パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【城東エリア】まずはエントリーから始めてみよう④　パークシティ小岩でタワマンの夢を再び（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/92865/
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
パークシティ小岩ザタワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100885/

[スムログ 関連記事]
パークシティ小岩ザタワー vs プラウドタワー小岩フロント どちらがおすすめ？？【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63162/

[3651: 名無しさん]

>>3650 匿名さん
オリナスのテーブルは謎に若い人が座ってないですか？平日は社会人とか、休日はなにしてるかよくわからん30くらいの男性とか

[3652: 匿名さん]

変なおっさんは全員は消えないだろうけど、減ることは見えている…
駅前にファミリーが増えるとおっさんもいづらくなりそうだし

[3653: eマンションさん]

どうかなぁ。
ちょっと楽観的すぎる気がするなぁ。

[3654: 口コミ知りたいさん]

>>3650 匿名さん
まあ商業施設の椅子に座る人は絶対いるわな。うちの下駄にもいる

[3655: 匿名さん]

>>3652 匿名さん
仮に変なおじさん消えても、変なおばさん、ファミリー、老人と全体的に層は厚いよ。商業エリアはマンションの共用部じゃないから仕方ないよね

[3656: 口コミ知りたいさん]

まあ完全には無理だよ。それはどこの街もそう。でも23区のラスト1億駅前大規模タワマンと思ったら悪く無い条件かもしれないんだよな。

[3657: 通りがかりさん]

どこも同じではないよ

[3658: 名無しさん]

>>3647 さん
だから「せっかく再開発で綺麗になる」からですよ。
広場とか新しできるのわざわざ場所変える理由がないでしょうよ。そもそも再開発のコンセプトもそういう感じでしょ？

あと、彼の人等は全く凶悪じゃないっすよ。
犯罪者じゃないんで綺麗になったとか、見晴らしがよくなったみたいな理由が撤退理由にならんす。

元いた人を排除するとか冷静にどういう発想なんですか？

[3659: マンコミュファンさん]

>>3650 匿名さん
本当そう思います。
ここのスレの人は元来より住む人々を害虫か何かと思っているんでしょうかね。
自分のポジションの正当性を少しでも指摘されると過剰反応する人々が住むレベルのマンションなんすよ。そんな前頭葉じゃ何も上手くいかねぇよ笑
逆張りは批判がつきものなんだか決断した以上、ドンと構えておけよな。

ここの懸念は虫人間とかそんなんじゃないすよ、契約者？のレベルが低すぎて自分の投資判断がそのレベルなんじゃないかと思うことです。ほかのスレはもっと現実的です

[3660: マンション掲示板さん]

>>3659 マンコミュファンさん
駅前広場は、人がその場に居続けるような設計には普通しないけどね。コメント見てても何が現実的かなんて言えるような仮説には思えないのにレベルが低いとか言っちゃってる時点でもうね…
別に集会やるくらいいいと思うけど、さすがに朝っぱらから路上に吐瀉物巻き散らかすようなのは元々迷惑なんだよ。この機会にゾーン分けするなどより住み心地良い使い方になって欲しいってのは元々の地元民だって同じ意見だろ

[3661: マンション検討中さん]

>>3658 名無しさん
キミFtFで議論したことないでしょ。勝手に発散するタイプだよね。とっちらかってる。
仮説はいいから理由は？

[3662: 匿名さん]

虫人間の長文はよみずれぇ

[3663: 名無しさん]

考えたってわからないことを思い悩んでも意味ないんだがな。
おじさんに屯される可能性が嫌なら買わなきゃいいだけ。

[3664: 匿名さん]

>>3662 匿名さん

これは差別用語なので使わない方がいいですよ？
削除されます。

[3665: 名無しさん]

築10年70平米のクリスタルマークスが6,700万円で売られていて、いまから残債を減らせるし、生活レベルはココと変わらないだろうから合理的な人は狙い目よな。自分は3,000万円高くてもPCK買うけど。

[3666: 匿名さん]

1次取得者ならありですね！
私は、2次取得なので今の家の残債を減らし続けます

[3667: 匿名さん]

中古だといずれ建て替えですし、長く住むなら新築の方が良くないですかね？

[3668: 匿名さん]

プラウドタワー小岩ファーストの南向き11階70平米が8980万円で売りに出てますね。自分ならこっちかな

[3669: マンション掲示板さん]

>>3667 匿名さん
そうですが築5年程度であれば誤差ではないでしょうか。

[3670: 評判気になるさん]

>>3667 匿名さん
新築でもいずれ建て替えなんだけどね

[3671: 匿名さん]

>>3668 匿名さん
とはいえ1次取得なら3年で1000万ほどの差がつきそうですね。
引き渡しまで家賃安いところに引っ越そうかなあ

[3672: 匿名さん]

築20年とか超えてくると建て替えが視野に入ってくる。建物によって劣化具合は違ってくるしこの辺は中古のギャンブルだよね。

[3673: マンション検討中さん]

築20年は建て替えじゃなくて大規模修繕

[3674: 匿名さん]

>>3673 マンション検討中さん
30年後には建て替えになるリスクがあるという意味ね。

[3675: マンション検討中さん]

数年前に江戸川区初の建替えと話題となったマンションはどうなったのかな？
建物はそのまんまやし進展を聞かないな

[3676: マンコミュファンさん]

>>3674 匿名さん
新耐震で築50年は建て替えにならないだろうし、建て替えってリスク（危険性という意）ではなく資産性向上のチャンスとの認識。

[3677: 匿名さん]

新耐震でもコンクリートの劣化は年々進行するし、躯体の劣化が進めば修繕よりも建て替えの方が合理的となる日が来る。立地が良ければ建て替えられると思うけど、土地が安いエリアだと解体費用と建て替え費用を捻出できるだけの土地の価値があるかどうかがポイントになってくる。

[3678: マンション検討中さん]

いま建て替えのマンションつて、築50年以上でしよ。しかも旧耐震。タワマンは定借が70年だからそれ以上は余裕では。大規模修繕は恐ろしく高額になつてると思うけどね。

[3679: 匿名さん]

海沿いのタワマンとかだと塩害の問題もあるから意外と早く建て替えになりそう。

[3680: 検討板ユーザーさん]

購入者の方、オーナーズスタイリング何つけるか聞きたいです

[3681: 評判気になるさん]

一期で本マンションを購入したものです。
このサイトを見つけたので興味を持ちました。

当方、32歳で世帯年収2000万円、夫婦2人+子供2人です。これまで賃貸でしたが、初めてマンション購入しました。
本物件のメイン層はどのような層でしょうか？

[3682: 匿名さん]

１００年コンクリートもあるけど、竪排水管は５０年持たない。問題なのは住戸内に竪排水管があると交換時に縦一列で在宅が必要になるので現実的でない。長寿命を期待するならスケルトンインインフィルのように竪排水管を住戸外に配置した物件当たらないと。

タワマンだけでなく低層でも７０年定借って危ういと思ってる。

[3683: 匿名さん]

コンクリートも経年と共に劣化が進むので、70年も持たずに建て替えになるケースが多いと思う。首都直下型地震が来たら古いタワマンは倒壊するケースも出てくるのでは。

[3684: 匿名さん]

コンクリートはアルカリ性で中の鉄筋を守ってる。雨は二酸化炭素を吸収して酸性なので、時間がたつとコンクリートは中性化して中の鉄筋がさび始める。中性化の進行度合いは、鉄筋をどれくらいの厚さのコンクリートでカバーするかで決まるんで、耐震性とは別物。

[3685: 匿名さん]

免震の場合、免震ゴムの寿命もあるか。ジャッキアップして交換もあるけどコスト的に現実的なのか。

[3686: 匿名さん]

＞直下型地震

免震の弱点の一つ。

[3687: マンコミュファンさん]

70年どころか50年後にはみんな死んでるから大丈夫だよ。

[3688: 匿名さん]

直下型地震で一番倒壊リスクが高いのは、液状化歴のある埋立地の杭基礎タワマンじゃないかな。

[3689: 匿名さん]

>3687

老朽化したマンションを相続されたら、受けたほうが大変。相続登記義務化されたし。

[3690: eマンションさん]

>>3686 匿名さん
？
直下型であろうがなんであろうが、免震の方が圧倒的に揺れが少ないよ。

[3691: マンコミュファンさん]

>>3682 匿名さん
プラウドはスケルトンインフィルですね

[3692: 匿名さん]

>3690

マンションの免震は縦揺れに対応してない。

[3693: 匿名さん]

>>3692 匿名さん
液状化歴のある埋立地の方が遥かにリスク高いと思うぞ。

[3694: 名無しさん]

>>3689 匿名さん
もちろん相続前に売るか、リースバックする。

[3695: 匿名さん]

>>3681 評判気になるさん

そんなこともわからないで買ったのならアホやから住まない方がいいと思う。手付金放棄をお勧めする。左様なら。

[3696: 検討板ユーザーさん]

>>3692 匿名さん
あ～やっぱり直下型地震は横揺れより縦揺れが大きいと勘違いしてる人ですね。
どんな地震でも、縦揺れより横揺れの方が圧倒的に大きいんですよ。

[3697: 検討板ユーザーさん]

>>3695 匿名さん
アホは余計だが、それ以外は同意。

[3698: 通りがかりさん]

>>3695 匿名さん
どんな人が購入してるか聞いてるだけなのに辛辣な返し…

[3699: 評判気になるさん]

>>3698 通りがかりさん
辛辣な人が購入（検討）してるんだってわかったのでは？

[3700: 検討板ユーザーさん]

20年前池袋西口や渋谷宮下公園がこんな感じになるなんて感じた人はいなかったと思う。
今度は小岩の番になればいいなとそう思ってはいるが実際どうやるか‥

[3701: マンション検討中さん]

なんか殺伐としている…
ただ、どんな属性かなんてエリアと価格で大抵わかると思いますよ。まぁ1億行く以上は年収2000万以上か、資産があるか、千葉方面の地縁も多少は影響するし、学区はそこまで拘らず、などなど

[3702: 匿名さん]

>5694

リースバックはあこぎな業者もあるからご用心を。

[3703: 検討板ユーザーさん]

>>3700 検討板ユーザーさん
変わる街って路線が4つぐらい駅に集約してるイメージ
ここはかろうじて京成小岩も入れても…

小岩に総武線快速と地下鉄通せ

[3704: 通りがかりさん]

プレシス小岩イデアルがこの建物にがっつり食い込んでいますが、皆さんはこの存在は特に気になりませんか？

[3705: 名無しさん]

パークタワー新小岩もできるし、ここは追い風吹きまくってるよな。

[3706: 検討板ユーザーさん]

プレシスは築浅だし建て替えの話来たんかな
権利者増えるくらいならこれでいいと思うけど
北西角低層くらいの影響だね

[3707: 匿名さん]

>3804

総武線に接続する地下鉄って快速停車駅でなかったりするから、快速止まった時に各駅が遅れる原因だと思うけど。まずはその是正からかな。

[3708: 匿名さん]

>3697

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。そういうところからチェックしておかないとね。

[3709: 匿名さん]

>>3708 匿名さん
私見てる感じ、まさに先ほどの層(20代後半～30代前半の大企業総合職パワーカップル風)が多かったですが、タイミング次第なんですかね

[3710: 評判気になるさん]

1億円の物件なんだから世帯1,000万円以上がこぞってるってわかるでしょ。普通に考えてごらん。

[3711: 匿名さん]

新築は若い人が多いので安心ですよ。中古だと居住者の高齢化が進んでいるので、若い人が入るとかなり苦労します。

[3712: 評判気になるさん]

3681です。
辛辣なコメント返されもしましたが、、

私は職場が千葉方面なので、総武線沿いで探していました。
もともと新小岩の賃貸だったので、そこまで環境認識のズレは無いかなと思ってます。

モデルルームで見た感じは、30代のファミリーを多く見た印象です。
1億円レベルの物件も安いとは思いませんが（湾岸や中央区など2億円レベルになってしまいますよね、、）、比較的実需重視なのかなと思った次第です。

[3713: マンション掲示板さん]

>>3712 評判気になるさん

実需がメインだと思います。中国人投資家もそこそこいましたが実需がメインですね。実需で住みながら投資したいなら良いと思います。

[3714: 評判気になるさん]

仮に実需メインだとしたら投資妙味はないと判断されたわけだから上値は期待できない一方で、下値も限定的ってことよな。南口と新小岩三井が建つまでは手堅いと思うけどのぉ。

[3715: マンション検討中さん]

第1期3次の売り出しは50戸か

[3716: マンション検討中さん]

抽選いやだな～涙

[3717: 評判気になるさん]

倍率楽しみだな。
平均2倍強だと思うけど。
マンクラが西向き推しでいるうちにポジション確保しておきたいところ。

[3718: 検討板ユーザーさん]

>>3717 評判気になるさん

眺望欲しいから西向きが良いんだけど、次3LDKの西向きが出てくる時買えるかわからないし、東押さえておきたい

[3719: マンション検討中さん]

値段据え置きで倍率高いか値上げして買えなくなるかのどちらかですね。。。

[3720: 検討板ユーザーさん]

>>3718 検討板ユーザーさん
ライバルだなー。
お手柔らかにお願いしまーす

[3721: マンション掲示板さん]

>>3720 検討板ユーザーさん

結構ネガティブな意見があったから余裕かと思ってたけど、なんだかんだね。こちらこそよろしくお願いします

[3722: マンション検討中さん]

人気のマンションほどネガキャンが多かったりしますよね。ライバル減らすために

[3723: マンション掲示板さん]

マンションマニア氏の1期3次のブログ出てるね
1期1次は参加したみたいだったけどダメだったぽいから参加するのかな？
https://manmani.net/?p=57945