パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[4121: 職人さん]

人間は緻密にコントロールするもの。兵隊どもにはわからんよな。

[4122: 匿名さん]

結局方位としては東西南北、何階たりが一番値下がりいにくいでしょうか？やはり南東上層階やプレミアムでしょうか？

[4123: 通りがかりさん]

>>4122 匿名さん
中古市場だと、新築時ほど方面や階層による差が付かない。意外に下層階の方がコスパ良い。1番重要なのは1に立地、2に立地！

[4124: 名無しさん]

そうなるとラブホビューの部屋一択でしょうか

[4125: 評判気になるさん]

>>4124 名無しさん
この物件は完全にファミリー層向けですので、リセールは期待しない方が良いでしょうね。他方、実需で購入し、自分達が気にしないのであれば買い、だと思います。

[4126: マンション掲示板さん]

>>4123 通りがかりさん
都心3区の投資家が多い物件では条件による価格差がかなり広がりますが、小岩ではあまり差が出ないかもしれないですね。

[4127: 検討板ユーザーさん]

>>4126 マンション掲示板さん
都心3区はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4128: 匿名さん]

下の商業施設何入るんやろ

[4129: マンション検討中さん]

そろそろいろんな人が、この駅直結大規模タワマンの凄さに気づき始めると思うなぁ。本当に気づくのはできてからなんだけれど。

[4130: マンション検討中さん]

>>4128 匿名さん
ネットで拾いました

[4131: マンコミュファンさん]

>>4129 マンション検討中さん
ほんそれ。
直結デッキも表向きはまだ未確定事項だから織り込まれてないんだよなー。

[4132: 周辺住民さん]

2階がイトーヨーカドーってなってるけど、ここには何が入るんやろ？正直婦人服とかのいらないんやけど…ユニクロとかほしい

[4133: 検討板ユーザーさん]

>>4130 マンション検討中さん

ノジマは撤退してしまうのですかね...

[4134: 匿名さん]

>>4133 検討板ユーザーさん
撤退してよし

[4135: マンコミュファンさん]

さすがにスーパー多すぎかな。
南口リビオの下駄にも出来るだろうし。
合成の誤謬とはまさに。

[4136: 周辺住民さん]

競合による各社・各店舗のサービス向上に繋がる事が見込まれるので
むやみに否定する事も無いのでは

[4137: マンション検討中さん]

東京駅6キロ圏の南砂町駅徒歩1分で坪単価450～490。大手町勤務だったらありかもね。駅前寂しいけど。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/693940/

[4138: マンション検討中さん]

今週末もMR満席か
なんだかんだ人気ですね！

[4139: 検討板ユーザーさん]

ヨーカドーは最近めっちゃ閉店してるし、周辺のスーパー充実するとなると心配になっちゃう

[4140: 匿名さん]

ヨーカドー、一人負け状態。

[4141: ご近所さん]

アリオに入って貰いたいです

[4142: 匿名さん]

ヨーカドーはサミット運営する住友商事が買収するかも。

[4143: 検討板ユーザーさん]

>>4137 マンション検討中さん
大手町まで直通15分は魅力ですね。亀クロより大きなスナモも使えるし。

[4144: マンコミュファンさん]

ん？ゴクレの営業がいるのか。
南砂町に恨みはないが、快速がパスされる駅は通勤ストレス多そうで遠慮しておく。

[4145: マンション検討中さん]

MR予約取れんかった。。。

[4146: 評判気になるさん]

>>4144 マンコミュファンさん

小岩もそうじゃんw

[4147: マンション検討中さん]

南砂町は朝の大手町方面は快速が通勤快速になって全列車停車だからな。

[4148: マンション掲示板さん]

>>4137 マンション検討中さん

よくわからんけどこれならまだプラウドタワー小岩の方が良い。

[4149: 検討板ユーザーさん]

>>4148 マンション掲示板さん
なぜ？

[4150: 口コミ知りたいさん]

>>4149 検討板ユーザーさん
総武線　しかも大規模タワー　江戸川区No1立地だから

[4152: 匿名さん]

>>4150 口コミ知りたいさん
どうかなぁ。タワーというのはポイント高いと思うけど、総武線と東西線は正直どっちも似たようなもんだしね。
ここが江戸川区No1立地かどうかは知らんけど、南砂は荒川の手前の江東区で都心にだいぶ近いから、立地のポイントはむこうの方が高いと思うよ。

[4153: 通りがかりさん]

私も南砂と小岩比較して小岩が良いなと思ったのですが、当時感じたのは下記です
南砂町のメリット
・都心からの距離は近いのでタクシー移動しやすい
・(小岩も再開発エリアですが)現状見えているもの以上の再開発余地がある(東京都の資料ご参照)
・南砂3丁目公園はもちろん、東陽町～押上の親水公園等も含めて公園が多い
・スナモが便利

南砂町のデメリット(小岩の方を選んだ点)
・イオンとスナモ以外の商業施設が乏しい
・東西線ホームまでの実質とは時間がかかる
・駅から家までの帰り道に商業がない場合、総移動時間が嵩む
・門仲～木場～東陽町の連続性から隔絶していて、物流倉庫感が強い
・大規模商業施設内の雰囲気が受け付けなかった(具体的な表現は避けます)

[4154: 匿名さん]

>>4153 通りがかりさん
商業施設　南砂く小岩
建物　　　南砂く小岩
住環境　　小岩く南砂
立地　　　小岩くくく南砂町（大手町13分）

[4155: 検討板ユーザーさん]

都内にこだわらなければ東京駅30分圏内にまだまだ物件あるもんだね～。

横浜鶴見
（坪単価300後半　東京26分、横浜9分）
このスレでも小岩は虫人間が多いから嫌だと言われてる。。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/696338/

[4156: eマンションさん]

>>4154 匿名さん

下記正気ですか？
南砂町住民ですか？東京の立地についてわかってないように思えます
↓
立地　　　小岩くくく南砂町（大手町13分）

[4157: マンション検討中さん]

>>4156 eマンションさん
どういう評価なら正しいと思われてるんでしょうか

[4158: 評判気になるさん]

立地は南砂町の方がいいよね。なんといっても都心距離がかなり短いから。

[4159: 匿名さん]

>>4155 検討板ユーザーさん

どこかのブロガーの受け売りだと思いますが
虫人間なんて人を見下す差別用語は使わない方がいいと思いますよ。

[4160: マンション検討中さん]

南砂の話はもういいよ。
そもそもデベの違いが圧倒的。
ここ検討する人はゴールドクレストなんて検討しないです。

[4161: マンコミュファンさん]

>>4146 評判気になるさん

物事を正確に捉えることが苦手な人なんですね。
総武線には快速列車はないというのが事実であり、総武線快速と混同しているだけでは。

[4162: eマンションさん]

>>4160 マンション検討中さん
デベで決めてる人のほうが少ない。価格と立地が2大要素。南砂町徒歩1分で三井なら坪単価100は高いでしょうね。

[4163: 匿名さん]

不動産の価値は立地で決まるから、デベはあまり関係ないんだよね。

[4164: マンション検討中さん]

立地が第一なのは間違いないとして、弱小デベ物件より大手デベの方が値上がり率高いよ。データ見れば一目瞭然。

[4165: eマンションさん]

>>4164 マンション検討中さん

参考にしたいのでそのデータ元教えてもらえませんか？

[4166: マンコミュファンさん]

>>4165 eマンションさん
「不動産　メジャー7 リセールバリュー」で検索

[4167: 評判気になるさん]

CT錦糸公園もいよいよオンライン説明会始まりますね。徒歩8分だけど、スミフだしビックリ価格が出てきそう、、

[4168: 口コミ知りたいさん]

>>4167 評判気になるさん
ブリリアタワー東京より高くなりそうだから坪700スタートかな。。。
そうなるとここの物件も割安感出るかもですね

[4169: 口コミ知りたいさん]

>>4167 評判気になるさん
オンライン説明会は始まってるし（次の説明会の予約も併せて始まってるよ）、700以上も決まってるよ。
錦糸町700超亀戸600、再開発後小岩450なワケないよね。

[4170: マンション検討中さん]

>>4169 口コミ知りたいさん
物件ごとの駅距離や小岩の再開発後の様子にもよりますが、その立地の並びだと小岩450-500は妥当にも見えます。
上がる余地があるかは疑問ですが、下がること心配せずに購入しても良さそうと思いました。

[4171: マンション検討中さん]

第二期一次ってもう申し込み始まってます？
来週MR行きますが、出遅れましたかね？

[4172: 通りがかりさん]

>>4171 マンション検討中さん
訪問時に事前審査出せばギリギリ間に合うくらいだと思います。
尚、倍率は絶対つくので買えない可能性の方が高いはず。。

[4173: 口コミ知りたいさん]

CT錦糸公園はないわー。駅徒歩8分言うてるけど絶対無理っしょ。男でも10分以上マストでかかるし、ガラの悪い公園あるし、しかもスミフ！ないわー。とこれは俺の意見で錦糸公園迷ってる人はどんどんそっち行ってくれい！

[4174: 通りがかりさん]

>>4172 通りがかりさん
ありがとうございます！
となると、パンダ部屋の参考価格に色つけて、ローンの仮審査を事前にしておかないとですよね。
もっと早く物件探しておけば良かったです。

[4175: 職人さん]

政策金利引き上げムードなので、買うのやめることにしました。。欲しかった。

[4176: 坪単価比較中さん]

選択は自由だけど、今買うの辞めたら後10年は買えない気がする。というか一生買えないい気がする。

[4177: 通りがかりさん]

倍率下がるのでありがたいです！是非ともよろしくお願いしますー

[4178: マンション掲示板さん]

諸外国の金利に比べたら…笑
想定通りの利上げなので予定通り入札予定です

[4179: 職人さん]

>>4176 坪単価比較中さん
明確に根拠ありますかね？今から不動産価格が下がる可能性もあるので、わからないと思います。

[4180: 通りがかりさん]

>>4179 職人さん
2億以上と6000万円以下がバンバン売れていて、6000～１億くらいが売れ行き鈍い。完全に2極化。小岩は実需向けだからセーフかアウトか微妙なラインだな～

[4181: 坪単価比較中さん]

不動産価格ってコロナあたりから暴騰した感じだけど、金利が低かったから暴騰したの？根本が解決しない限りは金利なんか不動産価格への影響は微々たるもの。

[4182: 名無しさん]

>>4181 さん
1番の影響は何といつても円安。円高になれば外国人も激減、株安で資産目減り、材料費も下がりバブルも終わる。トランプしだいだね。

[4183: 匿名さん]

>>4182
円安は簡単にできるけど、円高はむずいよ。これから、地金とか不動産を買わないと損しかない。

[4184: 匿名さん]

>>4179 職人さん

横から失礼します。
マンマニさんはじめ有名ブロガーさんや有名コンサルの長島修さんが同じことを言っています。検討すると言う方は一生検討してると。
根拠と言うか皆さん何百人もの相談者とカウンセリングした経験値や市況データを基に仰ってるのじゃないでしょうか？
不動産価格が下がっても金利が上がれば支払いは一緒だとも言っています。
今買わないで後で買う方は支払いが先にずれるだけだと思います。

[4185: マンション掲示板さん]

>>4184 匿名さん
その間に早めに買った人は残債減らしているわけですしね。考えてるうちに年取って与信の金額が満額出なくなる可能性ありますし

[4186: 不動産営業]

不動産は買える性格の人間と難癖・言い訳ばかりで人一倍研究だけして理屈をコネて買えない性格の人間がいる。
検討するという方は自分が買えない性格の人間と理解しないと時間の無駄

不動産営業としては買えない人間（不動産屋相手に半プロのように知識をひけらかし理屈をコネるだけコネて買えずに検討しますと帰る常習者）
が来ると時間の無駄で迷惑だから本当にこないで欲しい。
プロの営業はこの人は買えない方だと話始めて数分で判断します。

[4187: 通りがかりさん]

ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズの方が良さそう！
強力なライバル現る！！！

[4188: 匿名さん]

小岩も武蔵小杉も人気の高いエリアですからね。

[4189: マンション検討中さん]

小岩が人気高いエリアは草。
武蔵小杉が人気ありすぎて手届かないから小岩で妥協するのであって、武蔵小杉と小岩がほぼ同じ値段ならほとんどの人が武蔵小杉を選ぶ。

[4190: 名無しさん]

>>4189 マンション検討中さん
はい　はい　はい　じゃこっちに来るな

[4191: 検討板ユーザーさん]

>>4190 名無しさん
小岩もグランツリー級の商業施設ができたら評価が一変する可能性あるけどね。

[4192: 匿名さん]

小岩の商業施設は武蔵小杉並みに充実していますよ。

[4193: 匿名さん]

>>4191 検討板ユーザーさん
TPH武蔵小杉安くてビックリ！乗り換え多そう。
https://live.staticflickr.com/65535/54285819711_45338c8099_b.jpg

[4194: 名無しさん]

>>4193 さん
これはすごい。三井も野村も真っ青だな。

[4195: eマンションさん]

そんなに武蔵小杉安いなら投資家殺到して倍率何十倍にもなり一般人買えない→時期大幅値上げ→小岩にするかと戻ってきた時には小岩も値上げされてる、て最悪なコンボになりそう

[4196: 匿名さん]

>4181

海外参入は円安だけど、低金利とコロナじゃぶじゃぶで国内の投資家が買いあさった。後者は金利上昇で完全に撤退。

一部では大手デベで新春キャンペーンなんて実質値引きが始まった。潮目はすでに変わってるよ。

[4197: 匿名さん]

小杉のバーゲンセールも潮目が変わったながらだろうね。あと、右肩上がりの時代にはコストダウンだったのが、エクゼクティブにはエアロテック。

[4198: 口コミ知りたいさん]

シティタワー武蔵小杉を辞めて小岩にしましたよ
どちらも予算同じくらい

[4199: マンション掲示板さん]

>>4193 匿名さん
けせけせけせ

[4200: 匿名さん]

武蔵小杉も安いけど小岩も安いと思うんだよな。

[4201: マンコミュファンさん]

TPH武蔵小杉めちゃくちゃ安いな。両方買うのが最適解に気がしてきた。ヤドカリしよう。(当選するかは別問題)

[4202: マンション検討中さん]

パークシティ小岩の東側でも大規模な再開発に向けて勉強会が立ち上がっているようです。小岩が地区全体で盛り上がるといいですね。

[4203: マンション検討中さん]

豊海祭の次はムサコ祭か。中野は上げすぎて説明会ガラガラ。都心でも息切れ感が出て来たね。

[4204: マンション掲示板さん]

>>4202 マンション検討中さん
東も西も再開発で塞がれそう。。

[4205: eマンションさん]

>>4201 マンコミュファンさん

武蔵小杉タワーズ安いのかな？
デラックス　坪750万
スーペリア　坪550万(ボリュームタイプ)
　　　　　　坪470万(欠点ありタイプ)

小岩は　ボリュームタイプが坪450万　プレミアが550万
一つか二つ価格レベル安いと思います。

武蔵小杉雨の際う○こが逆流するんでしょう？今金利あげあげのムードでは小岩が賢明な気がする

[4206: 評判気になるさん]

武蔵小杉は主要都市（品川、東京、渋谷、横浜）まで10～16分で行けるのが強い。今後バブルが弾けても資産価値目減りリスクは低いでしょうね。

[4207: 口コミ知りたいさん]

神奈川は県知事がアレなので私は小岩のほうがいい。

[4208: マンション掲示板さん]

坪単価抑えめな部屋は眺望確認したらその理由がわかる
燃料投下して人気な部屋はガッツリ上げてくると思うけどな

[4209: 匿名さん]

　
これは1期の予定価格ですか？
お得意様向けの購入要望書を前提とした1期前の価格じゃないでしょうか？
販売概要で1期は8月以降で完成は3年1ヶ月後なのでいわゆる0.5期？
価格の幅が1千万以上ありますし（○○○○万円台など）
仮に1期だとしても豊海と一緒で大抽選会で次回から大幅値上げのパターンだと思います。
1期75㎡は高層階なら坪600万前後は行くと思いますが。

[4210: 匿名さん]

>>4207 口コミ知りたいさん

子育て世代なら手厚い補助が多い東京都でしょうね。

[4211: マンション検討中さん]

>>4204 マンション掲示板さん
その可能性はありますね。ただ勉強会発足から竣工までは平均25年ほどあるので、だいぶ先だと思います。
東側も商業施設込みの再開発になりそうで、北口一帯が華やかになりそうです。

[4212: 匿名さん]

>>4205 eマンションさん
資産価値のレベルが全然違う。周りの中古市場と比較してみたら歴然。

[4213: 評判気になるさん]

ここ検討してましたが、武蔵小杉に変えます。

[4214: マンション検討中さん]

>>4213 評判気になるさん

わざわざ宣言する必要性皆無、ただのアンチで小岩も武蔵小杉も絶対に買わないだろ

[4215: マンション検討中さん]

>>4175 職人さん
一生買えない人

[4216: 検討板ユーザーさん]

>>4214 マンション検討中さん

いやガチで小杉買うわごめんな

[4217: マンション掲示板さん]

買えるなら向こうの方がいいんじゃないの
眺望が悪くない部屋だと坪単価かなり上がるし、抽選必須だし、次期からかなり値上げするだろうからな

[4218: 匿名さん]

どちらも資産性の高いエリアですし、地縁で選ぶのが良いと思う。

[4219: 口コミ知りたいさん]

あっち買うわって言っても抽選で買えないでしょう。ここだって抽選なのに

[4220: 通りがかりさん]

実際はどっちも参戦してもどちらか当たったらラッキー。どちらも当たらない確率の方が高い。神頼みですね…