パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[441: マンコミュファンさん]

>>440 通りがかりさん
文章読めますか？
千葉の方に失礼ですよ。

[442: マンション検討中さん]

今日からモデルルーム開始ですね。管理費いくらだったのか気になります、どなたか教えてください。

[443: 周辺住民さん]

>>442 マンション検討中さん
向かい側の野村さんは70C2タイプで5万円水準なので、こちらも同等とおもいますよ。

[444: 口コミ知りたいさん]

1LDKの間取りは微妙ですね…
総武線で探してますが千葉は遠すぎるし船橋の販売まで待つしかないかなあ

[445: マンコミュファンさん]

>>443 周辺住民さん
わかんないけど戸数とか商業施設の規模違うから、単純に同じにはならないのでは？　

[446: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
思ったよりテンションあがりました。

あんまり覚えてないけど86の部屋で管理費修繕積立金で五万ぐらいだったはず。
あと天井は塞がってない外廊下ですが北側は半分うち廊下風味ですね、カーペットとかはなさそうです。
保育園は優先権なしとのこと。

[447: 周辺住民さん]

>>446 マンション検討中さん
情報共有ありがとうございます。
来週モデルルームへいきますが、坪単価どうでしたか？目に優しい感じでしたか？

天井は塞がってない外廊下ですが
＞ホールみたいな空間があって窓がホーム空間に向いている感じかな？

[448: 評判気になるさん]

>>446 マンション検討中さん
86平米で管理費修繕費5万なら、同じ平米のフロントより1万近く安いな

[449: 口コミ知りたいさん]

>>448 評判気になるさん

70だったら、4万円かな？

[450: 匿名さん]

修繕積立金が安く設定されてるだけで
管理費はプラウドとそんなに変わらなかった気がします。

[451: 匿名さん]

修繕費は結局どこも同じくらい掛かるからあまり気にしても仕方ない。

[452: 名無しさん]

>>446 マンション検討中さん

玄関アルコーブありましたか？隣の玄関が見えないようになっているか気になってます。

[453: 匿名さん]

>>450 匿名さん
フロントより管理費全然安いですよ。修繕費が同じくらい

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
管理費はすこしだけ高い、修繕費はのほうが安い感じです。でも共用施設は三井２も３もだからそこ考慮して管理費は比較的に割高ではないの感想です。でもあくまで比較的です。

[455: 名無しさん]

>>454 匿名さん
フロントがあり得ないくらい高いだけで、パークシティの管理費も最近の物件は高くなったなという感想ですね

[456: マンション検討中さん]

値段帯は69～71タイプが9000代、
82が11,000代86が12,000代94は14,800だったはず。
フロントの値段がわかりませんが、内廊下じゃないので野村よりは安いとおっしゃってましたね。

[457: 匿名さん]

高いですね～

[458: 匿名さん]

小岩には1億の壁がありますね

[459: 匿名さん]

まだ小岩の評価が今回の坪単価に追いついて無い感じはひしひしと感じる。フロントの方はすでにモデルルーム空いて来てるし
パークシティもモデルルームの予約未だにまだ埋まって無いし。

[460: 評判気になるさん]

モデルルーム訪問してきましたが、端々に苦戦している様子が伺えました。これはシンプルに価格が要因でしょう。3年後の竣工、周囲の再開発を織り込んだ強気な価格ですから当然と言えば当然。本気で買いたい人は抽選倍率が低くてよいのではないでしょうか。

[461: マンション検討中さん]

>>460 評判気になるさん
小岩と言うイメージからか、そもそもモデルルーム見に行く人が少ない印象です。良い意味でも悪い意味でもこの掲示板が盛り上がらないのは物件に興味自体が無い人が多い証拠。

[462: 匿名さん]

一次一期にしては売出しが少ないことも自信がない現れかもしれませんね。

[463: 名無しさん]

>>461 マンション検討中さん
無抽選で部屋を割り当てるのが売り手にとっても買い手にとってもベストでしょうから絶妙な値付けと言えるかもしれません。いずれにせよ売れ行きが楽しみです。

[464: 匿名さん]

無抽選で買える部屋は少ないんじゃないですかね？大半は倍率が付くと思いますが。

[465: マンション掲示板さん]

やはり外廊下安っぽかった

[467: マンション検討中さん]

モデルルームで、仕様の良し悪しって分かりましたか？キッチンとか、窓とか、引き出しとか、、

[468: 匿名さん]

壁ぽこと二重サッシなしが気になったかな

[469: eマンションさん]

>>466 匿名さん
長く住むつもりはないので高級感重視したい

[470: 匿名さん]

この辺は空気良いですからね。自然換気が良いと思います。

[471: 検討板ユーザーさん]

今の時代、子供いない方がマンション買いやすいってなんか皮肉ですね。どちらが幸せかは人それぞれだと思いますが。。。
小岩で9,500万は庶民のリーマンには厳しそうです。子持ちは世帯年収2,000万欲しいところですかね。

[472: 匿名さん]

子供を持てることが経済的余裕の証明みたいな面がありますからね。地価の高い東京で子供が3人、4人いるような家庭は間違いなく富裕層。

[473: マンション検討中さん]

壁ポコってやはり少しデメリットですかね？？

[474: 匿名さん]

音が入るし、１億円払って壁ぽこはね...

[475: マンコミュファンさん]

>>468 匿名さん

え？二重サシではないんですね？

[476: 匿名さん]

>>475 マンコミュファンさん
なぜか二重サッシでは無いですね。所々の仕様が低いのに高いのがイラッとするポイントです

[477: eマンションさん]

>>471 検討板ユーザーさん　
9500辺りならいけるだろ
1億2000万辺なら
普通の会社員が一人馬力で買えるギリギリ

[478: eマンションさん]

>>473 マンション検討中さん
坪460は壁ポコですか？

[479: マンション検討中さん]

浴室のブラケットライトを見て、笑ってしまった。

[480: 匿名さん]

オナスタでガッツリ出費させるつもりかね

[481: 名無しさん]

>>477 eマンションさん
今後の積立金増幅考慮に入れてますか？
10年後そもそも積立金自体7-9万円ですよ、1200万のローンは月々返済27万(40年借入)、30万(35年借入)ですよ、積み立て金入れて　35-40万の出費、年収1100万の社畜じゃないと破綻しますよ。

[482: 匿名さん]

>>478 eマンションさん
- 外廊下
- 壁ポコ
- ブラケットライト
- 単層窓ガラス
要約すると、錦の袋に糞を包む、見かけ倒しである、外面だけがよく中身がない(金玉其外 ?絮其中）ですね。

[483: 名無しさん]

>>481 名無しさん　
ん？
何言ってるのかわからんが
普通のサラリーマンなら1100万ぐらいはあるでしょうし
むしろ1100万程度だと厳しいと思いますが

[484: マンコミュファンさん]

>>483 名無しさん
普通の社畜は700万ですよ。ここ日本は思ったより給料出ない国です....
ご参考に江戸川区の平均年収貼っておきます:
https://xn--pckua2a7gp15o89zb.com/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E6%B1%9F...

[485: 匿名さん]

MR見てきたけど、良いとも悪いとも言えない。共用部の数と内容はフロントより圧倒的に秀でている印象。価格はどっちもどっち。
仕様の低さは確かに気になるがそこは致命的では無い。しかしプレミアムは風呂が標準と変わらず、日ポリへの変更も出来ないらしいので注意。プレミアムで日ポリにオナスタでも変更し無いと言われたのが1番ビックリした。
中住戸でも西は眺望良い。リビングインが少なめなのが素晴らしい。フロントのリビングインが酷すぎたので余計にそう思う。
角部屋は二重サッシで無い分スッキリ感を感じる。ただし天井はフロントと同じく圧迫感ある。むしろフロントより圧迫感ある
周辺はなかなか雰囲気悪い。噂の五番街は特に怖いと思った。

[486: 匿名さん]

>>485 匿名さん
フロントとの部屋内細かい仕様の差は以下。自分的にはパークシティの方が好ましい。
・キッチン
フロントは天板御影石が標準、フィオレがオプション。カップボードオプション
パークシティはフィオレか人工大理石選べる。基本カップボード付き
風呂
フロントはダウンライト
パークシティはブラケットライト
・換気
フロントは機械換気
パークシティは自然換気
・トイレ
フロントはカウンター有り
パークシティはカウンター無し
洋室
フロント床暖房無し、オプション対応
パークシティは床暖房有り

総合的に見ると、同スペックならお金の掛かる設備が標準のパークシティの方が100万くらい安くなります。（フロントで天板フィオレ、カップボード、洋室床暖房付けると150万くらい掛かるため）
ただし機械換気はお金で変えられない部分なので、その部分はフロントが絶対的に有利です。

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
修繕費も一万くらい安く、設備も100万くらいパークシティの方がお金掛けてるので、
価格標準に現れない部分の評価で70平米の坪単価にして15万くらいはパークシティのがコスパが良い印象。
内廊下ではないが、大規模と言う部分で相殺もしくは上回る。自分の中では総合的に見てパークシティの方が遥かに好ましいと感じた。

[488: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
日ポリってなんなんですか？教えて頂きたく。。すみません、知識不足で、、

[489: マンション検討中さん]

>>484 マンコミュファンさん
そういう平均年収あてにならんことわかるだろ
そういうのは都営や区営も入ってるし
公営住宅や実家ぐらし等を除けばどこの区も2-3倍はあるよ
平均家賃で見てもわかるが基本的には管理費含めて手取り
1/7だからその平均年収だと一人暮らしも難しいことがわかると思うけどな

[490: 口コミ知りたいさん]

>>488 マンション検討中さん
日ポリ化工と言う会社が作ってるユニットバス。グレードの高いマンションの浴室には必ずと言って良いほど採用されてる

[491: eマンションさん]

>>486 匿名さん

この単価で人工大理石は厳しい

[492: マンコミュファンさん]

お風呂、ブラケットライトって賃貸かよ笑笑

[493: 購入経験者さん]

>>492 マンコミュファンさん
私もびっくりしました。

[494: マンション掲示板さん]

>>492 マンコミュファンさん
しかもデザインくそダサいで
一昔前のデザイン

[495: 匿名さん]

せめて角部屋の風呂くらいは日ポリ化工にオプション対応してくれ
流石にプレミアムはオプション対応するよな？プレミアムであの賃貸クオリティのユニットバスは萎えるどころの話じゃなくなる

[496: 匿名さん]

>>495 匿名さん

食洗機も深型オプションなさそう。
ありえない

[497: 買い替え検討中さん]

>>485 匿名さん
私も周辺環境は中々ディープだと思いました！
未就学児が気軽に出歩ける環境になるとは思いにくいなと(笑)

[498: 匿名さん]

ユニットバスの低クオリティぶりにはマジでビビります。本当に賃貸って感じです。
周辺環境は普通に悪いですあれを良いと言える人はおかしい。小さい子を歩かせられる環境では無いです。

[499: 名無しさん]

ブラケットライト、壁ポコなど全く気にならない派なので皆さんの意見がとても参考になります。
風呂の天井の低さはなんとかならなかったの？とは思いましたが。

[500: マンション検討中さん]

ブラケットライトが目に入った瞬間に、フロントを選択することにしました。それぐらいあり得ない笑
多少高くても、気持ちよくフロント選ぶことになりました。またね三井！

[501: 検討板ユーザーさん]

お風呂もそうですが、扉にソフトクローズがついてない。

[502: 通りがかりさん]

>>498 匿名さん
ブラケットライト？何でライトでけちるのかな？いいものつけてもそんなにしないのに、意味わからない

[503: マンション掲示板さん]

>>498 匿名さん
中住戸はまだしも、小岩で一億2千万もする角部屋であのユニットバスはテンションが非常に下がりました。
角部屋見てサッシはスッキリしてるけど天井圧迫感するな、、、でもまあ良いかとか前向きに考えていたところで、70平米のユニットバス見て口には出さなかったけど愕然としました。
あれは酷い。せめて角部屋とプレミアムは仕様上げて欲しい。

[504: マンション検討中さん]

なるほど、、その辺の仕様はそういう評価なんですね。。方角についてはどの方向が良い等はありますでしょうか？

[505: 匿名さん]

風呂場はプラウドの圧勝。
北口は木目パネル１面のみ、タオルバーも１本ときた。コストカットがすごいんよ

[506: 購入経験者さん]

>>502 通りがかりさん
本当にそれ

[507: 匿名さん]

>>503 マンション掲示板さん
ユニットバスのチープさは擁護出来ない。今の市況なら7-8000万ならあれで仕方ないかなって感じだけど、地価安い小岩で一億近くの物件であれは無い。
70平米の部屋とかモデルルームのターゲットがあからさまに一次取得なんだけど、目が肥えてないからとは言え流石にあれは舐め過ぎ

とは言えフロントはあり得ないんで、オプションでグレードアップ無理なら引渡し後にリノベかな…

[508: 匿名さん]

>>504 マンション検討中さん
西向き一択ですね。東向きに対してなぜか単価も5%しか盛られて無いので、売主もここを一気に捌いて勢いづかせたいんでしょうね。
しかし西向きは割安ですが、他の向きは安くなければ住む理由が無い眺望です。今作の南向きはあんまり良くないので、西向き一択です。だから物件もあの配棟なのだと思いますが

[509: マンション検討中さん]

寝室の床暖って必要があるのかな？

[510: 通りがかりさん]

>>509 マンション検討中さん
要らないですね。オンドルじゃないんだから笑

[511: マンション検討中さん]

西向つてどうですか？午前中、日がささないし、夏の西日が気になるですが。。タワマンだとあまり気にならないんですかね。

[512: マンション検討中さん]

私も西日気になりますが、世の中それよりも眺望ということですかね。。

[513: 検討板ユーザーさん]

トイレもオートじゃない。玄関カメラもついてない。全てオプションつけたらいくらかかるだろう。

[514: マンコミュファンさん]

>>512 マンション検討中さん

西って眺望いいの上だけですよね？中層だとあまりよくない気がするのですがいかがでしょう

[515: 匿名さん]

>>511 マンション検討中さん
なら他の向きを買った方が良いです。資産価値気にするなら西向き。西日気にするなら北か東向き。好きな方を選びましょう

[516: マンション検討中さん]

お風呂のグレードなどの仕様は今の時代こんなもんでしょう。
文句ある人はオプションすればいいだけ。
私は浴室乾燥機あればOKなのでブラケットで十分。
ここ買う人のほとんどはインテリア等に1000万くらいオプションかけるだろうし。

[517: 匿名さん]

>509

タイマー設定しておけば朝起きるとき寒くないかな。

[518: 匿名さん]

>511

LOW-Eが西日をどれくらい和らげてくれるかなんだけど、青田売りって体験できないので判断難しい。

[519: 匿名さん]

>516

浴室乾燥使うのであればこそ、物干しをブラケットにぶつけないか注意する必要が生じるんじゃない。

[520: 名無しさん]

>>515 匿名さん

東向きは一年中カーテン要らず、快適

[521: 通りがかりさん]

>>507 匿名さん
フロントがありえないの理由教えてもらえませんか？

[522: 匿名さん]

営業マンの方も口調が人を下に見る感じで気取ってて気分悪かったです。ここ中身ふざけた仕様でした。北口の顔となると言うことでしたがここだけよりは南口の広域が開発される方がやはりいいかなと思いました。外廊下って高層階の人は怖く無いんですかね。仕様の低さに驚愕し小岩でこの値段は出せないと思いました

[523: 通りがかりさん]

ネガの人は来なくていいのに。
わざわざ書き込んで構ってもらいたいのかな。

[524: マンコミュファンさん]

>>522 匿名さん
営業マンはここを中野見たいにちょう人気物件だと勘違いしてない？
人の柄が物件の品質と同じである意味期待通りですね。

[525: マンション検討中さん]

管理費の件、マンマニさんの記事だと
パークシティ：455円
フロント：440円
フロントのほうが安いじゃん。フロントの管理費が高いって、何の話？？？

[526: 匿名さん]

>>516 マンション検討中さん
三井の営業さんですか？

[527: 名無しさん]

平均収入と同じでさ、フロント100平米超える間取りないから単価平均値が抑えられているだけで、同じ広さと階数で見た時に、多分同じ単価だと思うよ

[528: マンコミュファンさん]

ハードが変わってもソフトはそんなに変わらないよ。キャバクラ＆呼び込み、風俗＆呼び込み、外国人パブ、などなどはこのままずっと残ります。

[529: 口コミ知りたいさん]

外廊下でこんだけ管理費高いとか庶民には無理ですね

[530: 口コミ知りたいさん]

外廊下でこんだけ管理費高いとか庶民には無理ですね

[531: マンション検討中さん]

三井も野村もこの価格で苦戦となると、仮に購入してもリセール時にかなり苦労しそう、、ライバルもどんどん増えるしね～

[532: 匿名さん]

管理費の件、住戸管理費と全体管理費があってトータル４５５円ってことじゃない。三井って商業施設併設の場合、商業施設があるから増やす警備の費用も管理費にオン。商業施設が理由なら商業施設側で負担すべきだと思うけど。

[533: マンション検討中さん]

>>532 匿名さん
地権者から強い意見が出てこうなったんだと思う。良心的な地権者がいる再開発は仰る通りに出来るが、こういう地権者優位の再開発は墓石型マンションの一番悪いところが出る

[534: 通りがかりさん]

地権者甘やかしマンションと言われても仕方ない。
ここに来て管理費を居住者負担にするのが全く納得いかなくなってきた。さてどうしよう。

[535: 匿名さん]

住宅ローンの融資額がかなり絞られてきたな。2年前の8割くらいしか融資額が出なさそう。
融資が絞られるとこういう都心じゃないマンションはかなり厳しくなるな

[536: 職人さん]

MR行って買う気満々になってよくよく試算表みたけど1億２千万ぐらいの部屋だと毎年固定資産税70万かかんの！？！？！？

[537: eマンションさん]

>>535 匿名さん

そんなことはないぞ？
住宅ローンだと大して変わらない。
投資ローンは絞られてるかもだが。ここに投資ローンで買いたい人なんてあんまりいないだろうし。

[538: 匿名さん]

>>536 職人さん

どういうこと？亀戸でもそんなにしないよ。

[539: 匿名さん]

亀戸もかなり上がっていますよ。

[540: 職人さん]

>>538 匿名さん
いや、MRいった時に出してくれた資金計画表に引き渡し後の税金欄に
不動産取得税600,000
翌年の固定資産税680,000
と書かれている。
一応試算は86もしくは82の部屋で出してもらった。