パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4724: 口コミ知りたいさん]

>>4721 検討板ユーザーさん
気持ちはわかるけど、再開発組合のサイトでテナント募集してるから、今から変更するのは難しいだろうね

[4725: 匿名さん]

本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。

と物件概要にあるんですけど、前からこの表現でしたっけ？
駅からの直結は決まったのでしょうか？

[4726: マンション掲示板さん]

もとからですよ

[4727: 通りがかりさん]

>>4725 匿名さん
決まったと言う前提で話は進んでいるので決まったでいいんじゃないでしょうか？相当すごいことでしょう。これは

[4728: マンション検討中さん]

豊海と池袋に完全に話題を持っていかれて、ここの話題はシーンとしてしまったな。再開発直結とイキってもそもそも郊外駅前なので仕方がないわ。

[4729: 検討板ユーザーさん]

>>4728 マンション検討中さん

ここだって4倍ついたからいいじゃねーかよ。今や郊外新築の星だよ。

[4730: マンション検討中さん]

実需層が多いからエックス上ではそんなに話題にならないんだろうな。

[4731: 検討板ユーザーさん]

完全に豊海の影に隠れて寂しいもんだな

[4732: 匿名さん]

豊海も小岩も住環境が良くて人気の高い街ですよ。

[4733: 評判気になるさん]

>>4729 検討板ユーザーさん
星2つだな。郊外の星3つはTPH武蔵小杉！

[4734: 検討板ユーザーさん]

>>4733 評判気になるさん
まあその程度だろうな。

[4735: マンション掲示板さん]

>>4719 匿名さん
住居部分の管理費とは別に、建物全体（商業施設含む）の管理費も合わせてかかる。だからゲタ付きのマンションは管理費か高い。

[4736: eマンションさん]

>>4733 評判気になるさん
冷静に見て、小岩の方が再開発と駅近、生活利便性で今の街のイメージから伸びしろ高いと思うけど。駅ナンバーワンランドマークだしなぁ。

[4737: マンション掲示板さん]

>>4725 匿名さん

確か物件側は直結、駅側はまだ調整中だったと思うんですけど、違いますか？

[4738: 評判気になるさん]

豊海は見に行きましたが、街ではないですよ。人家の群れはほとんどなく冷凍倉庫と海がの地域ですから。小岩は街ですね。

[4739: eマンションさん]

この物件か立石駅再開発、西日暮里駅再開発を検討してます。皆さん今はイマイチでも将来性は高い駅って評価と思ってます。
ただ、共通して駅近くがパチンコ屋や風俗系の飲み屋が多く、そういったテナントが再開発の区画入らないか心配です。
ここは組合でテナントの決定権(拒否権)はあるのでしょうか。

[4740: マンション掲示板さん]

>>4739 eマンションさん
再開発で運営にデベロッパーが残らないケースだと思います。元々その土地で商いをやられてた方が戻るのが1番多いのかと。ラブホやヘルスが戻ってくることは無いと思いますが、そういった商いをしていたオーナーが商業区画に携わる可能性はありますね。

[4741: マンション掲示板さん]

>>4739 eマンションさん
再開発で運営にデベロッパーが残らないケースだと思います。元々その土地で商いをやられてた方が戻るのが1番多いのかと。ラブホやヘルスが戻ってくることは無いと思いますが、そういった商いをしていたオーナーが商業区画に携わる可能性はありますね。

[4743: 口コミ知りたいさん]

>>4741 マンション掲示板さん
日暮里のタワマン下駄はほぼアジア。エスニックの香ばしい香りが充満してる。ここも同じような感じかな。

[4745: マンション掲示板さん]

三井住友建設、ヤフーニュースになってるけど大丈夫か？
施工不良多すぎて、もはやここが建設することがリスクになってる

[4746: 匿名さん]

>>4742 匿名さん

埼玉より安い港区のタワマンがあるなら買う！どこですか？教えてください。

[4747: 匿名さん]

>>4744 匿名さん

ヤマト運輸の物流センターで働く中国人労働者同士がヤマト運輸の従業員専用送迎バスの中で喧嘩を始めて、バスが緊急停止したのがたまたま芝浦と港南の境界付近だっただけで当該地域とは全く関係がありません。それで中国人が多いってあんたはマジでニュースの読解力がまったくない幼稚園児並みの真正アホですね。中国人がダントツに多いのは江東区、統計で答えは出ています。

[4748: 匿名さん]

港区湾岸に異常に恨みを持ってる基○外のことは気にするな

[4749: 匿名さん]

>4745

ヤフーニュースが情報源って遅い。

[4750: 匿名さん]

>>4738 評判気になるさん

確かにそうですね。豊海はマンション自体がコミュニティですね。
小岩は駅を中心に人が集まります。おっしゃる通り街です。

[4751: 購入経験者さん]

野村のファーストが100㎡超えの広い屋ですが、坪600で売りに出てる。再開発をにらんでの上昇が期待できますね。ポジションセット待ったなしです。

[4752: 購入経験者さん]

野村のファーストが100㎡超えの広い部屋ですが、坪600で売りに出てる。再開発をにらんでの上昇が期待できますね。ポジションセット待ったなしです。

[4753: 匿名さん]

80m2超え始めると坪単価が爆上がりする現象ってなんか名前あるんですか
5人家族はどこへ行けばいいのやら

[4754: 通りがかりさん]

>>4753 匿名さん

戸建てという選択肢もありますよ

[4755: 評判気になるさん]

>>4751 購入経験者さん

あの100平米若干庶民感覚に作られている感じがする、かく部屋若干狭いと感じる。100平米と言ったら、寝室10畳は超えて欲しいし、リビングは20畳超えて欲しいですね、天井高も3m欲しいし。

[4756: eマンションさん]

豊海と池袋で敗れた層がこの辺に流れ込んできますよ。

[4757: マンション検討中さん]

皆さん金利はどう見てますか？
35年1億円を変動0.5%だと月26万円ですが、変動1.0%だと月28.2万円、変動1.3%だと月29.6万円
みずほ総研が26年度は変動で1.3%のレポート出してました。

[4758: マンション検討中さん]

>>4757 マンション検討中さん
1.7くらいは行くと思います。
ほんと上がる時は一瞬の感覚で上がりますよ

[4759: マンション掲示板さん]

>>4758 マンション検討中さん

1.7%まで上がったときのリセールってどう思いますか？月31.6万円まで上がる計算になります。今は野村さんの物件だけが即入居の中古なので目立ちますが、本件を売却する頃は少なくともタワー3棟の中古で競合します。今と比べて6万負担してでも本件を買う方がいるのか気になって。

[4760: マンション掲示板さん]

>>4759 マンション掲示板さん
プラス管理費修繕費固定資産税で10万乗るので月40万くらいか。
なんだかんだ高級マンションやね。

[4761: 匿名さん]

>>4759 マンション掲示板さん
今の不動産価格は給与収入は変わらないけど、銀行の融資が積極的(金利が低い!)だったり、ペアローンが広がったことで高額物件も買える層が増えて成り立ってきました。

今後数年間は金利は間違いなく上がるので、給与水準の上がりが金利の上昇を越えるのが、価格上昇の条件かと思います。
後は外国人購入者が増えるとかですが、超都心を好むと聞くので、小岩は実需メインだとすると期待薄いのかなと。

小岩の再開発ポテンシャル向上期待は触れてません。錦糸町ブリリアや亀戸のプラウドと比較されるステータスになると違いますね。

[4765: マンション検討中さん]

みなさん、手付金っていくらくらい払いました？

[4767: 口コミ知りたいさん]

次期っていつからですか

[4768: eマンションさん]

1000万です。竣工時にはアップサイドありそうな予感ですが、短期では日米全面株安の中現金化したので痛いです。

[4769: マンション掲示板さん]

普通にしっかり10%でした

[4770: 通りがかりさん]

>>4768 eマンションさん
夏までに35000円割れ必至だから、いま利確しておいてまだ良かったかもね。

[4771: 評判気になるさん]

小岩の再開発計画全体が終わるとこの駅は化けますよね。商業も沢山入りますし、東の豊洲や武蔵小杉って呼ばれたりするんじゃないですかね。

[4772: 口コミ知りたいさん]

>>4771 評判気になるさん
武蔵小杉みたいになってくんじゃないですかね。ちなみに武蔵小杉にも新丸子というドヤ街が隣接してますし。

[4773: マンション掲示板さん]

>>4772 口コミ知りたいさん
そうですよね！武蔵小杉のイメージですね！
周りのパチンコ屋やラブホテルはいつ閉店するんですかね？今後も開発進みそうですね。

[4774: 口コミ知りたいさん]

やっぱここだろ、ラストオブ一次取得の楽園は。

[4775: 通りがかりさん]

>>4773 マンション掲示板さん
パチンコ屋はめちゃ流行ってるので閉店しないかもしれませんね。ラブホは時間の問題な気がしましたw

[4776: 口コミ知りたいさん]

>>4775 通りがかりさん

そうなんですね！小岩はデリヘルが多いので心配してました。北口はラブホやレンタルルームが多いのでなくなるのはいい話しですね！

[4777: 購入経験者さん]

いやー、それはなかなかなくならないでしょうね・・・。

[4778: 匿名さん]

武蔵小杉より川口の方がしっくりくる。同じ単路線だし、都心距離と坪単価も近い。街の雰囲気も治安悪い印象で同じ
これから街がどんなに綺麗になっても、路線数と言う絶対に超えられない壁がある以上、小岩が武蔵小杉のように評価されることはあり得ない

[4779: 匿名さん]

>>4778 匿名さん

川口ですか！三井不動産がそごう跡地をLaLaテラスにしたり、東京上野ラインの停車駅になったり将来性ありそうですね！
本件の商業も三井不動産の肝入りなのでLaraテラスになりますかね！総武快速線も止まったりしますかね！

[4780: 匿名さん]

>>4779 匿名さん
本件の商業はオリジナルネームです。再開発なので三井がテナント選ぶことは無いです。
そして総武快速線が停まることはもはや天地がひっくり返ってもあり得ません。なぜならある意味今回の再開発で北側用地が完全に無くなるからです

[4781: 名無し]

各駅停でいいです。快速だと電車内で何かアクシデントがあったときすぐ止まることが難しいですからね。ローカル線ならともかく総武線沿線で各駅なら全く問題ないです。

[4782: マンション検討中さん]

いまアンチがいるからこそ、期待できるのよね。実際の倍率見たら結局ニーズは多いしね。

[4783: 匿名さん]

唯一、小岩近辺に路線が出来る可能性あるとしたら新金線のみだけど、小岩駅からは距離が離れ過ぎてて京成小岩と小岩みたいなもんになるだろうな
それ以外で路線が来る可能性は無い。用地が無いから快速線は無理。利便性の面で川口にはなれても武蔵小杉になることは不可能

[4784: 契約済みさん]

武蔵小杉は東京の西側として約束されすぎてるぐらい
本八幡が小岩の位置にあったら可能性はあったかもな

東京の東側は縦移動が不便だわ
501に地下鉄増設して舞浜までいけるようにしてくれ

[4785: 匿名さん]

そのまま有楽町線に繋げてくれればいい

[4786: 通りがかりさん]

>>4784 契約済みさん
武蔵小杉って2019年の台風で多摩川が満水して冠水したところですよね笑 近隣タワマンの電気系統が全滅してエレベーターやトイレも使えなかったとか。小岩も明日は我が身ですが、こと自然災害リスクに於いては武蔵小杉に敵いませんね。

[4789: 匿名さん]

冠水とか日常のお祭りみたいなもん
毎日何もないとそれはそれで退屈
人生で何回かあった災害はいい記憶として残ってる、アドレナリンが出て本当にお祭りみたいで楽しかった
冠水も住んでる街で起きてその非日常を楽しみたい

[4790: 匿名さん]

>>4786 通りがかりさん
それで？武蔵小杉のタワー今価値暴落したのですか？災害が来たらそれに耐えればいい、ここはそういう災害に耐えるマンションなんだから、いちいちしょーもない事考えなくていい。
それより北朝鮮がミサイル落としてきたらどうだという事を考えた方がいい、そっちの方が確率大きいし、資産価値に影響する

[4791: マンション検討中さん]

>>4787 匿名さん
水害の可能性、つまりハザードだけで資産価値に影響してますがな。

[4792: 通りがかりさん]

ネガがこんなに増えるとハザードはさておきシサンセイは安泰かもしれない

[4793: eマンションさん]

本日、手付金を振り込みました。大分先の引き渡しですが、楽しみです。その分資産が減ったので、仕事と株式投資頑張ります…！

[4794: 購入経験者さん]

私は交通利便も街の治安も気にしていません。
気にしているのは下がり天井ぐらいですね…

[4796: 名無しさん]

>>4793 eマンションさん
頑張りましょう！ここは資産性堅いです！

[4797: 匿名さん]

>>4791 マンション検討中さん

残念ながら今の日本はハザードマップに関係なくいたるところでゲリラ豪雨や線状降水帯が発生します。台風の進路も予測できない動きをします。水害対策をしっかりしてもそれを超える場合があります。水害はなるようにしかならないと考えていくしかないと思います。幸いな事に小岩周辺の地盤は良いことが分かっていますので地震での液状化は考えにくいかと思います。

[4798: eマンションさん]

>>4796 名無しさん

笑うとこですか？

[4799: マンコミュファンさん]

>>4798 eマンションさん
笑わないですよ！

[4801: 検討板ユーザーさん]

商業施設の規模ってどれくらいなんですかね？
晴海のららテラスくらい？

[4802: マンション検討中さん]

小岩ってオフィスは作られないんですかね？商業の発展には昼間人口が必要だと思うんです。
豊洲武蔵小杉川口と名前出てるところはオフィスも再開発されているので、小岩の次の開発はオフィスビルだったりしますかね？

[4805: マンコミュファンさん]

こちらの強みは駅直結（濃厚）と駅前再開発、下駄スーパー、ランドマーク、ライバルと後発に守られていること、弱みは治安・イメージ、総武線緩行、広域にライバル。以上を鑑み、資産性はアップサイド+10-15%、ダウンサイドは-5-10%の幅と予想します。郊外新築では堅めの部類です。

[4807: 評判気になるさん]

>>4805 マンコミュファンさん

-20% ~ +50%ぐらいと見ています

[4808: 匿名さん]

>>4803 eマンションさん

健美家のトップページ＞不動産投資コラム・ニュースで「ひっくり返った地盤の常識」で検索して下さい。
凄く詳しく東京の地盤について解説しています。

[4810: 匿名さん]

>>4808 匿名さん

補足）昔から岩や石がつく地名は岩盤が固いと言われています。

[4813: 購入経験者さん]

プラウドタワー川口クロスが70㎡中住戸が10,490万。ここは川口より都心距離と駅距離に恵まれるので、これよりは僅差ではあれ高くなりそうですね。

[4814: 匿名さん]

>>4810 匿名さん
ここは地震より大きな川に囲まれてるから洪水の心配でしよう。

[4815: 名無しさん]

>>4807 評判気になるさん
予想するのは勝手だが株と同じで誰も分からん。すべては自己責任。

[4816: 匿名さん]

>>4814 匿名さん
水害リスクのあるエリアであることは営業からも説明がありましたね。その点を考慮して、エントランスは2F、電気系統は4Fにあげているらしいです。

[4817: 匿名さん]

>>4816 匿名さん
水害で資産価値が下がることはないけど、直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。

[4818: マンション検討中さん]

その埋立地より安いのは、水害ハザードがあるからやろ

[4819: eマンションさん]

>>4656 匿名さん
>>4817 匿名さん
液状化botと呼ばせてください

[4820: 検討板ユーザーさん]

>>4802 マンション検討中さん
小岩にオフィスはないでしょうね。
本当のベッドタウンという立ち位置だと思います。中核都市の武蔵小杉や川口というよりかはJRで言うと小金井エリアや鶴見と近い印象です。

[4821: 匿名さん]

>>4818 マンション検討中さん
港南は東日本大震災でも液状化してるし、湾岸の中でも特に地盤の脆いエリアなんだよね。

[4822: 通りがかりさん]

>>4794 購入経験者さん

下がり天井はシサンセイ関係ないらしいですよ

[4823: マンション検討中さん]

ここって資産性で買ってるの？
都の子育て支援受けながらタワマン住みたいけど、グロス出せない層が実需で買うんじゃないの？