パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3750: 口コミ知りたいさん]

南小岩７丁目の44階建てのマンションが欲しいけど昨今の相場考えるととても手が届かなさそう
三井か野村買って共用施設として下駄使わせて頂きますわ

[3751: マンション検討中さん]

南小岩７丁目の44階建ても外廊下なんでしたっけ？

[3752: 通りがかりさん]

図面見ると建物中心にタワーパーキングありそうだから内廊下だろうね

[3753: マンション検討中さん]

すみません、図面見つけられずでしてどこにありますでしょうか？

[3754: eマンションさん]

東京都環境局のページから再開発事業の概要図面が見られます。南口のパース図も添付されています。
https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/assessment/information/toshokohyo...

[3755: 匿名さん]

概要版22pの感じだと吹き抜けに見えませんか。

[3756: 口コミ知りたいさん]

吹き抜けっぽそうにも見えるけど、事業用地内にタワーパーキング置けるようなスペースないからこの吹き抜けっぽい部分がパーキングのような気もする

[3757: 匿名さん]

私がタワーパーキングだと思ってたのは、エレベーターホールでしたね。
エレベーターホールの西側の空間に中層タワーパーキングがくっつくイメージですね。
廊下は判断が難しいですね。

[3758: 匿名さん]

×西　〇東

[3759: 通りがかりさん]

>>3730 マンション検討中さん
あくまでも個人的な感想でしか無いのですが。
フロントのモデルルームはなんか心が動かなかったです。

元々豪華な共用部に憧れていたのもあるのですが、
ボコボコの天井、柱の食い込み、行燈部屋などがどうしてもしっかり来なかったです。
ただフロントもいいところはあって、浴室1620天井高プレミアムフロアも一億ちょいで検討可能なところや深型食洗機洗濯可、周りにパチ屋などがないのはいいですよね

[3760: マンション検討中さん]

わろた

江戸川区によると、２８日午後３時３５分ごろ、江戸川区西小岩１丁目付近で女子小学生へのスカート内盗撮が発生しました。（実行者の特徴：男性、灰色パーカー、茶色ズボン、黒色ロングコート、マスク、帽子）
■実行者の言動や状況
・風によってスカートのめくれた下校途中の女児を、動画撮影した。
■現場付近の施設
・小岩駅［ＪＲ］、西小岩小学校、北小岩小学校、下小岩小学校、東京シューレ江戸川小学校など

[3761: マンション検討中さん]

大規模で全て手が届かないくらいだと買い手がいないので、狭い部屋が増えると予想。

[3762: 匿名さん]

このマンションがどれだけ注目を集めるかにかかっている気がするので、個人的には仕様モリモリで坪600万～とかで売ってほしいですね

[3763: 匿名さん]

小岩は住環境も良いし坪600ぐらいはありそう。

[3764: 匿名さん]

日本の首都の物件を平均的なサラリーマンが買えた時代の方がおかしいと思い始めてきた。

[3765: 匿名さん]

とはいえ23区内だけで1000万弱の人口ですからね。日本人1/12が23区民なので適正ラインとしては平均的なサラリーマンが無理して買うレベルって感じでしょうか。とはいえ供給数が減っているので必然的に希少性が上がっているのですが。

[3766: マンション検討中さん]

坪600で、63平米3LDKだと1億1500万くらいですよ、やはり無理じゃないですか、と思うんですよね。ボリュームゾーンでそのくらいって、、賃金が上がればですが、、

[3767: 検討板ユーザーさん]

その時の市況と素敵なパース次第ですね

[3768: マンコミュファンさん]

ここは相当1億のグロスの壁が意識されると思いますよ。

[3769: 匿名さん]

小岩は立地が良いから1億超えても売れますよ。

[3770: マンション検討中さん]

2030年に駅直結になったら、ここのマンションは高く評価されるのかな？

[3771: マンコミュファンさん]

>>3768 マンコミュファンさん

１億以内で買いたいならそろそろ２３区あきらめないと。

[3772: 通りがかりさん]

>>3768 マンコミュファンさん
デフレ脳から脱却したほうがいいよ。

[3773: 口コミ知りたいさん]

>>3766 マンション検討中さん
いや国際目線で見たらそれが普通むしろまだ安い感じなんですよね。ニューヨークやロンドンまではいかずとも、香港60平米2億円が平均ですからね。東京まだ安いですよ、小岩60平米高級タワーであれば、1億5000万が妥当な気がする。今後共働きで3人家族が普通ですから、60平米の2LDKが丁度いいかもしれない

[3774: 匿名さん]

中国ご出身の方もこの物件に目を付けられているんですね。

[3775: マンション検討中さん]

で、今期は何倍くらいなの？

[3776: 匿名さん]

デッキや駅直結を求めているのに、外廊下ってのがわからなくなってきた

[3777: 匿名さん]

>>3774 匿名さん
私達もう価格に慣れているので基本港区、湾岸、池袋で2億円スタートの物しか見てません。立地の重要性とインフレマインドとっくに身に染み付いているので、ここは我々資産の基準に満たしません

[3778: 匿名さん]

>>3777 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリじゃない？埋立地の方は忌避施設が集まっているから臭いもあるし、埼玉よりリセール良くないですよ。

[3779: 通りがかりさん]

>>3777 匿名さん
ごめんなさい、誤解招くような事書いたので、補足させて頂きたいと思います。資産の基準に満たさないというのは、実需で購入の値しないのではなく、投資商品としてちょっと弱いという意味合いです。

[3780: 匿名さん]

池袋いいの？

[3781: 通りがかりさん]

>>3780 匿名さん

投資商品としていいですよ、東口完成したら、西口大きい再開発もあるし

[3782: 匿名さん]

こ、小岩も、北口完成したら、南口大きい再開発もあるし（震え声）

[3783: 通りがかりさん]

少し前まで池袋なんてチャイナタウンで半グレやカラーギャングもいて人が住むとこじゃないとか言われながら再開発が入ったらコレよ。
いわんや小岩。

[3784: 匿名さん]

半グレや中国人が多いのは港区の埋立地エリアですよ。小岩や池袋にはいないです。

[3785: マンコミュファンさん]

小岩は、半グレなんて連中よりはるかに年季が入ってますぜ。

[3786: 匿名さん]

白菜価、中国がプレゼントしてくれるかも。

[3787: 通りがかりさん]

>>3784 匿名さん

小岩中国人かなり多いですよ

[3788: 評判気になるさん]

札を入れました！みなさんよろしくお願いします！

[3789: マンション掲示板さん]

>>3788 評判気になるさん
平均2倍強だとみてるけどどんな感じでした？

[3790: マンション掲示板さん]

感覚だけど坪550くらいまでは買い手いそうだな。

[3791: マンコミュファンさん]

>>3789 マンション掲示板さん
平均するとそのくらいみたいです！
無抽選はなさそう。

[3792: 匿名さん]

対戦よろしくお願いします

[3793: マンション検討中さん]

>>3791 マンコミュファンさん
ありがとうございます！

[3794: マンション検討中さん]

大人気だな。。
こりゃ買えないぞ。

[3795: eマンションさん]

>>3790 マンション掲示板さん
今回は見送り、次期の3LDK狙いです。坪600までなら入札する予定です…！

[3796: 名無しさん]

申し込んだ。対よろ

[3797: 評判気になるさん]

自分の申し込んだ住戸は3-4倍くらいだそうです。どこかは詳細避けますが

[3798: 名無しさん]

今期見送ったんですけど、次期からは値上げするしないの話し聞いた方います？

[3799: 匿名さん]

あたし、43w当選しました。
賃料は幾ら位取れるのでしょうか？

[3800: 評判気になるさん]

私が聞いた時は現場の営業している立場としては値上げしてほしくないけど、倍率もついてるし想定より売れてるから上の人が値上げしたいと言っていると聞きました。どうなったか結果は時期にわかるでしょう…

[3801: マンション掲示板さん]

年明けからは上がるって聞きました。今期までが優しめの設定だと

[3802: マンコミュファンさん]

>>3799 匿名さん

営業じゃなくて、ここで聞く？
多分13万円ぐらいじゃないですかね、賃貸投資なから周辺中古の方がいいですよ、転売もここの
実需タイプの方がいい

[3803: マンション掲示板さん]

>>3795 eマンションさん

都内の大規模再開発物件、価格的にはここの次が豊海、あとは販売中の十条あたり。大山や綾瀬もあるが街というより物件単体なので、豊海や十条の価格まで離され近づきを繰り返すんじゃないかと思ってます。

[3804: 評判気になるさん]

小岩のプライスリーダーとしてそれなりに値上げするのかライバル物件があるからこその控えめな値上げにするのか楽しみですね。後者希望ですが、、、

[3805: 匿名さん]

>>3787 通りがかりさん
小岩よりも港区の埋立地の方が遥かに中国人多いですよ。

[3806: マンション検討中さん]

一期でも値上げして高倍率の申込状況なのに、二期で値上げしないわけがない。少し考えればわかるでしょう。

[3807: 名無しさん]

第二期は平均坪単価500万位いくんじゃないかな…

[3808: 通りがかりさん]

>>3806 マンション検討中さん
今回は平均だと3～4倍らしいけど高倍率なのかな…？
多少は値上げあるでしょうけどそこまでな気がします。
しかも今回人気なのはグロスが安い東低層階という。

[3809: マンコミュファンさん]

1倍でも売れれば良いんだからギリギリ攻めるのは当然

[3810: マンコミュファンさん]

>>3808 通りがかりさん

低層ラブホビュー安すぎるし絶対買い手いるよ、書いたら「売れるわけない」とここで言われたけど、売れるわけないって言ってた人元気かな人気だよ

[3811: 名無しさん]

>>3810 マンコミュファンさん
意外にそういう人が買ってたりするんだよ。倍率減らしたいからわざとネガティブな投稿してる

[3812: 検討板ユーザーさん]

>>3811 名無しさん
なるほど。ちなみに当時も「倍率下げ工作かもね」って話がありました

[3813: 検討板ユーザーさん]

おそらく無抽選が存在したのは1LDKの一部の部屋のみじゃないか？他は3倍前後、3LDKは5倍前後、最大10倍くらいはついていたと思う。低層ラブホ側は8～9倍とか？

[3814: 匿名さん]

中国の人が買ってるの多いらしいね
MR行ったとき商談してる中国人を複数組みた

[3815: 名無しさん]

>>3814 匿名さん

居住はさておき、資産価値としては中国人の目に留まっているのは圧倒的にメリットだと思うよ。湾岸もチャイナマネーで購入で伸びてるから。中国人も中国人コミュニティの中で情報交換しててそこに入ってるマンションというのは買い手がつかかもしれないし良いと思う

[3816: マンコミュファンさん]

>>3815 名無しさん
同じチャイナでも、湾岸は投資、小岩などの下町タワマンは実需。

[3817: 名無しさん]

>>3816 マンコミュファンさん

バルクで買ってるチャイナいるんだから投資もいるのでは

[3818: 匿名さん]

中国人が異様に多いのは羽田に近い港区の埋立地エリアですよ。小岩には少ないです。

[3819: 通りがかりさん]

小岩で坪500…なんてこった！

[3820: マンション掲示板さん]

>>3819 通りがかりさん

7丁目のリビオは浦和ザタワー並になってたりして。
都心からの距離・立地的にはあり得る。
坪680。

[3821: 匿名さん]

話を聞いてると浦和ザタワーは立地が良いらしい。浦和が北海道にワープしても坪600で殺到するような立地みたい。

[3822: 口コミ知りたいさん]

>>3821 匿名さん
ちょっとよくわからないですが、どういうことなのでしょうか…

[3823: 匿名さん]

私にもちっともわかりません。どっからどう見ても平均坪300ぐらいの魅力ですが、他の方は違うみたいです。それが浦和らしいです。

[3824: 名無しさん]

何の話なのかよくわかりませんが、現実受け止めた方が良いですよ。

[3825: 匿名さん]

現実を受け止めたくてもみんな立地が神！の一辺倒で坪600につながるロジック誰も説明してくれないので受け止めることが出来ないです。東京でもなく、川口よりも遠いよくわからない駅にタワマンが出来ましたぐらいの感覚ですね。まあ脱線してますので7丁目の話題に戻りましょう。

[3826: マンション検討中さん]

あーだこーだ言う人が多い割に当選した人はいないのな。あんま意味のない掲示板だな。

[3827: eマンションさん]

>>3826 マンション検討中さん
もうほとんどが購入済みなんじゃない？
どんどん値上がりしてほしい。

[3828: マンション比較中さん]

>>3820 マンション掲示板さん
そいえば
プラウド平井の売れ残ってる最上階は丁度坪680だね。
この様な値付けがふさわしい小岩に変貌してほしい。

[3829: マンション検討中さん]

マンションの値上がりはだいぶ鈍化してきてて、そろそろ頭打ちですよ。

[3830: マンション検討中さん]

>>3827 eマンションさん
当選した人は値上げ額や申込倍率が気になるよね。
どこまでの含み益になるか、、、あと2年楽しませてほしい。

[3831: 評判気になるさん]

>>3828 マンション比較中さん
十条も坪600～630だからこのくらいまではタワマンとしての可能性はある。そこから先は市況次第かなあ

[3832: マンション検討中さん]

>>3831 評判気になるさん

新小岩や7丁目の価格次第とは思いますが、ランドマーク物件は広域で比較されるので、話題の大山などと比較して割安な判断がされるかもしれません。

[3833: 名無しさん]

生活圏が東か西かで変わってくるよね。
東側でいうと亀戸、新小岩の再開発あたりが天井じゃないかな。

[3834: 匿名さん]

利上げでマンション販売はスローダウン。まだまだ上がるって、おめでたい。

[3835: 匿名さん]

利上げとかいう簡単な話じゃなくなってきている。
海外勢が都心を荒らすおかげで実需が郊外に追い出されてるし、新築供給は少ないわで。どうなるのか誰にもわからない。

[3836: 評判気になるさん]

郊外に続き東部3区は中古どんどん下がってるし、新築もそろそろヤバそうだね。。2次取得だからしばらく様子見しま～す。その間、米国株に全力投球！

[3837: 匿名さん]

>>3836 評判気になるさん
Xで紹介したいので、東部3区の中古が下がっているデータ、もしくは記事ソースをいただくことできますか？よろしくお願いいたします。

[3838: 検討板ユーザーさん]

価格を下げるために借地権が当たり前となり、新築タワマンが所有権で買えたの？って時代が来ると思うのよね。
金利が上がったところでゼネコンの建築コストも上がるだけだから、営利企業が利幅を下げてマンション販売する理由は全くない。

[3839: 口コミ知りたいさん]

>>3836 評判気になるさん

下がってるとこ知りたいです

[3840: 通りがかりさん]

>>3838 検討板ユーザーさん
むしろ借地権の方が良いかも？
建て替えで揉めそうだし。
まあその頃には住んでないから次の世代の話なんだけど。

[3841: 匿名さん]

特に駅前は借地権が絶対良い。再開発で苦汁を飲んだデベロッパーも多くないだろうからな。地権者がいる土地の扱いがややこしそうだけど。

[3842: 検討板ユーザーさん]

ティップネス小岩店の跡地にマンション建ちそうですが、情報掴んでいる方いますか？東向きの眺望に影響がありそうな。

[3843: マンコミュファンさん]

>>3840 通りがかりさん

建て替えまで住むつもり？

[3844: 検討板ユーザーさん]

一期一次で買っていてずっと見てるけど、ここの掲示板は、
申込前:金利などのネガティブ意見→要望期間:意外と倍率ついてる→抽選の時:結局人気だったじゃん→次期まで:金利上がるし天井

の繰り返しだな…歴史が繰り返しされすぎてる

[3845: 匿名さん]

>>3844 検討板ユーザーさん
その絶妙な値付け、客付けを差配している三井のうまさなのでは？

[3846: 検討板ユーザーさん]

この上がり相場で買えなくなった人たちの怨念が渦巻いている
江戸川区は23区にしがみつきたい人の最後の砦だし…

[3847: eマンションさん]

>>3845 匿名さん

出す間取りと値付けの交互のバランスはちょうど良いなと思います。三井の優しさも感じますね。

[3848: マンション検討中さん]

>>3847 eマンションさん
実際、1～2倍だと人気ないのかなと半信半疑になるけど、3～5倍だと当選すると嬉しいし、外れると欲しいと思う気持ちが強くなるから多少の値上げは許容範囲となる。
絶妙な心理を操るような販売戦略はさすがと思いますよね～

[3849: 匿名さん]

>>3844 検討板ユーザーさん

買えない理由ばっかり探して結論は様子見ようですね。
様子見てるって言ってる人は永遠に買えないって著名な不動産コンサルの長○　修さんが言ってましたね。