パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1241: 匿名さん]

>>1228 評判気になるさん
だったら同じ池袋５分の小竹向原@450を買ったほうがめちゃくちゃお得ですね。

[1242: 通りがかりさん]

既にフロントの周りは結構綺麗なのとデッキが出来つつあって、パークシティは再開発誘導地区とは言え本当に左右のパチ屋、ラブホ、汚目のビルが無くなるかはわかりませんしね。フロントに傾くのもわかります。

ただパークシティの商業施設からエントランス回らずに直接エレベーターホールに行けるところもかなり良いですよね～。

[1243: マンション検討中さん]

>>1242 通りがかりさん
パークシティを指輪にたとえるなら、指輪にあるダイア、他の南口開発は所詮そのダイアを支える台の部分にしかすぎない。

[1244: マンション検討中さん]

66Wのバルコニー側室外機の位置、どうにかしてほしい。他の間取りと同様、給湯器の下に設置出来るようにならないとしんどい。間取りにある想定位置から変更出来るものなんでしょうか？

[1245: 検討板ユーザーさん]

>>1243 マンション検討中さん
それは南口にお住まいの方に失礼。

[1246: マンション比較中さん]

>>1243 マンション検討中さん
ダイアの周りにはパチ・ラブホ・飲み屋街・蔵前橋通り

[1247: マンション検討中さん]

東京東端の小岩の中で、マウント取りあうのではなく、小岩（原石）が再開発でダイヤのように輝けるように、北も南もみんなで磨いて盛り上げていけば良いのではないでしようか。

[1248: eマンションさん]

>>1241 匿名さん
小竹向原って、東京と思えないほど本当に何もないところなので、寝るだけと割り切れば、交通至便でコスパ最高だと思います。

[1249: 匿名さん]

>>1248 eマンションさん
生活必要最低限のスーパーや薬屋などは揃ってますね。
まぁ娯楽施設は一切ないけど笑
閑静な住宅街はそういうもんですね。大きい買い物は池袋に出かければって感じですね。

[1250: マンコミュファンさん]

>>1249 匿名さん
平井みたいですね

[1251: 匿名さん]

>>1250 マンコミュファンさん
おっしゃる通りですね。
大きい買い物は亀戸へGO。笑
人の好みによって、こういった交通利の便性高いかつ住み心地よい駅を選ぶにもありですよね。

[1252: 匿名さん]

>>1247 マンション検討中さん

その通りだと思います！

[1253: マンション検討中さん]

街の価値が上がらないと物件の価値（リセールバリュー）は上がらないですからね～。これからタワマンが更にボコボコ立っていくと街のブランド価値がますます重要になると思います。

[1254: 口コミ知りたいさん]

30年後金利5パーとかになってもみんな返していける？

[1255: 口コミ知りたいさん]

>>1254 口コミ知りたいさん
心配不要ですよ！
超低成長の日本で5%なんて、もう永遠に来ないですし、万が一5%になるとしても、金利はインフレ率に連動するので、賃金も不動産価値も年率5%以上あがっていきますので。

[1256: 検討板ユーザーさん]

金利はインフレ率に連動する？？
金利が上がれば不動産価格の上昇は抑えられると思うけどなぁ。

[1257: 名無しさん]

>>1254 口コミ知りたいさん
30年後までローン払う人はまず居ないでしょ
8割が10年ほどで繰上げ返済で完済するしな

[1258: 匿名さん]

>>1254 口コミ知りたいさん
なりませんから

[1259: マンション検討中さん]

>1255

多くのものを輸入に頼っている日本では、成長率が低くても海外が成長して物価上昇が起きたら輸入価格が上昇して共連れでインフレに。スタグフレーションかな。

[1260: 評判気になるさん]

>>1257 名無しさん

そんなわけないけどな
10年で完済したら住宅ローン控除損するし
ZEHなのに

[1261: マンション掲示板さん]

>>1250 マンコミュファンさん

平井と小竹向原、どっちがいい？

[1262: 匿名さん]

>>1261 マンション掲示板さん
ここで聞く？

[1263: 通りがかりさん]

>>1261 マンション掲示板さん
街としては平井の方が商店街充実していて自然もあり好きですが、池袋、新宿、渋谷利用の人は圧倒的に小竹向原ではないでしようか。

[1264: 検討板ユーザーさん]

答えるんかい。

[1265: 通りがかりさん]

>>1260 評判気になるさん

買い替えで3000万控除使っててローン控除は使えない人もいるし、そもそも年収要件あるから年収高くてローン控除使えない人もいるよ。
ちなみに億越えの物件だとローン控除使える人の方が少数派だったりしますので覚えておくと良いと思いますよ。

[1266: 口コミ知りたいさん]

>>1265 通りがかりさん
データでも取ったの？

まぁどっちにしろ今の金利で繰り上げ返済とかする頭の弱いやつが八割いるとは思えないけど

[1267: マンコミュファンさん]

>>1265 通りがかりさん
うち年収400万円だが1億超の審査が承認されている。
てきとーなこと言ってるなぁ。。

[1268: マンション掲示板さん]

>>1267 マンコミュファンさん
世帯年収400万円で1億も借りられるの？

[1269: マンション検討中さん]

70Wの最高倍率4倍ですね。抽選避けたいけどなぁ。。

[1270: 通りがかりさん]

>>1268 マンション掲示板さん
全ての銀行とはいきませんが、返済の裏付けがあれば借りられるところはありますよ。

[1271: 検討板ユーザーさん]

>>1267 さん

それは単純に凄いですね。
あなたのケースは担保評価（ざっくり定価の7割）を除く残りの3割部分を埋める金融資産があるとかでは？？
例えば信金や地銀に5000万預金すると余程怪しい会社でなければ1億は住宅ローン出してくれるものです。
年収400万で1億の融資引っ張れるのもやはり少数派ですよ。

[1272: eマンションさん]

>>1271 検討板ユーザーさん

銀行にお勤めの方ですか？？
大正解です～

[1273: 評判気になるさん]

>>1265 通りがかりさん
3000万控除と併用できない件、すっかり忘れてました。買換組はほぼほぼ引っかかりますね。。
https://www.nomura.co.jp/fin-wing/column/applicability-of-deductions/

[1274: 口コミ知りたいさん]

>>1273 評判気になるさん

住宅ローン控除がどの条件で延長されるかだって決まってない。３年後でしょ引渡し。税制未定。

[1275: eマンションさん]

>>1267 マンコミュファンさん
1億超って1億後半って意味でしょ？金融資産が1億ちょいなきゃ無理だよ
「普通」ならせいぜい5000万が限界

[1276: 口コミ知りたいさん]

>>1275 eマンションさん
ニホンゴ、ダイジョウブ？
1億超は1億1円以上だけど？？

[1277: マンション検討中さん]

大手デベがたくさん企業献金してるから、住宅ローン控除が無くなることは有り得ないけど、ZENでもMax300万ちよい。東京は物件高いから、都や区からも補助して欲しいよね～。

[1278: マンコミュファンさん]

そもそも3000万控除のほうが得するくらい含み益が出てるような人ここに買い換える？

ここってどっちかというと実需で一次取得が多そうなイメージある

[1279: マンコミュファンさん]

>>1278 マンコミュファンさん
ごめんなさい3000万控除使ってここに住み替えようとしてます
‥
現在査定で＋2,000万ですが3年後はわからないので評価下がったらローン控除も考え中

[1280: 評判気になるさん]

>>1278 マンコミュファンさん

例えば亀戸クロスで低層階や2LDK買っててステップアップしたいけど、同じマンション内は上がり過ぎて買えないし、一度駅近に住むと徒歩10分とか無理なので小岩検討はあり得るかと。

あと、エリア内でも10年前に4000万で買ったマンションが6000万で売れるだけでも税務上は＋2500万位で見られますよ。
取得費の建物部分は減価償却必須なので。

[1281: マンコミュファンさん]

>>1278 マンコミュファンさん
3000万円控除を使って利益確定し、全額全世界株式インデックスにベット。ここをフルローンで購入予定です。

[1282: eマンションさん]

>>1280 評判気になるさん
譲渡所得 ＝ 成約価格 ? （取得費 + 譲渡費用）
だと思ってました。減価償却分も加味されるんでしたっけ。

[1283: マンション検討中さん]

>>1282 eマンションさん
変換間違えました。？　→　?

[1284: 評判気になるさん]

>>1282 eマンションさん

国税のサイトで分かりやすく説明されてますが、売却価格から取得費と手数料などの譲渡費用を引いたものです。
取得費＝買った価格ではなく、マンションなら土地と建物で按分し建物は減価償却するので長く所有していれば取得費も下がり譲渡益が多くなります。

減価償却しない方が譲渡益が低く出来るので、建物割合を下げたいところですが、契約書の記載額があればそれに基づいて、無ければ固定資産評価に基づいて按分ですね。

[1285: eマンションさん]

>>1284 評判気になるさん
回答ありがとうございました。3000万控除の方が減税効果大きそうです。

[1286: マンション検討中さん]

ここを買うのと、安いアルファグランデ買うのと、どっちが良いですかね？

[1287: 検討板ユーザーさん]

>>1286 マンション検討中さん
安いの買えば？

[1288: 名無しさん]

メールを見ると値上がったり値下がったり

[1289: 名無しさん]

>>1286 マンション検討中さん
ローンを組むならアルファがいいと思います。相場にあってますし、ここは坪単価高いのと3年先なので。

[1290: マンション検討中さん]

買換組は、パーク住み替えまでに利益確定のため賃貸挟みますか?それとも、挟まず直行ですか？