかよくわからないけど
変動金利上がったら小岩みたいな微妙な立地は厳しいから、価格改訂はせざるを得なくなるだろ

[980: 匿名さん]

>967

正式に説明があるのは契約前の重要事項説明の時。968さんがコメントしてるように、こちらから質問しないと。

[981: 匿名さん]

地域による有利不利による差よりも、相場の影響の方が大きいからね。金利上がったら今まで見たいに、不動産価格上昇はないでしょ。

[982: マンション検討中さん]

船橋まで待つかこれ買うか迷うなあ
快速が止まれば間違いなく買ってたんだけど

[983: 匿名さん]

船橋も相当高くなると思いますよ。小岩は住環境も良いので予算が合うなら買いだと思います。

[984: マンション検討中さん]

上限は今後も3Ｌで1億程度だと思うけど、材料費や人件費の高騰は止まらない（日本だけの問題ではないため）と思うので、これからますますステルス値上げ（部屋小さく、仕様も落とす）が加速しそう。

[985: 匿名さん]

部屋小さくは坪単価で考えればステルスではないけど。

[986: マンション検討中さん]

>>984 マンション検討中さん
50平米台の3Ｌとかそのうち出てくるかもね。

[987: 評判気になるさん]

>>985 匿名さん
坪単価？100円で100gあったチョコが、同じ100円で80gに小さくなるということ。

[988: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。リセール考えても選んで間違いのない物件だと思う。

[989: 名無しさん]

>>982 マンション検討中さん

待ったらまた同じこと言うんだろう。
小岩買っとけばよかった。千葉のくせに高いって。

[990: 匿名さん]

>982

総武線って快速止まると各停が、各停止まると快速がもろ遅れるのがね。快速止まっても各停はスムースに動いてくれるのであれば、各停駅でよかったと思える時があるのに。

[991: 匿名さん]

複々線化されてるから快速止まっても各停スムーズじゃない？

[992: マンション掲示板さん]

これから再開発で盛り上がってくのはいいけど小岩新小岩船橋津田沼でどんどん総武線乗客数増えて大丈夫なんか？
今乗れても5年後とか地獄になったりしない？

[993: 匿名さん]

>991

快速止まるとその乗客が各停になだれ込むから乗り降りで滞って遅れちゃう。

[994: マンション検討中さん]

>>989 名無しさん

ご心配なさらずとも、予算には困ってないので大丈夫ですよ
悩んでるのはそれ以外の理由ですので

[995: 匿名さん]

各停は乗車率に余裕があるので遅れないですよ。東西線や都営新宿線に流れる人も多いですし。

[996: 匿名さん]

>995

沿線住民じゃないね。東西線（西船橋）も都営新宿線（本八幡）も快速停車駅ではないからいったん各停に流れる。

[997: 匿名さん]

快速が止まった時の話をしてるんじゃないの？そもそも滅多に止まらないけどね。

[998: 匿名さん]

快速が止まった時に、東西線や都営新宿線に乗り換える人は各停で行くしかないでしょ。

[999: マンション検討中さん]

都営新宿線も昔みたいに空いてないし、7.8時台で空いている路線ってどこてすか？

[1000: マンション検討中さん]

>>992 マンション掲示板さん
地獄だね、だから今のうち出社必要ない会社に転職しないと５年後地獄ですよ。

[1001: 名無しさん]

お前は家から出ないんだから、そもそも電車のダイヤのことなんて知らないだろ

[1002: マンション検討中さん]

本当に検討している人はどんくらいなのだろう。。

[1003: 評判気になるさん]

>>1002 マンション検討中さん
マンション検討中、と表記の無い人はただの野次馬でしょう。あまり振り回されないように自分の軸や優先順位をしっかり持つたほうがいいてすよ。

[1004: 通りがかりさん]

首都圏の電車混雑率てす。最新が2022年度しか無いので、現在は確実にどの路線も増えていると思います。ちなみに、コロナ前の2019年度の総武緩行線（錦糸町～両国）は194%でした。

https://toyokeizai.net/articles/-/688300?page=3

[1005: マンション検討中さん]

ここの名前とか適当だったけど名前で野次馬かどうかなんてみんな判定してるのね、初めて知りましたわ。

営業さんに聞きましたけど、現在20fより上は抽選で2倍～3倍になるかもな事は言ってましたね。どの部屋とは言ってませんでしたが

[1006: 匿名さん]

豊住線ができれば豊洲方面の人がそっちに向かうだろうから緩和が期待できる。

[1007: 名無しさん]

>>1005 マンション検討中さん
2.3倍なら適度な倍率じゃないですかね。まだ開けてない似たような間取りがたくさんあるので、上下左右に抽選前に振ってくるでしようね。

[1008: マンション検討中さん]

>>1007 名無しさん
え？倍率つくの？小岩なのに？

[1009: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金は最初やすく設定し過ぎでしょ。
デベは売ってしまえばそれでおしまいだから酷いもんだよ。

[1010: 通りがかりさん]

>>1005 マンション検討中さん

三井は出してる部屋少なすぎ。角とか２部屋？それで倍率つくとか…

[1011: 匿名さん]

修繕費はプールとか不要な共用施設が多いと将来苦しくなる。湾岸の築古のタワマンでそういう物件がいくつか出てきている。

[1012: 検討板ユーザーさん]

現在の小岩は、南口の方がお店・人・バスの出入りも多く栄えています。再開発も南が大規模で、北口はここのみです。
計画を見ると南口も今後デッキで繋がりそうですし、南口の方が優勢になる可能性はありますかね...本当にここが小岩のランドマークタワーになりますかね？みなさんの意見を聞かせてください！

[1013: 匿名さん]

>>1008 マンション検討中さん
倍率付くと言っても、角部屋の一部だけみたいですよ
中住戸のほとんどはまだ要望書埋まってない

[1014: 評判気になるさん]

>>1006 匿名さん
調べたら2030年代中なのね、早めにできてくれればありがたいが‥

[1015: マンション掲示板さん]

>>1012 検討板ユーザーさん
MRいけば、野村フロントとの違いは歴然と感じました。後発リビオが、三井を超えらるイメージはない、くらい、三井の企画力はすごいと感じました。あとは、他地域とくらべは、別の物差しなので、グロス予算含め、自分が舞える舞台でベストはどこか、ということかとは思いましたが

[1016: 職人さん]

皆さん、入居後新築リノベってする方いますか？
正直このままのキッチンと風呂場は正直あり得ないのでその場合はスケルトン渡しをお願いするのでしょうか、それとも入れてもらった後に壊すのでしょうか。

施工してもらった後壊して入れるのももったいない気がしますが、使える部分は再利用したいとも考えております。

[1017: 匿名さん]

>>1016 職人さん
内装は必ず完成した状態で渡されます。そしてキッチンはまだしもユニットバスの新築リノベは非常に大変です。
だから皆がオプション対応でもよいから仕様をなんとかしてくれと文句を言ってる感じです。

[1018: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

不要かどうかは住む人が決めるのでは？ブリリアマーレとか住んでたときは共用施設がかなり充実してて維持費もそれなりにかから施設も多かったが、みんなしっかり活用してたし。

[1019: 評判気になるさん]

>>1017 匿名さん
ありがとうございます。やはり風呂は大変なんですね‥‥

キッチンは200万、風呂は400万ぐらい？か買ってしまうのかなって思ってのでリノベするなら階を低くして検討しないとなと思っておりました。
なんでオプションでも高い物にできないんですかね、3年後だけどもう大量に発注してるのでしょうかね。

せっかく間取りや立地、共有部は好みなのに中身がこれで検討できないってなるのは悲しい。
ずっと待ってたのに

[1020: マンション検討中さん]

キッチンはそんな気にならなかったんですが、どのあたりがあれなんでしょうか？？

[1021: 通りがかりさん]

風呂より外廊下が一生どうにもならない。

[1022: マンション検討中さん]

予算の為に外廊下にしたのでしょうか？
それとも容積率？
後発の南小岩7丁目も外廊下みたいですね。
中層以下を内廊下にして以上を外廊下にしたら
どっちに人気が行くか試して貰いたいです

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1020 マンション検討中さん
キッチンは身長や感覚により好みが別れると思うのであくまで私の感覚なのですが、
まず食洗機がシンクの下にあって深型へのオプション不可になってる。
また、キッチン下段にあると、ただでさえ物が入らない浅型は上手く洗えるようにパズルのごとく配置を変えなきゃいけないのに腰をかがめて作業しなきゃ行けないストレスが発生。
食洗機をあけっぱなしにするとシンクの正面に立てない（予洗いした食器の水滴が床に垂れないメリットはある）
シンクが中央に寄ってるので中央のワークスペースが狭い。
IHに変えたい（もしかしたらオプションでできるかも？）
などなど。
天板のグレードというよりワークスペースの配置が使いにくそうで、グレードは我慢できるかもですが使用感は日々のストレスにつながるのでなるべく良くしたい所存であります。

風呂は億払うなら床ワイパーとかつけたいよねって感じもありますし、ダウンライトにしないと掃除めんどくさいなって感じです。

[1024: 検討板ユーザーさん]

>>1022 マンション検討中さん
内廊下好きだけど、フロントみたいな2LDKSじゃなく3LDKと呼ぶために無理やりリビングインしまくる間取りが増えるなら外廊下で良いかなと思います。

[1025: 検討板ユーザーさん]

下層階の地権者住戸は賃貸も大量に出るから、治安悪い人入ると困っちゃいますね。

[1026: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討されていらっしゃる方は、船橋駅前にできるマンションも比較検討されている方も多いのでしょうか？

[1027: 名無しさん]

>>1026 マンション検討中さん
船橋との比較される方もいると思います。
私も比較したいですし、快速使う方は船橋の方が便利と思います。

[1028: マンション検討中さん]

比較してますよ
都心までの距離と、街の規模・複数路線のどちらを取るかでしょうか
私は気にしませんが都内じゃなきゃ駄目って人もいるみたいなので

[1029: マンション検討中さん]

船橋の情報が出るのはあと1年くらいかかるのでしょうか

[1030: 口コミ知りたいさん]

https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000817498.pdf

現実みた方がいい

[1031: マンション検討中さん]

>>1030 口コミ知りたいさん
城東地区に住んてる人はハザード気にしないよ。マンションだし。

[1032: 販売関係者さん]

>>1031 マンション検討中さん
万一浸ると、リセール一時的に厳しなるかもね

[1033: 通りがかりさん]

そういう人は城東はやめて城西へ。
ハザード気になるなら東は無理。

[1034: マンション検討中さん]

船橋は入居時期がここの一年後なので、一年送らせたタイミングで情報が出てくるんじゃないでしょうか

あちらは近くのタワマンが結構な築年数なので住み替え需要もあるでしょうね
内廊下だと嬉しいですがあの立地だと価格がおかしくなければ外廊下でも普通に売れてしまいそうです

[1035: 評判気になるさん]

>>1034 マンション検討中さん
小岩と船橋どちらが高くなるでしょうか
後発なだけに船橋が高くなってしまうのでしょうかね

[1036: 匿名さん]

>>1035 評判気になるさん
小岩より安くなることはまずないでしょうね。。
間違いなく千葉では最も高い物件になるでしょう。

[1037: マンション検討中さん]

土地代が簡単に分かるサイトです。
小岩駅周辺　47万円/㎡
船橋駅周辺　75万円/㎡
土地代が3割、建築費7割だとすると、
小岩の方が船橋より安くなりますね。

https://tochidai.info/search/

[1038: eマンションさん]

小岩の土地安いんですね。
それでこの値段になるとは。。

[1039: マンション検討中さん]

小岩の方が津田沼や千葉より安いし参考になるのだろうか…

[1040: マンション検討中さん]

https://tochi.biz/station/funabashi/
https://tochi.biz/station/koiwa/
果たしてどうなるのか？

[1041: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション検討中さん
船橋　154万4116円 /坪
小岩　158万2370円 /坪

そもそも単独駅と乗換駅で比べても意味ないけどな

[1042: マンション検討中さん]

去年のデータですが、中古マンションの価格だと小岩の方が3割程度高いようです
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1153
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1159

[1043: 匿名さん]

小岩も船橋も人気の高い街ですよ。

[1044: 名無しさん]

>>1041 マンション掲示板さん
資料間違えてますね(恥)

[1045: マンション検討中さん]

ここと並行でどこ検討してますか？

[1046: 評判気になるさん]

>>1045 マンション検討中さん
小岩野村です

[1047: 名無しさん]

>>1045 マンション検討中さん
中野。残念ながら南口のプラウドは比較対象にもならない

[1048: マンション検討中さん]

先になるけど、南口の高層タワマンはどうなんでしょ？

[1049: 名無しさん]

>>1045 マンション検討中さん
住居用としては綾瀬と検討
個人的には小岩か綾瀬の2択

投資用としては三田や中野で小岩は検討できない

[1050: マンション検討中さん]

>>1047 名無しさん
そうだね、こっちはスレッドが1,000に上っているのに先発の野村さんは500でしかない

[1051: 匿名さん]

プラウドと三井はうまく性格を変えてるので好みで選んで良いと思う。立地が良いからリセールはどちらも期待できる。

[1052: 匿名さん]

三井と野村で企画力に差が出過ぎて、フロントは現状でまだ一期の売り出し埋まる気配無いし、かなりキツそう。
ここの比較対象は中野だが、中野が本命だけど条件や抽選結果によってはこっちって感じの2番手扱いする人がほとんど

[1053: 匿名さん]

中野と小岩では検討層は被らないのでは。中野と被るとしたら高田馬場や笹塚みたいな新宿周縁エリアだと思う。

[1054: マンコミュファンさん]

なんで二重サッシケチっちゃったかなぁ～
グランファーストの部屋にも入った事あるけど、電車の音すごいですよ。北は蔵前橋通りうるさいし。

[1055: マンション検討中さん]

再び第一期が後ろ倒しに
MRはほぼ埋まっていて反響は大きいと思うのですが何か意図があるのだろうか

[1056: 匿名さん]

電車の騒音はそこまで大きくない。23区だと羽田新航路下の品川とか大井町の騒音が一番厳しいと思う。

[1057: マンション検討中さん]

後ろ倒しってどんくらい変わったんですか？

[1058: 評判気になるさん]

>>1055 マンション検討中さん

野村の後にしたいんでしょ

[1059: 検討板ユーザーさん]

>>1055 マンション検討中さん
野村も後ろ倒しになってるし、普通に要望書が全体的に埋まって無いんでしょ

[1060: マンション検討中さん]

住宅ローン組まれる予定の方は
住宅ローンスタート時変動金利何％予想とされていらっしゃいますか？