パークシティ小岩 ザ タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークシティ小岩 ザ タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1613/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154841

所在地：東京都江戸川区西小岩１丁目2170（地番）
交通：総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：36.82㎡～124.24㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：日鉄興和不動産株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：731戸（一般販売対象戸数521戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上30階地下1階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数731戸に対して敷地内機械式188台
駐輪場：総戸数731戸に対して1317台
バイク置場：総戸数731戸 に対して37台
バルコニー面積：7.51㎡～48.79㎡
※一部住戸の専有面積にはトランクルーム面積0.33㎡～2.631㎡を含みます。

竣工時期：2027年1月下旬（予定）
入居時期：2027年3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年6月中旬販売予定

開発総面積：94591.89㎡
敷地面積：8,678.20㎡
建築面積：6,839.90㎡
延床面積：94,591.89㎡

Feel the Parks
これからの駅前シティは公園のような心地よさへ

人が行き交い、集い、働き、遊び、憩う。街の玄関口となる駅前だからこそ
都市の賑わいだけでなく、心躍る豊かな風景で迎えたい。
駅前から広がり建物内へ、そして空へと続いてゆく緑の景観。
木漏れ日や木々の温もり、大らかな空、芝生の感触…
街角や、すまいの至る所に思い思いの心地良い居場所が見つかる
公園のような駅前シティ、始まります。

- JR中央・総武線「小岩」駅 徒歩3分
- すまいと直結するペデストリアンデッキ（予定）
- 総戸数731戸（販売戸数521戸）/ 住宅・商業一体の複合大規模再開発タワーマンション
- ゲストルーム・フィットネスルーム・ランドリールームなど共用施設充実

※本物件の引渡後（2027年3月予定）本物件2階デッキ南側部分とJR小岩駅とを結ぶ
　ペデストリアンデッキ（2030年完成予定）が設置され、JR「小岩」駅と直結する予定です。
　ペデストリアンデッキは工事の状況により完成が遅れる場合があります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[1001: 名無しさん]

お前は家から出ないんだから、そもそも電車のダイヤのことなんて知らないだろ

[1002: マンション検討中さん]

本当に検討している人はどんくらいなのだろう。。

[1003: 評判気になるさん]

>>1002 マンション検討中さん
マンション検討中、と表記の無い人はただの野次馬でしょう。あまり振り回されないように自分の軸や優先順位をしっかり持つたほうがいいてすよ。

[1004: 通りがかりさん]

首都圏の電車混雑率てす。最新が2022年度しか無いので、現在は確実にどの路線も増えていると思います。ちなみに、コロナ前の2019年度の総武緩行線（錦糸町～両国）は194%でした。

https://toyokeizai.net/articles/-/688300?page=3

[1005: マンション検討中さん]

ここの名前とか適当だったけど名前で野次馬かどうかなんてみんな判定してるのね、初めて知りましたわ。

営業さんに聞きましたけど、現在20fより上は抽選で2倍～3倍になるかもな事は言ってましたね。どの部屋とは言ってませんでしたが

[1006: 匿名さん]

豊住線ができれば豊洲方面の人がそっちに向かうだろうから緩和が期待できる。

[1007: 名無しさん]

>>1005 マンション検討中さん
2.3倍なら適度な倍率じゃないですかね。まだ開けてない似たような間取りがたくさんあるので、上下左右に抽選前に振ってくるでしようね。

[1008: マンション検討中さん]

>>1007 名無しさん
え？倍率つくの？小岩なのに？

[1009: 検討板ユーザーさん]

修繕積立金は最初やすく設定し過ぎでしょ。
デベは売ってしまえばそれでおしまいだから酷いもんだよ。

[1010: 通りがかりさん]

>>1005 マンション検討中さん

三井は出してる部屋少なすぎ。角とか２部屋？それで倍率つくとか…

[1011: 匿名さん]

修繕費はプールとか不要な共用施設が多いと将来苦しくなる。湾岸の築古のタワマンでそういう物件がいくつか出てきている。

[1012: 検討板ユーザーさん]

現在の小岩は、南口の方がお店・人・バスの出入りも多く栄えています。再開発も南が大規模で、北口はここのみです。
計画を見ると南口も今後デッキで繋がりそうですし、南口の方が優勢になる可能性はありますかね...本当にここが小岩のランドマークタワーになりますかね？みなさんの意見を聞かせてください！

[1013: 匿名さん]

>>1008 マンション検討中さん
倍率付くと言っても、角部屋の一部だけみたいですよ
中住戸のほとんどはまだ要望書埋まってない

[1014: 評判気になるさん]

>>1006 匿名さん
調べたら2030年代中なのね、早めにできてくれればありがたいが‥

[1015: マンション掲示板さん]

>>1012 検討板ユーザーさん
MRいけば、野村フロントとの違いは歴然と感じました。後発リビオが、三井を超えらるイメージはない、くらい、三井の企画力はすごいと感じました。あとは、他地域とくらべは、別の物差しなので、グロス予算含め、自分が舞える舞台でベストはどこか、ということかとは思いましたが

[1016: 職人さん]

皆さん、入居後新築リノベってする方いますか？
正直このままのキッチンと風呂場は正直あり得ないのでその場合はスケルトン渡しをお願いするのでしょうか、それとも入れてもらった後に壊すのでしょうか。

施工してもらった後壊して入れるのももったいない気がしますが、使える部分は再利用したいとも考えております。

[1017: 匿名さん]

>>1016 職人さん
内装は必ず完成した状態で渡されます。そしてキッチンはまだしもユニットバスの新築リノベは非常に大変です。
だから皆がオプション対応でもよいから仕様をなんとかしてくれと文句を言ってる感じです。

[1018: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

不要かどうかは住む人が決めるのでは？ブリリアマーレとか住んでたときは共用施設がかなり充実してて維持費もそれなりにかから施設も多かったが、みんなしっかり活用してたし。

[1019: 評判気になるさん]

>>1017 匿名さん
ありがとうございます。やはり風呂は大変なんですね‥‥

キッチンは200万、風呂は400万ぐらい？か買ってしまうのかなって思ってのでリノベするなら階を低くして検討しないとなと思っておりました。
なんでオプションでも高い物にできないんですかね、3年後だけどもう大量に発注してるのでしょうかね。

せっかく間取りや立地、共有部は好みなのに中身がこれで検討できないってなるのは悲しい。
ずっと待ってたのに

[1020: マンション検討中さん]

キッチンはそんな気にならなかったんですが、どのあたりがあれなんでしょうか？？

[1021: 通りがかりさん]

風呂より外廊下が一生どうにもならない。

[1022: マンション検討中さん]

予算の為に外廊下にしたのでしょうか？
それとも容積率？
後発の南小岩7丁目も外廊下みたいですね。
中層以下を内廊下にして以上を外廊下にしたら
どっちに人気が行くか試して貰いたいです

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1020 マンション検討中さん
キッチンは身長や感覚により好みが別れると思うのであくまで私の感覚なのですが、
まず食洗機がシンクの下にあって深型へのオプション不可になってる。
また、キッチン下段にあると、ただでさえ物が入らない浅型は上手く洗えるようにパズルのごとく配置を変えなきゃいけないのに腰をかがめて作業しなきゃ行けないストレスが発生。
食洗機をあけっぱなしにするとシンクの正面に立てない（予洗いした食器の水滴が床に垂れないメリットはある）
シンクが中央に寄ってるので中央のワークスペースが狭い。
IHに変えたい（もしかしたらオプションでできるかも？）
などなど。
天板のグレードというよりワークスペースの配置が使いにくそうで、グレードは我慢できるかもですが使用感は日々のストレスにつながるのでなるべく良くしたい所存であります。

風呂は億払うなら床ワイパーとかつけたいよねって感じもありますし、ダウンライトにしないと掃除めんどくさいなって感じです。

[1024: 検討板ユーザーさん]

>>1022 マンション検討中さん
内廊下好きだけど、フロントみたいな2LDKSじゃなく3LDKと呼ぶために無理やりリビングインしまくる間取りが増えるなら外廊下で良いかなと思います。

[1025: 検討板ユーザーさん]

下層階の地権者住戸は賃貸も大量に出るから、治安悪い人入ると困っちゃいますね。

[1026: マンション検討中さん]

こちらのマンションを検討されていらっしゃる方は、船橋駅前にできるマンションも比較検討されている方も多いのでしょうか？

[1027: 名無しさん]

>>1026 マンション検討中さん
船橋との比較される方もいると思います。
私も比較したいですし、快速使う方は船橋の方が便利と思います。

[1028: マンション検討中さん]

比較してますよ
都心までの距離と、街の規模・複数路線のどちらを取るかでしょうか
私は気にしませんが都内じゃなきゃ駄目って人もいるみたいなので

[1029: マンション検討中さん]

船橋の情報が出るのはあと1年くらいかかるのでしょうか

[1030: 口コミ知りたいさん]

https://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000817498.pdf

現実みた方がいい

[1031: マンション検討中さん]

>>1030 口コミ知りたいさん
城東地区に住んてる人はハザード気にしないよ。マンションだし。

[1032: 販売関係者さん]

>>1031 マンション検討中さん
万一浸ると、リセール一時的に厳しなるかもね

[1033: 通りがかりさん]

そういう人は城東はやめて城西へ。
ハザード気になるなら東は無理。

[1034: マンション検討中さん]

船橋は入居時期がここの一年後なので、一年送らせたタイミングで情報が出てくるんじゃないでしょうか

あちらは近くのタワマンが結構な築年数なので住み替え需要もあるでしょうね
内廊下だと嬉しいですがあの立地だと価格がおかしくなければ外廊下でも普通に売れてしまいそうです

[1035: 評判気になるさん]

>>1034 マンション検討中さん
小岩と船橋どちらが高くなるでしょうか
後発なだけに船橋が高くなってしまうのでしょうかね

[1036: 匿名さん]

>>1035 評判気になるさん
小岩より安くなることはまずないでしょうね。。
間違いなく千葉では最も高い物件になるでしょう。

[1037: マンション検討中さん]

土地代が簡単に分かるサイトです。
小岩駅周辺　47万円/㎡
船橋駅周辺　75万円/㎡
土地代が3割、建築費7割だとすると、
小岩の方が船橋より安くなりますね。

https://tochidai.info/search/

[1038: eマンションさん]

小岩の土地安いんですね。
それでこの値段になるとは。。

[1039: マンション検討中さん]

小岩の方が津田沼や千葉より安いし参考になるのだろうか…

[1040: マンション検討中さん]

https://tochi.biz/station/funabashi/
https://tochi.biz/station/koiwa/
果たしてどうなるのか？

[1041: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション検討中さん
船橋　154万4116円 /坪
小岩　158万2370円 /坪

そもそも単独駅と乗換駅で比べても意味ないけどな

[1042: マンション検討中さん]

去年のデータですが、中古マンションの価格だと小岩の方が3割程度高いようです
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1153
https://www.kantei.ne.jp/report/wayside_station/1159

[1043: 匿名さん]

小岩も船橋も人気の高い街ですよ。

[1044: 名無しさん]

>>1041 マンション掲示板さん
資料間違えてますね(恥)

[1045: マンション検討中さん]

ここと並行でどこ検討してますか？

[1046: 評判気になるさん]

>>1045 マンション検討中さん
小岩野村です

[1047: 名無しさん]

>>1045 マンション検討中さん
中野。残念ながら南口のプラウドは比較対象にもならない

[1048: マンション検討中さん]

先になるけど、南口の高層タワマンはどうなんでしょ？

[1049: 名無しさん]

>>1045 マンション検討中さん
住居用としては綾瀬と検討
個人的には小岩か綾瀬の2択

投資用としては三田や中野で小岩は検討できない

[1050: マンション検討中さん]

>>1047 名無しさん
そうだね、こっちはスレッドが1,000に上っているのに先発の野村さんは500でしかない

[1051: 匿名さん]

プラウドと三井はうまく性格を変えてるので好みで選んで良いと思う。立地が良いからリセールはどちらも期待できる。

[1052: 匿名さん]

三井と野村で企画力に差が出過ぎて、フロントは現状でまだ一期の売り出し埋まる気配無いし、かなりキツそう。
ここの比較対象は中野だが、中野が本命だけど条件や抽選結果によってはこっちって感じの2番手扱いする人がほとんど

[1053: 匿名さん]

中野と小岩では検討層は被らないのでは。中野と被るとしたら高田馬場や笹塚みたいな新宿周縁エリアだと思う。

[1054: マンコミュファンさん]

なんで二重サッシケチっちゃったかなぁ～
グランファーストの部屋にも入った事あるけど、電車の音すごいですよ。北は蔵前橋通りうるさいし。

[1055: マンション検討中さん]

再び第一期が後ろ倒しに
MRはほぼ埋まっていて反響は大きいと思うのですが何か意図があるのだろうか

[1056: 匿名さん]

電車の騒音はそこまで大きくない。23区だと羽田新航路下の品川とか大井町の騒音が一番厳しいと思う。

[1057: マンション検討中さん]

後ろ倒しってどんくらい変わったんですか？

[1058: 評判気になるさん]

>>1055 マンション検討中さん

野村の後にしたいんでしょ

[1059: 検討板ユーザーさん]

>>1055 マンション検討中さん
野村も後ろ倒しになってるし、普通に要望書が全体的に埋まって無いんでしょ

[1060: マンション検討中さん]

住宅ローン組まれる予定の方は
住宅ローンスタート時変動金利何％予想とされていらっしゃいますか？

[1061: 匿名さん]

>>1056 匿名さん
総武線快速の音エグいよ

[1062: 名無しさん]

後ろ倒しの件、皆さんお詳しいなぁ。
急遽、登録説明会とやらが入ってきたからどういうことかと思っていたら。

[1063: 匿名さん]

>>1056 匿名さん

飛行機騒音は品川では問題ないけど大井町あたりまで行くと高度が下がるからかなり大きい

[1064: マンション検討中さん]

線路沿いにも、京葉道路沿いにも住んだことありますが、音って結構慣れるもんです。窓閉めればほぼ聞こえないし。一方、何年経っても慣れないのは駅距離。

[1065: マンション検討中さん]

>1062

一期って販売実績がないので今後の販売の好不調を判断する材料として、販売開始が予定通りなのかと一期の販売戸数の総戸数の割合がチェックポイント。ずるずる遅れて小出しだと不調のシグナル。

入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きって売る側だけでなく購入者にとっても重要。

[1066: 匿名さん]

品川も大井町も高度低いですよ。大井町はA滑走路で品川はC滑走路。いずれも爆音が2分起きなのでかなりきつい。

[1067: マンション検討中さん]

>1055

歩留まり悪くて見込み客が集まってないんじゃない。三井は勝どきでモデルルームの予約すら取れずって人気だったのに、結果は完成在庫なんて落ちをつけちゃったりしてる。

[1068: マンション比較中さん]

時間稼ぎするなら登録説明会なんて内容のないことしないで、重要事項説明を登録前にやればいいのにね。

わざわざ時間かけて選手村跡地みたいに説明の内容と実際が違ったら大ヒンシュクなんだけど。

[1069: 評判気になるさん]

>>1060 マンション検討中さん
政策金利を0.75～1.25と予想してるので1.0～くらいですかね
ただ、資金計画は余裕をもって3%で試算しています

[1070: 評判気になるさん]

>>1065 マンション検討中さん
勉強になります。
引き渡しが3年後とかなり先ですし、インフレもしっかり織り込んだ価格ですから難航するのも当然かなと思っています。
いまの小岩から全く新しい小岩に生まれ変わるプロジェクトだと思うので、このギャップに一般の方々が気づくまでは旨みがあるマンションになると考えています。

[1071: マンション検討中さん]

登録説明会って普通あるんですか？？何するんですかね？

[1072: 評判気になるさん]

株は噂で上がって事実で下がると言われてますが、不動産（再開発）は、噂で上がって事実でさらに上がって、また更に街が完成してから上がるものです。小岩は人気のない今が狙い目だと思ってます。

[1073: 名無しさん]

下の商業エリアは住居者専用入口みたいな物はあるんですかね？

[1074: マンコミュファンさん]

>>1073 名無しさん
さてはMRにすら行ってないな

[1075: 名無しさん]

1期を後ろ倒しにしてるのは販売価格あげようとしてるのかもなー。次期以降も上がっていくんだろうし。同じ三井でも中野とか後ろ倒しになってたし。

[1076: 匿名さん]

>>1075 名無しさん
今の販売状況では値上げは無理かな。後ろ倒しにしたのは単純に要望書が充分に集まってないだけ

[1077: 名無しさん]

>>1074 マンコミュファンさん
気になってますが行く時間ないんです

[1078: 評判気になるさん]

>1070

一般の方々がだれを指すのかわからないけど、近隣住民は再開発を織り込み済み。一期の販売戸数くらい近隣住民でサクッと捌けずにずるずる時間かけてなんて強強だと広域検討者に波及しないと思うけどな。

[1079: 評判気になるさん]

>>1078 評判気になるさん
貴殿の感想ですね。
じゃあそれでいいんじゃないですか。
自分も感想を述べたまでなので。

[1080: 通りがかりさん]

近隣住民っていっても、1億の金出せる層はかなり限られると思いますね。ここは下町小岩ですから。やはり、広域から集めないと一期でも無理でしょう。南口7丁目の住商の商業施設が広域からも集客できるものであれば起爆剤になると思いますが、全容はまだまだ先ですね。

[1081: 通りがかりさん]

住友商事の商業施設です。
https://www.sumitomocorp.com/ja/jp/business/case/group/retail-faciliti...

[1082: 口コミ知りたいさん]

>>1060 マンション検討中さん

現在0-0.10の政策金利が年度内に0.25もしくは0.50、25年度に0.50か0.75くらいまで、中長期的な上限値はそこか1%と想定。住宅ローンが政策金利より低いことはあり得ないので優遇幅変えられない既存のローンも含めてあげるために短プラベースの変動金利も上がる見込み、って考えてます

[1083: 名無しさん]

短プラがわかってない人いる

[1084: 匿名さん]

ここの立地なら1億出す人たくさん居ると思いますよ。

[1085: ご近所さん]

7丁目にフードコートが出来ると良いですね。
銀だこ戻って来て欲しい

[1086: 名無しさん]

>>1084 匿名さん
一億出せる人が想定よりいないから、三井も野村も要望書集まらずどんどん発売時期を後ろ倒しにしているのでは？立地もマンションも良いのに売れないのは価格が高いから。値下げするしか無いのでは？

[1087: 匿名さん]

むしろ1億で買えるなら安かったと言われることになると思う。

[1088: 評判気になるさん]

一期の販売戸数が判明しない限りはなんとも言えないですねえ
相当数出してきたら好調なんでしょう

[1089: マンション検討中さん]

>>1088 評判気になるさん
販売後ろ倒し=不調だと思うが、好調不調の目安は？中野の後ろ倒しは、単にエントリー多すぎてさばききれてないだけ。

[1090: 匿名さん]

>>1087 匿名さん
昨年まではそれでいけたけど、金利上昇局面だともう通用しないかもね

[1091: マンション掲示板さん]

>>1089 マンション検討中さん
関係者でなければ同じ販売後ろ倒しで中野は好調、ここは不調だという判断はできないと思いますが、何か根拠はあるのでしょうか？
私は根拠がないと思っているので、実際に販売しないとわからないと思っていますが

[1092: 匿名さん]

>>1091 マンション掲示板さん
状況証拠から誰でも判断可能な範疇だよ
中野は案内も販売も遅らせたんだから要望書の集まりなんか関係ない、むしろ手間のかかる組馬お断りすらしてるレベル

小岩馬案内開始後に販売遅らせてるという点に尽きるし、Twitterの話題にすらほぼ上がらず

これでも販売関係者がというのであれば、それはもはや捻くれてるだけ

[1093: eマンションさん]

>>1092 匿名さん
ご説明ありがとうございます
特に根拠はなく、状況証拠とTwitterを見た個人の推測ということで承知しました

[1094: 通りがかりさん]

>>1093 eマンションさん
本当に捻くれた頭をお持ちだということに驚きました
人生生きるの大変じゃない？

[1095: マンション掲示板さん]

>>1094 通りがかりさん
単なる推測を元に不調だと断言する方が捻くれてると思いますよ
小岩と中野で後ろ倒しの経緯が違うのはその通りで中野の方が好調そうなのは認めますが、
それはあくまで相対的な評価であり小岩の販売が不調だという根拠にはならないと思いますが？

[1096: 口コミ知りたいさん]

>>1095 マンション掲示板さん
客観的な事象を客観的に捉えられないあんたに何を説明したって根拠がないって言うだけじゃんｗ

少しは頭を働かせて考えるということをやってみたらどう？
まーそこまで頑なになるってことは、大体どういう立場の人か想像つくけどねーもしくはマンションについて詳しくないのに識者ぶってるか

[1097: マンション掲示板さん]

>>1096 口コミ知りたいさん
具体的な反論はできないということで承知しました。

[1098: マンション検討中さん]

去年あたりから郊外物件の販売開始遅れが目立ってきた。今年に入ってからはタワマンも。郊外物件がどういう末路をだどったか確認すればここの行方も推測できる。

[1099: マンション検討中さん]

どちらのご意見も一理あると思いますよ。とりあえずパークもフロントも売れて欲しいです。リセールに響くので。

[1100: マンション検討中さん]

>1092

案内遅らせるのは、エントリーの集まりが悪かったからと推測できないのかな。