パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[532: 匿名さん]

管理費の件、住戸管理費と全体管理費があってトータル４５５円ってことじゃない。三井って商業施設併設の場合、商業施設があるから増やす警備の費用も管理費にオン。商業施設が理由なら商業施設側で負担すべきだと思うけど。

[533: マンション検討中さん]

>>532 匿名さん
地権者から強い意見が出てこうなったんだと思う。良心的な地権者がいる再開発は仰る通りに出来るが、こういう地権者優位の再開発は墓石型マンションの一番悪いところが出る

[534: 通りがかりさん]

地権者甘やかしマンションと言われても仕方ない。
ここに来て管理費を居住者負担にするのが全く納得いかなくなってきた。さてどうしよう。

[535: 匿名さん]

住宅ローンの融資額がかなり絞られてきたな。2年前の8割くらいしか融資額が出なさそう。
融資が絞られるとこういう都心じゃないマンションはかなり厳しくなるな

[536: 職人さん]

MR行って買う気満々になってよくよく試算表みたけど1億２千万ぐらいの部屋だと毎年固定資産税70万かかんの！？！？！？

[537: eマンションさん]

>>535 匿名さん

そんなことはないぞ？
住宅ローンだと大して変わらない。
投資ローンは絞られてるかもだが。ここに投資ローンで買いたい人なんてあんまりいないだろうし。

[538: 匿名さん]

>>536 職人さん

どういうこと？亀戸でもそんなにしないよ。

[539: 匿名さん]

亀戸もかなり上がっていますよ。

[540: 職人さん]

>>538 匿名さん
いや、MRいった時に出してくれた資金計画表に引き渡し後の税金欄に
不動産取得税600,000
翌年の固定資産税680,000
と書かれている。
一応試算は86もしくは82の部屋で出してもらった。

[541: 匿名さん]

>>537 eマンションさん
住宅ローンが前は三井住友で最大で年収の10倍出たのが、最近は8倍が限度になってるよ。
嘘だと思うなら事前審査掛けてみな。ここのボリュームゾーンの9500万全額ローン引くなら世帯年収1300万は無いと無理だよ

[542: 匿名さん]

>>540 職人さん
それは新築の固定資産税の減免が無い前提だからだよ。特例が毎年延長されてるけど、絶対延長されるとは言えないから新築のMRでは無い前提で出すのがデフォ。
実際は30万前後でしょ

[543: 匿名さん]

>>541 匿名さん
住宅ローンの承認額が落ちてるから、中華が暴れてる都心以外の新築マンションはこれからは高値追求するのが厳しくなる。良くて横ばい、おそらく9割方は値段下げざるを得なくなると思われる。ここは都心では無いので買う人は特に気をつけた方がいい。
ネット系の銀行は特に承認額厳しい、普通の人は7割くらいしか出ない。現金あって信用ある人でやっと8割半ば。
ぜひ皆さん事前審査やってみて下さい。

[544: 職人さん]

>>542 匿名さん
すごい参考になりました。
現居が7千万で20万弱だから高くても倍だろぐらいに思ってたので3.5倍！？とめっちゃびっくりしました。

[545: eマンションさん]

亀戸は、最初の5年は15万で、5年か7年後は30万。小岩で70万はちょっと理解不可能

[546: 匿名さん]

>>544 職人さん
いえいえ。新築マンション何回も買ってるから知ってるだけなので
そういうのは担当者がちゃんと仮の金額と説明して無いのがいけないですね。タワマンの固定資産税はちょこちょこ改正して高くなってるので、多くても書いてある半分くらいと思っておけば良いと思います。

[547: 評判気になるさん]

>>541 匿名さん
いや、先月別物件で年収1,600万ちょいで1億5,000万の事前承認が複数の銀行で降りてるから、単に人によるだけでは？

[548: 評判気になるさん]

>>547 評判気になるさん
保有資産も考慮してもらえましたか？？

[549: 匿名さん]

妻も総合職なら3億まで借りれそう。

[550: マンション検討中さん]

>>547 評判気になるさん
それこそ人による承認額だろ。現金かなり持ってて地方銀行とか。
昨年やった時で1400万で1.2億ギリギリだった。2ヶ月前は1.1億

[551: 口コミ知りたいさん]

皆さんお金持ちですね

[552: 通りがかりさん]

>>551 口コミ知りたいさん

直近の10年で株や都心の不動産を所有していた多くの方が資産を倍増させましたね。
一昔前なら1億あれば富裕層でしたが、今は1億でようやくアッパー位のイメージです。
実際サラリーマンが少し背伸びして買った湾岸タワマン買い替え1件で5000万が当たり前の状況ですから。

[553: 評判気になるさん]

一億円持っている人がわざわざ東京のハズレの小岩のマンション買わない。実家が千葉方面ならあり得るけど。

[554: 購入経験者さん]

>>553 評判気になるさん
中央区・港区買えましたけど
今ファースト買って住んでます

[555: eマンションさん]

>>548 評判気になるさん
いや、何も資産は提示してないしフルローンでの事前申し込みでした。

[556: マンコミュファンさん]

>>555 eマンションさん
ありがとうございました！

[557: 匿名さん]

>534

市川真間なんて地権者1人なのに全体管理費を設定して貢ぐ形。地権者に甘い汁を吸わせて建て替えにもっていくのが三井の姿勢ってところか。

[558: 匿名さん]

>545

固定資産税って前年の年末の登記状態で課税されるから新築物件で建物が課税されるのは2年目からで減免は5年。なので減免が切れるのは7年目。

減免のない前提で試算しているのならそのくらいの説明は追加すればいいのにね。

[559: 匿名さん]

>>547 評判気になるさん
この方で9倍ちょっとだから前までの10倍はやはり出てない感じですかね。
最近は今後利上げした場合も想定した承認額を銀行が出すようになっているとは聞きます。
大手は微妙ですが、ネット銀行系はかなり渋くなってますね

[560: 匿名さん]

>>553 評判気になるさん
投資用としては千代田区や港区の2-3億の物件買ってるけど
小岩、新小岩住むのにはいいなとずっと思ってて住んでるけどな


東京のハズレの小岩のマンション買わないとかこういうこと言う人は大抵地方出身者か西側特有の見栄っ張りの人種やろうなと思う

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん

小岩いいところと思ってくれる億り人さんがたくさんいたら、小岩バトルももっと盛り上がるのにね。荒川超えると一億の壁は分厚い。。

[562: 通りがかりさん]

>>559 匿名さん
単に物件価格が1.5億で満額回答はもらっているという話で、それしか出ないということではなく、もしかしたらもっと出る可能性はあります。
ちなみにネット系はイオンと住信SBI出しましたがどちらも1.5億承認もらえました。

[563: 検討板ユーザーさん]

>>560 匿名さん

私もファースト民です。小岩は便利で住みやすく気に入ってます。
都心不動産はあくまでも投資用。
キレイかも知れないが人間らしさが欠けていて住むには物足りない、という考えです。

小岩は肩の力抜いて歩ける町です。日々買い物しながら商店街の店主達とも交流しつつ、子供もダイバーシティの中で逞しく育つ素地のある良い町です。

[564: 匿名さん]

デッキ完成が引き渡しから3年後の予定だけど、同じようなケースで1年後の予定が実際には3年後になったケースがある。あと、デッキとマンションの接続部分はマンションの施設になって住民負担ってのも。

工事中は影響もうけるしね。

[565: 職人さん]

実際眺望はどうなんだろうね　西側の富士山＋スカイツリーはよさそうだけど北側の江戸川花火みえるのもよさそうだけど

[566: 評判気になるさん]

>>565 職人さん
北側に見えるのは、少し離れた松戸の花火ですけど。

[567: マンション検討中さん]

>>566 評判気になるさん
松戸の手前の葛飾の花火がありました。

[568: 匿名さん]

>>562 通りがかりさん
野村も三井もMRの営業マンは「今は8倍が平均。出る人で9倍、10倍は三井住友でも出さなくなって来てる」って言ってますね。
もちろん勤め先の属性にもよるんでしょうけど、私も大手8倍、出ても9倍になるって言われました。一応誰もが名前知ってる上場企業勤めなんですがね…

[569: マンション検討中さん]

与信マックスで借りる人は少ないだろうし、融資を絞っていたとしてもあまり影響はない気がします
6,7倍が上限とかになると話は違ってきますが

それよりは目下の金利上昇見込みや、23区の中古マンション価格下落の方の影響が大きそうです
都心物件の価格上昇を考慮すると、江戸川区はもう下がり始めてると見ています
ここは立地が良いので値動きは違うかもしれませんが

[570: 口コミ知りたいさん]

皆さん年収倍率どのくらいで借りる予定ですか？
ペアローン必須ですよね

[571: 匿名さん]

来月から変動金利上がります。昨日仲介各社に銀行から通達ありました。

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
検討者の予算が減るので、今の価格だと野村も三井もここの販売かなり苦戦することになると思います。

[573: 検討板ユーザーさん]

0.1%くらい上がりそうですね。ここから出てくる新築マンションは金利上昇見越して多少保守的に値付けできますが、小岩の2件はすでに強気な価格で出した後なので、価格見直しは難しいでしょうね。
マンマニが坪420と予想してたのが460はやり過ぎ。価格出すタイミングをミスした感がすごい

[574: 住民さん7]

これから１?２年かけて１%～１．５%目指すんだろう。
青田物件は引渡時に残菜割れる危険も出てきたネ?。

[575: 匿名さん]

>>571 匿名さん
ほんとならPTSで銀行株が跳ね上がるレベル。
いまのところ無風。
週明けまで待ちます。

[576: 匿名さん]

>>575 匿名さん
上がるのはネット系銀行ですが、これは確実な話です。
MRの営業マンはすでに知ってると思います。

[577: 検討板ユーザーさん]

>>576 匿名さん
なんと。
貴重なお話をありがとうございました！

[578: 検討板ユーザーさん]

Twitterで、「南口後発にスミフ」と発信してる人がいるけど間違いでしょ。

[579: 評判気になるさん]

住友商事と間違えたのでは?後出しジヤケンで2つに負ける物件は出さないと思うけど、時期的に、新小岩の三井ともろバッティングするので、また小岩VS新小岩バトル面白そう！

[580: 評判気になるさん]

もうマンション価格は下がり始めてるので、3年後、1割は資産価値を毀損していると覚悟したうえで買ったほうが良いでしょう。後発南口のほうが安くなるのは間違いない。

[581: 通りがかりさん]

>>579 評判気になるさん
住商とスミフは全然違うのに。。
南口こそ内廊下にして、スペック面でも北口と差別化を図っていくんでしょうし、価格面でも新小岩に引っ張られると思うんだけど。
あとはサプライズで快速線の停車駅になる、とか。ないか。

[582: 匿名さん]

>>581 通りがかりさん
快速の停車駅だけは絶対ありえない無理。そもそも市川小岩新小岩と停車したら快速の意味無いからやらない。快速停車が乗降者数で決まるなら亀戸や葛西に快速停まってるし
環7の地下鉄の方が可能性ある

[583: eマンションさん]

>>582 匿名さん
厳密に言えば葛西も通勤快速は止まるからな

[584: マンコミュファンさん]

>>582 匿名さん
夢がないねぇ。
そもそも100年続く街にってコンセプトなんだから江戸川区の本気を見てみたい。
絶対なんて誰も言い切れんしね。

[585: 匿名さん]

>>582 匿名さん
幻の中小岩駅が出来てたらなと思うが

もともと小岩に待避設備をを作ると予定だったけど
土地が余ってなかったという話もあるが

定説では
ピークが新小岩-錦糸町のと
バスターミナルの整備が整ってたから新小岩になった

[586: 匿名さん]

単純に用地の面で考えても環七の方が可能性あるし、そっち推すべきでしょ

[587: 匿名さん]

>>584 マンコミュファンさん
まず前提として市川か新小岩を快速廃止に出来るなら可能性あるんじゃない？

[588: マンション検討中さん]

各停の小岩で坪単価460はどう考えてもやりすぎ。1期で売り出さない部屋たくさんあるし2期を持ったほうが無難でしよ。

[589: 評判気になるさん]

パークタワー勝どきの1期と同じ坪単価なんてありえないよな。。

[590: マンコミュファンさん]

高杉って言っている人はいつまでたっても買えない人なんだろう。PTKも高杉って言って買えなかったのでは？？

[591: 検討板ユーザーさん]

>>588 マンション検討中さん
思うんだが、快速が止まるに越したことはないけど、鈍行でも東京駅まで20分で着くんだしそれほど悪くはないと思う。みんなマンマニさん評に左右されすぎのような。

[592: 匿名さん]

>>589 評判気になるさん
自分もPTKと同じ値段と気づいて愕然としたわ。この金利上昇局面のいま、とてもじゃないがあの物件と同じ価値があるとは思えない

[593: 匿名さん]

パークタワー勝どきは坪800超えてますよ。相場感覚がズレすぎですよ。

[594: 名無しさん]

>>593 匿名さん
文脈読めないのか、一期の話してんだよ

[595: 検討板ユーザーさん]

まぁまぁ、そんな言い方しなくても。
ただ、PTK450万が800万になっていることを踏まえて、小岩と同じ価格だ高すぎるなんていうのはナンセンス。
これが円安・インフレと諦めましょう。

[596: マンション検討中さん]

少し購入時期が前後したところで一時取得者にとって地獄なのは変わらないですね

[597: 通りがかりさん]

>>589 評判気になるさん
逆にパークタワー勝ちどき買ってなくてすげー悔しい。
立地が天と地の差

[598: マンション検討中さん]

>>579 評判気になるさん
流石に新小岩選ぶよ。郊外立地に快速線は必須

[599: 匿名さん]

あのマンションも当時は高いと言われた、とか、高すぎとか言う人はいつまでも買えないとか、それは一理あるけど、金利もインフレもマンション相場も可逆的であることは忘れない方が良いですよ。

[600: 検討板ユーザーさん]

でもさ、自分の給料は上がってほしい（実際に大手は上がり続ける）、でもマンション価格は下がってほしいって虫が良すぎるでしょ。

[601: 通りがかりさん]

>>598 マンション検討中さん
新小岩がとんでもなく高いとかじゃなければね

[602: 通りがかりさん]

>>582 匿名さん
新小岩いらなくない？小岩のおまけ見たいな名前なのに本命の小岩より優遇される

[603: 匿名さん]

なんで新小岩は下総小松にしなかったのか疑問に残る

[604: 口コミ知りたいさん]

>>603 匿名さん
うーん、ダセェからじゃないでしょうか。

[605: 検討板ユーザーさん]

>>604 口コミ知りたいさん
新小岩の方がダサいだろ
他所の名前使ってるのだから

[606: 名無しさん]

>>594 名無しさん
相場が違う時期と比較するとかアホやろ。

[607: マンション検討中さん]

このショボい仕様で坪単価460は無理だよ、三井さん

[608: 検討板ユーザーさん]

>>607 マンション検討中さん

それな。
近々マンションルームだけど、撤退説濃厚。
諦めて豊海待つか、、

[609: 評判気になるさん]

>>608 検討板ユーザーさん

中野でもいいな。

[610: 検討板ユーザーさん]

>>608 検討板ユーザーさん

ワイも撤退してプラウドタワー池袋いくわ

[611: 匿名さん]

>>608 検討板ユーザーさん

ワイも撤退して三田ガーデンいくわ

[612: マンコミュファンさん]

ワイはＰＴＫミッド高層を坪４３０でゲット済みだったはｗ

[613: 名無しさん]

>>612 マンコミュファンさん

ワイは昨晩、追加料金なしで本番ゲットしたはw

[614: ＰＴＫミッド高層 THE WINNER]

>>613 名無しさん

ワイ、８０００万含み益
613ニキ、概算１万円の経費削減

圧倒的勝利で草も生えないｗｗｗ

[615: 周辺住民さん]

>>608 検討板ユーザーさん
単価的には豊海の方がコスパいいね。
小岩と立地の差大きいし、あっちだと規模もでかいし、豪華だし、中央区ですし今後キャピタルゲインさらにねられますね。

[616: マンション検討中さん]

小岩で坪単価460で高くないなんて言ってる人は、みんな三井さんでしよ。乗せられて高値づかみする危険性大！人生詰みたくない。。

[617: マンション検討中さん]

野村さんは南西向きの高層階で坪単価420だからまだ良心的かも。。三井さんぼったくりすぎ。

[618: 口コミ知りたいさん]

部屋によるだろとしか言いようがない。
野村420万円が全部屋リビングイン、お見合い確定なら、相対的に三井460万円が割安になる。
コメント見てて思うのが一次取得者が多いのな。これはチャンスかもしれない。

[619: マンション検討中さん]

確かに、他のデベさんも小岩の坪単価460はさすがに驚いていた。。

[620: マンション掲示板さん]

>>618 口コミ知りたいさん
南西向き25階以上でも坪単価420ですよ。

[621: 名無しさん]

>>620 マンション掲示板さん
それなら良いですね。
悩ましいのは間取りとランニングですね。

[622: 検討板ユーザーさん]

>>619 マンション検討中さん
割安だ、ってですか？

[623: 評判気になるさん]

>>581 通りがかりさん
南口も内廊下ではないと思いますよ。
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2023/02/post-702ab3.ht...

[624: 周辺住民さん]

>>622 検討板ユーザーさん
もしかしたら小岩という所について全くしらない方ですか？

[625: 口コミ知りたいさん]

建設費が５０億円も上振れしてるから、最終的なコストは購入者負担となって価格が上振れるのは不可避ですね。
建設費高騰がなければマンマニさんの言う坪４２５万円くらいだったかもです。

[626: マンション検討中さん]

>>625 口コミ知りたいさん
三井の方ですか？

[627: 評判気になるさん]

建設費高騰分は、ゼネコンに押し付けてるのでゼネコンは決算大赤字。一方、押し付けてるからデベは左団扇で軒並み史上最高の利益。損するのはゼネコンとつけこまれている客。

[628: 検討板ユーザーさん]

>>624 周辺住民さん
もしかしてマクロ経済について全くしらない方ですか？

[629: 匿名さん]

>>625 口コミ知りたいさん
三井さん頼むから、もうこれ以上建設費高騰のせいにしないで。

[630: 匿名さん]

>>629 匿名さん
てかいつも思うんやけど、建物部分の価格って東京だとマンション価格の3割、4割くらいだよね
それが建築費高騰で30％UPしてるとこまではわかるけど、マンション価格が5割も上がってる理由にはならんよね
それで説明できるのはせいぜい1割強では、と思うのだけど有識者教えてください。

[631: eマンションさん]

>>630 匿名さん

いえ、おっしゃるとおりかと思いますよ。
デベは建築費高騰を錦の御旗にして
最高益連発していますからね。

２年ほど前に東建の社長が粗利４割弱とゲロっていましたが
その起点から更に一点五倍くらい単価を上げているので
粗利ベースだと５割、６割のボロ儲けかと。