パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【城東エリア】まずはエントリーから始めてみよう④　パークシティ小岩でタワマンの夢を再び（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/92865/
２０２４年１月に気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/93399/
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
パークシティ小岩ザタワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100885/

[スムログ 関連記事]
パークシティ小岩ザタワー vs プラウドタワー小岩フロント どちらがおすすめ？？【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63162/

[251: 評判気になるさん]

>>250 坪450マンなら買いますさん
平井が坪400だったので、逆に坪450以上は「小岩」という立地の心理的にも設定しずらいと思うのと、野村が坪440なので安からず高からずと言う感じで440か450でしょうね。
ワンチャン430で、460以上はほぼ無いでしょう。

[252: 匿名さん]

物件スペックと竣工時期が一年も差があることを考えると、現状はプラウドが有利で、時間が経つ毎にこの物件が射程に入ってくる感じかな
坪430以下ならパークシティ
坪440ならプランによるけど基本はプラウド
坪450ならプラウドを選ぶけど、条件によってはパークシティ
坪460なら迷いなくプラウド、パークシティは一年くらい買えなかった時の保険
って感覚ですね

[253: 評判気になるさん]

マンマニさんのツイートを拝見する限り450万はくだらないとの様相を呈してきましたねぇ。。

[254: 坪単価比較中さん]

①外廊下、②南側は大型マンション、③引き渡しが先で賃貸から住み替え勢に不利

⇒ プラウドと同じくらいに収めて貰えると買いやすいな。どうなるか

[255: 名無し]

>>254 坪単価比較中さん
良い考察ですね。
外廊下は小岩検討者がどこまで拘るか？
また、間取りの美しさとトレードオフと言われそうでマイナス材料にはしてこなそうと考えています。

[256: マンション掲示板さん]

プラウドの価格見たけど高いな…
まだ角部屋ほとんど情報出てないから、角部屋の価格全部出たら平均坪460-480くらいに上がりそう。
あと管理費修繕費が異常に高すぎ…
何より最近案内始まったばかりなのに、モデルルームの予約が簡単に取れることにびっくりした。

[257: 検討板ユーザーさん]

引き渡しが遅い分高くゆっくり売るでしょう。

[258: 匿名さん]

今後のアップサイドを半分くらい含めた価格で出して来たなって感じ。流石に高い、スケベ心出さずに坪400くらいで出すべきだった
ここが将来的に坪500になるなら亀戸は坪600、豊洲あたりは坪700、勝どき月島は坪800の世界になると言う話だが、流石にその世界は見えない。

プラウドがあれならここは同水準以上でくるだろうから、素直に撤退した方が良さそうだ

[259: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん
他人のツイート、パクって記載している時点で何も考えられてない証拠。素直に撤退しなよ。どうせ買えないんだし。

[260: 評判気になるさん]

>>259 評判気になるさん
本当にね！ここでいじけてもしょうがないのに。

給与レベルも上がっていく中で、坪500万だせないなら、もう都内で新築タワマンなんて住めないことを気づくべき。ここは間違いなく都内で駅近タワマン住みたい人にとってお買い得な価格帯だし、デベロッパーが資材費、人件費かけて、マンションを安売りする意味はない。

[261: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん
ぶっちゃけ南口の再開発が終わる頃には500くらい余裕でいってそう。勝手な予想550。根拠はない

[262: マンション検討中さん]

地元近隣の方にはいい物件ですよね。広域検討だと決め手に悩みそう。再開発があると言っても小岩の街が好きになれるかどうか

[263: 名無し]

ギスギスしててやだな笑
まったりやっていきましょう。
将来的には500どころか、600、700と徐々に上がっていくことは間違いありません。
インフレとはそういうこと。

[264: 匿名さん]

小岩は駅周辺歩くとテンション急激に下がるんだよな。特に南口の東側は酷い。たまに注射針とか建物の裏に転がってるし西成みたい。ちょっと歩いただけで治安悪いとわかる
早くあっち側も再開発して綺麗にしないと

[265: 検討板ユーザーさん]

小岩が錦糸町と並ぶ総武線の最底辺の民度であることは疑いない。総武線どころか都内有数の駅周辺の雰囲気が悪い駅の代表格、だからこその再開発でもある訳だが
しかし関西で例えるなら西成よりは断然マシで、せいぜい尼崎くらい。

[266: マンション検討中さん]

>>265 検討板ユーザーさん
これクソみたいなコメントだけど、大事な意見で。
ファースト民はこれを乗り越えて坪330→430のジャンプアップしたのよね。何を大事にするかだよ。

[267: 名無し]

民度民度と叫ぶ人ほど、自分のことは高貴と思い、他人を見下すような人間性の持ち主。
多様性のある面白い街、でいいんじゃないかと思う。

[268: 評判気になるさん]

そろそろネガが出て来るタイミングですね。

[269: マンコミュファンさん]

>>267 名無しさん
多様性って便利な言葉だな 笑
小岩駅の周り1時間くらいグルグル回るの3回くらい繰り返してから同じセリフ言ってみて欲しい。

これかなり真面目な話で、小岩を知らないor住んだこと無い検討者は3-4回は昼と夜に駅の回りを歩いてみることをオススメする。
ちなみにこれは別にアンチコメで言っているのでは無い、検討ガチ勢こそ強く推奨してます。
たまに注射器が落ちてたりするのはガチだし、南口の雰囲気悪いエリアは夜とか本当にヤバい（何がとは言わない）

[270: 匿名さん]

小岩は民度高いんじゃない？民度が低いのは都営住宅が集まるようなエリアですよ。

[271: マンション掲示板さん]

ここの管理修繕費はどのくらい？

[272: マンション検討中さん]

>>270 匿名さん
あからさまにおかしい持ち上げ方するのを「対立煽り目的」の荒らしと言います

[273: マンション検討中さん]

>>258 匿名さん
勝どきや月島の駅前新築はもう坪800万の世界ですよ

[274: 匿名さん]

>>258 匿名さん
高いと煽るように見せかけて、意外とおすすめであることを暗喩する高等テクの可能性が

[275: 評判気になるさん]

>>265 検討板ユーザーさん
小岩、錦糸町は並べても良いものなのか？

錦糸町に関しては副都心だからよそ者も多く遊びに来てるから
民度が低い人は買い物や飲みに来てるよそ者だと思うけどな

[276: 評判気になるさん]

小岩は民度が低い言われてるが
25年ぐらい前でもファミリー向けだと3000万円台だったからな
今でもそうだけど夫婦低い方で手取り年収の4倍で借りるから所得的に裕福な部類ではあるんだよね
賃貸でも手取り1/7だし

結局ネガティブコメントは小岩すら買えない人、住めない人の嫉妬何だよな

[277: 名無しさん]

>>270 匿名さん
場所による
小岩一括りしてるやつが多いけど小岩内でも全然違うからな
南小岩のあたりが低い、北小岩が高い

[278: 匿名さん]

南口側である南小岩の一部の民度や雰囲気が非常に悪いのはガチ。否定出来ないレベルで悪い、間違いない事実。
この事実を否定してくる奴は逆に本物件のアンチなので、全くためにならない意見なので無視して良い。
小岩をよく知らない検討者は南小岩はよくチェックした方が良い

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
誰も否定はしてないだろ

[280: 検討板ユーザーさん]

>>269 マンコミュファンさん
高い買い物ですから、ご指摘のことはほぼ全員が考慮済みであると思われます。
言わんとされることはわからなくもないですが、雰囲気の悪さを払拭するような再開発であるとよいなと考えます。

[281: マンション検討中さん]

南口の吉野家の横の道と小岩中央通りの五番街は基本昼間でも女の人や子供は通ってはいけない。良識ある地元民なら昭和通り商店街より東側になるべく近寄ってはいけないと知ってる。
酒飲んで真っ昼間から道端で堂々と粗相する奴、罵声を上げるジジイ、殴り合いの喧嘩、なんかぶつぶつ言いながら歩いてるおっさん。パチカス、風俗嬢。
ありとあらゆる底辺の人間が見られる動物園みたいなエリア。プチ歌舞伎町って感じ、実際反社もあるし

[282: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん
五番街は危ないから近寄らない方がいいのはガチ。小岩で起きてる事件のほとんどがあのエリアを含む南小岩。
「南小岩　事件」で検索すると他の地域じゃあまり見かけないような事件が色々出てくる。数年前にも刃物で通行人が突然刺される事件とかあったし

[283: 検討板ユーザーさん]

ガチさん、小岩が好きで、このマンションを買いたくて買いたくてたまらない感じがかわいいですね。ネガ失敗してますよ笑

[284: 匿名さん]

>>283 検討板ユーザーさん
事実言って危ないから近寄るなって言ったらネガ扱いかよ、小岩民らしいな
小岩の民度が高いとか言ってる奴の方が、自分の見たい物しか見えない頭の中ハッピーセットみたいでよっぽどネガみたいなモンでしょ

[285: マンション検討中さん]

>>284 匿名さん
小岩の民度高いって流石にヤバいよなw
コンプトンとかスキッドロウ出身者かな？

[286: 通りがかりさん]

そもそも民度高いとか治安がめっちゃ良い地域だと価格が違うでしょうw これが今の小岩+再開発期待の価格です。2030年の南小岩七丁目の再開発まで終わったらだいぶ変わると思うよ。今の小岩が好きと言うより再開発からの将来性を考えて検討している人が多いしね。今の小岩も結局便利だけど。

[287: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん
7丁目やっても一番ガラの悪い五番街は変わらないじゃん

[288: 検討板ユーザーさん]

管理費積み立金はいくらでしょうか？

[289: 匿名さん]

>>286 通りがかりさん
治安に関しては北小岩や葛飾区の鎌倉辺りは都内の治安が良い方の上位何だけどな
誤解を生みやすいから小岩駅周辺とか南小岩とかしっかりと書いたほうがいい

[290: マンション掲示板さん]

>>289 匿名さん

京成の沿線は明治にはある程度市街化古くからの住人が多いから基本的に治安がいい

逆にそれが理由で開発が進まなかったのが悔やまれる

[291: 匿名さん]

>>289 匿名さん
北小岩も鎌倉も京成小岩とか柴又とか江戸川駅のエリアでしょ。小岩駅北口は西小岩、南口の南小岩に対して北小岩を持ち出してミスリード狙ってるんだろうけど大半のエリアで属してる駅が違うし、鎌倉と北小岩はただの住宅地であって駅近の繁華街じゃない。住宅地で治安がある程度良くないと逆にまずい

[292: 匿名さん]

ちなみに北口の西小岩は南小岩ほどでは無いけど治安は別に良くは無い。
小岩駅は北口南口共に刑法犯が多く、都内の他の駅より特に悪質で危険な物が多い

[293: eマンションさん]

>>291 匿名さん
最初から小岩駅とか南小岩、西小岩とちゃんと書けよという意味で書いてるよ

君と違ってミスリードとか狙ってるわけではない
小岩だけだと南、北、西、東全部含むから
これこそミスリードだよ

[294: eマンションさん]

生まれも育ちも南小岩だからそういう所はしっかりとしてほしいというこだわりです

[295: マンション掲示板さん]

プラウド小岩フロントの管理費が高いから、ここは安ければ、プラウドより人気になるかも

[296: 口コミ知りたいさん]

三井の管理費の高さを知らない情弱さんの期待は裏切られる可能性大
パークホームズ浅草橋の管理費とか知らんのかな

[297: 検討板ユーザーさん]

わざわざ荒れるフレーズを使わなくていいのに。。
個人的には管理費・修繕積立金を高めに設定して、今後の上げ幅をなだらかにしてほしい。

[298: 匿名さん]

>>297 検討板ユーザーさん
修繕費は高めでも良いけど、管理費はなるべく安い方が良いですね

[299: 通りがかりさん]

フロントは予定価格が出たのに、三井はまだですかー

[300: 検討板ユーザーさん]

>>298 匿名さん
私も管理費は安いほうがよいですが、安く見えることで申し込みが殺到しても困っちゃうなぁとの趣旨でした！

[301: 匿名さん]

マンションはこれからもずっと上昇していきますね。

[302: eマンションさん]

>>301 匿名さん

円高になったら、建築費安くなるから、その時は落ち着くんじゃない

[303: 匿名さん]

>>302 eマンションさん
円高の見込みもないなかで、たとえ多少円高に戻っても、上がった賃金は下がらないし、お金の価値が目減りしていくので、不動産もある程度てっぺんに上がったらしばらく落ち着くんだろうと思いますが、下がっていくことはなかなか考えにくいですね。下がってほしいですが、もう買えないです。。。

[304: eマンションさん]

>>285 マンション検討中さん
ギャルソンかな

[305: 評判気になるさん]

>>295 マンション掲示板さん
モデルルームはまだですか？

[306: マンション掲示板さん]

>>301 匿名さん
神話？

[307: 契約済みさん]

ここは天井高2500ですかね？プレミアムが2700なので少し残念です。

[308: 名無しさん]

テナントで決まっているのは「イトーヨーカドー」と「ワイズマート」との噂。フロントは5F駐輪場、1-4Fはテナント。更に7丁目再開発も多くのテナントが入る。そう考えると、ファースト購入者は良い買い物したのでは？！(当初は、管理費が高い、小岩で坪単価350万超は高いと叩かれてましたが、、、)

[309: 匿名さん]

噂も何も公式に書いてますよ。
ヨーカドーなんて時代遅れでいらないのにね。
いっそのことららテラスにしてもらったほうがいい。

[310: 匿名さん]

ヨーカドーのスーパーは品質高いから好印象。

[311: 検討板ユーザーさん]

>>308 名無しさん
ここ高いな。
南口の方が内廊下で再開発も複数あるので発展しそうなので余計に。。。。

[312: 検討板ユーザーさん]

北口と南口という方面だけで価格差は生じないと考えています。強いていえば眺望面では北口優位、ただし外廊下の分だけ南口物件優位だと思います。

[313: マンコミュファンさん]

管理費はどのくらいだろう？

[314: 検討板ユーザーさん]

>>312 検討板ユーザーさん

もし管理費1万安かったら、どっちがいいかな？

[315: 匿名さん]

小岩は北口も南口も発展してるからどちらを選んでも良さそう。

[316: 匿名さん]

墓標マンションで管理費安い理由ないんだな～

[317: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
墓標マンションとはなんのことでしょうか？

[318: 匿名さん]

下駄に商業施設が入ってるマンションです

[319: 匿名さん]

ようやく販売開始の時期が近づいてきた感じですね。
中央線が利用しやすいのは特区何大きなポイントかなと思います。
価格は高めでも、まぁ仕方ないくらい好条件の物件かなと個人的には感じました。

[320: 評判気になるさん]

>>318 匿名さん
???

[321: 検討板ユーザーさん]

まぁ常識ある人なら「墓標」なんて失礼な表現は用いないわな。

[322: マンコミュファンさん]

ファーストは逃して、このタイミングでふらっと来て小岩検討して、高いの治安悪いの言ってるのを見るとちょっと笑える。気持ちは分からなくもないんだけど。
何事にもいい面悪い面はあるけど、表層的なところだけでなく、時間をかけて深く見て貰って判断していただければ。

[323: 匿名さん]

治安は都営住宅の集まるようなエリアの方が悪いと思う。小岩は治安の良いエリアですよ。

[324: 検討板ユーザーさん]

うーん、強気な価格だこと。
絶妙なとこをついてて、もはや三井住友不動産だな。

[325: マンコミュファンさん]

>>324 検討板ユーザーさん
ここより安くて便利で、後発で再開発のある駅直結マンション、無いから仕方ない。

[326: 匿名さん]

立地が良いですからね。他も高くなってるのでむしろ目に優しい価格という感じもします。

[327: 匿名さん]

>>324 検討板ユーザーさん
価格が発表されたんでしょうか？どこで見れますか？

[328: マンション掲示板さん]

>>324 検討板ユーザーさん
470くらいでしょうか？

[329: 検討板ユーザーさん]

オンライン商談会で想定価格を聞きました。
口外するなとは言われていませんが、階や方角によって異なりますし、何より信義則ということでご勘弁ください。

[330: マンション検討中さん]

9000万台

[331: 周辺住民さん]

>>330 マンション検討中さん
住不といわれるほどたかくないね。
>>324は全然市況をしらないのかな

[332: 名無しさん]

>>331 周辺住民
冗談も通じないし、戦略もないんだな。
安いと吹聴するメリットはひとつもない。

[333: マンション掲示板さん]

管理費は？

[334: マンコミュファンさん]

>>331 周辺住民さん
なんでそんなに荒そうとするの？
一言余計ですよ。

[335: 匿名さん]

>>334 マンコミュファンさん
まぁ実際事実ではあるからな。

[336: 検討板ユーザーさん]

強気というのはプラウドの440より高いという事ですかね。仕方ないけど高過ぎる。だったらファースト中古でも狙った方が現実的かな。

[337: 評判気になるさん]

>>336 検討板ユーザーさん
ストーミオさんのツイートより
東向き：440万円/坪
西向き：460万円/坪
南向き：480万円/坪

平井より1.1倍～1.2倍だね。
小岩フロントは450だっけ？何を優先するか次第ですね

[338: 名無しさん]

>>337 評判気になるさん
外廊下敬遠する層多いから、一期一次の盛況次第では次期以降は平井価格くらいまで調整入るのでは

[339: 検討板ユーザーさん]

>>338 名無しさん
竣工まで3年もあるのになぜわざわざ値引きする必要があるのか。
淡い期待するくらいなら、低層階や条件悪の部屋でも妥協できるか考えたほうが良いかと

[340: eマンションさん]

>>338 名無しさん

実需以外には確かに需要なさそう、

[341: 通りがかりさん]

>>340 eマンションさん
そう言われて売れてきた小岩ファーストや平井

[342: 通りがかりさん]

>>339 検討板ユーザーさん
この考え方って勉強になる。
自分も3年後であれば市況が不透明な分、割安に価格設定すると思っていたから。
インフレ時代には通用しないってか。

[343: マンコミュファンさん]

>>342 通りがかりさん

安くしたら３年かからずあっという間に売れてしまう。３年かけてゆっくり高く売るでしょう普通。

[344: 名無しさん]

>>337 評判気になるさん
いや、普通に500万弱ぐらいやったぞ笑
どの方角も

[345: eマンションさん]

>>343 マンコミュファンさん
人件費や運営コストを考えたら、多少安くともさっさと売って他のプロジェクトに人員をアサインすればいいでしょう、普通。

[346: 検討板ユーザーさん]

ミストサウナって、なしなんですかね？？

[347: 口コミ知りたいさん]

>>345 eマンションさん
他の案件が今後そんなに多くあると思ってるのかよ。

[348: マンション掲示板さん]

>>347 口コミ知りたいさん
つまんね。

[349: 評判気になるさん]

>>343 マンコミュファンさん
それJTCの常識で、世間の非常識。
暇とは言わんが、相当余裕ある業務と言わざるを得ない。

[350: 匿名さん]

立地が良いですからね。坪450ぐらいならあっさり完売しそうだけど。