パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1961: 匿名さん]

>1952

契約者に次の販売の案内なんてしないでしょ。案内したらも一戸買ってというのと同じだもの。

[1962: マンション検討中さん]

地震でタワマンが倒壊することはまず無いけど、壁のヒビ割れなどで修繕費がかなり高くなりそう。うち板マンだけど、3.11の時当時で1000万くらいかかったもんな。

[1963: 検討板ユーザーさん]

>>1957 通りがかりさん
そうゆうことではなく、マンクラとして仕上がりどの家も含み益たっぷりな上、これまで住み替えで一億以上儲けてるひと多いから、仕事やる気ないおじさんがたくさん。新築入居で挨拶する人の方が少なくて困惑してる。子供の遊び場行っても親同士マンションの話聞こえてくるし。

[1964: eマンションさん]

>>1963 さん
仕事のやる気がないことと挨拶しないことはまったく関係ないけど。

[1965: 検討板ユーザーさん]

>>1960 マンション検討中さん

2次は十数戸出すイメージで、2期からしっかり値上げして行くようです。

[1966: 匿名さん]

>1962

乾式壁ってしょぼいから３・１１の時壊れちゃってる。免震、制震にかかわらず。問題なのは自然災害は予定できないってことで補修費用は長期修繕計画に組み込まれていない。計画外の費用をどう徴収するかってのが問題になる。

壊れることが前提の設計のところは、少なくともそう説明すべきだと思うけど。

[1967: マンション検討中さん]

挨拶は人として基本でしよ！
どんなに偉くなったり、金持ちになったとしても素直さや感謝の気持ちを忘れてはいけないことを改めて22才の青年に学んだ。

ブレイキンで金を期待されながら4位だったSHIGEKIXのコメントが素晴らしい。

https://news.yahoo.co.jp/articles/78a98e785f8e3652c2651d58de8d642ba5f7...

[1968: eマンションさん]

餅つき名人のここのレビューは痛快ですね。
確かに冷静に考えれば小岩のタワマンに価値を見出す事は難しい。小岩は虫人間が多いが、小岩に限らず総武線全般に言えると思う。
https://x1mansion.com/parkcity-koiwa-thetower

[1969: 匿名さん]

>>1962 マンション検討中さん
古い湾岸タワマンとか塩害で劣化も進むから倒壊リスク高いですよ。

[1970: 評判気になるさん]

>>1968 eマンションさん
そうかな？
虫人間なんて失礼な表現を用いて他人を揶揄してるけど、同類を寄せ付けているだけなのでは？
楽しんでいる人も同類。
少なくとも自分はそんな人を見かけたことは一度もないけど。

[1971: 口コミ知りたいさん]

>>1968 eマンションさん
もともとこの人のはdeep系と同じで口悪めで数稼ぐタイプやからな

記事に本気の相談が終わったのでという記載があったので
小岩を記事にしてるからできる冗談というかネタを入れてるのは間違いないけど
行き過ぎな言葉もあるな

[1972: 匿名さん]

私も休日にお昼食べてモデルルームに行っただけで変な人に何人か遭遇したからこのレビューは頷けてしまうな...
駅前の歩道で寝てる人とかいたし
マンション自体はいいんだけど、子供がいるとね
小学校とかはどうあがいてもそういう変な人の子供とか一定数いるだろうし

[1973: 名無しさん]

変な人はいないが活気がなくてシラけた感じの街に住むか、活気や人情があって面白いが変な人も少なからずいる街に住むか。

なかなかの選択やね。

[1974: eマンションさん]

9月から大手銀行住宅ローンの変動が0.15増えますね。家計見直さないといけないです。

[1975: 検討板ユーザーさん]

>>1974 eマンションさん
その程度で見直さないといけないレベルだと物件が分不相応だろ

[1976: 名無しさん]

>>1968 eマンションさん
餅付き名人のいつものお家芸だけど
虫人間のくだりと、賃貸の方が安いところは共感出来た。
街歩いてるとやばい奴に遭遇する率高い

[1977: 通りがかりさん]

>>1975 検討板ユーザーさん
横からすみません。この方皆様に上がったことをお知らせしているだけなのでは？そういう言い方は良くないですよ。

[1978: 評判気になるさん]

小岩がリセール厳しいことは間違いないだろうな。小岩の中古に一億出す人はまずいないでしょ。あと小岩は肌が合う合わないハッキリと分かれる町なので、もともと都心や湾岸、山の手地区を希望していた人は辞めておいたほうが無難だと思うよ。真逆だから。

[1979: 口コミ知りたいさん]

>>1977 通りがかりさん
ここのスレッドにいる人は基本的にちょっとね笑笑
だからほっといてあげるのがいいですよ笑

[1980: 検討板ユーザーさん]

>>1977 通りがかりさん
お知らせしてるだけなら
家計見直さないといけないですと言い切らないよね？

本人ですか？

[1981: 検討板ユーザーさん]

>>1979 さん
皆さんあなたにてますからね
ここの人はあなたと同じで変な人なので仕方ないですね

[1982: 口コミ知りたいさん]

やっぱりお盆はゆっくり魚釣りに限るな。
祝日もネット掲示板に生息する顔真っ赤魚が大漁ばい^ - ^

[1983: 匿名さん]

>>1982 口コミ知りたいさん
楽しいよな
釣りは人生の醍醐味

[1984: マンション検討中さん]

一期二次に83Eとか94SWとかほんとに出るんですかね？？教えてくださいませ。

[1985: 口コミ知りたいさん]

>>1984 マンション検討中さん

94Wは2戸出るよ。+1000万。
83Eも数戸出るようで、価格は86NEと一緒。
広さ-3平米、角ではないで北東角と同じ価格となると事実値上げ？

[1986: 口コミ知りたいさん]

>>1985 口コミ知りたいさん

ありがとうございます！
94は上の方ってことですかね？それなら理解できますね。ただ倍率やばそうですね。

83Eも上がるとは思ってましたが、86NEと一緒とは、、82Sが安く見えますね。

[1987: マンション検討中さん]

>>1985 口コミ知りたいさん
それ一期二次？
二期じゃない？

[1988: 匿名さん]

餅付き名人は嫌いなんだが、正直小岩推しの私でも今回の餅付き名人の評論は一部的を射てるとは思うところはあった。
総武線沿線の大規模開発と言う意味では本物件が魅力的なのはわかるが、流石に一期ほどの抽選になるのは違和感しかない。プレミアムは中国人が多かったようだし、沿線相場で安いだろうみたいなノリで買ってるっぽいので土地のことをよくわかってない人達が現実に気付いた時にどうなるのかが不安材料だ。
特に賃料相場で見て価格が見合ってないのは致命的で、賃料相場は売買相場よりシビアに評価されるので（晴海フラッグの賃貸が良い例）開発があったからと言っておいそれと上がる物ではない。
よくわかってないまま買った投資家が賃料相場が上がらないのを見て、どう思うかが一番怖いところ

[1989: マンション検討中さん]

>>1976 名無しさん
イトーヨーカドーのサイゼとかやばかったわ。
昔のタイとか台湾とか思い出した。

[1990: 匿名さん]

中国人が多く住んでるのは羽田に近い港区の埋立地だよ。小岩には少ないですよ。

[1991: マンション掲示板さん]

>>1990 匿名さん

どうぞ

[1992: 名無しさん]

>>1990 匿名さん

https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/gaikoku/2023/ga23ff0100.pdf

[1993: マンション掲示板さん]

>>1992 名無しさん

中国人ランキング
1江東区
2足立区
3江戸川区
の順です。
当然中華系の購入はやばいですよ。
実需と投資両方。

[1994: マンコミュファンさん]

>>1986 口コミ知りたいさん

82S購入できた人の大勝利です。

[1995: 匿名さん]

>>1993 マンション掲示板さん
港区の埋立地は江東区の10倍ぐらい中国人が住んでるぞ。

[1996: マンション検討中さん]

>>1989 マンション検討中さん
サイゼにいた日本人が昔のタイや台湾みたいな虫人間ってことな。

[1997: 口コミ知りたいさん]

>>1988 匿名さん
賃料と住宅ローンの逆転は例えば豊海、中野、大山も同じでは？
いま大規模新築マンションを購入する場合は避けて通れず、これがリセール価格が伸びない要因になると思っている。

[1998: eマンションさん]

>>1995 匿名さん

根拠は？

[1999: 匿名さん]

>>1997 口コミ知りたいさん
いまタワマンが異常に上がってるのは円キャリートレードの一環によるものだから。だから小岩のように売買相場が異常に盛り上がる一方で、その土地の実態を示す賃料相場が上がってない。賃料相場は投資が存在しない完全実需の世界であり、その土地の本来の価値を示している
つまり、賃料相場が上がらずに売買相場だけが上がってる場所というのはさして需要が無いのに投機的に値上がりしていることになり、実態が見合わない完全に過剰評価されている場所と言うこと。
こういう場所は利回りが上がれば上がるほど価値が下がっていくと思われる。

[2000: 匿名さん]

賃料相場が低いのは、需要の大半を占める日本人からは大して評価されてない場所ってことなんだよね。
今のキャピタルゲイン目的の投資の金って極めて不安定な需要なんで、そこが滞ると一気にここらへんだと新築4.2-4.3%くらいの利回り目線の相場まで下がる可能性は高い。

実需の人ほど利回り目線で割高で無いかは気にした方が良い。小岩の今のタワマンの賃料相場が上層階でも70平米で1平米3500円くらいなので、それが再開発で4000円に上がったとすると、70平米で28万が将来の賃料相場になる。賃料28万の4.2%だと70平米で20階くらいでも約8000万がオーナーチェンジの相場価格になる。そこから計算すると実需は20階で9000万前後くらいがボーダーライン。
つまり、今の値付けより少し数百万安いくらいがギリギリ安全圏なので、もし三井が今より500万以上値上げするようなら実需は手を出さない方が賢明

[2001: 口コミ知りたいさん]

>>1999 匿名さん
その通り、一次は新築マンションが高倍率抽選で買えないから来たやつと外国人投資家ばかり。小岩が小岩である所以は賃料が都内最安な点。賃料はなかなか上がらない。
本当に小岩にかけるなら今中古買って、次期でここを買うくらいの決断できなきゃここは買ってはいけない。

[2002: 匿名さん]

70平米の賃料相場が平米単価4000円というのは現時点の値付けにバッチリハマる想定で、おそらく三井も値付けで想定してる相場です。
三井の想定なので固めの査定ではあるりますが、賃料相場はそう簡単には上がらないのでかなり小岩の実態に即した相場になっています。
つまり三井は現時点で想定される将来的なキャップの相場で小岩を売ろうとしており、賃料相場を考えるとこれから値上がりする余地はほぼ無い状況です。もしキャピタルを取りたい方がいるのであれば中野や豊海をオススメしますし、あちらが人気あるのは賃料相場もここから伸びる可能性があるからでもあります。

[2003: 通りがかりさん]

>>2001 口コミ知りたいさん
晴海フラッグは一時的な大量供給で、賃料下がってるだけで、構造的に別物。

[2004: マンション掲示板さん]

>>2002 匿名さん
賃料相場で考えるとここのリセールが伸びる要素は皆無だな。となるとなぜこの金額で人気あるのか意味不明だが

[2005: 口コミ知りたいさん]

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

[2006: 口コミ知りたいさん]

円キャリーの下りが意味不明で、単に円安だからということと自国不動産に所有権のない中国人の購買意欲が旺盛だからと言えば説明がつく。
そして賃料は遅行指数だから小岩に限らず上がりきってない（借りたほうが安い）のは当たり前。

[2007: マンション掲示板さん]

>>2006 口コミ知りたいさん
いくら賃料が遅行指数でも小岩で70平米30万以上で借りたいと思うような人は今後も現れないよ。賃料相場は日本人が中心でいくら再開発しても小岩駅の都心までの距離と利便性は変わらないから、他の路線が来たり利便性が劇的に向上しない限りは賃料相場の上昇余地は極めて限定的になる。

[2008: eマンションさん]

>>2007 マンション掲示板さん
3年前に
パークタワーかちどきが坪800～900になるなんて言っても、
アホなん？って言われるだけだよな。

つまり将来のことなんかわからん。
小岩は化けないかもだけど、再開発が評価されて化ける可能性は大いにあると思う。

[2009: マンション掲示板さん]

>>2008 eマンションさん
本当にそう。
豊洲で6,000円/平米で賃貸ついてることを5年前は誰も想像できなかったですしね。
駅前1番物件のプレミアムをどう評価するかで、事例から比較すると上の一連のコメントはプレミアムを過小評価してるということになると思います。

上の方の考え方で買えばそれは絶対間違いないのですが、そんな物件は残念ながらもうないです。今デベが出す想定賃料対比で利回り4%でるとこなんて無いし、ほとんど3の下の方です。

例外は幕張ベイパークとか、特殊な背景があるところくらいですね。

その上で、いつか下がるのを待ち続けて買わないのか、賃料垂れ流しよりはマシと考えて買うか、というところに落ち着き、色々な方が書いているまずは一軒買った方が良いですよと言う話に落ち着くと思います。

[2010: マンション掲示板さん]

>>2008 eマンションさん

三井の小岩はパークタワー勝どきと似てる事情があります。
すでに中華系投資家が札を入れている状態です。
同じ小岩でも野村と状況が異なります。そちらはまったく抽選になっていないよう。