パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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【城東エリア】まずはエントリーから始めてみよう④　パークシティ小岩でタワマンの夢を再び（キットキャット）
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[1090: 匿名さん]

>>1087 匿名さん
昨年まではそれでいけたけど、金利上昇局面だともう通用しないかもね

[1091: マンション掲示板さん]

>>1089 マンション検討中さん
関係者でなければ同じ販売後ろ倒しで中野は好調、ここは不調だという判断はできないと思いますが、何か根拠はあるのでしょうか？
私は根拠がないと思っているので、実際に販売しないとわからないと思っていますが

[1092: 匿名さん]

>>1091 マンション掲示板さん
状況証拠から誰でも判断可能な範疇だよ
中野は案内も販売も遅らせたんだから要望書の集まりなんか関係ない、むしろ手間のかかる組馬お断りすらしてるレベル

小岩馬案内開始後に販売遅らせてるという点に尽きるし、Twitterの話題にすらほぼ上がらず

これでも販売関係者がというのであれば、それはもはや捻くれてるだけ

[1093: eマンションさん]

>>1092 匿名さん
ご説明ありがとうございます
特に根拠はなく、状況証拠とTwitterを見た個人の推測ということで承知しました

[1094: 通りがかりさん]

>>1093 eマンションさん
本当に捻くれた頭をお持ちだということに驚きました
人生生きるの大変じゃない？

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 通りがかりさん
単なる推測を元に不調だと断言する方が捻くれてると思いますよ
小岩と中野で後ろ倒しの経緯が違うのはその通りで中野の方が好調そうなのは認めますが、
それはあくまで相対的な評価であり小岩の販売が不調だという根拠にはならないと思いますが？

[1096: 口コミ知りたいさん]

>>1095 マンション掲示板さん
客観的な事象を客観的に捉えられないあんたに何を説明したって根拠がないって言うだけじゃんｗ

少しは頭を働かせて考えるということをやってみたらどう？
まーそこまで頑なになるってことは、大体どういう立場の人か想像つくけどねーもしくはマンションについて詳しくないのに識者ぶってるか

[1097: マンション掲示板さん]

>>1096 口コミ知りたいさん
具体的な反論はできないということで承知しました。

[1098: マンション検討中さん]

去年あたりから郊外物件の販売開始遅れが目立ってきた。今年に入ってからはタワマンも。郊外物件がどういう末路をだどったか確認すればここの行方も推測できる。

[1099: マンション検討中さん]

どちらのご意見も一理あると思いますよ。とりあえずパークもフロントも売れて欲しいです。リセールに響くので。

[1100: マンション検討中さん]

>1092

案内遅らせるのは、エントリーの集まりが悪かったからと推測できないのかな。

[1101: 匿名さん]

>>1098 マンション検討中さん
販売開始遅れで苦戦の物件って、ブリリア千葉ですか？東京でもありますか?

[1102: マンション比較中さん]

ブリリア千葉はオンスケジュールでこけたパターン。

[1103: マンション検討中さん]

>1088

１期の販売戸数の総戸数に対する割合がバロメーターとして知られるようになって、悟られないように玉砕覚悟で出してきちゃうケースもあったりする。

契約前に登録状況確認しないと、ババつかまされちゃうってことに。

[1104: マンション掲示板さん]

>>1102 マンション比較中さん
要望書が集まってないのに、オンスケで販売開始してコケて、値下げしたのですか?

[1105: 匿名さん]

>>1103 マンション検討中さん
確認して、値引きしてらもらったほうがいいってことですか？

[1106: 名無しさん]

>>1097 マンション掲示板さん
中野は蓋開けて大抽選会、お前が気にしてるここは蓋開けたらすぐ分かるよ
抽選結果出て大恥かいたら2度とくるなよ？
お前自身がそんなに結果しか信用しないんだったら現実直視しろよなｗ

[1107: 名無しさん]

>>1100 マンション検討中さん
地権者は販売不振なんて認められないし認めたくないんじゃないの。見たくないものは見ない。ただそれだけ。

[1108: 通りがかりさん]

>>1106 名無しさん
まともに会話する気がないのであればもう返信は結構ですよ
蓋を開けたら分かるのは当たり前であり、私が聞いてるのは現時点で不調だと断言する根拠です
実際の結果については何も言及してませんしどう転んだところで私には関係ありませんよ

[1109: マンション検討中さん]

販売を遅らせた議論になってますが、
もともとホームページでは7月中旬販売となってましたが、
今もホームページは7月中旬となってます。
ちなみに営業の方に確認したら、
まだ具体的な日程は決まってないけど
7月中旬販売予定です、と言ってました。。。

やはり口コミサイトは参考程度に、
自分で正確に情報収集しないといけませんね。

[1110: 匿名さん]

>>1083 名無しさん
住宅ローンの変動金利って短プラ1.475%+αの2.475%くらいから優遇幅が引かれるって思っておけば間違いないですか？

[1111: マンション検討中さん]

70平米の西向きか東向きを検討してますが、
すでに上層階は結構な倍率になっているようで、
このまま買えるのか不安です。
パークシティを買いたい！

[1112: 評判気になるさん]

>>1111 マンション検討中さん
住むなら東向き、売るなら西向きじゃないですかね。

[1113: マンコミュファンさん]

>>1109 マンション検討中さん
営業マンの情報も良いことしか言わないので鵜呑みにしないほうが良いと思います。本当のことは3/1000と言われてるほどいいかげんな業界ですからね。また、確定してることしか言わない担当と見込みで話す担当の2種類います。

[1114: 通りがかりさん]

>>1113 マンコミュファンさん
誰も鵜呑みにしてないと思うけどね
ここにいる人は広域で検討して自分で調べた上で小岩に住むメリットがあるということで選んでますし
営業マンは君と同じく憶測や不確定な情報が多いのは事実だけども

[1115: 検討板ユーザーさん]

営業マンが急に強気になったからある程度要望書埋まってきてるのは本当やとおもうけどね。
特に20f以上はほぼ全部屋要望書入ってる感じでした。

[1116: マンション検討中さん]

船橋駅前の物件も魅力的ですね～
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2024/06/post-87e471.ht...

[1117: マンション検討中さん]

風呂残念過ぎる。。
せめてパネル、ドア、バスタブ、照明位はオプション指定させてほしい。 https://www.catalabo.org/iportal/C...

[1118: マンション検討中さん]

南口の開発のほうが大きいですね。この先もう一件ありますし商業施設もあちらが多い。北口よりは南の方がこの先住むには便利？と思いはじめましたー

[1119: マンション検討中さん]

世帯年収の9倍って、無理してますかね？？

[1120: マンション検討中さん]

>>1118 マンション検討中さん
またタイミングになったら住み替えればよいのでは、南口いま組合ができたてですよ、すくなくて５年以上ないとすめないかと、出来上がるあいだパークシティを購入してすむのはわるくないとおもいますよ

[1121: 名無しさん]

逆じゃない？7丁目狙うなら少しでも早い入居の６丁目買った方がいい。北口は１年遅いしデッキは本当に繋がるか不明。繋がる頃には７丁目が出る。

[1123: eマンションさん]

>>1119 マンション検討中さん

金利上がっても大丈夫ならどうぞ

[1124: eマンションさん]

>>1119 マンション検討中さん
年齢や貯蓄額などが分からないと答えようがないと思います

[1125: 検討板ユーザーさん]

事前審査おわりましたが、金融資産の保有状況とかの確認って本審査からでしたっけ？
頭金10パーの7倍ぐらいでしたが全部通ってびっくり。

[1126: 評判気になるさん]

頭金は関係あるのかな？
よくわからない文章。

[1127: マンコミュファンさん]

一次取得の方いますか？
入居まで時間あるので勿体ないですよね‥

[1128: 名無しさん]

>>1119 マンション検討中さん
一般的に夫婦で低い方の手取りで４倍が普通

[1129: 通りがかりさん]

4倍が普通とかいう価値観なんてそんなもんないぞ
どこの統計だよ

[1130: 匿名さん]

>>1127 マンコミュファンさん
待てないなら、手付金あるなら六丁目買って、ここも買えば良いんですよ

[1131: マンション検討中さん]

待てないなら、中古買った方が確実。再開発で数年後の値幅も大きいので、その軍資金で7丁目や他の地区買う方法もあり。パークは再開発分をかなり見込んだ値付のためリセールは微妙。

[1132: 検討板ユーザーさん]

パークの値段は他よりずば抜けて高いためリセールが微妙かと。北口はあの雰囲気の悪い中ここだけの開発なので、南口の大規模開発からはちょっと孤立しそう。ロビーのデザインはいいと思うがそれ以外値付けと含め微妙

[1133: 評判気になるさん]

>>1126 評判気になるさん
頭金関係あるでしょ、最近は頭金どれだけ入れたかで金利変えてる所も出てきてる。
多分どれだけ頭金入れられるかで審査も変わるんじゃないかな知らんけど

[1134: 口コミ知りたいさん]

>>1133 評判気になるさん
ごめん。手付金と間違えた。
でも、うちは頭金ゼロで諸経費込みのフルローンだからやっぱり関係ないとも言える。

[1135: マンション検討中さん]

オプションの内容と価格発表になりましたね。どうカスタマイズしようか楽しみです。

[1136: マンコミュファンさん]

ということは将来的にプラウド側は三井があるから、もっと便利になるということ？

[1137: 匿名さん]

フロントは普通に先着順10戸くらい出そうな状況。
パークシティは今んとご順調っぽい

[1138: マンション検討中さん]

南口の高層タワマンは、どこがやるんでしたっけ？

[1139: マンコミュファンさん]

>>1138 さん

>>1138 マンション検討中さん
日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーション

[1140: 検討板ユーザーさん]

>>1137 匿名さん
パークの営業にしつこさからはそうは思えませんが。どこ情報？

[1141: 評判気になるさん]

>>1136 マンコミュファンさん
何の話？

[1142: 匿名さん]

>>1137 匿名さん
何戸だして何戸先着なのか。
出す戸数一緒？

[1143: 通りがかりさん]

>>1142 匿名さん
適当に言ってるんですよ。両方ともに検討書段階ですから。

[1144: 匿名さん]

>>1140 検討板ユーザーさん
普通に両方の営業に状況確認しただけですけど、
フロントはあんまり状況良くない

[1145: 口コミ知りたいさん]

>>1140 検討板ユーザーさん
パークの営業はしつこくないよ

[1146: マンション検討中さん]

抽選って嫌ですね。どういう気持ちで望めばいいんですかね。

[1147: マンション検討中さん]

>>1146 マンション検討中さん
営業に確認してなるべく抽選にならない部屋を選んだら？角部屋だと抽選になる可能性あるけど、中部屋なら沢山部屋あるし避けられるでしよ。

[1148: 匿名さん]

>>1147 マンション検討中さん
中部屋東向き高層階は両手無いので抽選必死かと

[1149: 匿名さん]

いま検討状況どうかとか、普通営業に聞くし、聞いたら教えて貰えるよ。検討書集める段階だからこそどこが抽選になりそうで、どこが人気無いのか探るのが当たり前でしょ。
適当に言ってるとか言ってる人はそこら辺確認しないで見切り発車で行く気なの？笑

[1150: 口コミ知りたいさん]

>>1146 マンション検討中さん

落選したらどこ買うか考えとく

[1151: 名無しさん]

>>1149 匿名さん

見きりで申し込んだら迷惑。抽選避けたいのに。

[1152: 匿名さん]

>>1144 匿名さん

状況良くないなんて教える営業マンがいるんですね。

[1153: 匿名さん]

営業がしつこいって言ってる人、この物件に限らないけど、単に属性が低いからレベルの低い営業を当てられてるだけだと思うよ。

[1154: マンコミュファンさん]

>>1144 匿名さん

数ヶ所各ブランドのマンション購入してますが、野村は抽選にならないように調整してくれる。
三井は好きなとこ申込んで落選したら次期でまた申込むというスタイルが多いイメージ。
物件によるとは思いますが。

[1155: 匿名さん]

三井住んでますが、倍率調整してくれましたよ。初日に申し込んでそのまま1倍で買えました。

[1156: 匿名さん]

>1155

調整できるってことは人気が無かったということ。人気で全戸倍率が付くようだったら調整のしようがない。

[1157: マンション検討中さん]

三井って最初はパートが対応して見込み客だったら社員が対応するって客を選ぶスタイル。営業が頑張るなんてよほど見込み客集めに苦戦してるってことか。

[1158: 口コミ知りたいさん]

あれ、オプションって金曜日発表って営業が言ってましたがホームページのどっかのってますか？？

[1159: 通りがかりさん]

>>1158 口コミ知りたいさん
ホームページには載ってないと思います。営業に連絡して送ってもらった方が良いと思いますよ。

[1160: eマンションさん]

>>1159 通りがかりさん
えーー！、要望書出して審査通してるのに言わないとオプションのパンフも送ってこないんかー！？
ありがとうございます、助かりました。

[1161: 匿名さん]

オプションバリバリのモデルルーム見せておいた詳細はこれからじゃ判断できないよね。モデルルームはすっぴんからお化粧にいくらかけているのか。

[1162: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
フロントの場合は要望書の入ってる状況を一通り確認して、自分「あんまり調子良く無さそうですね」→「まぁ正直良いとは言えないですね…」
って感じですね

[1163: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
営業を付けるの抜けてました。
営業「まぁ良いとは言えないですね…」

[1164: 匿名さん]

>>1154 マンコミュファンさん
同じく何回か購入してますし、なんなら三井では無いが販売側もやってますが、これは物件によりますね。全部売り切るのが彼らの仕事なので、要望書0の部屋は出ないように調整するのが大前提です。
PTKや中野みたいな物件なら買いたいとこへどうぞという感じ。あと営業も人間なので、プロっぽい人より一次取得の買わせてあげたい夫婦には他の要望状況を細かく伝えがちです。

[1165: マンション掲示板さん]

>>1164 匿名さん

めんどくさい客と契約したくないでしょう

[1166: 通りがかりさん]

ここ買わない人たちが多い書き込み内容

[1167: 評判気になるさん]

値下げ？

[1168: マンション検討中さん]

メールの東向きの部屋の予定価格が変わってますね
単なる値下げなのか、低層階を販売対象にした影響で下がったのかは分かりませんが…

[1169: 匿名さん]

東向きは人気無いんでしょう。西向きに要望書集まるのはハナから予想出来てた話ですし

[1170: マンション検討中さん]

いくらぐらい下がってるんですか？

[1171: 匿名さん]

西向きを戸数売って人気感出したかったんだろうけど、逆に西と東で単価差が無さすぎて極端に西に希望者が集まったか

[1172: eマンションさん]

は？値段変わったの！？
うちの営業からはなにもメールきてないんやが‥？

[1173: マンション掲示板さん]

>>1172 eマンションさん
ウチもメール来てないです。

[1174: マンション検討中さん]

メールきた方、具体的な価格改定の詳細教えていただけますか？
部屋番号　変更前→変更後

[1175: マンション検討中さん]

具体的な部屋番号はないですよ
同じ部屋が実際に値下げしてるかは分からないです

変更前:3LDK（71.80平米・東向き）／　8900万円台～
変更後:3LDK（71.80平米・東向き）／　8500万円台～

[1176: マンコミュファンさん]

>>1175 マンション検討中さん
早速ありがとうございました！詳細は不明ですが、もし同じ部屋で▲400万だとすると西側→東側に移動する人が結構いるかもしれませんね。

[1177: 匿名さん]

東側ラブホでしょ

[1178: マンコミュファンさん]

>>1177 匿名さん
だから？

[1179: 匿名さん]

実際、竣工後の中古市場でも東向きの評価はあんまり良くないと思われ、西向きと東向きで棟内格差は出るはずなので
よほどこの物件に住みたいとかで無ければ高くても西向きを狙った方が良い

[1180: eマンションさん]

20f超えればラブホなんかみえないでしょ！

[1181: 口コミ知りたいさん]

>>1176 マンコミュファンさん
もともと東西▲100万の差があったから、計▲500万の差か。こんなに差があるなら、東にしようかな。西日きつくないし、江戸川花火見れるし。

[1182: eマンションさん]

>>1180 eマンションさん
ラブホみえなくても、眺望に価値が無いから

[1183: 評判気になるさん]

カメクロの中古市場だと東のほうが西（スカイツリー側）よりやや高い。一般的には南→東→西→北の順に人気。中国人も同じ人気順みたい。

[1184: eマンションさん]

>>1180 eマンションさん

見えなくてもエントランスは通らないと

[1185: 検討板ユーザーさん]

ラブホなんてみんなお世話になってるでしょ？
嫌悪施設かもしらんが社会に必要な施設なんだから存在するわけで。そんなことも踏まえながら子どもに学びや気づきがあればよいとおもっている。

[1186: 匿名さん]

>>1183 評判気になるさん
あれ、亀戸クロスの販売時は西より東の方が安かったですよね？リセール考えるとここも東の方がお得なのかな？

[1187: eマンションさん]

正直ラブホよりパチ屋のがいらんな！
パチ屋は10年以内に潰れるやろと思ってるから別によいが

[1188: マンション検討中さん]

一次取得でこちらを検討しているのですが、入居できるまでほぼ3年近くかかるという点で少しためらっています。皆さんこれに対してはどう思われてますか？

[1189: 通りがかりさん]

>>1186 匿名さん
▲500万だとリセールでも東のほうが有利だと思います。あとは、ご自身の満足度はプライスレスですけどね。

[1190: 検討板ユーザーさん]

>>1188 マンション検討中さん
気になるなら辞めておけばいいと思う。
おそらく他人に聞くことではないと思うぞ。
家族優先で検討すれば、おのずと答えは導かれるはず。
マンマニ氏が残債をガンガン減らしたほうがよいとのスタンスだけど、300万円くらい誤差だと考える派です。

[1191: 名無しさん]

>>1188 マンション検討中さん

金利上がるかも、と思うと少しでも早く支払いはじめて繰り上げしたいと思うので気持ちわかります

[1192: マンション掲示板さん]

>>1183 評判気になるさん

疲れてる時間帯に強烈な西日だときついね

[1193: マンション検討中さん]

おいおい、値下がりといったのはだれだ？
パークシティの値下がり確認してみたのですが、-300万があるのは一部屋(619/71eb Type)だけじゃないか...それ以外はほぼ前回価格提示のまま、フロントみたい全住戸大きいなマイナスではない、こういうのを値下がりとはいわないだろう...やっぱり買いはパークシティですね、値下がりである程度売り主が自分の商品にたいする自信がみえてきます、訳ありでない限り値下がりなんでしないでしょう。フロントは結構我々見えてないところで大きい訳ありそうだね。

[1194: 匿名さん]

>>1193 マンション検討中さん
価格表貼って頂きたいです

[1195: マンション検討中さん]

>>1194 匿名さん
自分で営業さんから取得してください、私は営業じゃないし無断で勝手に貼れない

[1196: 検討板ユーザーさん]

>>1195 マンション検討中さん

？価値を見せてください。

[1197: マンション検討中さん]

やっと登録会の日程（7/26～7/28）決まりましたね！抽選日は7/29てすが、抽選にならないことを祈ってます。。

[1198: 匿名さん]

>>1183 評判気になるさん
調べてみたんですが、西のが高くないですか？

[1199: デベにお勤めさん]

角でも倍率ついてないとこあるんだなー
南西角はやっぱり高くても人気！

70wモデルルームの部屋でも倍率ついてないところ複数
中層が不人気

現居の含み益を考慮してくれる銀行だと年収の１３倍ぐらいローン通ることにびっくり。それだけこの物件の担保価値あるのかしら？

[1200: マンション検討中さん]

>>1199 デベにお勤めさん

角で倍率ついてない部屋あるの？
教えてもらったのだと大体ついているが低層？

[1201: 評判気になるさん]

>>1200 マンション検討中さん
数部屋あった。
角なら買うって要望書出せば全部屋詳細に教えてくれるよ！
もちろん1.5以上の与信かエビデンスは必要だと思うが

中野、幕張、晴海、豊海に比べたら格段に不人気だからここの営業は丁寧

[1202: マンション検討中さん]

角で1.5も必要ないですし、どこの角の話ですかね？？

[1203: マンコミュファンさん]

>>1202 マンション検討中さん
プレミアでは？

[1204: マンション検討中さん]

プレミアムかプラウドと勘違いしてるか、94が一期でもっと増えたとか？

[1205: 名無しさん]

>>1198 匿名さん

西の方が高いですね。南東ならいいですが、完全な東向だと午前中しか日が当たりません。１２時過ぎたら暗い。

[1206: 名無しさん]

一番低層階っていくらかわかる方いますか？
また年収いくら以上で買えますかね、、
子ども2人います

[1207: 検討板ユーザーさん]

>>1206 さん
文章から読み解く限りだけど、向いてないからやめといた方がいいと思うよ。

[1208: マンコミュファンさん]

>>1206 名無しさん
各家庭の事情によると思うので、ご自身で今後の収支計画と住宅ローンのシュミレーションをしてみてはいかがでしょう。ランコスが＋4～5万円かかることと、変動金利は＋1％くらいは乗せて計算して方が良いかと思います。

https://s.kakaku.com/housing-loan/simulation/

[1209: 評判気になるさん]

>>1207 検討板ユーザーさん

ね、そんなの調べればわかること&聞いたって応えのないことをここで聞いているような程度では年収も、、、って感じだろうから辞めた方がいいとおもう。

[1210: 検討板ユーザーさん]

>>1206 名無しさん
年収低くても頭金多く用意すれば買えることは買えるからな
極端な話貯蓄あれば年収0でも買える

[1211: eマンションさん]

70wの倍率どうなりますかねー

[1212: 評判気になるさん]

>>1211 eマンションさん
私も70wの上層階に希望出しましたが、20階以上ならどこでも良いかなと思ってます。あるいはまだ未発売ですが隣の69wでも良いかなと思ってます。価格を上けるほどの販売状況ではなさそうだし。

[1213: 検討板ユーザーさん]

辛口評価すぎ
三井も野村も小岩で強気に出過ぎなんだよな

[1214: 評判気になるさん]

どんな業種でも同業他社との情報交換会ってあると思うのね。だから価格の申し合わせみたいなのは一定あると思うのよね～

[1215: マンション検討中さん]

>1214

それやったら独禁法違反。まあ、ライバル物件偵察するくらいはやってるだろうけど。

[1216: 名無しさん]

>>1215 マンション検討中さん
建前ではね
実際はどの業界でも行われてる

[1217: 評判気になるさん]

その意味で今回は抜群の値付けだったと思う。
それでもスミフなら平気で600万とかで売り出してたことは容易に想像できる笑

[1218: マンション検討中さん]

>>1217 評判気になるさん
だから今回住みふが手を出してないんですよね。その値段だと売れないのが見えてるので

[1219: eマンションさん]

>>1218 マンション検討中さん

今回すみふが手を出していない？？？
今回？何の話？
手を出すって何に？

[1220: 評判気になるさん]

>>1218 マンション検討中さん
大山を650万で売り出してるスミフ様なら小岩を600万くらい余裕でしょ～

[1221: 名無しさん]

>>1220 評判気になるさん
どうだろう　東京の端っこですからね小岩

[1222: マンション検討中さん]

流石に大山は比較対象にはならないかな
今比べるなら綾瀬くらいが適切かと

[1223: 匿名さん]

>>1220 評判気になるさん

大山は、同じく再開発中かつ池袋まで直通5分、徒歩でも30分圏内、
さらに、その池袋も大規模再開発中という旨みがあるから出せる坪単価。

再開発反対運動で多少不安材料があるものの、再開発が問題なく進めば大化けするので、資産性のアッパーが狙える。
一方、資産性それほど意識せず手堅く行きたいなら小岩かと。

私は多少のリスクをとって資産性を狙う派です。

[1224: eマンションさん]

>>1213 検討板ユーザーさん
うーん、一億の壁とかもはやデベや売主が勝手に妄想している数字にすぎないと思うのよね～。
我々エンドもインフレの理解が出来ていない人がリセール時の価値を恐れている感じ。
毎年2%のインフレが進む前提で36年後の小岩の新築マンション70平米の価格は2億になってるのよね。

[1225: 名無しさん]

>>1223 匿名さん
冗談だと思うけど、最寄りが東上線の大山駅だよ。
冗談だと思うけど。
さもなくば住友の受け売り。

[1226: マンション検討中さん]

東京２３区西部とかの高級住宅エリアもかつて＊＊だった所とか曰く付きだった所も多いからね
イメージなんてデベが大きく変えてしまう
結局今後どうなるなんて予想できないし
今は今、過去は過去

[1227: 検討板ユーザーさん]

>>1225 名無しさん
世間でそう言われているときが、いちばん買い時なんだなぁ
（小岩もそうかもしれないですが）

[1228: 評判気になるさん]

大山@650買うんだたら、同じ池袋5分で十条@550のほうが良かったんじゃないのかなぁ～

[1229: マンション検討中さん]

フロントも併せて検討してる者なんですが、皆さんがパークシティ推しなのはゲタのヨーカドー、三井による一体開発ってところでしょうか？
価格帯と日当たりを考えるとプラウドもいいなと思ってきてまして比較検討する中で抜けてる所あれば御指摘ください。
スレ違いすいません…

[1230: 匿名さん]

>>1229 マンション検討中さん
個人的に比較して三井を選んだ野村との違いですが、
免震
圧倒的な共用部
間取り
無料トランクルーム
無料フィオレストーン
無料カップボード
小学校中学校距離（野村は学科の問題で小学校が遠い）
野村は間取り綺麗でも天井ボコボコ


眺望や南口の街並みは野村のが好きです。
フロントもシャポーからだと実質一分以内なのは魅力ですよね。

[1231: 検討板ユーザーさん]

>>1223 匿名さん

池袋近辺
https://x.com/mansionmania/status/1808131855973339194?s=46

[1232: 口コミ知りたいさん]

>>1230 匿名さん

さっそくありがとうございます！
免震は確かにそうですね。駆体自身が損傷したら資産税もへったくれもないので…
トランクルームも無料なんでしたっけ?見落としてました。
学区の件もありがとうございます。線路変えると学区違うんですね。

[1233: eマンションさん]

小岩のメインは南口なのは変わらない

[1234: 通りがかりさん]

>>1232 口コミ知りたいさん

トランクルームはフロントは抽選で上層階はトランクルーム優先権ですね。金額は月5,000円弱と聞いた気がします。

パークシティは付いてる住戸と付いてない住戸がありますがついてるところなら無料です。

[1235: マンション検討中さん]

>>1230 匿名さん

フロントは確かに下りがすごいけど20cm下がっててもまだ2400ありますから許容範囲ですかね。中野の作りとほぼ一緒。
シャポーの丸亀からは徒歩10秒。改札までは1分ですね。

[1236: 検討板ユーザーさん]

>>1234 通りがかりさん
その分野村は最初の2年は送料代無しのトランクルーム2年使えるようです。部屋に納戸がある部屋が多いのも特徴

[1237: 通りがかりさん]

>>1229 マンション検討中さん
坪単価計算すると1000万前後だから、それをどう取るかですね。ただヨーカドー入ったら嬉しいと思う人どんだけいるんだろうか？よっぽど隣にイオンが入りそうな意見がある野村の方に私は傾いております

[1238: 名無しさん]

>>1237 通りがかりさん
イオンとヨーカドーだったら
もともと価格重視で朝早めなイオン、品質が少し高め？なイトーヨーカドーなので共存できそうな気がします
個人的にはプライベートブランドに関してはヨーカドーの方が気に入ってるのでできたら嬉しいです
暮らしはじめたら早朝の急な買い物はイオン、日中はヨーカドーと使えるのはかなり大きいと思います

[1239: 通りがかりさん]

>>1238 名無しさん
イオンが入ったらいいな～
ってフロント希望の誰かがつぶやいていただけでは？？

[1240: マンション検討中さん]

>>1239 通りがかりさん
ねぇ。
根拠ないことを盲信し、流布しなくてもと思います。

[1241: 匿名さん]

>>1228 評判気になるさん
だったら同じ池袋５分の小竹向原@450を買ったほうがめちゃくちゃお得ですね。

[1242: 通りがかりさん]

既にフロントの周りは結構綺麗なのとデッキが出来つつあって、パークシティは再開発誘導地区とは言え本当に左右のパチ屋、ラブホ、汚目のビルが無くなるかはわかりませんしね。フロントに傾くのもわかります。

ただパークシティの商業施設からエントランス回らずに直接エレベーターホールに行けるところもかなり良いですよね～。

[1243: マンション検討中さん]

>>1242 通りがかりさん
パークシティを指輪にたとえるなら、指輪にあるダイア、他の南口開発は所詮そのダイアを支える台の部分にしかすぎない。

[1244: マンション検討中さん]

66Wのバルコニー側室外機の位置、どうにかしてほしい。他の間取りと同様、給湯器の下に設置出来るようにならないとしんどい。間取りにある想定位置から変更出来るものなんでしょうか？

[1245: 検討板ユーザーさん]

>>1243 マンション検討中さん
それは南口にお住まいの方に失礼。

[1246: マンション比較中さん]

>>1243 マンション検討中さん
ダイアの周りにはパチ・ラブホ・飲み屋街・蔵前橋通り

[1247: マンション検討中さん]

東京東端の小岩の中で、マウント取りあうのではなく、小岩（原石）が再開発でダイヤのように輝けるように、北も南もみんなで磨いて盛り上げていけば良いのではないでしようか。

[1248: eマンションさん]

>>1241 匿名さん
小竹向原って、東京と思えないほど本当に何もないところなので、寝るだけと割り切れば、交通至便でコスパ最高だと思います。

[1249: 匿名さん]

>>1248 eマンションさん
生活必要最低限のスーパーや薬屋などは揃ってますね。
まぁ娯楽施設は一切ないけど笑
閑静な住宅街はそういうもんですね。大きい買い物は池袋に出かければって感じですね。

[1250: マンコミュファンさん]

>>1249 匿名さん
平井みたいですね

[1251: 匿名さん]

>>1250 マンコミュファンさん
おっしゃる通りですね。
大きい買い物は亀戸へGO。笑
人の好みによって、こういった交通利の便性高いかつ住み心地よい駅を選ぶにもありですよね。

[1252: 匿名さん]

>>1247 マンション検討中さん

その通りだと思います！

[1253: マンション検討中さん]

街の価値が上がらないと物件の価値（リセールバリュー）は上がらないですからね～。これからタワマンが更にボコボコ立っていくと街のブランド価値がますます重要になると思います。

[1254: 口コミ知りたいさん]

30年後金利5パーとかになってもみんな返していける？

[1255: 口コミ知りたいさん]

>>1254 口コミ知りたいさん
心配不要ですよ！
超低成長の日本で5%なんて、もう永遠に来ないですし、万が一5%になるとしても、金利はインフレ率に連動するので、賃金も不動産価値も年率5%以上あがっていきますので。

[1256: 検討板ユーザーさん]

金利はインフレ率に連動する？？
金利が上がれば不動産価格の上昇は抑えられると思うけどなぁ。

[1257: 名無しさん]

>>1254 口コミ知りたいさん
30年後までローン払う人はまず居ないでしょ
8割が10年ほどで繰上げ返済で完済するしな

[1258: 匿名さん]

>>1254 口コミ知りたいさん
なりませんから

[1259: マンション検討中さん]

>1255

多くのものを輸入に頼っている日本では、成長率が低くても海外が成長して物価上昇が起きたら輸入価格が上昇して共連れでインフレに。スタグフレーションかな。

[1260: 評判気になるさん]

>>1257 名無しさん

そんなわけないけどな
10年で完済したら住宅ローン控除損するし
ZEHなのに

[1261: マンション掲示板さん]

>>1250 マンコミュファンさん

平井と小竹向原、どっちがいい？

[1262: 匿名さん]

>>1261 マンション掲示板さん
ここで聞く？

[1263: 通りがかりさん]

>>1261 マンション掲示板さん
街としては平井の方が商店街充実していて自然もあり好きですが、池袋、新宿、渋谷利用の人は圧倒的に小竹向原ではないでしようか。

[1264: 検討板ユーザーさん]

答えるんかい。

[1265: 通りがかりさん]

>>1260 評判気になるさん

買い替えで3000万控除使っててローン控除は使えない人もいるし、そもそも年収要件あるから年収高くてローン控除使えない人もいるよ。
ちなみに億越えの物件だとローン控除使える人の方が少数派だったりしますので覚えておくと良いと思いますよ。

[1266: 口コミ知りたいさん]

>>1265 通りがかりさん
データでも取ったの？

まぁどっちにしろ今の金利で繰り上げ返済とかする頭の弱いやつが八割いるとは思えないけど

[1267: マンコミュファンさん]

>>1265 通りがかりさん
うち年収400万円だが1億超の審査が承認されている。
てきとーなこと言ってるなぁ。。

[1268: マンション掲示板さん]

>>1267 マンコミュファンさん
世帯年収400万円で1億も借りられるの？

[1269: マンション検討中さん]

70Wの最高倍率4倍ですね。抽選避けたいけどなぁ。。

[1270: 通りがかりさん]

>>1268 マンション掲示板さん
全ての銀行とはいきませんが、返済の裏付けがあれば借りられるところはありますよ。

[1271: 検討板ユーザーさん]

>>1267 さん

それは単純に凄いですね。
あなたのケースは担保評価（ざっくり定価の7割）を除く残りの3割部分を埋める金融資産があるとかでは？？
例えば信金や地銀に5000万預金すると余程怪しい会社でなければ1億は住宅ローン出してくれるものです。
年収400万で1億の融資引っ張れるのもやはり少数派ですよ。

[1272: eマンションさん]

>>1271 検討板ユーザーさん

銀行にお勤めの方ですか？？
大正解です～

[1273: 評判気になるさん]

>>1265 通りがかりさん
3000万控除と併用できない件、すっかり忘れてました。買換組はほぼほぼ引っかかりますね。。
https://www.nomura.co.jp/fin-wing/column/applicability-of-deductions/

[1274: 口コミ知りたいさん]

>>1273 評判気になるさん

住宅ローン控除がどの条件で延長されるかだって決まってない。３年後でしょ引渡し。税制未定。

[1275: eマンションさん]

>>1267 マンコミュファンさん
1億超って1億後半って意味でしょ？金融資産が1億ちょいなきゃ無理だよ
「普通」ならせいぜい5000万が限界

[1276: 口コミ知りたいさん]

>>1275 eマンションさん
ニホンゴ、ダイジョウブ？
1億超は1億1円以上だけど？？

[1277: マンション検討中さん]

大手デベがたくさん企業献金してるから、住宅ローン控除が無くなることは有り得ないけど、ZENでもMax300万ちよい。東京は物件高いから、都や区からも補助して欲しいよね～。

[1278: マンコミュファンさん]

そもそも3000万控除のほうが得するくらい含み益が出てるような人ここに買い換える？

ここってどっちかというと実需で一次取得が多そうなイメージある

[1279: マンコミュファンさん]

>>1278 マンコミュファンさん
ごめんなさい3000万控除使ってここに住み替えようとしてます
‥
現在査定で＋2,000万ですが3年後はわからないので評価下がったらローン控除も考え中

[1280: 評判気になるさん]

>>1278 マンコミュファンさん

例えば亀戸クロスで低層階や2LDK買っててステップアップしたいけど、同じマンション内は上がり過ぎて買えないし、一度駅近に住むと徒歩10分とか無理なので小岩検討はあり得るかと。

あと、エリア内でも10年前に4000万で買ったマンションが6000万で売れるだけでも税務上は＋2500万位で見られますよ。
取得費の建物部分は減価償却必須なので。

[1281: マンコミュファンさん]

>>1278 マンコミュファンさん
3000万円控除を使って利益確定し、全額全世界株式インデックスにベット。ここをフルローンで購入予定です。

[1282: eマンションさん]

>>1280 評判気になるさん
譲渡所得 ＝ 成約価格 ? （取得費 + 譲渡費用）
だと思ってました。減価償却分も加味されるんでしたっけ。

[1283: マンション検討中さん]

>>1282 eマンションさん
変換間違えました。？　→　?

[1284: 評判気になるさん]

>>1282 eマンションさん

国税のサイトで分かりやすく説明されてますが、売却価格から取得費と手数料などの譲渡費用を引いたものです。
取得費＝買った価格ではなく、マンションなら土地と建物で按分し建物は減価償却するので長く所有していれば取得費も下がり譲渡益が多くなります。

減価償却しない方が譲渡益が低く出来るので、建物割合を下げたいところですが、契約書の記載額があればそれに基づいて、無ければ固定資産評価に基づいて按分ですね。

[1285: eマンションさん]

>>1284 評判気になるさん
回答ありがとうございました。3000万控除の方が減税効果大きそうです。

[1286: マンション検討中さん]

ここを買うのと、安いアルファグランデ買うのと、どっちが良いですかね？

[1287: 検討板ユーザーさん]

>>1286 マンション検討中さん
安いの買えば？

[1288: 名無しさん]

メールを見ると値上がったり値下がったり

[1289: 名無しさん]

>>1286 マンション検討中さん
ローンを組むならアルファがいいと思います。相場にあってますし、ここは坪単価高いのと3年先なので。