パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1701: eマンションさん]

>>1697 検討板ユーザーさん

へー

[1702: 評判気になるさん]

投資は自己責任だが、マンション買うのも自己責任。
株と同じで相場が下がっても誰も助けてくれないよ。
デベが差額返してくれるとか言ってる頭お花畑の人は、よく考え直した方が良いよ

[1703: マンション検討中さん]

>>1687 マンション掲示板さん
この低金利時代に新築を現金で買うとかあり得ない。
純資産5億あってもフルローン組むわ。

[1704: 口コミ知りたいさん]

三井不の株価、12%くらい吹き飛んでて草

[1705: eマンションさん]

>>1704 口コミ知りたいさん
何か面白いですか？何を楽しんでるんですか？ここを購入する予定もないのに暇なのですね。

[1706: 通りがかりさん]

ポジ＝デベ＋１期取得者　ネガ＝それ以外ってところかな。

[1708: 評判気になるさん]

>>1705 eマンションさん
買う側からしたら、ここまで利益のっけて売ってるデベの株価が崩壊したら面白いですよ。笑いが止まりませんね。

[1709: マンション検討中さん]

短プラ連動のSBIにするか、auにするか、TIBORでソニーにするか悩ましいです。
SBIすかね
https://x.com/shenmacro/status/1818646171197620300?s=46

[1710: eマンションさん]

マジレスすると三井不動産の株価が下がったところで、三井不動産になんの痛手もないけどね。
しかし、アメリカ発のリセッション入り懸念で来週も日経平均は1,000円以上下がる見込みで、さすがに販売に何らかの営業は出ると思うけどな。
倍率下がるだろうからうちはラッキーと考えてるけど。

[1711: eマンションさん]

しかし、みんなイライラしてんのな。
マンションも当たらないし、株も下がるしで当たり前か。

[1712: マンション検討中さん]

今後の金利上昇と残債割れリスクを考えると、年収2000万以上のパワカと超富裕層に買い手は限られるな。これで半分以上は脱落か。

[1713: eマンションさん]

パワーカップルもどうだろうかー？金利が上昇すれば金額が大きいだけに負担が。パワカで片方だけが借金する方がいいだろうね。

[1714: eマンションさん]

パワカで片方だけが借金したら負担が減るの？これは意味不明。
よく考えてほしいんだけど、中国人購入者も減少は間違いない。この3週間で円に対して10%も人民元安になっている。1億で買えると思っていたら実質1.1億になったに等しい。これが2年半後には実質1.2億、1.3億になるかもしれない。もちろん逆もあるんだけど。
こういうことがいま起きている。

[1715: マンション掲示板さん]

>>1714 eマンションさん
ヒストリカルに見たらまだまだ円安、中国の政情不安や景気後退懸念の回避先として日本の不動産を検討しているとするならば、今朝までの多少の円安自体は彼らの購買意欲にはそこまで大きな影響はないような気も。
むしろ中国の景気が好転したり習近平路線が変わるようなことでも起きたら大きく行動が変わるのではないかと思います。

また、全体における中国人の入札がどの程度の割合かにもよりますね、営業に聞いてみますが、そんなに大きくインパクトを与える程でもない気も。

金利が上がるとパワーカップルの購買意欲が減るという意見は私には分かりませんでした。

[1716: 匿名さん]

>>1711 eマンションさん
一番最悪のタイミングで契約しちゃった契約者が不安で暴れてるんでしょ。まあ無理もないけど
・契約前　日経平均過去最高更新
・契約後　日経平均過去二番目の大暴落
だからな
契約者の皆さんはそら不安ですよ

[1717: eマンションさん]

>>1716 匿名さん
不安じゃねーよ。含み益の期待しかない笑

[1718: 匿名さん]

2期の予想。
・価格は据え置き。情勢によっては若干下げるかも
→元々三井はそこまで高値追求するデベではなく、固めの値段設定をしていたところ、昨今の高値追求トレンドに乗っかっていたところがある。相場が荒れた時に上層部の判断で固めの値付けに戻る可能性は高い。
・相場が下がるかどうか、販売時期
→まだ暴落から一日しか経っておらず、これが単なる調整でまた上がるか、横ばいが続く可能性もあるので判断するのはあまりに早計。三井も暫くは相場の流れを読むと思われるので、2期販売は少し遅らせるのではないか
・暴落が続いた場合
→マンション価格は日経平均に連動して上がっているため、このまま一気に3万割れまでいった場合、現在の相場は間も無く通用しなくなるだろう。
もし1カ月以内に2万半ばまで下がるような事態になった場合。マンションの購入は控えた方が良い。契約者は手付放棄の解約することを想定しましょう

[1719: マンコミュファンさん]

パワカ舐めすぎ。
30歳付近で世帯年収2000万あるような企業の人たちは、世帯で毎年100万ペースで給料上がるので、利上げの影響は誤差ですよ。

[1720: 匿名さん]

>>1715 マンション掲示板さん
私もトランプによる対中強硬策により、中国の方の日本買いは強まるかなと思ってます。
同僚の中国人の親なんかは予算30～50億円とのことでしたので正直アマンとかでなきゃ誤差の範囲でどこでも買えてしまうな、と

[1721: 口コミ知りたいさん]

>>1720 匿名さん

ここ中華率高いが、大半は在日中国人です。
なので影響は少ない気がする

[1722: 検討板ユーザーさん]

>>1719 マンコミュファンさん

これ分かるわー来年もベア決まってるし、大したことないんだよね。

[1723: 検討板ユーザーさん]

>>1714 eマンションさん
おそらくギリギリの借金をするなということだと思いますが。片方が借りられる金額で買えるマンションをということだと私は理解しました。
そんなあなたはどの部屋をどんなプランで検討されているのですか？そういう情報の方がありがたいです。

[1724: 検討板ユーザーさん]

この日々の経済ニュースで出てくる内容をあえてここに載せてる意味が私にはわかりません。しかもどこも売ってますが予想していた金利上げ幅ですし、今回の露上げは大したことないですよ。

[1725: 口コミ知りたいさん]

>>1724 検討板ユーザーさん
今回の利上げ　です　すみません

[1726: マンション検討中さん]

>>1719 マンコミュファンさん

パワカがわざわざ小岩買うの？
都心だからこそ二人で頑張る話になるんであって、小岩はそういう層が購入する立地ではないと思うけど。

[1727: 検討板ユーザーさん]

>>1726 マンション検討中さん
いちいちそういうコメント載せなくていいです。ご自身の心の中で思っておいてください。

[1728: 評判気になるさん]

>>1726 マンション検討中さん
パワカがどこで買おうとそれぞれのお考えがありますし。無理せず小岩でという方もいらっしゃると思いますよ。発言が失礼です。

[1729: 通りがかりさん]

>>1724 検討板ユーザーさん
利上げじゃなくて、株価が暴落してるのが危ないのよ
リーマン並の金融危機が来たら不動産動かなくなる

[1730: マンコミュファンさん]

>>1729 通りがかり
それはあなたのご想像

[1731: マンコミュファンさん]

>>1719 マンコミュファン
どの会社のどの役職が100万単位で年収上がります？　入りたい

[1732: 通りがかりさん]

>>1731 マンコミュファンさん

金融のJTC、課長職で上がるよ。

[1733: 匿名さん]

リーマンショック後は、金融機関の審査が厳しくなって仮審査時はOKだったのに本審査NGってのが続出して、キャンセル住戸が出回った。今回はどうなるかな。

[1734: eマンションさん]

みんなとは言わんが、けっこうな割合でイライラしてるな～。暑いからかな。

[1735: 通りがかりさん]

本職の方がいなさそうなので、もしいたら叩いて欲しいですが、GFCは金融システム危機の波及で金融市場がぶっ壊れた認識です。日本勢は円高株安で猛烈な逆回転はしてますが、アメリカ経済そのものは不確実性はあれどもしぶとく持ち堪えてます。ドル建てNYはよくある下げに(今の所)見えます。
https://www.apolloacademy.com/wp-content/uploads/2024/07/DailyAndWeekl...

イライラしないで夏休み楽しみましょ～

[1736: マンション掲示板さん]

>>1723 検討板ユーザーさん
だから片方が借りられる金額の半分を夫婦それぞれで借りればいいんじゃないの？住宅ローン控除もあるし。まじ意味がわからん。
参考にならないと思うがリクエストにお答えすると、うちはいつでも一括返済できるから年収の30倍のローンを組みます。

[1737: マンション検討中さん]

本職ですけど、この資料いいですね。はい、今回は別に金融システム不安でもなんでもないですね。米決算もかなり良いです。ただ一部悪いのに過剰反応していたり、ISM、加えて雇用と、反応しすぎですね。悪いニュースが悪いニュースに捉えられてしまっているのが今までと違いますが。ただ利下げするのでまたセンチメントは改善すると期待してます。

[1738: マンコミュファンさん]

>>1736 マンション掲示板さん
住宅ローン？

[1739: マンション検討中さん]

リセッション確定なのにディベロッパーにすり寄って強がってる客なんなのw

[1740: マンション検討中さん]

>>1731 マンコミュファンさん
世帯での話ですので、
30歳から毎年50-100万(あるいは2年毎等に職位が上がりそれに比例し100-200万とか)あがる会社ですと、コンサル、外銀、外資IT、商社、三井不、広告代理店とかですかね。
特に外資系はフロントでなくとも40歳で2000万は余裕で行きますよ。

[1741: 評判気になるさん]

いつも南東を購入していますが南口４４階がどうかぶってくるか気になりますし、
こちらは南西又は、西日は覚悟で眺望重視でで西向きがいいでしょうか？

[1742: 通りがかりさん]

>>1740 マンション検討中さん
そんな方はここ買わないです

[1743: 通りがかりさん]

>>1741 評判気になるさん
小岩再開発のメインは南口7丁目ですからそちら買ったらいいんじゃないんですか？妥協ばかりすると不満しか残らず住んでいても気持ちよくないですよ。

[1744: マンション検討中さん]

>>1741 評判気になるさん
タワマンの東南の部屋は暑すぎないですか？
想像では地獄のような暑さです！！
慣れるものですか？

[1745: 通りがかりさん]

>>1742 通りがかりさん
むしろリモートワークの許された優良企業の方が郊外で1億程度の物件買うと思ってたんですけど、もしかして皆さん総武線各駅で出勤するんです！？

[1746: 評判気になるさん]

>>1745 通りがかりさん
優良企業ほど対面だよ。そんなことも知らないんです！？

[1747: マンション検討中さん]

株暴落関係なく次期は値上げ。

[1748: 通りがかりさん]

>>1746 評判気になるさん
ゴールドマン、JPM、Google、Microsoft、コンサルはMckBCGからアクとか総合でも、三菱商事、ソフトバンク、電通博報堂も営業以外はリモート可ですよ！
Amazonはエンジニア除き週半分出社義務とかでしたっけね。
貴方の勤めてる「優良企業」はどこでしょう。
お疲れ様です！

[1749: 通りがかりさん]

>>1748 通りがかりさん
あなたはなんのためにここで書き込みをしてるのですか？冷やかしに来るほど暇なんですね。

[1750: 評判気になるさん]

今回は結構西向きが人気みたいですが、普通は暑さきつく敬遠されますよね？リセールって西はあまり良くないと聞いたことがあります。どうなんでしょうか？

[1751: eマンションさん]

>>1749 通りがかりさん
ヒマつぶしですよ

[1752: eマンションさん]

>>1747 マンション検討中さん

「次は値下げします」
そんな馬鹿な営業マンがいるかw

[1753: 通りがかりさん]

リセールは知らんけどZEH-Mなので断熱ペラペラの家よりは幾分マシ。遮光との併用は必要だとは思いますが、住む分には手に負えないほどではないかと。

[1754: 契約者さん7]

次はクローズドで外れた人の中だけで売るって言われたけど、みんなそう言われてないの？

[1755: マンション検討中さん]

コロナ前よりましだけどどの路線もまた混んできたな、、
https://news.mynavi.jp/article/20240802-2997966/

[1756: 名無しさん]

仕上がりの金利は短プラのみならず、各社の優遇幅に影響するので今後の影響は未知数ですね。これから住宅ローンは収益商品になるので、引き続き契約者を獲得したい銀行郡と、金利競争から撤退する金融機関で対応は変化して、特に前者の動向によるかと。
都内かつメガやネット銀行で検討できる人への影響は限定的かもしれません。もちろんキャッシュ勢は言うに及ばずです

[1757: 評判気になるさん]

タワマン上層階って、携帯電波繋がらないってほんとですか？繋がりやすくない方法ってないのでしょうか？

[1758: マンション検討中さん]

1期2次価格出たっぽいですね

[1759: 検討板ユーザーさん]

>>1748 通りがかりさん

ここの1社に勤めてますがリモート可なだけで普通に出社してます…

[1760: 通りがかりさん]

>>1750 評判気になるさん
タワマンだと東が一番リセール良くないと思う。朝日が部屋の奥まで入ってくるから生活リズムを崩しやすい。子供が小さいと東向きの部屋は避けた方が良いと言われる。

[1761: 検討板ユーザーさん]

>>1760 通りがかりさん
長い間マンション見てるけど初めて聞いたわ。

[1762: 名無しさん]

70wの隣列69を同じ価格で売り出すらしいです実質値上げですかね

[1763: 販売関係者]

>>1750 評判気になるさん

角のDWでなければ、バルコニー付きの中住戸なら西向きは
はいいよ。角DWなら夏日には南西が一番やばい。

[1764: 匿名さん]

>1739

リセッションで購入意欲下がるのを食い止めようと必死な人たちがいるから。

[1765: 検討板ユーザーさん]

DW南東住みですが　午前中は遮熱レースカーテン＋エアコン強めにすれば普通に過ごせますよ。窓開ければ６月上旬まではエアコンも要らなかったし。

[1766: マンション検討中さん]

>>1760 通りがかりさん
前半は同意。
後半は日光を浴びて自律神経が整うと思うから全く逆でしょう。

[1767: 口コミ知りたいさん]

>>1762 名無しさん
この混乱状況は織り込んでないので、客反応様子見でしようね。下げるのはいつでも下げられるので。

[1768: 検討板ユーザーさん]

>>1767 口コミ知りたいさん
シュリンクフレーションのような値上げ。
期を跨がない値上げって三井はだいたいこんな感じですか？

[1769: 匿名さん]

株価やばいな。これは確実にマンション販売に影響する。自分も様子見するつもりだし

[1770: 匿名さん]

マンション販売は株価からタイムラグあるからね。リーマンショックで中堅デベが倒れて大手寡占になってるから値下げは先だろうけど、引き渡し時の含み損は考慮しないと。

[1771: 匿名さん]

株価酷い。まるで地獄の釜に突き落とされてるかのようなチャートだ。
一期で買った人は悪夢以外の何者でもないな。抽選外れて良かった

[1772: 検討板ユーザーさん]

マンションインフルエンサーが与信マックスペアローンや一期一次で買うよう煽ったりしたところが天井か。結果論だが様子見できる分、外れてよかったと言える。

[1773: 匿名さん]

>>1770 匿名さん
ここは都心じゃないから余計に危ないんですよね。元々の土地価格が安く相場が形成されてない中で、ただなんとなくの空気感だけで価格付いちゃってるから、下がる時は一気に下がりますよ
やっぱり不動産は都心じゃないと厳しいな

[1774: 匿名さん]

小岩は都心じゃない？都心なのに住環境が良いから人気なのですよ。

[1775: マンコミュファンさん]

>>1772 検討板ユーザーさん
マンション市況は株価に若干遅れるから、今は間違いなく買うタイミングじゃないと言うのだけは自信持って言えますね。
一次取得の人は迷うだろうけど、自分は買い替え組だし、ここは様子見が正解

[1776: マンコミュファンさん]

>>1774 匿名さん
小岩は都内の比較で言うと都心ではなく、住環境も欲は無い。
安い、再開発がある、の点から中野に手出せない人から人気なだけです。

[1777: 太郎]

>>1760 通りがかりさん

初めて聞きました。あなたの意見だけですよね

[1778: 匿名さん]

ここ真剣に検討してた。あのまま契約してたらと思うとマジで危なかった。正に一寸先は闇。
晴海フラッグの抽選終わる11月までは一旦様子見します

[1779: 名無しさん]

>>1778 匿名さん

コロナの時もみんな様子身だったね

[1780: 口コミ知りたいさん]

>>1776 マンコミュファンさん
自分の周りでも中野も買えるけど小岩の魅力に惚れてこのエリア買ってる人多いよ

[1781: 匿名さん]

>1779

コロナの時は日銀じゃぶじゃぶで戻ったというか上がったけど、今回打つ手あるかな。日銀は緩和を縮小するといった直後。

[1782: 匿名さん]

様子見勢はいつまで様子見するのかな。
マンション安くなったら良いね。

[1783: 匿名さん]

コロナの時は世界的に緩和したから金余りで色んな物買われたけど、今回はそれが無理だからな

[1784: 匿名さん]

日経一時3600円下げもはや尋常じゃないな。リーマンショック以上のやつが来るかもしれん…
今日のチャート見るに早ければ明日にも3万割れしそう
マンション価格が下がると思うと不安で夜も眠れなくなりそうだ

[1785: マンション検討中さん]

買換組だけど、いまわざわざ火中の?を拾う必要はないかな～　中古市場から雪崩が起きる。

[1786: マンション検討中さん]

>>1782 匿名さん
新築は安くならないです

[1787: マンション検討中さん]

>>1784 匿名さん
新築は下がりません。中古が大変。
デベは慌てて売らなくてもいいことをコロナの時に経験済みですからね。財力あるし、新築は供給も少ないですからね。

[1788: 匿名さん]

>1787

デベは土地を仕入れて、建物を立てて、販売、引き渡して換金して次の土地を仕入れるって自転車操業をしている。財力あっても長期に在庫は抱えられない。今回の暴落が短期で収まるか、長期化するか次第。

[1789: マンション検討中さん]

新築はそのままで中古の相場が下がるとなると、残債割れの時期が長くなってしまうということが考えられますね
引き渡しが大分先ということもあり今後の相場がどうなるかは分かりませんが

[1790: マンション掲示板さん]

中古は確かに下がってくるかもしれないなと思いつつ私も新築は下がらないようには思っています。郊外駅遠バス物件などでもしかするとあり得るかもしれませんが。中古は1個1個が個別で売主個人によるので良さそうな出物はあるかもしれないと思っています。

[1791: マンション掲示板さん]

新築の期間はさておき、どちらかというとこの物件が中古になった瞬間にどうなるかは購入者個人次第なので引渡後の雰囲気によりそうです。

[1792: マンション掲示板さん]

今売ってる新築の販売価格は下がらないと思いますが、引き渡しの2-3年後時点では普通に下がってると思いますね。
つまりは、よっぽど手堅い新築物件以外は買い時ではないと言うことです。

[1793: 検討板ユーザーさん]

新築は下がらないが、極端に値上げしづらくなるだろう。
冷静に周囲を見渡すと築浅中古が6,000万円くらいで売っているわけで、これを500万円くらい指値して買えれば新築と比較してQOLはそれほど変わらないんだよなというのがデフレマインドの始まり。

[1794: 匿名さん]

株価下落が一時的で済まなくなると銀行がローン審査基準を厳しくしてキャンセル続出、完成在庫って形でデベも相当厳しくなるかもね。

[1795: マンション掲示板さん]

>>1779 名無しさん

そうですか？まさにコロナの時亀戸買った人達は正解ですよ。

[1796: 口コミ知りたいさん]

>>1795 マンション掲示板さん
コロナのときは各種経済対策を講じたけど、賃金が上昇していて景気が持ち直していると判断して利上げしたばかりなのに利下げは見込めないでしょ。

[1797: 匿名さん]

この状況でもはや1期２次なんて買えないよ。
まさか抽選に落ちたことを幸運に思う日が来るとはね。
一期契約した人？人生は良い時もあれば悪い時もありますよ

[1798: 評判気になるさん]

>>1783 匿名さん

FOMCの利下げで緩和にならない？

[1799: マンション検討中さん]

今日の暴落を理由にして、1期1次を買えなかった人が買えなかったことを正当化し、買った人たちを憐れむことにはさすがに無理がある。周辺相場より明らかに安かったからだ。今日の株とは関係なく1期2次は値上がりして抽選になることは確実。

[1800: マンション検討中さん]

不動産は投資商品として見たら、日経にレバレッジかけてるのと同じですからね
中野みたいな超人気物件なら持ちこたえそうだけど、小岩はどうでしょうね

もちろん投資云々ではなくここが欲しいなら買うべきだとは思いますが