パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[3673: マンション検討中さん]

築20年は建て替えじゃなくて大規模修繕

[3674: 匿名さん]

>>3673 マンション検討中さん
30年後には建て替えになるリスクがあるという意味ね。

[3675: マンション検討中さん]

数年前に江戸川区初の建替えと話題となったマンションはどうなったのかな？
建物はそのまんまやし進展を聞かないな

[3676: マンコミュファンさん]

>>3674 匿名さん
新耐震で築50年は建て替えにならないだろうし、建て替えってリスク（危険性という意）ではなく資産性向上のチャンスとの認識。

[3677: 匿名さん]

新耐震でもコンクリートの劣化は年々進行するし、躯体の劣化が進めば修繕よりも建て替えの方が合理的となる日が来る。立地が良ければ建て替えられると思うけど、土地が安いエリアだと解体費用と建て替え費用を捻出できるだけの土地の価値があるかどうかがポイントになってくる。

[3678: マンション検討中さん]

いま建て替えのマンションつて、築50年以上でしよ。しかも旧耐震。タワマンは定借が70年だからそれ以上は余裕では。大規模修繕は恐ろしく高額になつてると思うけどね。

[3679: 匿名さん]

海沿いのタワマンとかだと塩害の問題もあるから意外と早く建て替えになりそう。

[3680: 検討板ユーザーさん]

購入者の方、オーナーズスタイリング何つけるか聞きたいです

[3681: 評判気になるさん]

一期で本マンションを購入したものです。
このサイトを見つけたので興味を持ちました。

当方、32歳で世帯年収2000万円、夫婦2人+子供2人です。これまで賃貸でしたが、初めてマンション購入しました。
本物件のメイン層はどのような層でしょうか？

[3682: 匿名さん]

１００年コンクリートもあるけど、竪排水管は５０年持たない。問題なのは住戸内に竪排水管があると交換時に縦一列で在宅が必要になるので現実的でない。長寿命を期待するならスケルトンインインフィルのように竪排水管を住戸外に配置した物件当たらないと。

タワマンだけでなく低層でも７０年定借って危ういと思ってる。

[3683: 匿名さん]

コンクリートも経年と共に劣化が進むので、70年も持たずに建て替えになるケースが多いと思う。首都直下型地震が来たら古いタワマンは倒壊するケースも出てくるのでは。

[3684: 匿名さん]

コンクリートはアルカリ性で中の鉄筋を守ってる。雨は二酸化炭素を吸収して酸性なので、時間がたつとコンクリートは中性化して中の鉄筋がさび始める。中性化の進行度合いは、鉄筋をどれくらいの厚さのコンクリートでカバーするかで決まるんで、耐震性とは別物。

[3685: 匿名さん]

免震の場合、免震ゴムの寿命もあるか。ジャッキアップして交換もあるけどコスト的に現実的なのか。

[3686: 匿名さん]

＞直下型地震

免震の弱点の一つ。

[3687: マンコミュファンさん]

70年どころか50年後にはみんな死んでるから大丈夫だよ。

[3688: 匿名さん]

直下型地震で一番倒壊リスクが高いのは、液状化歴のある埋立地の杭基礎タワマンじゃないかな。

[3689: 匿名さん]

>3687

老朽化したマンションを相続されたら、受けたほうが大変。相続登記義務化されたし。

[3690: eマンションさん]

>>3686 匿名さん
？
直下型であろうがなんであろうが、免震の方が圧倒的に揺れが少ないよ。

[3691: マンコミュファンさん]

>>3682 匿名さん
プラウドはスケルトンインフィルですね

[3692: 匿名さん]

>3690

マンションの免震は縦揺れに対応してない。

[3693: 匿名さん]

>>3692 匿名さん
液状化歴のある埋立地の方が遥かにリスク高いと思うぞ。

[3694: 名無しさん]

>>3689 匿名さん
もちろん相続前に売るか、リースバックする。

[3695: 匿名さん]

>>3681 評判気になるさん

そんなこともわからないで買ったのならアホやから住まない方がいいと思う。手付金放棄をお勧めする。左様なら。

[3696: 検討板ユーザーさん]

>>3692 匿名さん
あ～やっぱり直下型地震は横揺れより縦揺れが大きいと勘違いしてる人ですね。
どんな地震でも、縦揺れより横揺れの方が圧倒的に大きいんですよ。

[3697: 検討板ユーザーさん]

>>3695 匿名さん
アホは余計だが、それ以外は同意。

[3698: 通りがかりさん]

>>3695 匿名さん
どんな人が購入してるか聞いてるだけなのに辛辣な返し…

[3699: 評判気になるさん]

>>3698 通りがかりさん
辛辣な人が購入（検討）してるんだってわかったのでは？

[3700: 検討板ユーザーさん]

20年前池袋西口や渋谷宮下公園がこんな感じになるなんて感じた人はいなかったと思う。
今度は小岩の番になればいいなとそう思ってはいるが実際どうやるか‥

[3701: マンション検討中さん]

なんか殺伐としている…
ただ、どんな属性かなんてエリアと価格で大抵わかると思いますよ。まぁ1億行く以上は年収2000万以上か、資産があるか、千葉方面の地縁も多少は影響するし、学区はそこまで拘らず、などなど

[3702: 匿名さん]

>5694

リースバックはあこぎな業者もあるからご用心を。

[3703: 検討板ユーザーさん]

>>3700 検討板ユーザーさん
変わる街って路線が4つぐらい駅に集約してるイメージ
ここはかろうじて京成小岩も入れても…

小岩に総武線快速と地下鉄通せ

[3704: 通りがかりさん]

プレシス小岩イデアルがこの建物にがっつり食い込んでいますが、皆さんはこの存在は特に気になりませんか？

[3705: 名無しさん]

パークタワー新小岩もできるし、ここは追い風吹きまくってるよな。

[3706: 検討板ユーザーさん]

プレシスは築浅だし建て替えの話来たんかな
権利者増えるくらいならこれでいいと思うけど
北西角低層くらいの影響だね

[3707: 匿名さん]

>3804

総武線に接続する地下鉄って快速停車駅でなかったりするから、快速止まった時に各駅が遅れる原因だと思うけど。まずはその是正からかな。

[3708: 匿名さん]

>3697

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。そういうところからチェックしておかないとね。

[3709: 匿名さん]

>>3708 匿名さん
私見てる感じ、まさに先ほどの層(20代後半～30代前半の大企業総合職パワーカップル風)が多かったですが、タイミング次第なんですかね

[3710: 評判気になるさん]

1億円の物件なんだから世帯1,000万円以上がこぞってるってわかるでしょ。普通に考えてごらん。

[3711: 匿名さん]

新築は若い人が多いので安心ですよ。中古だと居住者の高齢化が進んでいるので、若い人が入るとかなり苦労します。

[3712: 評判気になるさん]

3681です。
辛辣なコメント返されもしましたが、、

私は職場が千葉方面なので、総武線沿いで探していました。
もともと新小岩の賃貸だったので、そこまで環境認識のズレは無いかなと思ってます。

モデルルームで見た感じは、30代のファミリーを多く見た印象です。
1億円レベルの物件も安いとは思いませんが（湾岸や中央区など2億円レベルになってしまいますよね、、）、比較的実需重視なのかなと思った次第です。

[3713: マンション掲示板さん]

>>3712 評判気になるさん

実需がメインだと思います。中国人投資家もそこそこいましたが実需がメインですね。実需で住みながら投資したいなら良いと思います。

[3714: 評判気になるさん]

仮に実需メインだとしたら投資妙味はないと判断されたわけだから上値は期待できない一方で、下値も限定的ってことよな。南口と新小岩三井が建つまでは手堅いと思うけどのぉ。

[3715: マンション検討中さん]

第1期3次の売り出しは50戸か

[3716: マンション検討中さん]

抽選いやだな～涙

[3717: 評判気になるさん]

倍率楽しみだな。
平均2倍強だと思うけど。
マンクラが西向き推しでいるうちにポジション確保しておきたいところ。

[3718: 検討板ユーザーさん]

>>3717 評判気になるさん

眺望欲しいから西向きが良いんだけど、次3LDKの西向きが出てくる時買えるかわからないし、東押さえておきたい

[3719: マンション検討中さん]

値段据え置きで倍率高いか値上げして買えなくなるかのどちらかですね。。。

[3720: 検討板ユーザーさん]

>>3718 検討板ユーザーさん
ライバルだなー。
お手柔らかにお願いしまーす

[3721: マンション掲示板さん]

>>3720 検討板ユーザーさん

結構ネガティブな意見があったから余裕かと思ってたけど、なんだかんだね。こちらこそよろしくお願いします

[3722: マンション検討中さん]

人気のマンションほどネガキャンが多かったりしますよね。ライバル減らすために

[3723: マンション掲示板さん]

マンションマニア氏の1期3次のブログ出てるね
1期1次は参加したみたいだったけどダメだったぽいから参加するのかな？
https://manmani.net/?p=57945

[3724: マンション検討中さん]

抽選倍率増えてほしくないから、マンマニさん小岩に触れないで欲しかった…。

[3725: 匿名さん]

いや倍率を刺激しないようギリギリのタイミングまで公開を待ってたんだと思う。マンマニの優しさだよ。

[3726: マンコミュファンさん]

同じくあえてギリギリまで触れないようにしてたんだと思うわ。今からだともう入れないでしょうから

[3727: 評判気になるさん]

さすがですね。インフルエンサーも大変だ。

[3728: 検討板ユーザーさん]

マンマニさん好きだけど、彼はしたたかでしょう。自身も申し込むからこそこのタイミングなのでは？？

[3729: マンション検討中さん]

申し込むにしてもプレミアムフロアだろうから一般庶民とはバッティングしなそう

[3730: マンション検討中さん]

野村さんの小岩フロントと比較検討している人です、あちら引き渡し時期も早いし内廊下です、皆さんここを決めた理由をご教示いただけますか？
やはり注目度高く中古で売り出したら期待以上に売れて専有部あまり気にしないという点になりますでしょうか？(自分何年か住んだら売る予定の人で、皆さんどちらお薦めでしょか

[3731: 名無しさん]

>>3730 マンション検討中さん

外廊下がどうしても嫌でやめました。
共用派手でいいですが部屋はチープ。

[3732: 匿名さん]

リセール視野なら1次取得ならフロント、2次ならこちらって感じですね。
1年の家賃分が浮くのに加え、長期譲渡の5年の考えると、売り出しも1年早く動けますからね。

[3733: マンコミュファンさん]

>>3732 匿名さん
リセール重視なら小岩だろう？
プラウドは規模的にも商品的にも弱すぎる、、

[3734: マンコミュファンさん]

>>3732 匿名さん
リセール重視ならパークシティ小岩だろう？
プラウドは規模的にも商品的にも弱すぎる、、

[3735: 入居済みさん]

家賃で300万～500万、売り出しスピード1年
このメリットで相殺される
あと多分どっちのMRも行って下見してから意見した方がいい。完全に一長一短だから。
2次取得だからこっち選んだけど、1次なら向こうだね。

[3736: 口コミ知りたいさん]

>>3735 入居済みさん
そだね

1次取得ならどっちも行って吟味して、正直リセールとか考えずに買えるのを買いなよと思う。

ワイは2時取得なので、野村のメリットが一切感じられずパークシティ一択。

[3737: 入居済みさん]

確かに
リセールに縛られて利便性評価が汎用的なマンション選んで、ちょっと住んで売って、誰のためのマンションだよって思うな。骨を埋める覚悟でマンション買ってるやつが一番幸せなんだと思うな。いつかその観点でマンション選びしたい。

[3738: マンション検討中さん]

どっちもいいマンションだと思います。どちらも駅前でお互いの商業施設を使ったりもあるでしょうし。一刻も早く駅近小岩ライフを楽しみたいならプラウドでしょうか。

[3739: マンション検討中さん]

個人的にはエレベータホールから遠い住戸を敬遠しちゃいます。
中古になって内見しに来た際に内見者が外廊下をこんなに歩くのかと思ってしまうのではないかなと。毎日の暮らしにもプラスではないはず

[3740: マンコミュファンさん]

>>3739 マンション検討中さん
マイノリティ。
隔て板が低くても、アルコーブがなくてもリセールに影響ないであろうから、エレベーターから自室までの距離は全く関係ない。
駅直結、圧倒的な規模、共用施設、充実した下駄があるからその他は枝葉。

[3741: マンション掲示板さん]

私は両方申し込んで先に抽選に当たった方に住みます

[3742: マンション検討中さん]

>>3731 名無しさん
このタイプの外廊下は他の高級タワマンでもあるけどな。俺も内廊下派だけどここなら許容範囲。すすめてるわけじゃないぞ。内廊下派の人たちは他いってくれたほうがありがたい。

[3743: マンション掲示板さん]

>>3742 マンション検討中さん

どこですか？高級タワマンの外廊下。23区で。

[3744: マンコミュファンさん]

>>3743 マンション掲示板さん
思いつくところでは品川Vタワー、アウルタワー、ベイズとかかなぁ

[3745: マンション掲示板さん]

プラウドも一応見たけど、リセール考えるならこっち。というか正直ここの比較対象としてプラウドを見てないんだよな。それこそ平井のキャンセル部屋とか沿線の目立つやつしか見てない

[3746: マンション検討中さん]

南小岩七丁目地区の再開発でプラウドもデッキで直結になるし、2030年以降は南口全体が綺麗になるから魅力ありそうなんだよなぁ
物件単体でみるとパークシティの方が圧倒的なんだけど

[3747: 通りがかりさん]

>>3743 マンション掲示板さん
タワマンの内廊下は新築のうちは良いけど、古くなると廊下が段々臭くなってくるから、長く住むなら外廊下の方が良いかも。

[3748: 匿名さん]

ランドマーク性という観点ではこっちの方が良い。ただ。いうまでもないけど、規模も含め小岩全体のランドマーク性は南側に新しくできるマンションだから、あくまでも北口に限った話になる。北と南で変に差が出来なければいいんだけどなあ。

[3749: 匿名さん]

後は価格よなあ・・・。角部屋ダイレクトウィンドウは坪単価に加え部屋が広いせいで申し込む勇気が出なかった。向こうの北西？角と、こっちの中住戸で迷ったな。

[3750: 口コミ知りたいさん]

南小岩７丁目の44階建てのマンションが欲しいけど昨今の相場考えるととても手が届かなさそう
三井か野村買って共用施設として下駄使わせて頂きますわ

[3751: マンション検討中さん]

南小岩７丁目の44階建ても外廊下なんでしたっけ？

[3752: 通りがかりさん]

図面見ると建物中心にタワーパーキングありそうだから内廊下だろうね

[3753: マンション検討中さん]

すみません、図面見つけられずでしてどこにありますでしょうか？

[3754: eマンションさん]

東京都環境局のページから再開発事業の概要図面が見られます。南口のパース図も添付されています。
https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/assessment/information/toshokohyo...

[3755: 匿名さん]

概要版22pの感じだと吹き抜けに見えませんか。

[3756: 口コミ知りたいさん]

吹き抜けっぽそうにも見えるけど、事業用地内にタワーパーキング置けるようなスペースないからこの吹き抜けっぽい部分がパーキングのような気もする

[3757: 匿名さん]

私がタワーパーキングだと思ってたのは、エレベーターホールでしたね。
エレベーターホールの西側の空間に中層タワーパーキングがくっつくイメージですね。
廊下は判断が難しいですね。

[3758: 匿名さん]

×西　〇東

[3759: 通りがかりさん]

>>3730 マンション検討中さん
あくまでも個人的な感想でしか無いのですが。
フロントのモデルルームはなんか心が動かなかったです。

元々豪華な共用部に憧れていたのもあるのですが、
ボコボコの天井、柱の食い込み、行燈部屋などがどうしてもしっかり来なかったです。
ただフロントもいいところはあって、浴室1620天井高プレミアムフロアも一億ちょいで検討可能なところや深型食洗機洗濯可、周りにパチ屋などがないのはいいですよね

[3760: マンション検討中さん]

わろた

江戸川区によると、２８日午後３時３５分ごろ、江戸川区西小岩１丁目付近で女子小学生へのスカート内盗撮が発生しました。（実行者の特徴：男性、灰色パーカー、茶色ズボン、黒色ロングコート、マスク、帽子）
■実行者の言動や状況
・風によってスカートのめくれた下校途中の女児を、動画撮影した。
■現場付近の施設
・小岩駅［ＪＲ］、西小岩小学校、北小岩小学校、下小岩小学校、東京シューレ江戸川小学校など

[3761: マンション検討中さん]

大規模で全て手が届かないくらいだと買い手がいないので、狭い部屋が増えると予想。

[3762: 匿名さん]

このマンションがどれだけ注目を集めるかにかかっている気がするので、個人的には仕様モリモリで坪600万～とかで売ってほしいですね

[3763: 匿名さん]

小岩は住環境も良いし坪600ぐらいはありそう。

[3764: 匿名さん]

日本の首都の物件を平均的なサラリーマンが買えた時代の方がおかしいと思い始めてきた。

[3765: 匿名さん]

とはいえ23区内だけで1000万弱の人口ですからね。日本人1/12が23区民なので適正ラインとしては平均的なサラリーマンが無理して買うレベルって感じでしょうか。とはいえ供給数が減っているので必然的に希少性が上がっているのですが。

[3766: マンション検討中さん]

坪600で、63平米3LDKだと1億1500万くらいですよ、やはり無理じゃないですか、と思うんですよね。ボリュームゾーンでそのくらいって、、賃金が上がればですが、、

[3767: 検討板ユーザーさん]

その時の市況と素敵なパース次第ですね

[3768: マンコミュファンさん]

ここは相当1億のグロスの壁が意識されると思いますよ。

[3769: 匿名さん]

小岩は立地が良いから1億超えても売れますよ。

[3770: マンション検討中さん]

2030年に駅直結になったら、ここのマンションは高く評価されるのかな？

[3771: マンコミュファンさん]

>>3768 マンコミュファンさん

１億以内で買いたいならそろそろ２３区あきらめないと。

[3772: 通りがかりさん]

>>3768 マンコミュファンさん
デフレ脳から脱却したほうがいいよ。