パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4616: 口コミ知りたいさん]

>>4614 ご近所さん

ネガが湧いてきたw
人気になった証拠。いい気味だねぇ

[4617: 評判気になるさん]

>>4616 口コミ知りたいさん
いくらでも低倍率あったのに今までここに辿り着けなかった人たちのネガ

[4618: マンコミュファンさん]

>>4617 評判気になるさん
ね。

[4619: 購入検討者]

この先2年の金利上昇が確定した今、価格を強気で出しすぎた都心新築を回避して、小岩とか郊外の優良物件に流れ込んでくる人はさらに増えてくる。

[4620: 評判気になるさん]

>>4619 購入検討者さん
都心が20%上がったら小岩は5%くらい上がるかもしれませんね。

[4621: マンション検討中さん]

43と53の狭めの部屋を除くと、平均5倍超えたようです。
72ea 平均3倍
73NW 平均12倍
85SW 平均6倍

[4622: 口コミ知りたいさん]

73NWはもうちょっと価格あげて欲しかった。抽選無理だよ。

[4623: 検討板ユーザーさん]

利上げが見込まれる中でもかなりの引き合いがある状態ですからすごいですね！
2期2次は少しは値上げするんでしょうかね。。

[4624: 評判気になるさん]

今回売り出した73NWの上の方、間取りも眺望も良いから高倍率になるとは覚悟していたけど・・想像以上でした。

[4625: 通りがかりさん]

>>4620 評判気になるさん

都心が上がればそうなると思いますが、主要3区を除いたエリアは下落も全然あり得ると思います。

[4626: マンション検討中さん]

仮に都心が20%下がることがあれば、小岩は5％くらい下がるだけですか？

[4627: マンション検討中さん]

こんな倍率になるなら、もう少し価格上げれば良いのに、、

[4628: 口コミ知りたいさん]

>>4626 マンション検討中さん
郊外は上がるときはゆっくりで、下がるときは一気に下がる。実需は賃貸に流れるからね。

[4629: マンション掲示板さん]

>>4628 口コミ知りたいさん
小岩の新築タワマンが坪100万を切る日は近そうですね

[4630: マンション検討中さん]

>>4629 マンション掲示板さん
原価割れwww

[4631: 検討板ユーザーさん]

>>4629 マンション掲示板さん
そうなるとその他の物件はお金払っても買い取ってくれなそうになりますね笑

[4632: 購入検討者]

私は都心在住者だけど、この物件は新築の中で最も優良な部類に入ると思うので、ここが下がると言う事はあまり考えにくい

[4633: 匿名さん]

>最も優良な部類
続けたまえ

[4634: マンション掲示板さん]

>>4627 マンション検討中さん
本当価格失敗でしょ。買わせてよ

[4635: 評判気になるさん]

少なくとも坪600までは倍率下がっても売れると思うのにね。坪600で買える新築駅前800戸タワマンないから

[4636: 匿名さん]

>>4635 評判気になるさん

600は買いません

[4637: 評判気になるさん]

>>4633 匿名さん
今までの議論読みなよw

[4638: 購入者]

ここスーパー直結・駅直結予定（そんなマンションあまりない）若干東京駅から距離あるのが弱点なんだけど近い方だし（ちなみに街の雰囲気は私は気にならない、むしろ少し好き）非常に強いマンションだと思う。次期でさらに人気になり5-10%値上げすると思うよ。竣工時は15-20%かな。私はPTKの住民で豊海と小岩を買ってしまった人間です。

[4640: 職人さん]

>>4638 購入者さん　その逆で15-20%減もあると思うよ

[4641: 匿名さん]

私もPTKの住民で豊海と小岩を買ってしまった人間ですが、おそらくそんな感じだと思います。

[4642: 通りがかりさん]

>>4636 匿名さん
世田谷の東急沿線ても坪単価500切ってる。みんなタワマンブームに踊らされ過ぎ。タワマンブームもいつかは終わる。土地代比率が高い低層マンションのほうが下落リスクも低い。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_setagaya/nc_67731104/rooms/?rnm...

[4643: 購入経験者さん]

>>4641 匿名さん
おお！同じ方がいました。仲良くさせてください！

[4644: 購入経験者さん]

>>4640 職人さん
ここが下がるなら他物件の価格も下がるマクロなダウントレンドなので別にこの板だけで論じる話でもないですね

[4645: 通りがかりさん]

>>4626 マンション検討中さん
30%です

[4646: マンション掲示板さん]

>>4642 通りがかりさん
先着売れ残りと比べられても…

[4647: 評判気になるさん]

>>4633 匿名さん
その姿勢がレイトマジョリティ。半年前からここの価値はさんざん議論されてるんだから、今から調べ出すようじゃ遅いよ。

[4648: 匿名さん]

>>4647 評判気になるさん
とっくに買ってる。
そもそもマンションって議論して買うものでなく、なんとなくで買うもんだろうが。
俺がどんないい買い物をしたのか褒めたまえ。

[4650: 匿名さん]

>>4649 口コミ知りたいさん
少し前の湾岸より分譲価格高いの！分譲価格高い方が偉いの！小岩の方が偉いの！

[4651: マンション掲示板さん]

>>4648 匿名さん
ダサいよ、、

[4652: 検討板ユーザーさん]

>>4650 匿名さん
駄々っ子の子供みたい、、

[4653: 検討板ユーザーさん]

湾岸がこれくらいの価格で買える頃は学生だったしなぁ

[4654: 検討板ユーザーさん]

>>4642 通りがかりさん
高級住宅街の等々力と貧民街の小岩が同レベルになるとは時代も変わつたもんだな。10年後はどちらが正解か。

[4655: マンション検討中さん]

>>4648 匿名さん
君がなんとなく買ったマンションのハザードの真っ赤さはいくら褒めても褒めすぎることがない

[4656: 匿名さん]

>>4655 マンション検討中さん
水害で資産価値が下がることはないけど、直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。

[4657: マンション検討中さん]

一期一次の頃よりだいぶ話題になってきたねぇ

[4658: 評判気になるさん]

コロナ時から新築複数買って以来相場見てるけど、話題の新築に当たったからその瞬間に含み益いくら、とかいう状況は終わったと認識すべきよ。今プラスになるかマイナスになるかわからない状態。

[4659: 匿名さん]

>>4658 評判気になるさん
運河に汚物が放流されている品川や夢の島は下がるかもしれないけど、住環境の良いエリアは下がらないですよ。

[4660: 職人さん]

金利が想像以上のペースで上がってるな

[4661: eマンションさん]

>>4656 匿名さん

過去が物語ってますよね。

[4662: マンコミュファンさん]

>>4660 職人さん

タカってた日銀が日和り出した。ここ安泰かもよ？

[4663: マンション検討中さん]

>>4662 マンコミュファンさん
総裁発言で牽制入りましたね

[4664: 検討板ユーザーさん]

ネット回線がジェイコムっていうのが相当気になります

[4665: 評判気になるさん]

>>4664 検討板ユーザーさん
JCOM同軸とJCOM光どっちですか？
2027年に同軸はさすがに…

[4666: マンション検討中さん]

立地はB級、電車は各駅。しかしそれ以外はよくまとまっている。もはや都内新築で最もバランスの良いプロジェクトと言ってもいいかもしれない。

[4667: 匿名さん]

>>4664 検討板ユーザーさん
同軸じゃなければ普通にいいよ
ほぼａｕひかりやし

[4668: 評判気になるさん]

快速止まっても駅遠だったら意味ないし、だったら各駅でもほぼ駅直結マンションがいいですね

[4669: マンション検討中さん]

>>4668 評判気になるさん
やっぱいいね、ここ。買いだ

[4670: マンション掲示板さん]

改札からフラットでエントランス直結でしょ。堅いよ

[4671: 匿名さん]

イトーヨーカドー話題なってるね。海外にスーパー部門売却？

[4672: 匿名さん]

ヤフコメから引用

西友を見れば分かる通り、ファンドが経営権を持ったら、今以上の人員整理、経費抑制は当然でしょうね。
しかもヨーカドーの立地は都市部が多く、不動産コストが高い。
それらを黒字にするためには、西友以上の大ナタが必要かもしれません。

そうなると社員給与も上げられず、優秀な社員は離脱…
ファンドは会社価値を上げて売却益を得るけど、そこに顧客や社員という観点は希薄。

実質、ヨーカドーの終焉でしょうね。
ここまで手を打たなかったセブンの功罪は大きい

[4673: マンション掲示板さん]

ヨーカドーがこちらの下駄から消える可能性は極めて低いでしょうね。正直下駄のスーパー他のほうが嬉しいけど

[4674: 評判気になるさん]

>>4673 マンション掲示板さん

ライフがいい

[4675: 購入経験者さん]

>>4674 評判気になるさん
ライフ住んでるマンションに入ってますがよくないです。イメージはいいですが

[4676: マンション比較中さん]

昨日昼前にヨーカドウに行ったのですが駅から信号渡った入り口のすぐ左隣で
缶ビール（缶焼酎かも）ロング缶を座って飲んでいる年配男性がいました。
何か自分の縄張りのように堂々としていてここら辺のボス感出ていました。
駅の階段降りた所で集まっているのは良く見るのですが今度はヨーカドウ入り口
の真横で集まるのでしょうか？
駅直結のデッキが出来た時には今度は階段下でなくデッキが集会場になるのかも？
デッキの所有権は誰になるのでしょうか？

[4677: マンション掲示板さん]

>>4675 購入経験者さん
うちの近くのライフはいいですよ

[4678: マンション掲示板さん]

>>4673 マンション掲示板さん
ヤオコー、おかっさんやあおばとか来たらいいな
ヨーカドーはいいけどワイズマートは他に変わってほしいと思う

[4679: マンション検討中さん]

>>4674 評判気になるさん

やっぱり向かい側フロントに入っているオーケースーパにもここ入って欲しい。

[4680: 通りがかりさん]

>>4679 マンション検討中さん
でもオーケーは安いだけで、結局見るだけで何も買うものがないスーパーやからいらんやろ
品揃え、品質が悪すぎる

[4681: 名無しさん]

>>4680 通りがかりさん
それなー
億ション中には似合わない
ヨーカドーもベストとは思わないけど
ヨーカドーの方がいいと思う

[4682: マンション掲示板さん]

>>4681 名無しさん
銀座にもOKがあるくらいですから、タワマンに似合わないということはないかと。それに品質も良いですよ。当物件の下駄ではないですが、小岩にOKができることは加点だと思います。

[4683: 口コミ知りたいさん]

>>4682 マンション掲示板さん
銀座に無いイメージだったからこそ
銀座にできて話題になっただけであって、、
銀座にもあるから億ションにもOKって
それは違うと思います
それに品質は微妙です

[4684: 口コミ知りたいさん]

>>4682 マンション掲示板さん
ＯＫはナショナルブランドしかないのが、利点でもあり、欠点でもあるんですよね
メーカーにこだわりがあったり、使い分けてる人にはokは不便ですね
あと日にもよったりしますが、近隣ＯＫの生鮮はほとんど良くないです

[4685: 匿名さん]

憶ションで言ったら台場のツインタワマンの下駄にもあるし、みなとみらいのタワマンにオーケー（本社）あるしな。三田に住んでた頃オーケーに随分世話になったしな。

[4686: 匿名さん]

そういったもののサボりたい系の食品（冷凍の果物やら魚）やらがいいから、ショッピングモールにあるようなしっかりしたスーパーが欲しいってのはわかる
三越にあるようなスーパーがいいんだよな

[4687: マンション検討中さん]

>>4680 通りがかりさん

めちゃくちゃわかる。もはや最近はOKと他のスーパー、あんまり値段変わらないんだよな。近所にあって以前は安かったので使ってたけど使わなくなった。あと生鮮は本当に質が悪い。

[4688: マンション検討中さん]

今のタイプ別の値段ってわかる人いますか？

[4689: 匿名さん]

>>4687 マンション検討中さん
私は行ったことはありませんが人気スーパーランキングでトップになったとかのニュースを見かけましたけど。
生鮮はシャポーに行けばいいだけでしょ？
近くにスーパーがたくさんあるので自分の買いたいものに合わせてお店を選べばいいと思いますけど。

[4690: 評判気になるさん]

え、だからここはヨーカドーだから良かったね、チャンチャン
になるんじゃ、、?
シャポー？はて？

[4691: マンション検討中さん]

>>4690 評判気になるさん

ヨーカドーもう売られるってば、買収されたら次何処がいいという話を今しているの、オーケーに入って欲しいという意見はあったけど、生鮮がダメで、シャポーを使えという話でした。
自分として最初ヨーカドー嬉しいかったけど、今としては破産スーパは入って欲しいくはないなと思います。オーケーもしょぼいと思いますがただ日本国民にあったスーパではあるなっと思いますので、ヨーカドーよりましな気がします。ドンキ入ってくれないかな...小岩の街並みにあう

[4692: eマンションさん]

>>4688 マンション検討中さん
三井不レジ本社からは値上げの圧がかかってるようですね。

[4693: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4694: 購入経験者さん]

>>4677 マンション掲示板さん
PTKのライフはいまいちですね

[4695: 通りがかりさん]

>>4691 マンション検討中さん
買収されたらスーパー事業ができなくなるとでも思ってるの？スカイラークとかマツキヨはそのままでしょ

[4696: 購入経験者さん]

>>4692 eマンションさん
今期平均4倍ついたこともあり、じわじわと昨夏から5％ずつ上げてきたのを、次はそれ以上の値上げ幅にする可能性があると。

[4697: 名無しさん]

>>4695 通りがかりさん

ヨーカドー閉店しまくっているのは事実

[4698: 通りがかりさん]

>>4695 通りがかりさん

セブンイレブンが一フロア入ってきたりして

[4699: マンション検討中さん]

>>4695 通りがかりさん

4697です、別にスーパ事業がなくなるとは思っていない、ヨーカドーがなくなる事心配しているだけ、2年先だから、今の状況だと何かあってもおかしくない。安定したブランド入って欲しいな

[4700: 匿名さん]

>>4695 通りがかりさん

外資は不採算店には容赦がないのが現実でスカイマークグループもかなり閉店を進めました。今のセブンアンドアイより経営姿勢は厳しくなると思います。
ここは立ははいいけど競争相手が多いのでどうなるでしょうね。

[4701: 検討板ユーザーさん]

今日小岩に行ってきましたが、ヨーカドーうんぬんより、閉店済のラブホが廃墟化しないか心配になりました。
現時点もなかなかの雰囲気を醸し出しています

[4702: 名無しさん]

>>4701 検討板ユーザーさん

それは心配無用　不動産投資家達噛みついてくる立地なので

[4703: 名無しさん]

>>4702 名無しさん
豊海から来たけど、まだネガが少なくて、再開発と後発もありガチガチに堅く、B級立地ながらパラダイスやね

[4704: 名無しさん]

>>4702 名無しさん
豊海から来たけど、まだネガが少なくて、再開発と後発もありガチガチに堅く、B級立地ながらパラダイスやね

[4705: マンコミュファンさん]

>>4685 匿名さん
三田のオーケーは立地が最高で、生鮮の質はどん底よ。三田民が気の毒になったよ。。。

[4706: 検討板ユーザーさん]

>>4669 マンション検討中さん
契約者多いねココのスレ

[4707: 検討板ユーザーさん]

サラリーマン最後の希望！
次期は買わせてくれ

[4708: 匿名さん]

>>4703 名無しさん
残念ながら小岩の中古に一億出す客層が存在しないんだよな。永住覚悟ならいいけどね。

[4709: 検討板ユーザーさん]

>>4689 匿名さん

4687だけど、そうなんだよね。他のスーパーと組み合わせれば良い、逆にいうとオーケー単独では厳しくて、週末にオーケーに行くくらい、コストコみたいな使い方のスーパーなんだOKは

[4710: 通りがかりさん]

>>4708 匿名さん
自分の頭時代に合わせて刷新したら、今まではそうかもしれないが、ここと南口のタワーの高層3LDKは1.5億だからね。後円価値の値崩れも頭に入れておいてね。

[4711: 契約者さん]

デフレ脳は注意

[4712: 匿名さん]

俺は中野が1億超えたあたりで馬鹿じゃねえのって思ってたけど、もう2億の部屋すらあるからなあ

[4713: マンション検討中さん]

ここも買ったら三井だからディズニーに招待されるのかな？

[4714: 口コミ知りたいさん]

>>4711 契約者さん
円安脳は注意

[4715: 匿名さん]

平井のワイズマートは24時間営業なんですね。便利そう。ここのスーパーは24時間は難しそうかな。

[4716: 名無しさん]

>>4713 マンション検討中さん
されん、2015年じゃないから

[4717: eマンションさん]

>>4715 匿名さん
管理費が住民に上乗せされるから、24時間じゃない方がいい

[4718: eマンションさん]

>>4691 マンション検討中さん
ベインに優先交渉権の記事出てましたね

[4719: 匿名さん]

>>4717 eマンションさん

管理費が住民に上乗せされるの？なんで？

[4720: マンション検討中さん]

プラウドはオーケーが入ると皆さん喜んでますが、三井にヨーカドーが入ると思い購入決めたのですがベインが交渉とても心配です。

[4721: 検討板ユーザーさん]

前にも書いたけど三井レジにとっても大型案件だから直結商業大失敗ということはないと思うよ。失敗案件にしたら本社から怒られるでしょう。ヨーカドーじゃなくていっそのことららテラスにして欲しい

[4722: 口コミ知りたいさん]

次期っていつから？

[4723: 通りがかりさん]

>>4721 検討板ユーザーさん
ほんとそれ。継続して三井に責任もってやってもらいたい。

[4724: 口コミ知りたいさん]

>>4721 検討板ユーザーさん
気持ちはわかるけど、再開発組合のサイトでテナント募集してるから、今から変更するのは難しいだろうね

[4725: 匿名さん]

本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。

と物件概要にあるんですけど、前からこの表現でしたっけ？
駅からの直結は決まったのでしょうか？

[4726: マンション掲示板さん]

もとからですよ

[4727: 通りがかりさん]

>>4725 匿名さん
決まったと言う前提で話は進んでいるので決まったでいいんじゃないでしょうか？相当すごいことでしょう。これは

[4728: マンション検討中さん]

豊海と池袋に完全に話題を持っていかれて、ここの話題はシーンとしてしまったな。再開発直結とイキってもそもそも郊外駅前なので仕方がないわ。

[4729: 検討板ユーザーさん]

>>4728 マンション検討中さん

ここだって4倍ついたからいいじゃねーかよ。今や郊外新築の星だよ。

[4730: マンション検討中さん]

実需層が多いからエックス上ではそんなに話題にならないんだろうな。

[4731: 検討板ユーザーさん]

完全に豊海の影に隠れて寂しいもんだな

[4732: 匿名さん]

豊海も小岩も住環境が良くて人気の高い街ですよ。

[4733: 評判気になるさん]

>>4729 検討板ユーザーさん
星2つだな。郊外の星3つはTPH武蔵小杉！

[4734: 検討板ユーザーさん]

>>4733 評判気になるさん
まあその程度だろうな。

[4735: マンション掲示板さん]

>>4719 匿名さん
住居部分の管理費とは別に、建物全体（商業施設含む）の管理費も合わせてかかる。だからゲタ付きのマンションは管理費か高い。

[4736: eマンションさん]

>>4733 評判気になるさん
冷静に見て、小岩の方が再開発と駅近、生活利便性で今の街のイメージから伸びしろ高いと思うけど。駅ナンバーワンランドマークだしなぁ。

[4737: マンション掲示板さん]

>>4725 匿名さん

確か物件側は直結、駅側はまだ調整中だったと思うんですけど、違いますか？

[4738: 評判気になるさん]

豊海は見に行きましたが、街ではないですよ。人家の群れはほとんどなく冷凍倉庫と海がの地域ですから。小岩は街ですね。

[4739: eマンションさん]

この物件か立石駅再開発、西日暮里駅再開発を検討してます。皆さん今はイマイチでも将来性は高い駅って評価と思ってます。
ただ、共通して駅近くがパチンコ屋や風俗系の飲み屋が多く、そういったテナントが再開発の区画入らないか心配です。
ここは組合でテナントの決定権(拒否権)はあるのでしょうか。

[4740: マンション掲示板さん]

>>4739 eマンションさん
再開発で運営にデベロッパーが残らないケースだと思います。元々その土地で商いをやられてた方が戻るのが1番多いのかと。ラブホやヘルスが戻ってくることは無いと思いますが、そういった商いをしていたオーナーが商業区画に携わる可能性はありますね。

[4741: マンション掲示板さん]

>>4739 eマンションさん
再開発で運営にデベロッパーが残らないケースだと思います。元々その土地で商いをやられてた方が戻るのが1番多いのかと。ラブホやヘルスが戻ってくることは無いと思いますが、そういった商いをしていたオーナーが商業区画に携わる可能性はありますね。

[4743: 口コミ知りたいさん]

>>4741 マンション掲示板さん
日暮里のタワマン下駄はほぼアジア。エスニックの香ばしい香りが充満してる。ここも同じような感じかな。

[4745: マンション掲示板さん]

三井住友建設、ヤフーニュースになってるけど大丈夫か？
施工不良多すぎて、もはやここが建設することがリスクになってる

[4746: 匿名さん]

>>4742 匿名さん

埼玉より安い港区のタワマンがあるなら買う！どこですか？教えてください。

[4747: 匿名さん]

>>4744 匿名さん

ヤマト運輸の物流センターで働く中国人労働者同士がヤマト運輸の従業員専用送迎バスの中で喧嘩を始めて、バスが緊急停止したのがたまたま芝浦と港南の境界付近だっただけで当該地域とは全く関係がありません。それで中国人が多いってあんたはマジでニュースの読解力がまったくない幼稚園児並みの真正アホですね。中国人がダントツに多いのは江東区、統計で答えは出ています。

[4748: 匿名さん]

港区湾岸に異常に恨みを持ってる基○外のことは気にするな

[4749: 匿名さん]

>4745

ヤフーニュースが情報源って遅い。

[4750: 匿名さん]

>>4738 評判気になるさん

確かにそうですね。豊海はマンション自体がコミュニティですね。
小岩は駅を中心に人が集まります。おっしゃる通り街です。

[4751: 購入経験者さん]

野村のファーストが100㎡超えの広い屋ですが、坪600で売りに出てる。再開発をにらんでの上昇が期待できますね。ポジションセット待ったなしです。

[4752: 購入経験者さん]

野村のファーストが100㎡超えの広い部屋ですが、坪600で売りに出てる。再開発をにらんでの上昇が期待できますね。ポジションセット待ったなしです。

[4753: 匿名さん]

80m2超え始めると坪単価が爆上がりする現象ってなんか名前あるんですか
5人家族はどこへ行けばいいのやら

[4754: 通りがかりさん]

>>4753 匿名さん

戸建てという選択肢もありますよ

[4755: 評判気になるさん]

>>4751 購入経験者さん

あの100平米若干庶民感覚に作られている感じがする、かく部屋若干狭いと感じる。100平米と言ったら、寝室10畳は超えて欲しいし、リビングは20畳超えて欲しいですね、天井高も3m欲しいし。

[4756: eマンションさん]

豊海と池袋で敗れた層がこの辺に流れ込んできますよ。

[4757: マンション検討中さん]

皆さん金利はどう見てますか？
35年1億円を変動0.5%だと月26万円ですが、変動1.0%だと月28.2万円、変動1.3%だと月29.6万円
みずほ総研が26年度は変動で1.3%のレポート出してました。

[4758: マンション検討中さん]

>>4757 マンション検討中さん
1.7くらいは行くと思います。
ほんと上がる時は一瞬の感覚で上がりますよ

[4759: マンション掲示板さん]

>>4758 マンション検討中さん

1.7%まで上がったときのリセールってどう思いますか？月31.6万円まで上がる計算になります。今は野村さんの物件だけが即入居の中古なので目立ちますが、本件を売却する頃は少なくともタワー3棟の中古で競合します。今と比べて6万負担してでも本件を買う方がいるのか気になって。

[4760: マンション掲示板さん]

>>4759 マンション掲示板さん
プラス管理費修繕費固定資産税で10万乗るので月40万くらいか。
なんだかんだ高級マンションやね。

[4761: 匿名さん]

>>4759 マンション掲示板さん
今の不動産価格は給与収入は変わらないけど、銀行の融資が積極的(金利が低い!)だったり、ペアローンが広がったことで高額物件も買える層が増えて成り立ってきました。

今後数年間は金利は間違いなく上がるので、給与水準の上がりが金利の上昇を越えるのが、価格上昇の条件かと思います。
後は外国人購入者が増えるとかですが、超都心を好むと聞くので、小岩は実需メインだとすると期待薄いのかなと。

小岩の再開発ポテンシャル向上期待は触れてません。錦糸町ブリリアや亀戸のプラウドと比較されるステータスになると違いますね。

[4765: マンション検討中さん]

みなさん、手付金っていくらくらい払いました？

[4767: 口コミ知りたいさん]

次期っていつからですか

[4768: eマンションさん]

1000万です。竣工時にはアップサイドありそうな予感ですが、短期では日米全面株安の中現金化したので痛いです。

[4769: マンション掲示板さん]

普通にしっかり10%でした

[4770: 通りがかりさん]

>>4768 eマンションさん
夏までに35000円割れ必至だから、いま利確しておいてまだ良かったかもね。

[4771: 評判気になるさん]

小岩の再開発計画全体が終わるとこの駅は化けますよね。商業も沢山入りますし、東の豊洲や武蔵小杉って呼ばれたりするんじゃないですかね。

[4772: 口コミ知りたいさん]

>>4771 評判気になるさん
武蔵小杉みたいになってくんじゃないですかね。ちなみに武蔵小杉にも新丸子というドヤ街が隣接してますし。

[4773: マンション掲示板さん]

>>4772 口コミ知りたいさん
そうですよね！武蔵小杉のイメージですね！
周りのパチンコ屋やラブホテルはいつ閉店するんですかね？今後も開発進みそうですね。

[4774: 口コミ知りたいさん]

やっぱここだろ、ラストオブ一次取得の楽園は。

[4775: 通りがかりさん]

>>4773 マンション掲示板さん
パチンコ屋はめちゃ流行ってるので閉店しないかもしれませんね。ラブホは時間の問題な気がしましたw

[4776: 口コミ知りたいさん]

>>4775 通りがかりさん

そうなんですね！小岩はデリヘルが多いので心配してました。北口はラブホやレンタルルームが多いのでなくなるのはいい話しですね！

[4777: 購入経験者さん]

いやー、それはなかなかなくならないでしょうね・・・。

[4778: 匿名さん]

武蔵小杉より川口の方がしっくりくる。同じ単路線だし、都心距離と坪単価も近い。街の雰囲気も治安悪い印象で同じ
これから街がどんなに綺麗になっても、路線数と言う絶対に超えられない壁がある以上、小岩が武蔵小杉のように評価されることはあり得ない

[4779: 匿名さん]

>>4778 匿名さん

川口ですか！三井不動産がそごう跡地をLaLaテラスにしたり、東京上野ラインの停車駅になったり将来性ありそうですね！
本件の商業も三井不動産の肝入りなのでLaraテラスになりますかね！総武快速線も止まったりしますかね！

[4780: 匿名さん]

>>4779 匿名さん
本件の商業はオリジナルネームです。再開発なので三井がテナント選ぶことは無いです。
そして総武快速線が停まることはもはや天地がひっくり返ってもあり得ません。なぜならある意味今回の再開発で北側用地が完全に無くなるからです

[4781: 名無し]

各駅停でいいです。快速だと電車内で何かアクシデントがあったときすぐ止まることが難しいですからね。ローカル線ならともかく総武線沿線で各駅なら全く問題ないです。

[4782: マンション検討中さん]

いまアンチがいるからこそ、期待できるのよね。実際の倍率見たら結局ニーズは多いしね。

[4783: 匿名さん]

唯一、小岩近辺に路線が出来る可能性あるとしたら新金線のみだけど、小岩駅からは距離が離れ過ぎてて京成小岩と小岩みたいなもんになるだろうな
それ以外で路線が来る可能性は無い。用地が無いから快速線は無理。利便性の面で川口にはなれても武蔵小杉になることは不可能

[4784: 契約済みさん]

武蔵小杉は東京の西側として約束されすぎてるぐらい
本八幡が小岩の位置にあったら可能性はあったかもな

東京の東側は縦移動が不便だわ
501に地下鉄増設して舞浜までいけるようにしてくれ

[4785: 匿名さん]

そのまま有楽町線に繋げてくれればいい

[4786: 通りがかりさん]

>>4784 契約済みさん
武蔵小杉って2019年の台風で多摩川が満水して冠水したところですよね笑 近隣タワマンの電気系統が全滅してエレベーターやトイレも使えなかったとか。小岩も明日は我が身ですが、こと自然災害リスクに於いては武蔵小杉に敵いませんね。

[4787: 匿名さん]

>>4786 通りがかりさん
水害で資産価値が下がることはないけど、直下型地震で建物が倒壊したら命に関わる。液状化歴のある埋立地の方が遥かに危険ですよ。

[4788: マンション検討中さん]

>>4787 匿名さん
ここには実需勢も多いと思いますが、水害は気にしねえと声高らかに宣言するのであればご自由にどうぞ。ところで江戸川区北部に位置する小岩は埋立地ではないのですが、どこの地域を指しているのでしょう。

[4789: 匿名さん]

冠水とか日常のお祭りみたいなもん
毎日何もないとそれはそれで退屈
人生で何回かあった災害はいい記憶として残ってる、アドレナリンが出て本当にお祭りみたいで楽しかった
冠水も住んでる街で起きてその非日常を楽しみたい

[4790: 匿名さん]

>>4786 通りがかりさん
それで？武蔵小杉のタワー今価値暴落したのですか？災害が来たらそれに耐えればいい、ここはそういう災害に耐えるマンションなんだから、いちいちしょーもない事考えなくていい。
それより北朝鮮がミサイル落としてきたらどうだという事を考えた方がいい、そっちの方が確率大きいし、資産価値に影響する

[4791: マンション検討中さん]

>>4787 匿名さん
水害の可能性、つまりハザードだけで資産価値に影響してますがな。

[4792: 通りがかりさん]

ネガがこんなに増えるとハザードはさておきシサンセイは安泰かもしれない

[4793: eマンションさん]

本日、手付金を振り込みました。大分先の引き渡しですが、楽しみです。その分資産が減ったので、仕事と株式投資頑張ります…！

[4794: 購入経験者さん]

私は交通利便も街の治安も気にしていません。
気にしているのは下がり天井ぐらいですね…

[4795: 匿名さん]

>>4787 匿名さん

東日本大震災で大規模に液状化が発生したのは江東区です。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

[4796: 名無しさん]

>>4793 eマンションさん
頑張りましょう！ここは資産性堅いです！

[4797: 匿名さん]

>>4791 マンション検討中さん

残念ながら今の日本はハザードマップに関係なくいたるところでゲリラ豪雨や線状降水帯が発生します。台風の進路も予測できない動きをします。水害対策をしっかりしてもそれを超える場合があります。水害はなるようにしかならないと考えていくしかないと思います。幸いな事に小岩周辺の地盤は良いことが分かっていますので地震での液状化は考えにくいかと思います。

[4798: eマンションさん]

>>4796 名無しさん

笑うとこですか？

[4799: マンコミュファンさん]

>>4798 eマンションさん
笑わないですよ！

[4800: 匿名さん]

>>4795 匿名さん
東日本大震災の時、豊洲は全然液状化してないけど、港南はかなり激しく液状化している。港南は豊洲よりも埋め立て時期が新しくて液状化しやすい土地なのです。災害対策の面でも港南よりは江東区の方が安心なのですよ。

[4801: 検討板ユーザーさん]

商業施設の規模ってどれくらいなんですかね？
晴海のららテラスくらい？

[4802: マンション検討中さん]

小岩ってオフィスは作られないんですかね？商業の発展には昼間人口が必要だと思うんです。
豊洲武蔵小杉川口と名前出てるところはオフィスも再開発されているので、小岩の次の開発はオフィスビルだったりしますかね？

[4803: eマンションさん]

>>4800 匿名さん

江戸川区って液状化しやすいイメージありましたが、小岩は大丈夫なんでしょうか。
わかるサイトがあれば教えて欲しいです

[4804: 匿名さん]

>>4803 eマンションさん
東日本大震災のときに湾岸で液状化したのは、東京海洋大学と港南緑水公園の2か所ですよ。

[4805: マンコミュファンさん]

こちらの強みは駅直結（濃厚）と駅前再開発、下駄スーパー、ランドマーク、ライバルと後発に守られていること、弱みは治安・イメージ、総武線緩行、広域にライバル。以上を鑑み、資産性はアップサイド+10-15%、ダウンサイドは-5-10%の幅と予想します。郊外新築では堅めの部類です。

[4806: マンション掲示板さん]

>>4800 匿名さん
出たあらゆるスレに出没する港南異常憎悪君

[4807: 評判気になるさん]

>>4805 マンコミュファンさん

-20% ~ +50%ぐらいと見ています

[4808: 匿名さん]

>>4803 eマンションさん

健美家のトップページ＞不動産投資コラム・ニュースで「ひっくり返った地盤の常識」で検索して下さい。
凄く詳しく東京の地盤について解説しています。

[4809: 匿名さん]

>>4806 マンション掲示板さん
港南は東日本大震災でも液状化してるし、湾岸の中でも特に地盤の脆いエリアなんだよね。

[4810: 匿名さん]

>>4808 匿名さん

補足）昔から岩や石がつく地名は岩盤が固いと言われています。

[4811: 匿名さん]

>>4809 匿名さん

東日本大震災で液状化した場所について、国の防災研究機関である防災科研の公式記録によると、港区で液状化が発生した場所は記録されていません。ですので、もしそのようなことを目撃した人がいたとしても、国の公式記録に載らない程度のごく小規模の噴砂であったと考えられます。おそらく地盤改良がされていない学校のグラウンドなどで、ごく小規模の噴砂が発生しただけでしょうから憂慮するような問題ではないでしょう。

3.11で大規模に液状化が発生したのは港区内ではなく大部分が江東区です。液状化リスクを議論するなら港南より、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。港南は湾岸では最も液状化リスクが低いので、それさえも気になるなら湾岸タワマン自体の検討を止めるべきでしょう。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

[4812: 匿名さん]

>>4810 匿名さん

液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い

これを踏まえてマップを見ると、港南エリアは湾岸で唯一、『液状化の可能性が高い』メッシュが存在しないエリアとなっています。つまり、湾岸で液状化リスクが最も低いエリアです。
　
東京都建設局　東京の液状化予測図 令和5年度改訂版
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

[4813: 購入経験者さん]

プラウドタワー川口クロスが70㎡中住戸が10,490万。ここは川口より都心距離と駅距離に恵まれるので、これよりは僅差ではあれ高くなりそうですね。