パークホームズ浅草橋ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークホームズ浅草橋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/T2003/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154871

所在地：東京都台東区浅草橋1丁目1-1（地番）
交通：総武・中央緩行線「浅草橋」駅　徒歩2分
　　　都営地下鉄浅草線「浅草橋」駅　徒歩5分
　　　東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅　徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：31.17㎡～75.98㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：東レ建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：121戸（一般販売対象戸数106戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上19階
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数 121戸 に対して 敷地内機械式 22台 敷地内平面 2台
　　　　※地権者住戸分を含みます。
駐輪場：総戸数 121戸 に対して122台
バイク置場：総戸数 121戸 に対して6台
施設・設備：ダブルエントランス・屋上テラス・ラウンジ、各階に宅配ロッカー・食器洗乾燥機、
　　　　　　ディスポーザー標準装備

竣工時期：2025年11月下旬竣工予定
入居時期：2026年 4月下旬入居予定
販売予定時期：2024年4月上旬販売予定

バルコニー面積：5.10㎡～18.9㎡
敷地面積：1,002.89㎡ ※建築確認対象面積は1000.35㎡となります
建築面積：578.93㎡
延床面積：8,512.95㎡

JR総武線「浅草橋」駅徒歩2分/日比谷線「秋葉原」駅徒歩10分/都営浅草線「浅草橋」徒歩5分。
クラフトとグルメの街として注目を集めている浅草橋からは都心主要駅へダイレクトアクセス。
秋葉原も日常使いできる本物件は、駅近ながら落ち着いた街並みで都心眺望も広がる恵まれた立地。
開発コンセプトは住まう方のQOL向上。地上19階総戸数121戸のランドマークレジデンス誕生。

- JR総武線「浅草橋」駅徒歩2分・東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩10分
- 地上19階・総戸数121邸のランドマークレジデンス
- 角住戸率約58%(121戸中71戸)・南向き中心(121戸中79戸)・ワイドスパン中心(121戸中53戸)

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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２０２４年２～３月の気になる物件（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/95362/

[601: マンション検討中さん]

まだガッツリ値上げ？？
1Lは可能性あるとしても、2Lはないでしょ

[602: 口コミ知りたいさん]

>>601 マンション検討中さん
2期どころか2次の時点で2lも若干値上げされるよ

[603: eマンションさん]

まあ確かに、数ある選択肢の中からなんで杉を選んだのかは気になる。

[604: 名無しさん]

都内JR至近物件が坪500万円台で買える最後の年になるんだろうな今年が

[605: 匿名さん]

やはり値上げなんですね。駅2分の割にかなり安いと思いましたよ。

[606: 通りがかりさん]

値上げしたかどうかは分からないが、
土地は既に仕入れているので、人件費と資材の高騰、それと金利上昇の影響もあるかなぁ。

[607: マンション検討中さん]

>>606 通りがかりさん
コストから考えてるわけじゃないと思います
完全に市況依存の値上げですね
需要があるから高くしても売れるという
利益率にも如実に現れています（あらゆるコストが高騰してるのに三井の利益率は上昇傾向）

[608: 検討板ユーザーさん]

1ldkの仕様ケチりすぎでしょ三井さん
トイレとか無名賃貸マンションと同レベルなの酷すぎる

[609: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。もっと高くても全然売れると思います。

[610: マンコミュファンさん]

>>608 検討板ユーザーさん
建築費安かった昔に比べれば仕様落ちてるとは思いますが、1LDKなんてこんなもんですよ。ましてやパーク「ホームズ」。不満がある人はグレードアップすればいいと思うけど、リセール時にそれがどれだけ評価されるか。流通性の高い（長く住む訳じゃない）1LDK市場では細かい仕様よりも立地が重視されるのだと思います。

[611: マンション検討中さん]

購入された方の決め手は何でしたか？

[612: 匿名さん]

立地、間取り、ブランドですかね

[613: マンション掲示板さん]

>>610 マンコミュファンさん
パーク「リュクス」ならわかるけどパークホームズは別に普通のブランドだろ
パークコートなんてどんだけ少ないか

[614: 匿名さん]

>>610 マンコミュファンさん
パークホームズといっても設備仕様は千差万別です。都内のパークホームズで内廊下で各階にごみ置き場があるようなパークホームズもあれば、外廊下で直床のパークホームズもあります。ここの設備仕様はパークホームズのなかでは真ん中ぐらいでしょうかね。

[615: 評判気になるさん]

最近出た都内のパークホームズでタンク付きトイレってどこがある？

[616: マンション検討中さん]

>>612
確かにどれも本当にいいですよね。
割高なのが本当にネックですが・・・

オンライン説明会で台東区のリセールバリュー（130%くらいだったかな？）も説明されましたがこの物件に限っては難しいでしょうね。
終の棲家と思えばリセールバリューは考えなくていいのかな。

[617: 検討板ユーザーさん]

>>616 マンション検討中さん
そもそも最近の市況だと都内どこかっても100％超えるような状況だったからリセールとか話半分で聞く方がいい
どこまで行っても営業トークよ

[618: マンション検討中さん]

>>617 検討板ユーザーさん
確かに
しかもさらっとしか触れなかったからお察しですね

オーベルアーバンツより少し浅草橋駅寄りの積水ハウスはどんな物件と価格になるんだろう

[619: 匿名さん]

リセールバリューと言うか、将来売却時に残債割れしなければいいかと思ってます。

積水ハウスは賃貸じゃないですかね、詳しくはわかりませんが。

[620: 匿名さん]

台東区も広いですからね。この辺はほぼ千代田区です。逆に言えばこの辺の千代田区はほぼ台東区でもある。

[621: マンション検討中さん]

2次の予定価格出ましたか？

[622: 匿名さん]

>>620 匿名さん
それでも、台東区は台東区。千代田区は千代田区。
ちなみに中央区も近いけど、中央区は中央区。
行政サービスが微妙に異なります。

[623: マンション検討中さん]

千代田区と台東区を並べるのはどうかと思います。

千代田区は行政サービスや補助金が充実しており、千代田区民が千代田区で住宅購入すると月４万円程度でそれを７年間もらえます。
賃貸も同様に補助金があります。

ギリ千代田区とギリ台東区で立地条件はほぼ同じでも住む区で全然別物です。

[624: 匿名さん]

千代田区の補助って世帯年収1000万以下とかの条件が付いてるから低所得層向けの施策ですよね。ここを買うような層には当てはまらないですよ。

[625: 匿名さん]

そもそも23区の間で行政サービスに違いは起きないように地方自治法で定められてる。都区財政調整制度。だからむしろ23区の外周区の方が地価が安い分住環境が良く、手厚い行政サービスが受けられる。

[626: 匿名さん]

>>625 匿名さん

実際に千代田区に住んでいたことがありますが、
台東区にはない行政サービスがありましたよ。
逆に、千代田区には無いのに中央区には有るサービスもありました。
違いが起きないなんて、建前だけですね。

[627: 匿名さん]

いや私、元港区民で現千代田区民ですけど、台東区と比べて優位な行政サービスってありますかね？具体的に挙げてほしいです。財政調整金があるからむしろ他区への支払いで都心区の台所事情は厳しいです。

[628: 検討板ユーザーさん]

>>627 匿名さん

コロナの時に区民全員に１０万配られたの知らんの？

[629: 匿名さん]

19階建てって容積率850%でオーバーしてるけど、そのへんどうやって解決してるんだろう。

[630: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん
これ気になる
台東区のホームページ見てもよくわからなかった

[631: 名無しさん]

>>630 マンション検討中さん

まあそこは政治とゴニョゴニョ...
おっと誰か来たようだ

[632: 匿名さん]

港区も財政調整金で余裕がないから湾岸に小学校建てる金がなくてマンモス小学校放置してる。江東区の方が行政サービス充実してる。

[633: 匿名さん]

>>632 匿名さん

港区って結構、都営住宅が多いですよね。
殆ど区民税は入ってこないでしょうに。

[634: 口コミ知りたいさん]

テキトーにググったら容積率600%って出たけど嘘？

[635: マンション検討中さん]

台東区のHPからいけるたいとうマップを見ると600％のエリア
物件概要で
敷地面積 ／ 1,002.89㎡（※建築確認申請対象敷地面積 1,000.35㎡）
法定容積率 ／ 600.00％
延床面積 ／ 8,512.95㎡
となっているんだけどどういう計算（制度）なんだろう？
まさか違法ってことは考えられないけど

[636: 匿名さん]

オンライン相談会で言われた価格って正式な契約時の価格と同じ？
実際契約するときに高くなったり安くなったりすることってあるんだろうか

[637: マンション検討中さん]

>>635
自己レス
2019年の建築基準法改定の内容によると、

建築基準法第52条第６項では、公共施設への負荷を増大させるおそれがないことから、以下について、容積率の算定基礎となる床面積から除外することとされている。
①エレベーターの昇降路の部分
②共同住宅の共用の廊下・階段の用に供する部分

とのこと。
延床面積にこれらが含まれているのであれば600％はクリアしていることになるね。

[638: マンション検討中さん]

>>624 匿名さん
千代田区の助成金は家族数にもよりますが、４人家族でしたら所得１１００万位なので、収入では１７００万円位まで助成金もらえますよ。
世帯年収１７００万円位はここを買う層にいると思いますけどね。

[639: 匿名さん]

ここの3LDKは1.6-1.7億のようなので、世帯年収1700万だと相当に無理なような。

[640: 買い替え検討中さん]

もう75平米は1期1次で完売なので、3L欲しいなら71平米のやつしかないのか

[641: 都内マンション比較中]

ここの K-71.92 ㎡ 3LDKは、南面４室、スライドウォール開ければ、LDKがかなりな解放感になりそう。
1期1次の３LDK　Lタイプ　75.98㎡よりは、私はこちらが好きですね。価格も少し安くなりそうですが、3戸しかない！？
次の、３LDKの北東の67㎡（9戸）より、南面採光のこっちを選びたいかと。

[642: マンション検討中さん]

1次で2lって何戸出たんだろ？
2次で5戸もないとかある？

[643: 浅草橋 通りがかり]

１期一次と今の公開情報から、
2LDKの53Bの残りは７戸、
55Eは、残り４戸かと。共に南向き。
早いもの勝ちかなと。

[644: 匿名さん]

ここは坪単価安いからね。あっという間に完売だと思う。

[645: マンション検討中さん]

2lはほとんど下層階なのか
値段の面でも1次でいけばよかった

坪単価安いってことはないでしょ

[646: eマンションさん]

>>645 マンション検討中さん
53Bは15階一戸有り、
あとは、45Cが13階以下に有りそうですよ。
55Eは、残り6階以下の低層階に。

[647: 通りがかりさん]

>>646 eマンションさん
情報ありがとうございます。
1期2次の2LDKの価格はもう出てるのでしょうか？
55E見送って2期の45C待ってるので、1期2次の55Eの価格気になってます。

[648: 通りがかりの気になる人]

>>647 通りがかりさん
45Cの13階は、過去の同じ階辺りから、
その販売価格から推定して、
多分、7～8千万円辺りかと。
南向きのそこそこ言い部屋かと思います。

[649: 匿名さん]

45Cの13階は、8千切らないかな～と予想しています。