変動金利は怖くない！！その１７

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

[341: 匿名さん]

変動はゼロ金利、固定も低金利

将来の金利上昇が不安なら、固定で借りるべし。
残債を早く減らしたいなら、変動で借りて繰り上げするべし。

固定は守りで、変動は攻め。どちらも正し。

[342: 匿名さん]

>>337
今の低金利の時に変動で借りたのであれば、最後まで変動になるのでは。

金利が下がったから固定に切り替えると言うのはわかるけど、
金利が上がったから固定に切り替えるなんてかなり涙目状態だと思います。

と言う事は、これ以上金利が下がらないと言うのは明白なので、
今後固定を選択する日は来ないと思います。
と言うか固定を選択できない。
(損きりイメージで、金利が大幅アップになっても構わないというのであれば有りですが･･･)

借り換えの場合であればもしかしたらと言うのはあるかもしれませんが、
それこそ運次第と言う感じですね。


金利が自分が想定したものよりも上がるかもと思っている人は変動はやめた方が無難だと思いますよ。
確固たる意思で金利は、ここまでしか上がらない！と相場感を持っていないと右往左往した挙句に
大きく損するって事になりかねません。

[343: 匿名さん]

>339

ソニー銀行みたいなシステムなら、今、固定に変えるのもありなんでしょうけど、一般の銀行はいったん固定に変えたら変動には戻れませんからねぇ、もうしばらくこの低金利の恩恵を享受したいじゃないですか。
「あっ！インフレになる」っていう境目が分かれば、一番いいんでしょうけど。

[344: 匿名さん]

>No.340 by とおりすがっちゃった
また無知が登場

[345: 匿名さん]

>342

変動を選んだからには、ずっと変動が主流ですかね。
でも、意外に景気回復が早くやってきて、金利がジワジワと上がり始め、「これからも上がり続けるだろう」とか「バブル再来か」なんてエコノミストが騒ぎ始めたら、耐えられるかなぁ。

[346: 1]

337さん、いい提案ですねぇ。

今回の議論のポイントは、
・切り替えタイミングをどのように考えているのか？
・切り替えするべきなのか否か？
という辺りですよね。

長期金利から先に上がることは、現状では分かりきっていますから、338さんのおっしゃるように、切り替えタイミングの検討ができないとお考えの方は、最初から固定で契約するのが得策だと思いました。

ちなみに私は、変動金利はあまり頻繁に見てません。
10年、15年、20年あたりの固定選択と全期間固定の金利の方をよく見ます。
よく、と言っても、数ヶ月おき位ですが。

現在は変動0.875%なので、金利が1%を超えるまでは繰り上げはしない予定で、繰上資金も貯蓄してます。
残債から繰上資金を差し引き、固定金利の約定返済額が、現在の約定返済額＋繰上貯蓄額に近づいてきたときに、固定への移行を考えたいと思ってます。
ただし、そのタイミングで、金利が下がる要素がないかも考え、ある程度のリスク評価をすると思います。
ただ、そのタイミングでは、あまりリスクテイクできないと思っています。
私の場合は、リスクテイクする＝立替資金／老後資金の一部を取り崩す可能性を許容することです。
また、固定金利の上がり方が大きいときも、リスク評価をし直すかもしれませんね。

[347: 1]

348です。
文中の338さんは、339さんの間違いでした。

[348: 匿名さん]

３４８は私ですが、

[349: 匿名さん]

>>348
面白いｗ

>>345
例えば35年ローンを組んだとして、15年後に金利が上がってきたなーとか思った時の
ローンが残20年とした場合を例にとると、その時に変動金利が4%になっていたら、
固定20年は6.775%にもなっているわけです。
(今の割合で行くと)

これで固定20年を選択できますか？という話です。

変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
変動の方が有利なんですから。

なので結局、今の低金利時に変動で借りたら、変動で最後まで行くと思われます。
固定になる可能性としては、一度5-6%まで上がった後に、3%ぐらいまで落ちたりする
不安定な状態になったりしたら、肝を冷やした方々がこぞって固定に切り替えると言う事は
ありえるかも知れません。

上記以外で緩やかに上昇となった場合は、選択の余地はほぼ無いと思います。

[350: 337]

>346

返済額の上限を決めて、長期金利がそこまで上昇したら切り替えるという事でしょうか。
これなら破綻リスクは完全に回避できそうですね。

ただ、残元本がまだそれほど減っていない段階で金利上昇局面が来てしまった時、変動と固定では２％位の差があるのに切り替えられますかね、変動があと２％上がるのにどれくらい時間がかかるだろうか、少しでも元本を減らした方が得なのではとか、考えるでしょう。
そう考えると「ずっと変動」と考えた方が理にかなっているのでは、とも思うんですよね。

まぁ、５年くらい繰り上げ返済をして、元本を十分減らせれば固定に切り替えるなんて考える必要はなくなるとは思うんですが。

[351: 匿名さん]

私の場合、現在変動0.975%で残り３４年です。
やはり変動金利は経済とのリンクが大きいと判断していますので

日経株価が２万円に達した時点での変動金利を
３～３．５％（優遇後1.5～2%）と予想しています。
（２年前が日経株価１万８千円で、変動2.875%。それを踏まえての、あくまで個人の勝手な予想です）

ここまで回復するのに、５年から１０年かかると思っているので
（今の状況からはとても先行きが見えませんが・・・）
金利が低いうちに繰り上げ返済で元本をどんどん減らして
１０年で残債を半分に減らす予定です。

[352: 337]

>351

５～１０年後そこまで残債が減らせれば、あとはなにも考える必要はないと思いますが。

もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合（ハイパーインフレじゃないですよ）。

いままでここで議論されていた、デフレ＝変動　インフレ＝固定　が正解とするなら。

金利が、そんなに上昇する前に固定に変えた方が、リクツ的には正解でしょう。

何しろ金利が完全に上昇してしまったら349さんの言うとおり、もはや固定に変えることはできなさそうですから。

[353: 1]

350さん
金利上昇局面で変動が2%上がるのにどれくらいかかると読むかは、そのときの状況次第ですよね。
リスク再検討をするタイミング（余力が小さくなったタイミング）で、数年で上がるかもしれないと思うのであれば、固定に切り替えると思います。
ただ、おっしゃられる通り、5年や10年も経っていれば、残債−繰上資金を切り替え後の固定金利で再計算した約定返済額が、切り替え前の変動金利の約定返済額＋繰上貯蓄額（返済可能額）を上回るのは、レアケースだと思ってます。
住宅ローンは、損得ではなく、リスク最小化を考えて決断しないといけないと思います。

ちなみに、変動と固定が安定して2%前後の差で推移する状況であれば、収入も似たようなトレンドで推移していると予想してます。
であれば、物価上昇が加熱＝実質金利が上昇していない限り、その時点の繰上貯蓄額も上がっている＝返済可能額も上がっているはずなので、さらに余裕があり、リスク再検討をする必要性は薄くなっていると考えてます。

よって、金利へ移行する可能性があるのは、数年のうちに長期金利が急上昇したときか、収入が想定より減ってしまったときでしょうか。

[354: 1]

352さん
財政政策や金融政策でインフレ誘導された場合、収入増も伴えば、実質金利は大きく上がる訳ではないと思いますから、変動でも破綻にはならないでしょう。
ただ、損得で考えると、固定の方が有利になりますよね。
個人的には、その状況のリスク再検討をして、固定に切り替えるかを考えると思います。
住宅ローンを損得で考えると、見誤る可能性もありますからね。

現状で、インフレターゲットまでは公表されていませんが、政府も日銀もソフトインフレになるように施策していると思いますが、あまり効果は出ていませんよね。
新しい政策が本当に効果がありそうか、政策倒れでデフレに戻らないか、経済不安に陥らないか、などなど、考えることは色々ありそうです。
何にせよ、検討するのは、長期金利の動向（市井の評価）を見てからでしょうが。

[355: 337]

354by1さん

大変参考になりました、ありがとうございます。

失礼な質問なのですが、繰り上げ資金を貯蓄していると、おっしゃっていますが、なにか特別な貯蓄なのでしょうか、差支えなければ教えていただけませんか。

[356: 匿名さん]

自分は短期固定ねらってます。
数年前は3年固定などが変動金利を下回った事がありましたから。
変動のもっともリスクが高い時期は借入初期3～5年だと思います。その間に急激な金利上昇が起こらず、
繰上を有る程度進めておけばあとはバブルでも来ない限り怖くないと思うので、短期固定が下がったら
選択するのも悪くないかなと。

[357: 匿名]

私は5〜10年固定の金利をチェックしています。残債と繰り上げ資金と10年固定の金利を考慮して、固定切り替え後の月返済額が返せる範囲内のうちに切り替えます。
例えばそれが15年後で、残期間が20年あったとしても20年固定は選びません。
なぜなら金利上昇が10年以上も続くのであれば、遅かれ早かれ金利を固定している間に所得も増えます。
逆に所得増加を伴わない金利の上昇は、長続きせずに不況転落、金利低下となるでしょう。
そして、10年の固定期間が終わる時点で、残り10年を変動にするか、5〜10固定にするか考えます。
その頃には残債も減って金利の許容範囲も増えてますし。

[358: 匿名さん]

>>352

>もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政
>から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な
>通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合
>（ハイパーインフレじゃないですよ）。

参院選で民主が勝とうが自民が勝とうが、来年も今年以上の放漫財政を実施しようが、
日銀はこれまで通りデフレ・ターゲット政策を続けるつもりなので、日本経済がイン
フレに転換するなど有り得ません。

「日銀の政策の枠組みは従来のインフレターゲットを進化させたもの─複数の委員＝2月17・18日の日銀会合議事要旨」

http://jp.reuters.com/article/domesticEquities2/idJPnTK038781620100323

日銀にしてみれば、デフレになろうが、経済成長が止まろうが、失業率が5%を超え
ようが、全く関係ありません。日銀にしてみれば、それらは政府に責任があるのです。
今までにデフレや低成長や失業率が原因で１人でも日銀総裁がクビになりましたか？
日銀が金融政策を変更するのは、日銀法が改正されてインフレ・ターゲットを法律
によって強制されたときだけです。それまではずーっとデフレで間違いありません。
日銀の言う「広い意味での量的緩和」政策の実施でもうすぐインフレになると考えて
いる人がいたら、ちょっとおめでたいですね。

[359: 匿名さん]

>>349
>変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
>この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
>変動の方が有利なんですから。

なるほど、過去に何度も発生した長短金利の逆転というのは、歴史の捏造なんですね！

ここに乗ってるグラフも捏造なんですね?
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html

[360: 匿名さん]

長短金利の逆転ってのは景気の山でこれから景気が悪くなりそうだって時に市場が先取りして長期金利から
先に下がり始めた時に起こります。特に景気の山が高いほど起こりやすいです。日本もバブル崩壊時に
なりました。

今後の日本は・・・デフレ、不況で政策金利が底に張り付いた状態が当分続きそうなので逆転現象は当分
起こらないんじゃないでしょうかね。

[361: 匿名さん]

>>359

そんな意地悪のな書き方しなくても。

ていうか、リンク先の
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1092235.html
↑見たらいかに固定がダメダメかが買いて有って笑った。

[362: 匿名さん]

>>352
>今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、
>インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからは
>インフレに転換するのが必至となった場合
民主党はすでに自民党以上に超積極財政出動してます。日本の借金８３０兆で皆が
驚いていたのに９００兆は確実になりました。
もうインフレの種は蒔かれているのです、長期金利上昇はすでに時間の問題です。

[363: 匿名さん]

>No.361
ファイナンシャルプランナーってそんなに能力のある人じゃないよ。
ＦＰや銀行員がこう言ってたとかは、あてにならない。
もし銀行に金利を分析する能力があるなら、ディーリングで大儲け
してるよ。　

[364: 匿名さん]

民主党の政策は、景気回復に即効性のある公共事業を減らし、景気には？の子供手当てに回すなど、借金は増えたものの景気は一向に回復せずって事になるんじゃない。

[365: 匿名さん]

>>358

日銀が市中に結構通貨を供給していることは、知っているけど、金融政策だけでは、デフレは変わらない。

問題は政府が一向にデフレ対策の財政政策を行わない事、だから政府が所謂「上げ潮」的な政策をとったときがインフレへの転換点だと思う。

[366: 匿名]

短中期的に、今後の日本は、成長戦略（インフレ誘導）を取らなければ必ず滅びます。そして、そうなれば金利上昇です。問題はいつからか、だけです。

[367: 匿名さん]

民主党の成長戦略(笑)って、これだろ？

1. 郵政国営化へ逆戻り
-> 公務員の数を増やして、特定郵便局長会(国民新党の支持団体。
　　　選挙時の組織票目当て)うはうは。
2. 子供手当
-> 主婦の票を現金で買取り。
3. 農家戸別補償
-> 自民党の支持団体(農協)に対する締め付け
4. ダム建設中止
　 -> 自民党の支持団体(地元建設業界)に対する締め付け

亡国の政策だろｗｗｗ

[368: 匿名さん]

話が段々、脱線していっていますが。。。

[369: 匿名さん]

どこが脱線しているのでしょうか？
これらの成長戦略で日本経済が活性化し、
インフレになると思うなら固定を選択
すればよいし、デフレのままだと思う
なら、変動でＯＫ、という話ですよ。
どこか脱線していますか？

[370: 匿名さん]

積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？

[371: 337]

>358

すいません、たとえが悪かったですよね。

自分が言いたかったのは、内政・国際情勢・経済指標・景気のサイクルとか、何でもよいのですが、自分でこれからインフレになると判断できる材料がそろった時、金利が微上昇の時点でも固定に切り替えるか。

自分なりの基準を作って、たとえば１０年固定が３％になったら固定に切り替えるとか。

それとも、金利が上がれば収入も増えるのだから、変動のままで行くとか。

皆さんはどう考えているのか知りたかったのです。

[372: 1]

355さん
繰上資金の貯蓄は運用したくないので、預金してます。
住宅財形でもいいかなと思ってますが。
ローリスクなファンドや債券もいいかなあと思ったこともありましたが、本末転倒なので、やめました。
あまり参考にならなくて、ゴメンなさい。

[373: 匿名さん]

>積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？
えっ、民主党は超積極財政で赤字国債を目いっぱい発行しました、
ま～だ足りませんか？

[374: 足長坊主]

皆にはこのレポを見る事をお勧めするぞよ。
レポのタイトルは「フラット３５Sの金利１％引き下げで住宅ローンの＂変動有利＂は変わるか！？」じゃ。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20100319/1031279/
最後のページにこう結論づけておる。
「こうしてみると、変動型は現状ではたしかに超低金利ですが、少し金利が上がっただけで支払い利息が増え、返済効率がダウンするリスクが高いことがわかります。一方でフラット３５Sは１１年目に金利が１％（あるいは0.7％）上がるだけですから、想定外に金利が上がるリスクはゼロで返済効率も良好といえるでしょう」。

[375: 匿名さん]

やはり足長坊主は初心者だな。
もうそんなレベルの会話は、ずーーーと前に議論つくされてるわ
やっぱり、ネットの情報しか引っ張ってこれないんだな。

あ、忘れてた。足長坊主はニートだったんだよね。

[376: 匿名さん]

>>374
でしょうね。
しかし、少し金利が上がる程度でしたら（０．６％迄）
そこでやっとフラットSと並ぶんですよね。

[377: 1]

374さん
その記事の盲点は3点。
１）変動でフラットの約定返済額と同額を繰り上げ返済すると、元本の減りはさらに早い
２）変動を検討する人の多くは優遇後1%程度が多い（例より0.5%低い）
３）6年後から短期金利が毎年0.2%ずつ上がる根拠と可能性の言及がない

特に１）が重要です。
これが変動を選ぶ有力な理由ですから。

[378: 匿名]

ずーっと前の議論って、フラットS（−1％）は最近の政府の政策じゃないの？

客観的に見ても、フラットSはありだと思うよ。

[379: 足長坊主]

>>378殿
その通りじゃ。ずーと前に議論のまま進化しない方々は放っておこう。おそらく民間金融機関にお勤めの方々じゃ。

[380: 匿名さん]

↑
違うよ、-1.0%が発表されたときから、すでのそのネタは議論されてます。
足長坊主にいいたいのは、さっき知った情報を　すごい情報のようにいい
おれは何でもしってるんだ！と自慢して、あちこちのサイトに出てうっとおしいだけ。

フラットSを否定しているのではなく、足長のうっとおしさにへきへきしている
と言いたかったんです。

しかも自分の考えでなく誰でも調べれば分かる情報をごちょごちょ集めて
どうでもいいエコノミストの話を持ち上げて注目されたい行為が多いのです。

[381: 337]

>372

なるほど、なるべく流動性の高い資産を手元に置いておいて、リスクに備えるということですか。

徹底してますねｗ。

[382: 匿名さん]

変動・固定共に金利はもうこれ以上は下がらない。
これからローンを組むならフラットなどの長期固定が有利だよ。

あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
人はしかたないが。

[383: 匿名さん]

↑振り出しに戻る

[384: 入居予定さん]

>382

>固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
>人はしかたないが。

それは金利選択の前に物件選択を間違っているのでは・・・
身の丈に合ってない物件を選ぶ人＝ギリ変はやめましょう。
金利選択以前の問題ですからね。

[385: 匿名さん]

そこで始めから。

>>382
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
＞ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

変動としての意見を一つ。
金利がこれ以上、下げシロがないのは承知。しかし、逆を言えば一番金利が低いのも事実。
問題は、いつ頃から金利が上がるのか？
１０年位いまの低金利（上がっても０．５％迄）が続けば、結局変動の方が総支払額が少ない。
金利が上がる前に繰り上げすれば、さらに元本が減り負担が軽減できるやりかたが今の定石。

ただ、今年中にローン借りる人はフラットSが無難。>>382　の
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない
から引用すると、逆に固定でこれだけ低金利で借りられるのは今だけ。
本当にフラットSの－１％優遇が今年だけならば、今年の定石はフラットS。

[386: 匿名]

現在のデフレ下で変動を選ぶのは、資金に余裕がある人が、現在の最低金利を利用して、中期は続きそうなデフレの間に、繰り上げなどで支払い総額を抑えてしまうと言う戦略。それがインフレへの備えにもなるのは言わずもがな。
そこまで資金に余裕がなくとも、現在の低金利を享受しながら繰り上げもそれなりにして、デフレ下の低金利下で、安定した返済と言うならフラットＳもあり。
それも出来ないギリギリではそのローン額を借りないのが（金額を減らして収入減でも対応できる余力を残しておく）、唯一の対応。
借りれるギリギリで変動（収入減への対応と言う意味では固定もだが）を借りたら、それは破綻予備軍。

[387: 匿名さん]

足長が出てきた時点でこのスレは死んだな
結局、ここもネタスレと化すのか

[388: 匿名さん]

繰上繰上と言うが、繰上返済は期間短縮型か返済額軽減型のどちら？

元利均等、元金均等のどちらで借りるかと言うのも考えどころではあるでしょう。
金利が低いうちにとにかく～と後の安心をとるのであれば元金均等も有りかな？

支払い終えるのが定年を超えている場合は、責めて定年まで期間短縮するのが良いのか、
そもそも定年超えるローンは結構厳しいと思うがどうなんだろうか。
それともとにかく返済額を軽減して、退職時に一気に完済してしまうのが良いのか。

悩むのは、固定か変動かだけでは無いねー。ほんと難しい。

[389: 匿名さん]

企業もよるが、倒産やクビ、賃金カットは当たり前の時代
可能な限り、変動金利で低金利で借りておくのが良いでしょう。

・借り入れ当初ならば、支払額軽減タイプで繰り上げ返済をしておく
・収入が減ったら、繰上げ返済を停止して、一時をしのぐ

やばいのが
・固定で毎月の支払いが多いタイプ
・元金均等で毎月の支払いが多いタイプ

元金均等と同じ支払いがしたければ、元利金等で借りて、繰り上げ返済すれば調整可能なので
なるだけ月の支払いを小さくし、自分の都合で、繰上げ返済を調整するようにしてください。

※繰り上げ返済手数料無料は、必須です

[390: 匿名さん]

元金均等・元利均等どちらが有利とかどちらがヤバイなんて
ことは全くなし。　そんなことを言うこと自体意味がない。

[391: 匿名]

過去スレ読め

返済額軽減、期間短縮、元利均等、元金均等、全部月々の返済額が同じなら完済時期も支払う利息も一緒。なら常に返済額軽減、元利均等を選ぶべき。何故自ら期間の利益を捨てる？

またループの始まりか？

[392: またまたとおりすがっちゃった]

君たちよってたかって何いってんだよ。
俺が教えてやったじゃんか。
もう一度書いてやるからしっかり読みなさいよ。

今現在、固定を選ぶべきか、変動を選ぶべきか。
そんなのは国や銀行の対応を見れば、頭のいいエコノミストたちが
これから先の経済予測をどう見ているかがわかるってもんですよ。

固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。

みなさん、安心して変動をかりてください。（繰上げで完済１５年ぐらい
で考えてる人、または大方の額返せる人）

[393: 匿名さん]

>>No.392
>固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
>当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
>少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。
かなりの無知。

国や銀行は固定の方が儲かると思ってるの？

[394: 匿名]

元金均等、フラット35Sで決まりでしょう！

銀行は審査が厳しく、公庫のフラットは審査が甘いってのが常識になっているけど、銀行は金利が上昇しても払える人を選んでいるだけ。
つまり、近々金利が上がるということ。
フラットは自営業や年収が低い人でも借りやすいけど、これはもうすぐ金利が上昇しても、あなたたちは大丈夫ですよ！という国からのメッセージ。
フラットは銀行の審査に落ちた人が利用する商品ですよ！と不動産業者や銀行マンがよく口にする台詞だが、最近はそのような騙し文句に引っかかる人も少なくなってきで、フラット35Sの利用者が増加しているようですね。

まあ、それでも変動信者は変動を選ぶんでしょうねw

[395: 匿名]

銀行は固定のが儲かるよ。知り合いの銀行員が言ってた。

[396: 匿名さん]

変動は、リスクを 利用者に負担しているだけ。
固定は、35年もの先まで貸付側が予測してリスクを負うだけ。

10年予測は金融業界のギリギリの将来予測。

バブル後の「失われた10年」のように、金利を上げれない状態が
再びリーマンで到来したので、このままだと誰も固定を使わないから
過去の経験も含めて 1.5%の大サービスを1年限定で行ってみただけ。

まあ、民間の銀行は住宅ローンと国債しか積極的に動かないから
民業圧迫も含めて こんな商品を出してきたんだと思うけどな。
民間の銀行には本来の企業への融資に動いて欲しいからね。

まあ、どっちにしても、こんな商品が出る事態、先々も期待できる
金利上昇は考えられないですね。

わけわからん経済理論いって金利上昇論言ってるけど、もしそんな
経済になったら　あなたの会社はつぶれてますよ。

固定とか言ってる場合でないで

[397: 匿名さん]

今年フラットSを選ぶのはまーそんなに悪い選択じゃないと思う。
問題は去年以前の固定選んだ人。

最近はマンション低迷で銀行の新規申し込みも少ないから借換キャンペーンとかも多いし、
マンコミュ見ても借換のスレが立ったりしているわけだし、事実借り換えた人は沢山いるでしょう。

それでも必死にここに張り付いてフラットSでも無いのに必死な固定さんって何？

やはり担保割れして借換出来ない人が必死なの？それとも競売行った固定さんの腹いせ書き込み？

[398: 1]

388さん
過去記事読めば、詳しく議論されてますが、簡単に整理します。

変動金利は金利変動リスクを伴います。
リスクを軽減するためには、約定返済額を低めに抑えておくことが重要です。
つまり、契約期間はできる限り長く、元利均等がオススメです。
大事なことは、約定返済額が低くなっても、繰上返済するか、繰上資金を貯えておくことです。
契約期間や元金均等＼元利均等に関係なく、返済月額が同じなら、総支払利息の違いは小さいです。

ただし、契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。

次に、繰上返済の方法ですが、返済額軽減がオススメです。
理由は先に書いた通り、約定返済額を減らせるためです。
毎月の実返済額が同じなら、返済額軽減でも、期間短縮とほぼ同じ時期に完済できます。
多額の負債を金利変動リスクと共に負うのですから、期間の利益を損ねない手段をとるべきだとおもいます。

繰上返済を前提で考える以上、繰上返済手数料、保証金返戻手数料が安い銀行を選ぶことがポイントです。

ついでに、5年125%ルール不適用を選べる銀行もありますが、金利急上昇時の対応猶予を得るために、適用することをオススメします。
繰上返済すれば、金利は再計算されますから、不適用を選択する積極的な理由は思い当たりません。

以上はあくまでも変動を選んだときの話です。
固定を選んだ場合でも、約定返済額を低くすることによるリスク軽減は同じですが、繰上返済手数料が高い場合は、元金均等を選ぶのもありです。
ただし、期間の利益は、固定でも同じだと思います。

[399: 1]

381さん
流動性も大事ですし、運用効率を考えたら、繰上返済による0.875%をコンスタントにクリアする運用ってあまりありませんよね。
住宅ローン控除1%があるから繰り上げしていないだけで、「いつでも」「ためた額以上」が繰上返済できるようにしておくことが、重要だと思ってます。
流動性と元金保証が担保されると、0.5〜0.6%くらいまでが限度ですかね。
ただ、預金保護の対象にはならないので、破綻すると痛いですが。

[400: 匿名さん]

>契約期間が長かったり、元利均等だと、保証料が多くかかります。
>これも繰上返済によって、保証料は返戻されます。
この場合の「保証料」って何ですか？

[401: 匿名さん]

フラットSで躊躇する資金繰りや、それ以上の損得勘定があるなら
不動産買うの止めた方が良いと思う。

銀行が固定が儲かるいうのは、真っ赤な嘘だよ。
どうしてそこまで無知をさらけ出せるのか不思議。
そんなの鵜呑みにしてるからダメなんじゃん。

[402: 匿名さん]

392の内容は余りに酷いな。
嘘書いて、煽動しようとしているとしか思えない。
もっとも、信じる人間は少ないだろうけど。
住宅取得の促進が国の政策で、営利目的も考えるものなのかい？
そもそもエコノミストの予想は、長くて1年先。
しかも極ありきたりなレンジのことしか言わない。

変動の方が銀行は儲からないから、変動を選択した自分の選択は正しいと考える人、
そんなのがいるとすれば、そうやって間違った知識をもって
自分を慰めてるだけの人。
また本人がそれに気付いていないところが、さらに痛々しい。

ここの変動はレベル最低。

[403: 匿名さん]

銀行が固定で儲からないわけがないでしょう。
金利リスク分を上乗せしてるんだから・・・

金利リスクを自分で取れると考える人は変動で良い。
取れない人は銀行に取って貰う代わりに上乗せ金利を払う。

[404: 匿名さん]

試験

[405: 匿名さん]

変動金利は利用者がリスクを負うし、
固定金利は銀行がリスクを負うんですヨ。

銀行が将来の金利見通しを外したら、
調達金利が貸出（固定）金利を上回り、
銀行は金利差を負担することに
なります。

35年間の金利変動リスクに民間銀行は
耐えられないから、フラット35は
住宅金融支援機構（国）が支えてます。

銀行が変動金利で貸し出す場合、
調達金利に＋αで貸し出せばいいので
銀行にリスクはありません。

[406: 匿名さん]

>調達金利が貸出（固定）金利を上回り

銀行の調達金利って私たちが預けている貯金の金利でしょ？普通貯金や定期貯金の金利が住宅ローンの固定金利より
高くなって初めて逆ざやになるんですから銀行が損をする事なんて無いのでは？

よく、固定は調達金利が高いから変動も固定も利益は変わらないという人いますが、銀行の資金調達先は
ほとんどが民間の貯金です。しかもその貯金ですら運用先が無く、余っている状態とか。

銀行にとっては固定で貸し出したほうが儲かる。ただ、将来金利が上昇した際、その儲けがどうなるか保証
されない。変動は利益は少ないけど、政策金利と連動するので利益率は変わらない。というのが正解です。

[407: 匿名さん]

>403
>406
また、シロートが１人出てきた。
前スレよく読んでくれたまえ。
NO.1から追って見てみりゃ、どこかに出てくるよ。

[408: 匿名さん]

>>402
＞ここの変動はレベル最低。

このスレでそう言われても、お互い様としか言えない・・・
固定で借りて、金利が上がらないのがそんなに悔しいのかな？

[409: 匿名]

前スレから見てるけどどの辺がそうなの？自分の結論は固定のほうが銀行は儲かるなんだけど。

[410: 匿名さん]

話題のポイントを変えてみない？
変動がいいとか固定がいいとか出なく

「金利上昇局面になったときの日本経済の状態」を議論したほうが
どちらが有利不利がわかるのでないかな？

それも「常識の範囲」で推測したほうがいい。

よくハイパーインフレとか知ったかぶりの話題がありますが、
それは「隕石が落ちて地球が壊滅する話」と類似しているので
現実味がないのでやめましょう。
※そこまで可能性は低くないが現実味がない

たとえば
短プラ（変動金利）が3.0%以上になる可能性として
（短プラが3.0%だと やっとフラット35Sの1.5%と並び始めるので）
ａ）失業率が4.5%を切り、有効求人倍率が0.9% になり、政府が出口政策として誘導金利を上げてくる。
ｂ）日経平均が12,000円以上かつ貿易黒字が四半期ベースで4期（通年）連続で前年比+50%で 経済安定化により金利の正常化として金利上昇。
ｃ）GDP実質成長率が 3.0%以上になり、これもｂ案と同じく安心感などによる金利上昇（たぶん日銀があげてくるのでは？）
ｄ）民主党政権下で国債を2011年度も50兆円超えを行い実際の債務超過国家が確定し、長期金利の信頼が得られなくなり つらて短プラも上昇。
　　※これは最悪ですね

上記の内容でもなかなか現実的には ありえそうで あり得ないような内容ではありますが、こんな例で金利上昇局面を議論しては如何でしょうか？

上の例は、かなり適当なので詳細部分でいちいち 突っ込まないように。

[411: 匿名さん]

変動金利と固定金利を貸す側の立場から見れば簡単。

銀行は資金調達のほとんどを民間から得ている。ようするに個人の預貯金がそれだ。
我々は銀行にお金を貸して銀行はそのお金を企業や個人に貸して利ざやを取っている。
ようするに銀行にとっての資金調達コストとは貯金の金利の事。

ではそれを変動金利と固定金利に当てはめると、変動金利とは普通貯金の事。
政策金利に連動して上がったり下がったりする。固定金利とは定期貯金の事。
政策金利に関係なく初めに交わした契約の期間は変動しない。普通貯金の
金利が低いままなら定期貯金のほうが儲かるけど、もしかしたら普通貯金が
将来定期貯金の金利を上回る可能性もある。どちらが得かは将来にならないと分らない。
まさに住宅ローンの変動固定の関係そのもの。

固定と変動の利益が変わらないと言っている人は普通貯金と定期貯金の利息は変わらないと
言っているのと同じだよ。

[412: 1]

400さん
信用保証会社への保証料です。
最初に諸費用として前納する方法と、金利に上乗せする方法を選べると思いますが、388では、前納した場合の返戻について書いています。
金利上乗せであれば、返済日の元本に対して計算されますから、繰上含めた返済月額が同じであれば、元金均等や元利均等では差は出ません。

住宅ローンの保証料って、信用保証会社への保証料しかないと思ってましたが、他にもあるんでしたっけ？

[413: 1]

モノを仕入れて利益を積み販売する商売ではないので、利用者と銀行とで損得を考えていても、意味ないと思いますよ。
みなさんの書かれている内容も、1利用者対1銀行、消費者対銀行、消費者対金融業界など、視点が違うだけで大きく間違っているとは思いませんし。
それに、銀行の損得で、自分が何を選ぶかなんて考えたこともないです。

注力する商品も、利益率やシェア拡大など、銀行や支店によってもまちまちかもしれませんし。

貸す側の考えは、参考にはなっても、選択の決定条件にはならないと思いますから、白黒付ける必要はないのでは？

[414: 匿名さん]

銀行は変動より固定が儲かるって、、、勘違いなのか、知ったかぶりなのか分から
ないけど、根本的に間違いがずっと続いています。

銀行が固定で貸したローンを将来３０年に渡りリスクを取り続けることをすると
思いますか？　銀行はそのような経営はしません、ひたすら利ザヤを稼ぐのです。
３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね。　

[415: 匿名さん]

↑
でも、それはお金の価値が変わらない前提でしょ？

30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。

[416: 匿名さん]

と言うことは、
いま長期金利が安いのは、お金の価値があまり上昇しないって言う事にもなりますね。

『金(きん)』のほうが価値あるな…

[417: 匿名さん]

>３０年固定の資金を2.2%で調達して、客に３％で貸して０．８％の利益を得る、って感じですね

資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
銀行の資金調達先は個人貯金がほとんどですよ？それとも銀行は%で貸すときは2.2%の30年定期で
資金を調達するとでも？

[418: 足長坊主]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

[419: 匿名さん]

↑
何を言ってることやら…。
誰でもしってる事じゃんか。

変動金利が上がるから、早くかったらいいとか言ってるんかな？？

早く買っても意味ないじゃん。買った後でも金利が上がるんだし。
ひょっとして変動金利で「優遇金利」とか知らないのかな？？

すごいレベル低い情報だな

地銀のチラシでも普通にあるじゃん

[420: 足長坊主]

>>419殿
ありがたいフォロー痛み入り申す。
礼を言うぞよ。

ところで、日経平均株価が2008年10月以来、1年半ぶりに11,000円台に回復したのぅ。株価が上がれば、金利も上がる。平成バブルの始まりじゃ。

さ、さ、明日、あさっては住宅展示場へレッツゴーじゃ。

[421: 匿名]

前回のバブルの時は東京都全部の地価とアメリカ全土の地価が同じ値段だったらしいから今のマンション売ったら大金持ちになれますか？

[422: 匿名さん]

>30年前の1万円と今の1万円は価値が違いますよ。
そうですが。　この場合は全く関係ないです。

>資金を2.2%で調達してって銀行はどこからお金を調達（借りて）いるんですか？
市場です。債権先物とか金利スワップとかです。
（まあ2.2％とは適当な数字ですが）

[423: 匿名さん]

>市場です。債権先物とか金利スワップとかです。

資金調達と全く関係ないんですが？？？
銀行の資金調達先は個人の貯金とか社債とかですよ？
バランスシート見た事ある？
債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
金利スワップの意味分ってるの？銀行はどこと金利スワップ取引してんだよ？
そもそも金利スワップと資金調達は全く関係ないんですが。
これも説明してくれよ。


本当に資金調達の意味分ってんの？ま、分ってないから見当違いな答えが返ってきてるんだろうけどな。

[424: 匿名さん]

>資金調達と全く関係ないんですが？？？
>債権先物で資金調達？？？どういう理屈なんだ？？？説明してくれよ。
まあ、そんなに興奮する内容ではないと思うんですが。
客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

ところで、何でそんなに「資金調達」という言葉ににこだわるのですか？

[425: 購入検討中さん]

似非投資化なので。
住まうことより脳内資産価値に興味があるため。

[426: 匿名]

これから３年～５年で金利はドンドン上がり円安になるみたいよ！民主党のせいだよ、増税なき子供手当てで財政赤字が１０００兆円オーバーになるからだよ！

[427: 匿名]

日本は破綻の道をヒシヒシとか～

[428: 匿名さん]

ここ数日で米日の金利差が開いて2円くらい円安になった。
米の長期債は４％台まで下がってる。
印、豪は利上げで国内との金利差は広がってく傾向。豪は4月にまた政策金利上げるかもしれない。
自然にインフレ傾向になってく。

[429: 匿名さん]

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

あのですね、ヘッジの話はまた別なんですよ。

銀行の決算報告書を見ていただければ分ると思いますが、経常収益に貸出金利息とあります。
そして経常費用に貯金利息とあります。まぁ、その他にももろもろの収入と費用が
あるわけなんですが、銀行の利益とは単純に貸出金利-借入金利なわけです。

銀行は金利変動による、キャッシュフローリスクを減らす為に金利スワップを
利用しております。別に3%全期間固定の住宅ローンのヘッジに金利スワップで
30年2.2％に固定しているわけではありません。と、いうか、そんな取引は存在しません。

実際は銀行が将来の相場や景気動向をどう見るかで大きく変わってくるのだと思います。

バランスシートを見ると「繰延ヘッジ損益」や「時価ヘッジ」などの項目で乗っていますが、
当然、各銀行の将来の見通しにより金額が大きく変わります。

ここの額が大きければ銀行は将来の金利上昇に備えてヘッジ額を大きくしている事が
分りますが、少なければ将来の金利上昇を大きく見ておらず、その分固定での貸し出し
利益が大きくなるわけです。さらに言うならば銀行はその他に株式や国債なども保有しており、
それらは景気（金利）と大きく相関するので将来の見通しによってポートフォリオのバランスを
変えて利益を確保しているわけです。ですから、

>客に貸し出す資金に対して、2.2％でヘッジするということです。
>分かりやすく2.2％で調達して3％で貸すと言ったまでですよ。

は有っているようで大きな間違いなわけです。

というか、そもそもスワップ取引とはスワップ（交換）するわけで、変動金利での借入を
将来の金利上昇によるキャッシュフローリスクを無くすために固定金利での借入と交換を
行い、その利ざやを変動金利選択者が負担するというものであって、主に企業が銀行に、
または銀行と銀行が行うものであって、住宅ローンの固定金利とは全く関係ないんですがね。

[430: 匿名]

今日消費者物価指数が12ヵ月連続下落とか発表になってデフレが深刻とか言ってるのにインフレを心配する固定さん

[431: 匿名さん]

日本の国内事情だけでは、経済は読めない。

日本の国内事情が金利上昇にそぐわなくても、
あがってしまう可能性はある。いわゆる悪い
金利上昇。

あがってきたら、国債売却して繰り上げ返済
にあてようと考えているのだが、すでに
国債が下がっていて、売るに売れない。
５年間持ち続けるしかない。

もう国債買う人・企業はいないだろう。ということは
金利があがるということでもあるのだが・・・

[432: 匿名さん]

郵貯民営化で2千万までに上がれば、まだしばらくは買い支える余裕ができるでしょ。

[433: 匿名さん]

No.429
>銀行は金利変動による、キャッシュフローリスクを減らす為に金利スワップを
>利用しております。別に3%全期間固定の住宅ローンのヘッジに金利スワップで
>30年2.2％に固定しているわけではありません。と、いうか、そんな取引は存在しません。
全然違うよ。
まあ言葉じりをとらえてそんな「取引は存在しません」というなら正しい、、というか
個々のローンに対して、銀行がおのおのヘッジをするなんて取引は不可能だからね。

>実際は銀行が将来の相場や景気動向をどう見るかで大きく変わってくるのだと思います。
これも全然違う。
日本の銀行が相場観を外すと収益が大きく減少するなんてことはしない。
アメリカの投資銀行みたくリスクを取らない経営をする。　まして住宅ローンの話をしている
のだから住宅ローンの貸出（固定）にはヘッジをする。　ディーリングは別の話。

ですから
>固定での貸し出し 利益が大きくなるわけです
は嘘です。

[434: 匿名さん]

どう考えても、今気にするべき話題は資産デフレであってインフレではない。
地所、マンション事業撤退もその１つの流れかと。大手がマンション事業はお荷物だと思ってるわけで。

[435: 匿名さん]

アルゼンチン同様、株安・国債安（高金利）・円安のトリプル安は
あり得ますヨ。市場が判断することなので、制御が効きません。
資本主義のプレイヤーは、資本の論理に忠実で冷酷なまでに売り浴びせます。

市場が国債を信用している根拠は、国債残高と預貯金残高（国民資産）の
バランスです。ここ数年で国債残高が預貯金残高（国民資産）を上回る
ようなので（文藝春秋4月号）、一波乱あるかもしれません。

トリプル安はインフレを発生させて、結局、政策金利も上げざるを得なく
なります。長短金利ともに、市場が決めるもので当局の制御下にないことは
肝に命じておくべきだと思います。

[436: 匿名]

民主党が財源無しの子供手当てをこのまま続けていくと、、
４年後の消費税を２５％に上げないと日本は間違いなく破綻なんだって、、
破綻するような危険な兆候になれば、世界中から金を集める為に間違いなく金利は上がるんだよね。
今でも危ない国は金利が高いっしょ。

[437: 匿名さん]

>>435
アルゼンチンみたいに債権がデフォルトしたら、金利とか変動とか固定とかそういう問題じゃない。
アルゼンチンの状況を詳しく見ればわかると思うが。

[438: 匿名さん]

>>436
先進国の場合、不景気だと政策金利は下がるんだよ。景気が思わしくないと日本みたいにずっと低金利。
FXでよくある高金利国は発展途上国だから金利が高いだけ。
日本で不景気になのに急激に金利が上がるようなケースは、ハイパーインフレ＝国家破綻しか有り得ない。

[439: 匿名さん]

>>433

>日本の銀行が相場観を外すと収益が大きく減少するなんてことはしない。

思いっきりしてるじゃん。株価が下がって増資したのはどこの銀行だったかな？

ていうか、その考えだと、今まさに日本国債を大量に買い込んでるんだから国債価格
の暴落（長期金利の上昇）はあり得ないになっちゃうんですが？

[440: 匿名さん]

>438
>FXでよくある高金利国は発展途上国だから金利が高いだけ。
オーストラリアは発展途上国？
それともオーストラリアは金利が高くない？

>FXでよくある高金利国
どこの国？
南アフリカは聞いたことあるけど、他はどこ？