パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1981: 検討板ユーザーさん]

>>1979 さん
皆さんあなたにてますからね
ここの人はあなたと同じで変な人なので仕方ないですね

[1982: 口コミ知りたいさん]

やっぱりお盆はゆっくり魚釣りに限るな。
祝日もネット掲示板に生息する顔真っ赤魚が大漁ばい^ - ^

[1983: 匿名さん]

>>1982 口コミ知りたいさん
楽しいよな
釣りは人生の醍醐味

[1984: マンション検討中さん]

一期二次に83Eとか94SWとかほんとに出るんですかね？？教えてくださいませ。

[1985: 口コミ知りたいさん]

>>1984 マンション検討中さん

94Wは2戸出るよ。+1000万。
83Eも数戸出るようで、価格は86NEと一緒。
広さ-3平米、角ではないで北東角と同じ価格となると事実値上げ？

[1986: 口コミ知りたいさん]

>>1985 口コミ知りたいさん

ありがとうございます！
94は上の方ってことですかね？それなら理解できますね。ただ倍率やばそうですね。

83Eも上がるとは思ってましたが、86NEと一緒とは、、82Sが安く見えますね。

[1987: マンション検討中さん]

>>1985 口コミ知りたいさん
それ一期二次？
二期じゃない？

[1988: 匿名さん]

餅付き名人は嫌いなんだが、正直小岩推しの私でも今回の餅付き名人の評論は一部的を射てるとは思うところはあった。
総武線沿線の大規模開発と言う意味では本物件が魅力的なのはわかるが、流石に一期ほどの抽選になるのは違和感しかない。プレミアムは中国人が多かったようだし、沿線相場で安いだろうみたいなノリで買ってるっぽいので土地のことをよくわかってない人達が現実に気付いた時にどうなるのかが不安材料だ。
特に賃料相場で見て価格が見合ってないのは致命的で、賃料相場は売買相場よりシビアに評価されるので（晴海フラッグの賃貸が良い例）開発があったからと言っておいそれと上がる物ではない。
よくわかってないまま買った投資家が賃料相場が上がらないのを見て、どう思うかが一番怖いところ

[1989: マンション検討中さん]

>>1976 名無しさん
イトーヨーカドーのサイゼとかやばかったわ。
昔のタイとか台湾とか思い出した。

[1990: 匿名さん]

中国人が多く住んでるのは羽田に近い港区の埋立地だよ。小岩には少ないですよ。

[1991: マンション掲示板さん]

>>1990 匿名さん

どうぞ

[1992: 名無しさん]

>>1990 匿名さん

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/gaikoku/2023/ga23ff0100.pdf

[1993: マンション掲示板さん]

>>1992 名無しさん

中国人ランキング
1江東区
2足立区
3江戸川区
の順です。
当然中華系の購入はやばいですよ。
実需と投資両方。

[1994: マンコミュファンさん]

>>1986 口コミ知りたいさん

82S購入できた人の大勝利です。

[1995: 匿名さん]

>>1993 マンション掲示板さん
港区の埋立地は江東区の10倍ぐらい中国人が住んでるぞ。

[1996: マンション検討中さん]

>>1989 マンション検討中さん
サイゼにいた日本人が昔のタイや台湾みたいな虫人間ってことな。

[1997: 口コミ知りたいさん]

>>1988 匿名さん
賃料と住宅ローンの逆転は例えば豊海、中野、大山も同じでは？
いま大規模新築マンションを購入する場合は避けて通れず、これがリセール価格が伸びない要因になると思っている。

[1998: eマンションさん]

>>1995 匿名さん

根拠は？

[1999: 匿名さん]

>>1997 口コミ知りたいさん
いまタワマンが異常に上がってるのは円キャリートレードの一環によるものだから。だから小岩のように売買相場が異常に盛り上がる一方で、その土地の実態を示す賃料相場が上がってない。賃料相場は投資が存在しない完全実需の世界であり、その土地の本来の価値を示している
つまり、賃料相場が上がらずに売買相場だけが上がってる場所というのはさして需要が無いのに投機的に値上がりしていることになり、実態が見合わない完全に過剰評価されている場所と言うこと。
こういう場所は利回りが上がれば上がるほど価値が下がっていくと思われる。

[2000: 匿名さん]

賃料相場が低いのは、需要の大半を占める日本人からは大して評価されてない場所ってことなんだよね。
今のキャピタルゲイン目的の投資の金って極めて不安定な需要なんで、そこが滞ると一気にここらへんだと新築4.2-4.3%くらいの利回り目線の相場まで下がる可能性は高い。

実需の人ほど利回り目線で割高で無いかは気にした方が良い。小岩の今のタワマンの賃料相場が上層階でも70平米で1平米3500円くらいなので、それが再開発で4000円に上がったとすると、70平米で28万が将来の賃料相場になる。賃料28万の4.2%だと70平米で20階くらいでも約8000万がオーナーチェンジの相場価格になる。そこから計算すると実需は20階で9000万前後くらいがボーダーライン。
つまり、今の値付けより少し数百万安いくらいがギリギリ安全圏なので、もし三井が今より500万以上値上げするようなら実需は手を出さない方が賢明

[2001: 口コミ知りたいさん]

>>1999 匿名さん
その通り、一次は新築マンションが高倍率抽選で買えないから来たやつと外国人投資家ばかり。小岩が小岩である所以は賃料が都内最安な点。賃料はなかなか上がらない。
本当に小岩にかけるなら今中古買って、次期でここを買うくらいの決断できなきゃここは買ってはいけない。

[2002: 匿名さん]

70平米の賃料相場が平米単価4000円というのは現時点の値付けにバッチリハマる想定で、おそらく三井も値付けで想定してる相場です。
三井の想定なので固めの査定ではあるりますが、賃料相場はそう簡単には上がらないのでかなり小岩の実態に即した相場になっています。
つまり三井は現時点で想定される将来的なキャップの相場で小岩を売ろうとしており、賃料相場を考えるとこれから値上がりする余地はほぼ無い状況です。もしキャピタルを取りたい方がいるのであれば中野や豊海をオススメしますし、あちらが人気あるのは賃料相場もここから伸びる可能性があるからでもあります。

[2003: 通りがかりさん]

>>2001 口コミ知りたいさん
晴海フラッグは一時的な大量供給で、賃料下がってるだけで、構造的に別物。

[2004: マンション掲示板さん]

>>2002 匿名さん
賃料相場で考えるとここのリセールが伸びる要素は皆無だな。となるとなぜこの金額で人気あるのか意味不明だが

[2005: 口コミ知りたいさん]

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

[2006: 口コミ知りたいさん]

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

[2007: マンション掲示板さん]

>>2006 口コミ知りたいさん
いくら賃料が遅行指数でも小岩で70平米30万以上で借りたいと思うような人は今後も現れないよ。賃料相場は日本人が中心でいくら再開発しても小岩駅の都心までの距離と利便性は変わらないから、他の路線が来たり利便性が劇的に向上しない限りは賃料相場の上昇余地は極めて限定的になる。

[2008: eマンションさん]

>>2007 マンション掲示板さん
3年前に
パークタワーかちどきが坪800～900になるなんて言っても、
アホなん？って言われるだけだよな。

つまり将来のことなんかわからん。
小岩は化けないかもだけど、再開発が評価されて化ける可能性は大いにあると思う。

[2009: マンション掲示板さん]

>>2008 eマンションさん
本当にそう。
豊洲で6,000円/平米で賃貸ついてることを5年前は誰も想像できなかったですしね。
駅前1番物件のプレミアムをどう評価するかで、事例から比較すると上の一連のコメントはプレミアムを過小評価してるということになると思います。

上の方の考え方で買えばそれは絶対間違いないのですが、そんな物件は残念ながらもうないです。今デベが出す想定賃料対比で利回り4%でるとこなんて無いし、ほとんど3の下の方です。

例外は幕張ベイパークとか、特殊な背景があるところくらいですね。

その上で、いつか下がるのを待ち続けて買わないのか、賃料垂れ流しよりはマシと考えて買うか、というところに落ち着き、色々な方が書いているまずは一軒買った方が良いですよと言う話に落ち着くと思います。

[2010: マンション掲示板さん]

>>2008 eマンションさん

三井の小岩はパークタワー勝どきと似てる事情があります。
すでに中華系投資家が札を入れている状態です。
同じ小岩でも野村と状況が異なります。そちらはまったく抽選になっていないよう。

[2011: 評判気になるさん]

ここは23区最安圏の小岩であることをもっと冷静になって考えたほうが良いかもな、、再開発考慮しても賃貸や中古市場はかなり厳しい、、

[2012: マンション検討中さん]

亀戸も、カメクロだけ別世界ですからね、小岩も特定のマンションだけそうなると期待してますがね。

[2013: 通りがかりさん]

フルローン組んで、余った金を投資に回してるのはキャリートレードと同義。マンクラは自然とキャリー取引してる。

[2014: 名無しさん]

>>2011 評判気になるさん

中央区の中古マンションで、一番高値取引してるのは
みんなディスってる勝どきの三井マンション。
中央区の底って言われて来たよ。
そこのマインドセット変えないと時代の流れには永遠についていけないよ。

[2015: 匿名さん]

>>2012 マンション検討中さん

そうなると信じているよ。

[2016: マンション検討中さん]

>>2013 通りがかりさん
違うんじゃないでしょうか。
為替と違ってマンション住宅ローンは追証ないですし、きちんとCF回ってれば問題ないですよね。
キャリートレードは為替の急変で追証差し入れが求められるもの応えられずに強引にポジションを閉じられてしまい、ロス確定されてゲームオーバーになりますけど、マンションは普通に住んで毎月きちんと返済してれば強引にポジション閉じられたりしないですからね。

誤解しておりましたら解説お願いしたいです。

[2017: 名無しさん]

>>2014 名無しさん
私も勝どきサウスの亡霊だが、あの時と同じと錯覚するのは良くない。バイアス。ここは建物も低いし、規模も小さいし、清水建設でもなく、入る店も小岩のスーパーだったり、何よりも都心からの距離が違う。
そして、値上がるマンションの一つの指標として、マンコミュの一定期間のコメント数の多さを比較すること。勝どきと比べてみれば20倍くらい差がある。

[2018: マンコミュファンさん]

>>2014 名無しさん
私も勝どきサウスの亡霊だが、あの時と同じと錯覚するのは良くない。バイアス。ここは建物も低いし、規模も小さいし、清水建設でもなく、入る店も小岩のスーパーだったり、何よりも都心からの距離が違う。
そして、値上がるマンションの一つの指標として、マンコミュの一定期間のコメント数の多さを比較すること。勝どきと比べてみれば20倍くらい差がある。
勝どきは中央区の底とはいえ、元々投資銀行とか金融系の人が多く住んでたし、賃料も高いよ。西成区にパークコートできたら君は買うのか？

[2019: 通りがかりさん]

>>2018 マンコミュファンさん
西成にパークコート作るわけねぇだろ。
ありえない前提出して勝ち誇るなよ笑

[2020: 評判気になるさん]

中央区の底と23区の底を比較してもしょうがない、、そもそもタワマンだからといってマウントとりたい人には小岩は向いてない。他地区からバカにされるだけ。

[2021: 検討板ユーザーさん]

>>2017 名無しさん

出だしの状況は似てますよ。
話題性は若干違うですが、ここの商業はptkより豊富出し、
駅将来直結も三井なら行政と調整してできる事だし、
投資客も、法人登録率も高いし、完全一致ではないにしても、注目度合いは城東NO.1は異議なしね

[2022: マンション掲示板さん]

>>2020 評判気になるさん

かつて中央区の底が今は中央区中古価格の頂点ですよ。
再開発のチカラ！

[2023: マンション掲示板さん]

>>2022 マンション掲示板さん

私も勝どき購入した時まわりから散々言われた。
でも自分の判断は自己責任で何を言われても自分を信じるだけ。
全員が共通認識を持ち時、倍率高く抽選に当たらないか、
値段が高くそもそも買えないか、のどちらになります。

[2024: マンション掲示板さん]

>>2009 マンション掲示板さん
同意します。
区分マンションは収益還元法での還元価格で計算したら地方の駅前マンションでも割が合いませんよ。
マンション売った方はご存知かとおもいますが、区分マンションの価格設定は周辺の取引事例価格を参考にしますよね？
23区内の駅近、再開発、大規模、タワーと4拍子揃った物件の1期、2期位までは損はないと思います。

[2025: 通りがかりさん]

デベも夏休みに入ってひまなんだね～　ゆっくり休めばいいのに。

[2026: 口コミ知りたいさん]

>>2020 評判気になるさん
単にタワマン叩きたい人の典型コメ。誰1人マウントとか思ってないのに笑
真面目に説明するだけ損、解散！
>「タワマンだからとマウントとりたい人」

[2028: 匿名さん]

>>2023 マンション掲示板さん
勝どき買って大儲け、自分の時より圧倒的に条件が劣る検討を強いられているタワマン提示版見に来て気持ちよいってか

[2030: 匿名さん]

>>2029 匿名さん
港南vs勝どきはわかりますが、そこと小岩を比較するのは前者に失礼でしょう。同じ土俵にも上がりません。