変動金利は怖くない！！その１７

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

[341: 匿名さん]

変動はゼロ金利、固定も低金利

将来の金利上昇が不安なら、固定で借りるべし。
残債を早く減らしたいなら、変動で借りて繰り上げするべし。

固定は守りで、変動は攻め。どちらも正し。

[342: 匿名さん]

>>337
今の低金利の時に変動で借りたのであれば、最後まで変動になるのでは。

金利が下がったから固定に切り替えると言うのはわかるけど、
金利が上がったから固定に切り替えるなんてかなり涙目状態だと思います。

と言う事は、これ以上金利が下がらないと言うのは明白なので、
今後固定を選択する日は来ないと思います。
と言うか固定を選択できない。
(損きりイメージで、金利が大幅アップになっても構わないというのであれば有りですが･･･)

借り換えの場合であればもしかしたらと言うのはあるかもしれませんが、
それこそ運次第と言う感じですね。


金利が自分が想定したものよりも上がるかもと思っている人は変動はやめた方が無難だと思いますよ。
確固たる意思で金利は、ここまでしか上がらない！と相場感を持っていないと右往左往した挙句に
大きく損するって事になりかねません。

[343: 匿名さん]

>339

ソニー銀行みたいなシステムなら、今、固定に変えるのもありなんでしょうけど、一般の銀行はいったん固定に変えたら変動には戻れませんからねぇ、もうしばらくこの低金利の恩恵を享受したいじゃないですか。
「あっ！インフレになる」っていう境目が分かれば、一番いいんでしょうけど。

[344: 匿名さん]

>No.340 by とおりすがっちゃった
また無知が登場

[345: 匿名さん]

>342

変動を選んだからには、ずっと変動が主流ですかね。
でも、意外に景気回復が早くやってきて、金利がジワジワと上がり始め、「これからも上がり続けるだろう」とか「バブル再来か」なんてエコノミストが騒ぎ始めたら、耐えられるかなぁ。

[346: 1]

337さん、いい提案ですねぇ。

今回の議論のポイントは、
・切り替えタイミングをどのように考えているのか？
・切り替えするべきなのか否か？
という辺りですよね。

長期金利から先に上がることは、現状では分かりきっていますから、338さんのおっしゃるように、切り替えタイミングの検討ができないとお考えの方は、最初から固定で契約するのが得策だと思いました。

ちなみに私は、変動金利はあまり頻繁に見てません。
10年、15年、20年あたりの固定選択と全期間固定の金利の方をよく見ます。
よく、と言っても、数ヶ月おき位ですが。

現在は変動0.875%なので、金利が1%を超えるまでは繰り上げはしない予定で、繰上資金も貯蓄してます。
残債から繰上資金を差し引き、固定金利の約定返済額が、現在の約定返済額＋繰上貯蓄額に近づいてきたときに、固定への移行を考えたいと思ってます。
ただし、そのタイミングで、金利が下がる要素がないかも考え、ある程度のリスク評価をすると思います。
ただ、そのタイミングでは、あまりリスクテイクできないと思っています。
私の場合は、リスクテイクする＝立替資金／老後資金の一部を取り崩す可能性を許容することです。
また、固定金利の上がり方が大きいときも、リスク評価をし直すかもしれませんね。

[347: 1]

348です。
文中の338さんは、339さんの間違いでした。

[348: 匿名さん]

３４８は私ですが、

[349: 匿名さん]

>>348
面白いｗ

>>345
例えば35年ローンを組んだとして、15年後に金利が上がってきたなーとか思った時の
ローンが残20年とした場合を例にとると、その時に変動金利が4%になっていたら、
固定20年は6.775%にもなっているわけです。
(今の割合で行くと)

これで固定20年を選択できますか？という話です。

変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
変動の方が有利なんですから。

なので結局、今の低金利時に変動で借りたら、変動で最後まで行くと思われます。
固定になる可能性としては、一度5-6%まで上がった後に、3%ぐらいまで落ちたりする
不安定な状態になったりしたら、肝を冷やした方々がこぞって固定に切り替えると言う事は
ありえるかも知れません。

上記以外で緩やかに上昇となった場合は、選択の余地はほぼ無いと思います。

[350: 337]

>346

返済額の上限を決めて、長期金利がそこまで上昇したら切り替えるという事でしょうか。
これなら破綻リスクは完全に回避できそうですね。

ただ、残元本がまだそれほど減っていない段階で金利上昇局面が来てしまった時、変動と固定では２％位の差があるのに切り替えられますかね、変動があと２％上がるのにどれくらい時間がかかるだろうか、少しでも元本を減らした方が得なのではとか、考えるでしょう。
そう考えると「ずっと変動」と考えた方が理にかなっているのでは、とも思うんですよね。

まぁ、５年くらい繰り上げ返済をして、元本を十分減らせれば固定に切り替えるなんて考える必要はなくなるとは思うんですが。

[351: 匿名さん]

私の場合、現在変動0.975%で残り３４年です。
やはり変動金利は経済とのリンクが大きいと判断していますので

日経株価が２万円に達した時点での変動金利を
３～３．５％（優遇後1.5～2%）と予想しています。
（２年前が日経株価１万８千円で、変動2.875%。それを踏まえての、あくまで個人の勝手な予想です）

ここまで回復するのに、５年から１０年かかると思っているので
（今の状況からはとても先行きが見えませんが・・・）
金利が低いうちに繰り上げ返済で元本をどんどん減らして
１０年で残債を半分に減らす予定です。

[352: 337]

>351

５～１０年後そこまで残債が減らせれば、あとはなにも考える必要はないと思いますが。

もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合（ハイパーインフレじゃないですよ）。

いままでここで議論されていた、デフレ＝変動　インフレ＝固定　が正解とするなら。

金利が、そんなに上昇する前に固定に変えた方が、リクツ的には正解でしょう。

何しろ金利が完全に上昇してしまったら349さんの言うとおり、もはや固定に変えることはできなさそうですから。

[353: 1]

350さん
金利上昇局面で変動が2%上がるのにどれくらいかかると読むかは、そのときの状況次第ですよね。
リスク再検討をするタイミング（余力が小さくなったタイミング）で、数年で上がるかもしれないと思うのであれば、固定に切り替えると思います。
ただ、おっしゃられる通り、5年や10年も経っていれば、残債−繰上資金を切り替え後の固定金利で再計算した約定返済額が、切り替え前の変動金利の約定返済額＋繰上貯蓄額（返済可能額）を上回るのは、レアケースだと思ってます。
住宅ローンは、損得ではなく、リスク最小化を考えて決断しないといけないと思います。

ちなみに、変動と固定が安定して2%前後の差で推移する状況であれば、収入も似たようなトレンドで推移していると予想してます。
であれば、物価上昇が加熱＝実質金利が上昇していない限り、その時点の繰上貯蓄額も上がっている＝返済可能額も上がっているはずなので、さらに余裕があり、リスク再検討をする必要性は薄くなっていると考えてます。

よって、金利へ移行する可能性があるのは、数年のうちに長期金利が急上昇したときか、収入が想定より減ってしまったときでしょうか。

[354: 1]

352さん
財政政策や金融政策でインフレ誘導された場合、収入増も伴えば、実質金利は大きく上がる訳ではないと思いますから、変動でも破綻にはならないでしょう。
ただ、損得で考えると、固定の方が有利になりますよね。
個人的には、その状況のリスク再検討をして、固定に切り替えるかを考えると思います。
住宅ローンを損得で考えると、見誤る可能性もありますからね。

現状で、インフレターゲットまでは公表されていませんが、政府も日銀もソフトインフレになるように施策していると思いますが、あまり効果は出ていませんよね。
新しい政策が本当に効果がありそうか、政策倒れでデフレに戻らないか、経済不安に陥らないか、などなど、考えることは色々ありそうです。
何にせよ、検討するのは、長期金利の動向（市井の評価）を見てからでしょうが。

[355: 337]

354by1さん

大変参考になりました、ありがとうございます。

失礼な質問なのですが、繰り上げ資金を貯蓄していると、おっしゃっていますが、なにか特別な貯蓄なのでしょうか、差支えなければ教えていただけませんか。

[356: 匿名さん]

自分は短期固定ねらってます。
数年前は3年固定などが変動金利を下回った事がありましたから。
変動のもっともリスクが高い時期は借入初期3～5年だと思います。その間に急激な金利上昇が起こらず、
繰上を有る程度進めておけばあとはバブルでも来ない限り怖くないと思うので、短期固定が下がったら
選択するのも悪くないかなと。

[357: 匿名]

私は5〜10年固定の金利をチェックしています。残債と繰り上げ資金と10年固定の金利を考慮して、固定切り替え後の月返済額が返せる範囲内のうちに切り替えます。
例えばそれが15年後で、残期間が20年あったとしても20年固定は選びません。
なぜなら金利上昇が10年以上も続くのであれば、遅かれ早かれ金利を固定している間に所得も増えます。
逆に所得増加を伴わない金利の上昇は、長続きせずに不況転落、金利低下となるでしょう。
そして、10年の固定期間が終わる時点で、残り10年を変動にするか、5〜10固定にするか考えます。
その頃には残債も減って金利の許容範囲も増えてますし。

[358: 匿名さん]

>>352

>もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政
>から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な
>通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合
>（ハイパーインフレじゃないですよ）。

参院選で民主が勝とうが自民が勝とうが、来年も今年以上の放漫財政を実施しようが、
日銀はこれまで通りデフレ・ターゲット政策を続けるつもりなので、日本経済がイン
フレに転換するなど有り得ません。

「日銀の政策の枠組みは従来のインフレターゲットを進化させたもの─複数の委員＝2月17・18日の日銀会合議事要旨」

http://jp.reuters.com/article/domesticEquities2/idJPnTK038781620100323

日銀にしてみれば、デフレになろうが、経済成長が止まろうが、失業率が5%を超え
ようが、全く関係ありません。日銀にしてみれば、それらは政府に責任があるのです。
今までにデフレや低成長や失業率が原因で１人でも日銀総裁がクビになりましたか？
日銀が金融政策を変更するのは、日銀法が改正されてインフレ・ターゲットを法律
によって強制されたときだけです。それまではずーっとデフレで間違いありません。
日銀の言う「広い意味での量的緩和」政策の実施でもうすぐインフレになると考えて
いる人がいたら、ちょっとおめでたいですね。

[359: 匿名さん]

>>349
>変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
>この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
>変動の方が有利なんですから。

なるほど、過去に何度も発生した長短金利の逆転というのは、歴史の捏造なんですね！

ここに乗ってるグラフも捏造なんですね?
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html

[360: 匿名さん]

長短金利の逆転ってのは景気の山でこれから景気が悪くなりそうだって時に市場が先取りして長期金利から
先に下がり始めた時に起こります。特に景気の山が高いほど起こりやすいです。日本もバブル崩壊時に
なりました。

今後の日本は・・・デフレ、不況で政策金利が底に張り付いた状態が当分続きそうなので逆転現象は当分
起こらないんじゃないでしょうかね。

[361: 匿名さん]

>>359

そんな意地悪のな書き方しなくても。

ていうか、リンク先の
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1092235.html
↑見たらいかに固定がダメダメかが買いて有って笑った。

[362: 匿名さん]

>>352
>今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、
>インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからは
>インフレに転換するのが必至となった場合
民主党はすでに自民党以上に超積極財政出動してます。日本の借金８３０兆で皆が
驚いていたのに９００兆は確実になりました。
もうインフレの種は蒔かれているのです、長期金利上昇はすでに時間の問題です。

[363: 匿名さん]

>No.361
ファイナンシャルプランナーってそんなに能力のある人じゃないよ。
ＦＰや銀行員がこう言ってたとかは、あてにならない。
もし銀行に金利を分析する能力があるなら、ディーリングで大儲け
してるよ。　

[364: 匿名さん]

民主党の政策は、景気回復に即効性のある公共事業を減らし、景気には？の子供手当てに回すなど、借金は増えたものの景気は一向に回復せずって事になるんじゃない。

[365: 匿名さん]

>>358

日銀が市中に結構通貨を供給していることは、知っているけど、金融政策だけでは、デフレは変わらない。

問題は政府が一向にデフレ対策の財政政策を行わない事、だから政府が所謂「上げ潮」的な政策をとったときがインフレへの転換点だと思う。

[366: 匿名]

短中期的に、今後の日本は、成長戦略（インフレ誘導）を取らなければ必ず滅びます。そして、そうなれば金利上昇です。問題はいつからか、だけです。

[367: 匿名さん]

民主党の成長戦略(笑)って、これだろ？

1. 郵政国営化へ逆戻り
-> 公務員の数を増やして、特定郵便局長会(国民新党の支持団体。
　　　選挙時の組織票目当て)うはうは。
2. 子供手当
-> 主婦の票を現金で買取り。
3. 農家戸別補償
-> 自民党の支持団体(農協)に対する締め付け
4. ダム建設中止
　 -> 自民党の支持団体(地元建設業界)に対する締め付け

亡国の政策だろｗｗｗ

[368: 匿名さん]

話が段々、脱線していっていますが。。。

[369: 匿名さん]

どこが脱線しているのでしょうか？
これらの成長戦略で日本経済が活性化し、
インフレになると思うなら固定を選択
すればよいし、デフレのままだと思う
なら、変動でＯＫ、という話ですよ。
どこか脱線していますか？

[370: 匿名さん]

積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？

[371: 337]

>358

すいません、たとえが悪かったですよね。

自分が言いたかったのは、内政・国際情勢・経済指標・景気のサイクルとか、何でもよいのですが、自分でこれからインフレになると判断できる材料がそろった時、金利が微上昇の時点でも固定に切り替えるか。

自分なりの基準を作って、たとえば１０年固定が３％になったら固定に切り替えるとか。

それとも、金利が上がれば収入も増えるのだから、変動のままで行くとか。

皆さんはどう考えているのか知りたかったのです。

[372: 1]

355さん
繰上資金の貯蓄は運用したくないので、預金してます。
住宅財形でもいいかなと思ってますが。
ローリスクなファンドや債券もいいかなあと思ったこともありましたが、本末転倒なので、やめました。
あまり参考にならなくて、ゴメンなさい。

[373: 匿名さん]

>積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？
えっ、民主党は超積極財政で赤字国債を目いっぱい発行しました、
ま～だ足りませんか？

[374: 足長坊主]

皆にはこのレポを見る事をお勧めするぞよ。
レポのタイトルは「フラット３５Sの金利１％引き下げで住宅ローンの＂変動有利＂は変わるか！？」じゃ。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20100319/1031279/
最後のページにこう結論づけておる。
「こうしてみると、変動型は現状ではたしかに超低金利ですが、少し金利が上がっただけで支払い利息が増え、返済効率がダウンするリスクが高いことがわかります。一方でフラット３５Sは１１年目に金利が１％（あるいは0.7％）上がるだけですから、想定外に金利が上がるリスクはゼロで返済効率も良好といえるでしょう」。

[375: 匿名さん]

やはり足長坊主は初心者だな。
もうそんなレベルの会話は、ずーーーと前に議論つくされてるわ
やっぱり、ネットの情報しか引っ張ってこれないんだな。

あ、忘れてた。足長坊主はニートだったんだよね。

[376: 匿名さん]

>>374
でしょうね。
しかし、少し金利が上がる程度でしたら（０．６％迄）
そこでやっとフラットSと並ぶんですよね。

[377: 1]

374さん
その記事の盲点は3点。
１）変動でフラットの約定返済額と同額を繰り上げ返済すると、元本の減りはさらに早い
２）変動を検討する人の多くは優遇後1%程度が多い（例より0.5%低い）
３）6年後から短期金利が毎年0.2%ずつ上がる根拠と可能性の言及がない

特に１）が重要です。
これが変動を選ぶ有力な理由ですから。

[378: 匿名]

ずーっと前の議論って、フラットS（−1％）は最近の政府の政策じゃないの？

客観的に見ても、フラットSはありだと思うよ。

[379: 足長坊主]

>>378殿
その通りじゃ。ずーと前に議論のまま進化しない方々は放っておこう。おそらく民間金融機関にお勤めの方々じゃ。

[380: 匿名さん]

↑
違うよ、-1.0%が発表されたときから、すでのそのネタは議論されてます。
足長坊主にいいたいのは、さっき知った情報を　すごい情報のようにいい
おれは何でもしってるんだ！と自慢して、あちこちのサイトに出てうっとおしいだけ。

フラットSを否定しているのではなく、足長のうっとおしさにへきへきしている
と言いたかったんです。

しかも自分の考えでなく誰でも調べれば分かる情報をごちょごちょ集めて
どうでもいいエコノミストの話を持ち上げて注目されたい行為が多いのです。

[381: 337]

>372

なるほど、なるべく流動性の高い資産を手元に置いておいて、リスクに備えるということですか。

徹底してますねｗ。

[382: 匿名さん]

変動・固定共に金利はもうこれ以上は下がらない。
これからローンを組むならフラットなどの長期固定が有利だよ。

あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
人はしかたないが。

[383: 匿名さん]

↑振り出しに戻る

[384: 入居予定さん]

>382

>固定だと返済不能で、ギリギリだから変動を選ぶしかないという
>人はしかたないが。

それは金利選択の前に物件選択を間違っているのでは・・・
身の丈に合ってない物件を選ぶ人＝ギリ変はやめましょう。
金利選択以前の問題ですからね。

[385: 匿名さん]

そこで始めから。

>>382
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない、
＞ずっと今の低金利が続くと予想するには無理がある。

変動としての意見を一つ。
金利がこれ以上、下げシロがないのは承知。しかし、逆を言えば一番金利が低いのも事実。
問題は、いつ頃から金利が上がるのか？
１０年位いまの低金利（上がっても０．５％迄）が続けば、結局変動の方が総支払額が少ない。
金利が上がる前に繰り上げすれば、さらに元本が減り負担が軽減できるやりかたが今の定石。

ただ、今年中にローン借りる人はフラットSが無難。>>382　の
＞あとは金利が上がるだけの変動を今選んでもしょうがない
から引用すると、逆に固定でこれだけ低金利で借りられるのは今だけ。
本当にフラットSの－１％優遇が今年だけならば、今年の定石はフラットS。

[386: 匿名]

現在のデフレ下で変動を選ぶのは、資金に余裕がある人が、現在の最低金利を利用して、中期は続きそうなデフレの間に、繰り上げなどで支払い総額を抑えてしまうと言う戦略。それがインフレへの備えにもなるのは言わずもがな。
そこまで資金に余裕がなくとも、現在の低金利を享受しながら繰り上げもそれなりにして、デフレ下の低金利下で、安定した返済と言うならフラットＳもあり。
それも出来ないギリギリではそのローン額を借りないのが（金額を減らして収入減でも対応できる余力を残しておく）、唯一の対応。
借りれるギリギリで変動（収入減への対応と言う意味では固定もだが）を借りたら、それは破綻予備軍。

[387: 匿名さん]

足長が出てきた時点でこのスレは死んだな
結局、ここもネタスレと化すのか

[388: 匿名さん]

繰上繰上と言うが、繰上返済は期間短縮型か返済額軽減型のどちら？

元利均等、元金均等のどちらで借りるかと言うのも考えどころではあるでしょう。
金利が低いうちにとにかく～と後の安心をとるのであれば元金均等も有りかな？

支払い終えるのが定年を超えている場合は、責めて定年まで期間短縮するのが良いのか、
そもそも定年超えるローンは結構厳しいと思うがどうなんだろうか。
それともとにかく返済額を軽減して、退職時に一気に完済してしまうのが良いのか。

悩むのは、固定か変動かだけでは無いねー。ほんと難しい。

[389: 匿名さん]

企業もよるが、倒産やクビ、賃金カットは当たり前の時代
可能な限り、変動金利で低金利で借りておくのが良いでしょう。

・借り入れ当初ならば、支払額軽減タイプで繰り上げ返済をしておく
・収入が減ったら、繰上げ返済を停止して、一時をしのぐ

やばいのが
・固定で毎月の支払いが多いタイプ
・元金均等で毎月の支払いが多いタイプ

元金均等と同じ支払いがしたければ、元利金等で借りて、繰り上げ返済すれば調整可能なので
なるだけ月の支払いを小さくし、自分の都合で、繰上げ返済を調整するようにしてください。

※繰り上げ返済手数料無料は、必須です

[390: 匿名さん]

元金均等・元利均等どちらが有利とかどちらがヤバイなんて
ことは全くなし。　そんなことを言うこと自体意味がない。