パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【城東エリア】まずはエントリーから始めてみよう④　パークシティ小岩でタワマンの夢を再び（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/92865/
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
パークシティ小岩ザタワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100885/

[スムログ 関連記事]
パークシティ小岩ザタワー vs プラウドタワー小岩フロント どちらがおすすめ？？【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63162/

[3286: 検討板ユーザーさん]

>>3284 通りがかりさん
超少数派

[3287: 口コミ知りたいさん]

>>3282 通りがかりさん
まともな意見を。小岩と千住大橋では街の感じがまるで違うと思います。ファミリーファミリーしている千住大橋と比べ小岩の駅前のわちゃわちゃですので、ぜひ現地訪問されて実際に街を感じることをお勧めします。千住大橋だと自転車でビックターミナルである北千住にもすぐ行けるので訪問した際にレンタサイクルして北千住の方まで見るのもいいかも。
どちらも後発物件が近隣であるので資産性としてはそれなりかと。
by足立区在住の当物件契約者

[3288: 名無しさん]

本物件の良い条件の部屋はすぐ売れるし、スミフはすぐ値上げするので、意思決定はお早めに。

[3289: 匿名さん]

>>3283 通りがかりさん
豊海は抽選がかなり厳しいですよ。

[3290: eマンションさん]

2割値上げした豊海にはもう興味ありません

[3291: 匿名さん]

2割程度の値上げならまだ割安だと思う。

[3292: 匿名さん]

>>3287 口コミ知りたいさん
確かに街の好みは重要なポイントですね
ありがとうございます
予算内で、住みやすくて、物件価値が落ちなさそうな物件選び、難しいですねー

[3293: 評判気になるさん]

日銀が金融政策決定会合で金利0.25%据え置きを決定したそうですね。当物件に限らずですが、どのデベも次期以降値上げしてくるでしょう。1期契約者の方はおめでとうございます。

[3294: 口コミ知りたいさん]

やっぱ郊外はダメですね。
https://youtu.be/Pa98hX3LROY?si=yOsd40d5C3F-hjV1

[3295: 匿名さん]

小岩は立地が良いから下がらないと思う。下がるとしたら忌避施設が集まるような住環境の悪いエリアだよ。

[3296: 匿名さん]

エントリーしてから今まで滅入るだけだったけど、郵便コストかけてまでDM送ってくるようになった。よほど集客厳しいのか。

[3297: 口コミ知りたいさん]

>>3295 匿名さん

同意、例えば同じ湾岸地域でも忌避施設が集まるエリアはリセール悪いですからね。

[3298: 評判気になるさん]

>>3297 口コミ知りたいさん
忌避施設で有名な港南エリアが1番値上がりしてるけどどういう主張？

[3299: マンション掲示板さん]

嫌味でしょ
はっきり否定すりゃいいのに

[3300: 評判気になるさん]

>>3298 評判気になるさん

忌避施設が集まるのは有明という主張でしょう

[3301: 評判気になるさん]

>>3296 匿名さん

三井不動産様が郵便コストぐらいで収益に影響でるわけがないだろ笑仕事してない方ですか？それなら仕方ないです。

[3302: 名無しさん]

>>3296 匿名さん
ここまで大きな業者だと一通辺りはただみたいなもんやろ

[3303: 口コミ知りたいさん]

>>3301 評判気になるさん

そいつ他のとこでも少しずつ文章変えて同じ内容のネガしてるやつだから相手しないほうがいいよ

[3304: 名無しさん]

江戸川区と埼玉ってどっちがマシ？

[3305: 匿名さん]

23区だと忌避施設の集まる品川や夢の島が最底辺だと思う。江戸川区も埼玉も住環境の良いエリアですよ。

[3306: 評判気になるさん]

>>3304 名無しさん
豊海

[3307: マンション検討中さん]

駅直結はめちゃいいですよねー

[3308: マンション掲示板さん]

>>3304 名無しさん
浦和

[3309: マンション検討中さん]

今回の販売の後は年明けになる＆新価格(値上げ)予定とのこと。角部屋とか80㎡はやばい価格になりそうですね。眺望が良い角は1.3億以上とかザラになりそう。

[3310: 通りがかりさん]

>>3309 マンション検討中さん

なぜですか？小岩ですよ。
小岩に億以上は出したくありません。

[3311: eマンションさん]

>>3310 通りがかりさん

では退場してください。

[3312: eマンションさん]

検討者が一気に引き上げますよ。
だって小岩ですから。
お疲れ様でした。

[3313: マンション検討中さん]

>>3310 さん

>>3310 通りがかりさん
出したくないと言われましても、営業さんから聞く感じ、竣工まで長いですしそれでも売れると判断されたんだと思います。今回の平均が@500との事なので、それから上がるとなると、82Sとかで1.2億から1.3億以上は出てくるのかなとも思いますし、まだ販売せずにとっておいてある角部屋とかはより高くなるでしょうから。

[3314: マンション検討中さん]

小岩で1億出したくないと言ってる人はここ買わずにリーフシティでもプラウド小岩2棟目でもなんでも買えばいいと思いますが、個人的にはここはまだ安い方だと思いますね。豊海か小岩か幕張ベイパークくらいしか外さない選択肢がない…

[3315: 検討板ユーザーさん]

最初は小岩で坪450ってマジかよな感じだったけど、最近小岩の中古も上がってきてる感じするのよな。8000万くらいになると普通にここの価格が違和感なく見えてくる

[3316: マンション検討中さん]

82Sはもうほぼないですが、85SEとかは82Sの1割増しくらいになりそうですかねー。

[3317: 評判気になるさん]

今期買って欲しいから次期値上げって言うだろうね。
今期の倍率次第でしょう。
応募無い部屋があったらまた変わるでしょう。

[3318: マンション検討中さん]

>>3314 マンション検討中さん

30年間のデフレでマインド止まっている人がまだいるんだよね。
私としては小岩70平米で1.5億が妥当だと思うんだよね。だからここはかなりの割安、マインド成長していない人はこれから首都圏でも買えなくなります。

[3319: 匿名さん]

都内駅近のマンション仕入れ用地がホテル業者にことごとく競り負ける。
それによる新築マンション着工件数が低下傾向に。
今後もマンション建築費の高騰が続く。
大手デべは供給不足になる懸念から販売時期を徐々に先延ばしして販売する方向に。
上記のことは経済番組で不動産アナリストが話していた内容です。
この様な状況で都内の新築マンション価格が下がります？
下がる要素はないですが、仮にマンション価格が下がっても金利が上がれば支払いは一緒。
営業によれば様子を見ている方は一生様子を見ているそうです。(笑)
小岩なんて買えないとか言っている人は一生買えないでしょ？

[3320: 検討板ユーザーさん]

>>3319 匿名さん
概ね同意だが、自分らのような素人（あなたは専門家かもしれないが）が値上がり間違いなし！って言っていると、今の価格に将来の値上がりがすでに織り込まれている気もしなくないなぁ

[3321: 匿名さん]

不況期でもここみたいな好立地の物件は下がらないですよ。下がるとしたら忌避施設の集まるような不人気エリアから下がると思う。

[3322: 口コミ知りたいさん]

>>3320 検討板ユーザーさん

元レスとは別人ですが、思っているのは、ここは供給絞られて市況全体が上がるという要素より、駅前再開発立地、駅直結というココ単独のメリットが評価されると思っています。もちろん市況もあがれば効果は増えますが

[3323: マンション検討中さん]

>>3316 マンション検討中さん
今の82Sから10%程度ならいいですが、角部屋＋坪単価が上がるってなると…。1.3では収まらないのでは？

[3324: 匿名さん]

デベは勿論値上げしたいだろうけど、小岩の地力の弱さを考えると大幅な値上げはしにくいだろうな

[3325: マンション掲示板さん]

>>3318 マンション検討中さん
坪単価700はネタにすらなってないよ

[3326: マンション検討中さん]

>>3325 マンション掲示板さん
カメクロのチャレンジ価格がそれくらいなので、今後も値上がるなら
小岩で1.5億も竣工間近ならありえるかもしれないよね

[3327: マンション掲示板さん]

>>3317 評判気になるさん
今期も抽選祭りぽいですよ

[3328: 匿名さん]

豊住線が決まってから亀戸も平井も値上がりが著しい。その中で小岩はかなり割安感あるよね。

[3329: 評判気になるさん]

>>3327 マンション掲示板さん
西も東も抽選ですか？

[3330: マンション検討中さん]

>>3326 マンション検討中さん
ここが坪700になるぐらいインフレが進んだら変動金利は5%になりますよ。固定で借りないといけないですね。

[3331: 口コミ知りたいさん]

>>3329 評判気になるさん
自分は東側しか見てないけど東は条件良い部屋は抽選。
西は東より人気なので売り出せば高層の抽選はこれまで通り確実では。

[3332: 名無しさん]

>>3331 口コミ知りたいさん
どうして東側しか見ていないんですか？
個人的に興味があるのでぜひご教示ください。

[3333: 検討板ユーザーさん]

東の最上階は10倍近くなるかも

[3334: 匿名さん]

タワマン東向きは早朝の直射日光が厳しいので、子供の成長に良くないという話もある。

[3335: 匿名さん]

>>3332 名無しさん
宗教的な理由なので教えられないです

[3336: 名無しさん]

>>3330 マンション検討中さん

浦和ザタワーですら坪1000万ですよ、ここ700にもなっていないのはおかしくないですか？

[3337: 評判気になるさん]

>>3336 名無しさん
浦和のペントハウスとここの平均坪単価を比較するのはナンセンスだと思います。それともペントハウスを買われるのですか？

[3338: マンション検討中さん]

今、入居2年以上前ですが、売り出しの1/4くらいは売れてるのかな？！この調子だと意図的に残さないとかしない限りは、竣工前でほぼ完売になりそう…

[3339: 検討板ユーザーさん]

三井は在庫残す印象ないですし売り切るんじゃないですかね？仮に残しても小岩後発も沿線後発もあるからなんとかしそうだけだ

[3340: eマンションさん]

>>3335 匿名さん
つまんね。

[3341: マンコミュファンさん]

リセール含めてこだわりなければ東でもいいと思うけど高く設定されているにも関わらず西に倍率が偏っているのは明白だから西向きに需要はある

[3342: 通りがかりさん]

>>3332 名無しさん
西日が暑いのが嫌で東が良いです。

[3343: 通りがかりさん]

>>3341 マンコミュファンさん
新築時の価格差以上にリセールで差がつくのが一般的だけど、申し訳ない程度に富士山とスカイツリーが見えるくらいであれば差はほとんどないのでは、と見ている。

[3344: 名無しさん]

>>3343 通りがかりさん
価格もあまり変わらないので、リセール観点はあまり変わらなそうですよね。

[3345: 匿名さん]

＞3339

三井は売れ残りを系列の仲介経由で大量に賃貸に出して、業者に入り込まれてマンション内で風俗営業なんて過去もある。

ちなみにその物件、大本営発表は完売。イメージと実態は違う。

[3346: 匿名さん]

>3332

東も朝から陽が差してあついよ。地球温暖化で熱帯夜つづき。西日だけが暑いって過去。

[3347: 匿名さん]

>>3346 匿名さん
ここは東といいながら東北東、西といいながら西南西だから西向きは東向きに比べて日当たり時間が長い分だけ激暑でしょう。

[3348: 匿名さん]

少し北を向いたほうが夏は真横から陽が差す分暑い。高度があれば、バルコニーが庇になってくれる。

[3349: 口コミ知りたいさん]

>>3346 匿名さん
地球温暖化で陽光の量が増えるんですか？ww

[3350: 匿名さん]

気温の話。以前は夜に気温が下がって、朝の陽ざしが気持ちよかったけど、今は朝から暑いところに陽が差したらもっと暑くなる。

[3351: 通りがかりさん]

それでも夕方より朝のほうが気温は低いよ。

[3352: マンション検討中さん]

結局、これからは東西は暑いので避けたほうがよいということね。南は冬は日が差して暖かく、夏は庇が防御して直射がないので以外に快適。北向きもタワマンなら明るいし、安いので狙い目かも。

[3353: eマンションさん]

>>3350 匿名さん
うーん、よくわからん。
午後の方が気温が高いんだから、東向きに比べて西向きが暑くなるのは当たり前。
この話は終わり。

[3354: 検討板ユーザーさん]

>>3346 匿名さん
タワマンの西日経験したことない？やばいで。
東は朝だからまぁ大丈夫。タワマンは北がベスト。

[3355: eマンションさん]

>>3353 eマンションさん
東向きに寝てるが、夏は暑くて必ず早朝起こされる。睡眠を邪魔されるのが一番最悪。かといってエアコンつけっぱなしは身体に良くない。

[3356: マンション検討中さん]

>>3355 eマンションさん
睡眠を邪魔されるのが「一番最悪」なら、エアコンつけっぱなしのほうがよいのでは？

[3357: 評判気になるさん]

>>3355 eマンションさん
カーテン閉めたらええやん

[3358: マンション掲示板さん]

>>3355 eマンションさん
エアコン付けっぱなしが体に良くないとか昭和すぎて草

[3359: 匿名さん]

百歩ゆずってエアコン付けっぱがイヤだったら、タイマー使えばいいだけ。

[3360: 通りがかりさん]

>>3355 eマンションさん
朝遅くまで寝ていたいタイプなんでしょうかね。
まぁ、まずはカーテンつけましょ

[3361: 匿名さん]

子供部屋が真東向きだと、睡眠時間が十分に取れずに成長を阻害しますよ。

[3362: マンション検討中さん]

子供は早寝早起きですよ。まあ好きな向き買えばいいじゃないですか。西はスカイツリー見たい人が買ってみる感じですね。個人的に南がやはり庇もあるし良いと思うな。

[3363: 通りがかりさん]

>>3361 匿名さん
だからカーテンぐらい付けなさいよ笑

[3364: 匿名さん]

真っ暗になる遮光カーテン付けたら今度は朝起きれない。朝は南向きや西向きの自然な光で起きるのが理想。東向きの日光はかなり暴力的。

[3365: 匿名さん]

目覚まし使えば起きれるよ笑
朝日より、夏の夕方の西日の強烈の方がはるかに暴力的ですよ。

[3366: 匿名さん]

南向きの朝の日光は、新妻が「ねぇ、起きて」と優しく揺らす感じなんだけど、東向きの朝の日光は、マイクタイソンが「起きろ！」と右ストレート顔面に入れてくる感じ。これが365日、毎朝だからきついのよ。しかも夏の右ストレートは朝4時台だから。

[3367: 匿名さん]

しつこいなこの人。
何回カーテンつけろと言われれば理解するんだろう？

[3368: 名無しさん]

カーテンもタイマーで開けること出来るの知らんのかな？
もう令和だよ？

[3369: マンション検討中さん]

マイクタイソンて。。
井上尚弥にしとこうよ。

[3370: マンコミュファンさん]

豊住線って小岩に影響あり？
錦糸町で降りる人が増えるみたいな感覚ですか？

[3371: マンション検討中さん]

総武線の1番混雑する区間が錦糸町~両国から亀戸~錦糸町になって一駅分、楽になるくらいでしょうか。
ただ錦糸町の相場が上がればつられて総武線沿線(小岩も)の相場も上がるだろうということだと思います。

[3372: 評判気になるさん]

不動産は株みたいにすぐ影響を受けて値上がりするわけではないから豊住線効果は期待しない方がいいでしょ

[3373: マンション検討中さん]

また案内会の枠を追加したんだ。
人気ないと見せかけて倍率つくから嫌になっちゃうなぁ。

[3374: マンション検討中さん]

また案内会の枠を追加したんだ。
人気ないと見せかけて倍率つくから嫌になっちゃうなぁ。

[3375: マンション検討中さん]

>>3374 マンション検討中さん

要望受付とか締切のスケジュールってどんなんでしたっけ

[3376: マンション検討中さん]

１期2次は西側が5～6倍に対して、東は1～2倍でしたが、3次はどんな感じてすか？

[3377: マンション検討中さん]

あの間取りも良い83Eも1-2倍だったんですね！

[3378: マンション検討中さん]

83Eは超穴場でしたね。ただ少し高めでしたが、、

[3379: 名無しさん]

>>3376 マンション検討中さん
東高層10倍くらい行くそうです。西東の比較というよりは物件自体がより注目されて倍率が高まっているという状況だと思われます。

[3380: 検討板ユーザーさん]

>>3379 名無しさん
ん？前半はそうなのかもしらんが、後半は今回は西向きのファミリータイプの分譲がないから集中しているだけでしょう。
仮にその理屈が正しければ次回の西向きは軽く20倍を越すことになるだろう。ありえないと思う。

[3381: 検討板ユーザーさん]

>>3371 マンション検討中さん
街の評価が上がるのは嬉しいですね。
ただもうちょっと朝の混雑緩和を期待してたのですがまぁそんな変わらんですよね

[3382: 通りがかりさん]

錦糸町-両国が混むのは快速から流れてくるからなので、この分の流動が有楽町線に流れれば混雑も解消されると期待できる。

[3383: マンション検討中さん]

総武緩行線のほうも錦糸町で乗り換える人が増えるからそれも錦糸町以西での混雑緩和につながりそう

[3384: 名無しさん]

>>3379 名無しさん
これ、三井の値付けがバカだなーと思わせつつ、あえて30万ピッチにすることで29階のお得感を演出してるんよな。
書き込んだ人は営業だろうけど。

[3385: 検討板ユーザーさん]

小岩だから過小評価されてるが、
この物件の価値はこれから上昇するだろうな。
言っておくが抽選住戸だらけだよ。