パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[181: マンション検討中さん]

>>180 マンコミュファンさん

え？住宅ローン金利の話です～

[182: マンコミュファンさん]

ここの管理費どれくらいですかね

[183: マンション検討中さん]

>>176 通りがかりさん
ハルミフラッグの外廊下転売住戸が売れるなら、比較対象は過去ではなくなりますかね。

[184: 匿名さん]

内廊下は古くなるとカビやゴミの臭いがフロアに残りやすい。特に古めのタワーマンションに顕著。

[185: 評判気になるさん]

>>184 匿名さん
外廊下は室外機が廊下にあり、真夏にその横を通るのを躊躇います。特別感のある内廊下がベストかと。　

[186: 通りがかりさん]

内廊下最大のメリット(個人的)は、廊下側住戸が基本的にないことなんだよね

[187: マンション比較中さん]

内廊下に住んでいますが部屋の窓が廊下側に有る間取りは
耐えられません

[188: 名無しさん]

ここは外廊下です。お安くしてください。

[189: 検討板ユーザーさん]

>>188 名無しさん

逆に内廊下のプラウドタワー小岩より高いと思う

[190: マンション掲示板さん]

>>187 マンション比較中さん
内廊下なのに、、、廊下側に窓がある？そんな間取りは、最近のマンションでは見たことも聞いたこともなかった。勉強になります。

[191: 通りがかりさん]

>>190 マンション掲示板さん
内廊下に住んでいる自分としては、部屋の窓が廊下側にある、すなわち外廊下のマンションには住みたくないって言う意味だと思いますよ。

[192: 匿名さん]

新しいうちは良いんだけど、中古の内廊下ってマンションによっては臭いがキツかったりするよね。

[193: 匿名さん]

>>189 検討板ユーザーさん
なぜでしょうか？

[194: マンション比較中さん]

>>191 通りがかりさん
ご理解ありがとうございます。
このマンションにも廊下側に窓のある部屋があるようです。
そのような部屋に住むのは嫌ですが、その部屋の前（廊下）
を通過する時に住んでいる方の生活感を感じるのも・・です。
玄関を出た時・エレベーターが開いたときに空調が効いていて
絨毯の敷かれた静寂な内廊下はいいですよ。
内廊下生活から外廊下には移れません。

[195: 匿名さん]

新築のうちは良いのだけど、中古タワマンの内廊下は臭いが気になりません？各階ゴミ置き場のあるタワマンだとそれなりに臭くなりますよ。

[196: マンション検討中さん]

タワマン＝内廊下かと思ってました。
外廊だと高級感下がりますよね

[197: マンション比較中さん]

>>195 匿名さん
各階ゴミ置き場は重厚な二重扉（開けるのが重い）です。
匂いは全くしません。
絨毯も定期的に清掃してますし、汚れたらクリーニング
及び張り替えで対処すると思いますよ。
内廊下で有るが故にエアコン・24時間換気です。

[198: 匿名さん]

24時間換気でも内廊下は古くなると結構臭いますよ。大規模タワマンほど顕著に表れる。

[199: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[202: 管理担当]

[NO.200～本レスまで、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[203: 検討板ユーザーさん]

今内廊下に住んでるけど快適。ちゃんと管理する所なら何の問題ない。

[204: マンション検討中さん]

ニオイの感じ方なんて人それぞれだし、臭うか臭わないかなんて、会話するだけ無駄。
ただ、総武線はめちゃくちゃ臭い、これは皆さん同意できますよね！笑

[205: 匿名さん]

内見すると古いタワマンの内廊下の臭いは気になる人も多いと思う。新築なら内廊下、中古なら外廊下がいいかな。

[206: マンション掲示板さん]

>>205 匿名さん

小岩で探してる人で内廊下好きな人はプラウドタワー小岩、外廊下が好きな人はパークシティ小岩にすれば良い。
中古でもアルファグランデ小岩とプラウドタワー小岩ファーストは内廊下なんで小岩のタワマンで外廊下はパークシティしかないですね。

[207: 通りがかりさん]

>>206 マンション掲示板さん
同意。内廊下絶対マンは早く野村買ってください。

[208: マンション検討中さん]

外廊下が良い人は外廊下のどこが良いのですか？

[209: 買い替え検討中さん]

内廊下、外廊下は好み次第だと思いますが、どちらかでいうと、地盤のほうが大丈夫か気にしています。
下記見ると江戸川区の中ではましのほうですが、軟弱地盤であることが変わりがないですね。
https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/area-hazard-level/regional-risk-...

[210: 中古マンション検討中さん]

>>209 買い替え検討中さん
耐災害性を考えるのであれば、城東はやめておいた方が良いですよ。
河川の大氾濫があった場合、城東一帯水没しますので。

[211: eマンションさん]

>>209 買い替え検討中さん
まぁ江戸川区でそれ言ってもねぇ。。

[212: マンション掲示板さん]

価格発表は4月かな？
ある記事では船堀ぐらいの坪単価を予想しているけど、船堀より小岩が高いはずですね？

[213: 検討板ユーザーさん]

>>210 中古マンション検討中さん

城東の人は気にしてませんよ

[214: 匿名さん]

スムラボ記事を見て、初めて小岩の物件スレに来ましたが
こちらが外廊下であちらが内廊下ですか。
私は内廊下派なので、もし買うならあちらにするかな。
あちらは施工がスーゼネだし。

[216: 検討板ユーザーさん]

まだ、呼ばれないないんだが、、、普通にモデルルーム始まってるよね笑
世帯年収も予算も高めのほうなんだけど。私、三井から嫌われてんの？

[217: マンション検討中さん]

モデルルーム開始も販売も遅れてるんですかね。

[218: マンション掲示板さん]

価格発表はまだですかー
いくらになるんだろう

[219: 買い替え検討中さん]

>>8 マンション検討中さん
そうてす。。。

[220: マンション検討中さん]

オンライン説明会が始まるのに全然書き込みが無い。

[221: 評判気になるさん]

>>220 マンション検討中さん
それだけポジもなければネガもない
平和な物件ということだよ

[222: 匿名さん]

>>220 マンション検討中さん

価格が出たら本格的かな

[223: マンション検討中さん]

HPには専有部のクオリティの話が少ないし、ディスポーザーとかその他諸々あるのかも分からないですね。

[224: ご近所さん]

>>204 マンション検討中さん
?

[225: 口コミ知りたいさん]

1期はいくらですかね。
価格出し惜しみしてるので野村の平井の遥か上をいきそうなので、450くらいを覚悟してます

[226: 検討板ユーザーさん]

>>225 口コミ知りたいさん

三年ありますからね、ゆっくり販売するでしょうし、450程度は覚悟しないといけないですね。

[227: 匿名さん]

>>226 検討板ユーザーさん
小岩で坪450はきついです。でも竣工まで三年もあるから、今急いで販売開始する理由が気になりますね。高値で売りたいなら、今年年末か来年スタートでも十分間に合うと思います。

[228: 匿名さん]

ここは立地が良いし坪450なら普通に売れるんじゃない？近隣エリアの中古もかなり上がってるようですし。

[229: 匿名さん]

この時期から売るのは単純に戸数多いから捌くためでしょ。
小岩で高価格でどんどん売れるとは考えにくい。

[230: 口コミ知りたいさん]

>>227 匿名さん
安すぎず高すぎずで丁度いいんじゃない？

[231: 名無しさん]

>>229 匿名さん

全く同じ話でファースト売れたけどね笑
高い高い言われてるマンションでも、どんどん売れてるよ。
450で買える駅直結マンションほかに、どこがあるんだよ。。。

[232: 管理担当]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[233: 匿名さん]

私は410～420と踏んでます。
ファミリー層の小岩嫌い結構なもんですからね。

[234: eマンションさん]

>>233 匿名さん
その価格だと抽選待ったなしでしょうから、当たらなきゃ買えませんね。
ちょっとお気楽予想という印象です

[235: eマンションさん]

>>233 匿名さん
この価格ならさっさと発表して、野村に対して牽制入れてどんどん売っていくほうがいいでしょ。
価格が高く野村の出を伺いたいから、出し惜しんでるものかと。

[236: マンション掲示板さん]

410-20だったら、今のマンション売って住み替えます！

[237: 通りがかりさん]

最初に出てくる時は高い高いと言われていても2期、3期となるにつれ、1期で買っておけばよかったとなり、次に別のマンションが出てくる時には、なんでもいいから買っておけば良かったとなる。この10年、その繰り返しで、まさに早い者勝ち。どーのこーの言うよりもとりあえず、買ってみることが大切。

[238: 匿名さん]

>>236 マンション掲示板さん
この坪単価は本当は妥当な気がします。もう上野などのあたりで築浅の小規模中古マン買えちゃうと思います。それでも高いな、でも三井はそれ以上の値段設定と思うと不安でしょうがない

[239: マンション比較中さん]

3LDKは一億越えだと思っていたほうが良いでしょう

[240: マンション比較中さん]

このご時世ですからフラットの上限額も一億超えて貰いたいです

[241: 評判気になるさん]

>>238 匿名さん

いくら上野、小岩とはいえ小規模中古マンションと大規模新築駅前タワマンは比較にならない。同じ価格なら小岩の駅前タワマンを選ぶ。

[242: 通りがかりさん]

新しい記事見つけました。
https://trend-lab30.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%82%b7%e3%83%86%...

[243: マンション検討中さん]

470とかでも買いますか？

[244: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん
高杉。

[245: マンション検討中さん]

モデルルーム案内も価格発表遅いのも、なんでですかね？？

[246: eマンションさん]

>>245 マンション検討中さん

モデルルームは案内されてるし、六月発売に向けて、事前に発表されるし、もはや、一体何の話か。

[247: 匿名さん]

野村が440らしいので、ここは440-450だろうな。
大規模で駅直結とは言え外廊下だし、450が妥当なラインだろう。
しかし野村が二重サッシなのに、こっちは二重じゃないのか？

[248: マンコミュファンさん]

>>245 マンション検討中さん
5/17から5/26までのモデルルーム案内は事前検討者に届いてるよ

[249: マンション掲示板さん]

>>248 マンコミュファンさん
5/17から案内開始だと、実際の販売時期は少し遅れて7月半ばになりそうだな

[250: 坪450マンなら買います]

>>247 匿名さん
420くらいで買いたいとの声が多いので、450くらいが妥当そうな感じですね。
今後もジワジワとインフレが進むでしょうし、3年後に安かったと評価を受けるんであろうと考えています。

[251: 評判気になるさん]

>>250 坪450マンなら買いますさん
平井が坪400だったので、逆に坪450以上は「小岩」という立地の心理的にも設定しずらいと思うのと、野村が坪440なので安からず高からずと言う感じで440か450でしょうね。
ワンチャン430で、460以上はほぼ無いでしょう。

[252: 匿名さん]

物件スペックと竣工時期が一年も差があることを考えると、現状はプラウドが有利で、時間が経つ毎にこの物件が射程に入ってくる感じかな
坪430以下ならパークシティ
坪440ならプランによるけど基本はプラウド
坪450ならプラウドを選ぶけど、条件によってはパークシティ
坪460なら迷いなくプラウド、パークシティは一年くらい買えなかった時の保険
って感覚ですね

[253: 評判気になるさん]

マンマニさんのツイートを拝見する限り450万はくだらないとの様相を呈してきましたねぇ。。

[254: 坪単価比較中さん]

①外廊下、②南側は大型マンション、③引き渡しが先で賃貸から住み替え勢に不利

⇒ プラウドと同じくらいに収めて貰えると買いやすいな。どうなるか

[255: 名無し]

>>254 坪単価比較中さん
良い考察ですね。
外廊下は小岩検討者がどこまで拘るか？
また、間取りの美しさとトレードオフと言われそうでマイナス材料にはしてこなそうと考えています。

[256: マンション掲示板さん]

プラウドの価格見たけど高いな…
まだ角部屋ほとんど情報出てないから、角部屋の価格全部出たら平均坪460-480くらいに上がりそう。
あと管理費修繕費が異常に高すぎ…
何より最近案内始まったばかりなのに、モデルルームの予約が簡単に取れることにびっくりした。

[257: 検討板ユーザーさん]

引き渡しが遅い分高くゆっくり売るでしょう。

[258: 匿名さん]

今後のアップサイドを半分くらい含めた価格で出して来たなって感じ。流石に高い、スケベ心出さずに坪400くらいで出すべきだった
ここが将来的に坪500になるなら亀戸は坪600、豊洲あたりは坪700、勝どき月島は坪800の世界になると言う話だが、流石にその世界は見えない。

プラウドがあれならここは同水準以上でくるだろうから、素直に撤退した方が良さそうだ

[259: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん
他人のツイート、パクって記載している時点で何も考えられてない証拠。素直に撤退しなよ。どうせ買えないんだし。

[260: 評判気になるさん]

>>259 評判気になるさん
本当にね！ここでいじけてもしょうがないのに。

給与レベルも上がっていく中で、坪500万だせないなら、もう都内で新築タワマンなんて住めないことを気づくべき。ここは間違いなく都内で駅近タワマン住みたい人にとってお買い得な価格帯だし、デベロッパーが資材費、人件費かけて、マンションを安売りする意味はない。

[261: 評判気になるさん]

>>258 匿名さん
ぶっちゃけ南口の再開発が終わる頃には500くらい余裕でいってそう。勝手な予想550。根拠はない

[262: マンション検討中さん]

地元近隣の方にはいい物件ですよね。広域検討だと決め手に悩みそう。再開発があると言っても小岩の街が好きになれるかどうか

[263: 名無し]

ギスギスしててやだな笑
まったりやっていきましょう。
将来的には500どころか、600、700と徐々に上がっていくことは間違いありません。
インフレとはそういうこと。

[264: 匿名さん]

小岩は駅周辺歩くとテンション急激に下がるんだよな。特に南口の東側は酷い。たまに注射針とか建物の裏に転がってるし西成みたい。ちょっと歩いただけで治安悪いとわかる
早くあっち側も再開発して綺麗にしないと

[265: 検討板ユーザーさん]

小岩が錦糸町と並ぶ総武線の最底辺の民度であることは疑いない。総武線どころか都内有数の駅周辺の雰囲気が悪い駅の代表格、だからこその再開発でもある訳だが
しかし関西で例えるなら西成よりは断然マシで、せいぜい尼崎くらい。

[266: マンション検討中さん]

>>265 検討板ユーザーさん
これクソみたいなコメントだけど、大事な意見で。
ファースト民はこれを乗り越えて坪330→430のジャンプアップしたのよね。何を大事にするかだよ。

[267: 名無し]

民度民度と叫ぶ人ほど、自分のことは高貴と思い、他人を見下すような人間性の持ち主。
多様性のある面白い街、でいいんじゃないかと思う。

[268: 評判気になるさん]

そろそろネガが出て来るタイミングですね。

[269: マンコミュファンさん]

>>267 名無しさん
多様性って便利な言葉だな 笑
小岩駅の周り1時間くらいグルグル回るの3回くらい繰り返してから同じセリフ言ってみて欲しい。

これかなり真面目な話で、小岩を知らないor住んだこと無い検討者は3-4回は昼と夜に駅の回りを歩いてみることをオススメする。
ちなみにこれは別にアンチコメで言っているのでは無い、検討ガチ勢こそ強く推奨してます。
たまに注射器が落ちてたりするのはガチだし、南口の雰囲気悪いエリアは夜とか本当にヤバい（何がとは言わない）

[270: 匿名さん]

小岩は民度高いんじゃない？民度が低いのは都営住宅が集まるようなエリアですよ。

[271: マンション掲示板さん]

ここの管理修繕費はどのくらい？

[272: マンション検討中さん]

>>270 匿名さん
あからさまにおかしい持ち上げ方するのを「対立煽り目的」の荒らしと言います

[273: マンション検討中さん]

>>258 匿名さん
勝どきや月島の駅前新築はもう坪800万の世界ですよ

[274: 匿名さん]

>>258 匿名さん
高いと煽るように見せかけて、意外とおすすめであることを暗喩する高等テクの可能性が

[275: 評判気になるさん]

>>265 検討板ユーザーさん
小岩、錦糸町は並べても良いものなのか？

錦糸町に関しては副都心だからよそ者も多く遊びに来てるから
民度が低い人は買い物や飲みに来てるよそ者だと思うけどな

[276: 評判気になるさん]

小岩は民度が低い言われてるが
25年ぐらい前でもファミリー向けだと3000万円台だったからな
今でもそうだけど夫婦低い方で手取り年収の4倍で借りるから所得的に裕福な部類ではあるんだよね
賃貸でも手取り1/7だし

結局ネガティブコメントは小岩すら買えない人、住めない人の嫉妬何だよな

[277: 名無しさん]

>>270 匿名さん
場所による
小岩一括りしてるやつが多いけど小岩内でも全然違うからな
南小岩のあたりが低い、北小岩が高い

[278: 匿名さん]

南口側である南小岩の一部の民度や雰囲気が非常に悪いのはガチ。否定出来ないレベルで悪い、間違いない事実。
この事実を否定してくる奴は逆に本物件のアンチなので、全くためにならない意見なので無視して良い。
小岩をよく知らない検討者は南小岩はよくチェックした方が良い

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん
誰も否定はしてないだろ

[280: 検討板ユーザーさん]

>>269 マンコミュファンさん
高い買い物ですから、ご指摘のことはほぼ全員が考慮済みであると思われます。
言わんとされることはわからなくもないですが、雰囲気の悪さを払拭するような再開発であるとよいなと考えます。