パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[351: マンション検討中さん]

>>348 マンション掲示板さん
頭冷やしな

[352: マンション検討中さん]

>>351 マンション検討中さん
どの間取り狙ってるの？

[353: マンコミュファンさん]

>>345 eマンションさん
新しい案件は減少してますから

[354: 通りがかりさん]

>>345 eマンションさん
うん普通はそうだけど、今は開発用地も減ってるし、土地の値段も建設コストも急激に上がってるから採算考えると新規PJも数多くはできないんだよ。もうちょい世の中勉強しようね。

[355: 名無しさん]

>>354 通りがかりさん
一般論を述べているのだけなのに論点が噛み合わない返信ありがとう。さもしい人間だな。

[356: マンコミュファンさん]

>>355 名無しさん
いやいや、一般論とかではなく今の常識なんだって。出来の悪いやっちゃなあ

[357: 通りがかりさん]

>>355 名無しさん
「その変なプライドは何なんだ。いちいち取り繕った言い訳すんな」って怒られてた新人の俺を思い出した笑

[358: 匿名さん]

今のところ、フロントよりはこっちのが圧倒的に買いだな。比べるまでも無いレベル
フロントがここから坪20万くらい調整したら別だが

[359: 検討板ユーザーさん]

>>358 匿名さん
間違いない。20万調整でも全然パークシティ。
フロントは小岩再開発四棟の中で1番売りがなくなりそう。ファーストより良い点を見つけることすら難しいように思える。

[360: 検討板ユーザーさん]

>>359 検討板ユーザーさん

ファーストの方がフロントより駅近で管理費安め、坪単価も410万程度で440万のフロントより安いのに全く同じ設備。中古でもまだ築2年。パークシティが高くて無理とかどうしても内廊下が良い人はフロントよりファーストですね。

[361: 名無しさん]

>>358 匿名さん
逆にプラウドはなぜあの内容であそこまで強気の価格に設定出来たのか
管理費もなぜあんな違和感バリバリのとんでもない高値出そうと思ったのか
三井と野村の間で、三井の方を売りやすくする圧力があったんじゃないかと疑うくらいにはよくわからん価格設定になってる

[362: 匿名さん]

売主が安く売る理由がないのはそうだけど、買い側がどんなに高くても無限に買ってくれるかというとそれは別の話だからなぁ
今はまだうまく回転してるけど、回転が止まったらみんなで死ぬ

[363: 検討板ユーザーさん]

>>360 検討板ユーザーさん
これを知ってファースト、値上げしそう

[364: 匿名さん]

モデルルームの予約来た！速攻で予約した。

マジでフロントは今のところわざわざ選ぶような理由が無い。ぶっちゃけ20万値下げしても興味無いわw
坪40万くらい下がるなら検討するかもね

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん
なんやオンライン行ってないんか？気合い足りないわ。

[366: 検討板ユーザーさん]

プラウドの部屋の仕様がよかったので、こちらも同じであって欲しい。
外廊下が諦めつくか。

[367: マンション検討中さん]

皆さん、二次取得何ですか？（小岩で二次取得？って感じもしますが）一次取得なので三井も野村も検討してますが、単純に、野村が一年早い入居ですし残債減らすスピードを意識すると野村に傾いています。
何より、大手タワマンで外廊下ダサすぎませんか？内廊下憧れるんですけと。

[368: 匿名さん]

>>365 匿名さん
何言ってるん？オンラインよりモデルルームやろ。オンラインなんかどうせ誰かが内容お漏らしするからはなから興味無かったわ

[369: 匿名さん]

>>367 マンション検討中さん
2次取得どころか、3次取得よw
あんたはわかってない。こっちはプラウドの倍以上の規模感だぞ。竣工した時に目立つのも選ばれるのもこっち。竣工したらプラウドはこの物件の金魚の糞になる。
3年待てないならプラウド買って、同時にこっちも買えば良いんや。それだけの手付金があればの話だけど、最初にプラウド住んで一年後にこっちに住み替えw
どうや？最強の住み替えになるよ

[370: 匿名さん]

>>366 検討板ユーザーさん
こっちはなぜかミストサウナ無し。二重サッシ無し。あとプラウドは何気に機械換気。他は大して差は無い

[371: 匿名さん]

>>366 検討板ユーザーさん
こっちはなぜかミストサウナ無し。二重サッシ無し。あとプラウドは何気に機械換気。他は大して差は無い

[372: eマンションさん]

>>368 匿名さん

オンライン行ってると、モデルルームの予約競争しなくていいのよ。結果予約できたならいいとおもうけど。

[373: 匿名さん]

>>369 匿名さん

そういう意味だと小岩という意味では日鉄興和が最終的にランドマークになるから、そ北口ランドマークのパークシティ小岩はそいつに釣られて値上がりしたものを売却ですごろく的には大丈夫そうですかね？所詮小岩なんで湾岸みたいな値上がりはないですけど、堅実に坪50～100くらい上がるみたいなイメージです。

[374: 検討板ユーザーさん]

>>373 匿名さん
湾岸もその時は今のようなことは期待されてなかったので、この見方でいるのが安全そうですね。個人的には都心距離をから見る割安度合いと、大型プロジェクトである点を考慮すると大きな上げシナリオもある気がしますが。500戸以上のプロジェクトってなかなかないですし。

[375: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
先にファースト中古買ってすぐすみ始めれば完璧ですね

[376: マンション掲示板さん]

>>373 匿名さん
武蔵小杉よりも小岩の方が高くなるでしょうか？
武蔵小杉は明らかにキャップが存在してる。。

[377: 匿名さん]

小岩も武蔵小杉も再開発が進んでいて住みやすいエリアだと思いますよ。

[378: eマンションさん]

>>376 マンション掲示板さん
越すことはなさそうですよね、近くなることはあっても。。
今武蔵小杉で坪620で築浅タワマン角部屋出ているところを見ると小岩が550-600までいって武蔵小杉が650-700というのは全然ある気がしました。

[379: 匿名さん]

自由が丘とかものすごい高いですし、東横線ブラントはやはり強いですよ。

[380: 評判気になるさん]

>>369 匿名さん
えっ、3次取得でもまだ小岩なの？プレミアム？

[381: 通りがかりさん]

>>378 eマンションさん
すみません、はやとちりでした。
複数みてみたら、武蔵小杉は思ったより大分安かったです。
神奈川だからなのか、なんでだろう。

[382: 検討板ユーザーさん]

小岩で目立つのは７丁目では？
北口は居酒屋とパチンコ屋があり、夜が結構ひどい状態なので、そこも開発されるでしょうか。

[383: マンション掲示板さん]

>>369 匿名さん

三次でまだ小岩って、、、全く参考にならないモデルケースですね。超絶すごろく下手くそですね。

[384: 匿名さん]

小岩も相当高くなってますからね。買える人は限られますよ。

[385: 匿名さん]

>>383 マンション掲示板さん
もちのろんでプレミアムか角部屋狙い。
悪いが含み益6000万くらいあるで
しかし6000万あっても今の市況じゃ1億半ば買うのがやっとや。それ以上は怖くて手が出せん

[386: 通りがかりさん]

>>373 匿名さん
小岩だけでスゴロク完結w
ファースト→フロント→パークシティ→リビオの流れが理想か

[387: 評判気になるさん]

>>385 匿名さん

パークシティのプレミアムな角買ったらすごろく終了ですか？？
個人的にここの1億の安い部屋を買うか、1.5億くらい出して南西角でも買おうかとおもってますが、そうなると出口がより高値で1.5オーバーでと考えた場合に、小岩でそんな高値で捌けるのかなぁという懸念があります

[388: 評判気になるさん]

>>387 評判気になるさん

プレミアムな角→プレミアムか角

[389: 評判気になるさん]

すごろくしたいだけなら豊海に行ったほうがいいような、、

[390: 匿名さん]

豊海や有明は臨海地下鉄も通るし相当上がりそうですよね。

[391: 匿名さん]

>>387 評判気になるさん
正にそれな。小岩の相場感で考えるとあまりに高額帯の部屋は怖くて手を出しにくいんですわ。
このまま相場が上がっていくと想定したらプレミアムで1.5億前後の出口なら固く見てもまぁ大丈夫かなって感じだが、2億前後の出口は最上階でもどうかな…って感じ

[392: 匿名さん]

港区千代田区ならどんな価格でも出口可能性あるけど、ここは小岩だからな。
キャップは確実にあるので、2億前後の高額物件は地元の地主とかが税金対策で買う以外には手出さない方が良い。金融資産3億未満の一般人が買う物件じゃない

[393: マンコミュファンさん]

>>385 匿名さん
含み益6,000万ってここ2～3年のブランズ豊洲とか亀戸クロスレベルのたったのすごろく1回分やん笑

[394: 検討板ユーザーさん]

>>392 匿名さん
この価格帯を検討する人は3億は普通にあるだろ

[395: マンション検討中さん]

含み益の方々は売るのは2027年ですよね？その間に益が減らないか心配はないですかね？

[396: 名無しさん]

>>393 マンコミュファンさん
2回で含み益6000万ならまあまあってところかな。3000万控除しても短期所得控除でかなり持ってかれるから、仮に豊洲で6000万含み益あっても手数料やら税金やらで手元に残るのは4500万くらい

[397: 通りがかりさん]

>>369 匿名さん

ファーストも3年後には今よりもっと上がると思うので、先にファーストを買って3年後の竣工タイミングで売るのも良い戦略だと思うよ。今売り出し中は67平米しかないけど夫婦2人ならそれも悪くないかも。僕は手付金の余裕ないけど。

[398: 検討板ユーザーさん]

>>396 名無しさん
普通にペアローンで嫁に少しだけ持たせておくだけで住宅ローン控除も3,000万控除も×2だよ

[399: 評判気になるさん]

>>398 検討板ユーザーさん
少ししか持たせなかったら、その分しか控除されないぞ
例えば3対1の割合なら、含み益は夫4500、嫁1500として、夫に1500の譲渡所得が残る

[400: 匿名さん]

>>398 検討板ユーザーさん
何もわかって無いの丸わかり。知ったかはしないでくれ

[401: マンション検討中さん]

世の中年収高い人ばかりでもなく、ペアローンでギリギリという人が多い中で、今後もマンション価格上がるのか不安です。

[403: 口コミ知りたいさん]

>>396 名無しさん
豊洲からの小岩は都落ち感半端ないな

[404: マンション検討中さん]

管理費、修繕費は平米単価いくらか分かる方教えてください。フロントと同程度ですか?

[405: 通りがかりさん]

>>404 マンション検討中さん
気になるけど17日以降のモデルルーム開始後に分かるはず

[406: 匿名さん]

>>404 マンション検討中さん
パークシティ向ヶ丘遊園は平米370

[407: マンション検討中さん]

>>406 匿名さん
パークタワー向ヶ丘遊園ですかね？

[408: eマンションさん]

>>359 検討板ユーザーさん
そうですかね？北は蔵前通り、南はJRに挟まれて音がうるさく、西日がキツイのでカーテンは閉めっぱなし（Low_eでも暑いですよ。）、南は7丁目の45階建てで眺望塞がる、車寄せの前にはラブボやパチンコ屋ですよ。

フロントは眺望の抜けは安泰（江戸川はアルファに隠れて見えにくいですが）で、脇にはサミットありますし、内廊下ですし。

[409: 匿名さん]

小岩は住環境が良いですからね。どちらも人気になると思います。

[410: 評判気になるさん]

ここは二重サッシじゃないんですか？

[411: 名無しさん]

>>408 eマンションさん
フロントの眺望の良い南東側高層を買える人はフロント買った方が良いと思う。南東側スカイツリーが見える方角はフロントのが良い。
しかしそれ以外の向き買うくらいならパークシティ買った方が良い。
悩むまでも無いレベルでパークシティの圧勝。

[412: 名無しさん]

>>411 名無しさん
スカイツリー見えるの南東側じゃなかった南西側

[413: 匿名さん]

>>411 名無しさん
都心側の眺望はフロントの方が全然良いんだよね。20階以上の高層は今の価格でも全然安いと思う。特に角は間取りも良いしかなりアップサイド期待できる。
しかしファーストに被る方と線路側はフロント角部屋でもパークシティの中住戸に劣る。ここ買うなら一年待ってパークシティ買うべき

[414: 契約者さん2]

ここって無抽選部屋もある程度出てくるのかな？

[415: マンション掲示板さん]

>>402 匿名さん
こいつ朝青龍だろｗ

[416: 通りがかりさん]

小岩に住むなら毎日のスカイツリーより、年一回の江戸川花火！

[417: 匿名さん]

>>416 通りがかりさん
スカイツリーとか東京タワー見えると中国人に高く売れるんだよ。高層のキラキラした都心ビューだとめちゃくちゃ高値で買ってくれる。
奴らは年数回の花火になんか金出さないよ

[418: 匿名さん]

>>417 匿名さん
いや、彼ら予算2億円だから、都心しか買わない、ここ検討対象に入らないと思う、哀れだけど今の円安で日本国民みんなは中国人よりは貧乏になっている。

在日中国人、在日インド人、在日ベトナム人、所謂日本国民の皆さんがここ買うと思います。

[419: 名無しさん]

>>418 匿名さん
フロントのMRで中国人も結構見に来てるって言ってましたよ。実際に私の隣のブースから中国語聞こえました。
何ごとも実態を知らずにイメージだけで語るのは良くないですね

[420: マンション掲示板さん]

>>418 匿名さん
確かにここは一次取得者のみが検討する物件になりそう。為替が円高になっても、価格は落ちない？？

[421: 評判気になるさん]

>>419 名無しさん
在日中国人じゃなくて、外来の中国人で間違えないですか？これは大変失礼致しました。うちのお客様は都心しか問い合わせしてないから、こんな場所は外来の外国人から隠れている良い意味で)と期待してたのですが、やはりここも落ちでしまったのですね。いずれここは外国人多く集う物件で間違えないです。引き渡したら国際的なコミュニティと付き合わないといけない意識した方がいいですね。

[422: 名無しさん]

>>411 名無しさん
お金を持っている人は、パークシティのこれから眺望がさらに塞がる南東はかわないでしょう。グランファーストが南東にあって目障りですし。
私ならパークシティは北東角の一択ですね。窓を開けたい季節に南風で線路がうるさいでしょうけど。。

フロントでスカイツリーが見えるのは南東ではなく、西ですね。
物件の規模感、資産性はパークシティでしょうけど、長く住むのであればフロントの南東か南でしょうね。

[423: eマンションさん]

>>422 名無しさん
フロントとパークシティだと物件全体の評価ではパークシティが遥かに上回りそうですが、フロントの南東向きは眺望が素晴らしく、この向きの高層はパークシティのほとんどの住戸の評価を上回りそうですね

[424: マンション検討中さん]

迷うな
フロントかパークシティーか
ここが内廊下なら坪単価が20-30万高くてもここ一択やったんやけど

でも吹き抜けと反対側なら内廊下みたいなもんか
両方買おうかな？

[425: マンション掲示板さん]

>>424 マンション検討中さん

外廊下の廊下側の窓が嫌なので迷います。

[426: マンコミュファンさん]

>>425 マンション掲示板さん
全くそうですよね、自分もゆういつここの廊下が気になってました。なんで三井そこケチったのだろう、折角板版形状のマンションなのに。こんなに小切していっぱい部屋作って利益儲けようとしている意図が透けて見える。

[427: 評判気になるさん]

>>426 マンコミュファンさん

まるで中トロにマヨネーズをかけて商品に出しているような感じで気持ちがめちゃくちゃ悪い

[428: マンコミュファンさん]

>>423 eマンションさん

そうですね。フロントの南東はアルファが被ってせっかくの江戸川ビューの魅力が半減するので、南西角ですかね。角がベランダ・庇のない水槽型リビングなので、日中の陽射しはきついので、自分ならLow-eに加えて、内側にフィルムを重ね張りして、カーテンレスで過ごせるようにすると思います。

[429: 口コミ知りたいさん]

>>424 マンション検討中さん
両方買うくらいならもうちょい都心の他を買った方が良くないかい？

[430: 通りがかりさん]

>>429 口コミ知りたいさん
都心ではないけど東急と小田急の沿線（目黒区、世田谷区）に住んだことあるが
小岩は何故か戻ってきてしまう変な魅力がある

[431: マンコミュファンさん]

>>430 通りがかりさん
回遊魚ですね…

[432: 通りがかりさん]

>>431 マンコミュファンさん

それを言うなら　回帰魚　ね。

小岩の魅力とは？

[433: 周辺住民さん]

>>432 通りがかりさん
大型再開発があること

[434: マンション検討中さん]

小岩2.0の開幕ですね!いまからワクワクしてます!

[435: マンション掲示板さん]

>>424 マンション検討中さん
10%高くても内廊下がよかったね。

[436: 匿名さん]

内廊下は新築のうちはいいけど古くなると年々カビ臭くなって臭いが取れなくなる。長く住むなら外廊下もメリットあるよ。

[437: 周辺住民さん]

>>435 マンション掲示板さん
100％賛成、高級タワーなのに外廊下は貧乏くさい、２LDK以外ほとんどが1億のお部屋なので、なんなんですかこの外廊下は...幸い制振ではなく免振してくれたのはうれしいが、外廊下？？？高級すしにマヨネーズ被せてだした感じだよ、折角の立地、折角の再開発、折角の三井分譲、折角の大規模、末に外廊下？？？何考えてんだよ...野村さんの分譲との勝負がつかなくなるじゃないか、これだと迷っちゃうよ！

[438: 周辺住民さん]

>>424 マンション検討中さん
でも吹き抜けと反対側なら内廊下みたいなもんか
＝＞ん？こちらどんなイメージですか？
　東側のお部屋が全部内廊下で西側が全部外廊下というイメージですか、宣伝図面から建物のてっぺんが塞がっている感じなので、屋上が塞がっているのならなんで外廊下ができるのか想像ができない、

[439: 評判気になるさん]

>>437 周辺住民さん
買わなきゃいいじゃん。
さよなら。

[440: 通りがかりさん]

>>439 評判気になるさん
ね。
小岩ごときで何イキってるんたろう。笑
さようなら、ブリリアタワー千葉がお似合いだわ。

[441: マンコミュファンさん]

>>440 通りがかりさん
文章読めますか？
千葉の方に失礼ですよ。

[442: マンション検討中さん]

今日からモデルルーム開始ですね。管理費いくらだったのか気になります、どなたか教えてください。

[443: 周辺住民さん]

>>442 マンション検討中さん
向かい側の野村さんは70C2タイプで5万円水準なので、こちらも同等とおもいますよ。

[444: 口コミ知りたいさん]

1LDKの間取りは微妙ですね…
総武線で探してますが千葉は遠すぎるし船橋の販売まで待つしかないかなあ

[445: マンコミュファンさん]

>>443 周辺住民さん
わかんないけど戸数とか商業施設の規模違うから、単純に同じにはならないのでは？　

[446: マンション検討中さん]

モデルルーム行ってきました。
思ったよりテンションあがりました。

あんまり覚えてないけど86の部屋で管理費修繕積立金で五万ぐらいだったはず。
あと天井は塞がってない外廊下ですが北側は半分うち廊下風味ですね、カーペットとかはなさそうです。
保育園は優先権なしとのこと。

[447: 周辺住民さん]

>>446 マンション検討中さん
情報共有ありがとうございます。
来週モデルルームへいきますが、坪単価どうでしたか？目に優しい感じでしたか？

天井は塞がってない外廊下ですが
＞ホールみたいな空間があって窓がホーム空間に向いている感じかな？

[448: 評判気になるさん]

>>446 マンション検討中さん
86平米で管理費修繕費5万なら、同じ平米のフロントより1万近く安いな

[449: 口コミ知りたいさん]

>>448 評判気になるさん

70だったら、4万円かな？

[450: 匿名さん]

修繕積立金が安く設定されてるだけで
管理費はプラウドとそんなに変わらなかった気がします。