変動金利は怖くない！！その１７

[匿名さん]

変動金利は怖くない！！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30067/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30434/res/1-10

変動金利は怖くない！！ その３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30405/res/1-10

変動金利は怖くない！！その４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30376/res/1-10

変動金利は怖くない！！その５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30219/res/1-10

変動金利は怖くない！！その６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30018/res/1-10

変動金利は怖くない！！その７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30102/res/1-10

変動金利は怖くない！！その８
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30037/res/1-10

変動金利は怖くない！！その９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29971/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１０
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29948/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50449/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53116/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１４
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58493/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１５
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/60671/res/1-10

変動金利は怖くない！！その１６
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65978/res/1-10

[281: マンション住民さん]

私は15年間ずっと変動金利で借りた住宅ローンを返済していますが
金利は1パーセント台を超えたこと1回もありません
少しだけ金利優遇いただいてますが
変動金利で得したとおもいますが
最初は銀行に固定金利じゃないと後悔しますよと何度も脅しめいた言い方
でしたがあの銀行員どう説明してくれるのかな

[282: 不動産購入勉強中さん]

銀行員といえど住宅ローンという金融商品を販売している人です。
営業方針、販売目標があるわけですから、営業方針にしたがって住宅ローンを販売しているのではないでしょうか。
その銀行員さんが間違っているわけではないと思いますよ。

[283: 匿名さん]

そりゃ銀行は自分の所に一番メリットと利益をもたらしてくれる固定を勧めるさ。
ただ、借り手が今は賢くなって来てるってだけ。

[284: 匿名]

↑
史上最強の不勉強

[285: 匿名さん]

ちっ、ここにも足長坊主が出てきたか。
荒らすのはいい加減にして欲しい。
自分が一番エライと勘違いしていて、それを知らない人達が書き込みするのだから余計の調子の乗る


返済猶予を採用している人達は、どちらにせよ 今借りようとしている人で無いからね。

昔の金利が高い条件で借りている人達ですからね。

例えば、１０年前の借入だと、「５年間－０．５％優遇金利」とかが普通の時代です。
いまは「全期間 最低でも－１．０％金利優遇」です。

僕は、２件目の家で、１０年前と今を比べて分かりますが、変動でも固定でも
１０年前の借入の人と比べると、断然今の時代がいい。

そういう知識は「足長坊主」は無く、ただネットで調べて　しったかぶりをする
やからです。

世間を知らないので、実際は無害ですが小ハエのようでうっとおしい。

[286: 匿名さん]

足長坊主がいつも通り、その時の己の書き込みに合わせ、過去の資料を都合よく解釈、もしくは部分抜き取り、しているな。

結局、住宅業界にいる、自分の利益のために、デマを飛ばしたり風説を流すのに、何の躊躇もない。

人を騙してバレても「お詫びしないで、訂正します」とやってるみたいだし。

[287: 匿名さん]

>>270 は痛いなぁ。痛すぎる。こんな不見識で無知で低レベルなレスをコテハンで書き込むとは・・・

[288: 匿名さん]

おぃ、足長坊主さんよ。
サックをしないって、気持ちいいじゃんよ！

[289: 匿名さん]

変動の不勉強にはあきれるよ

[290: 匿名さん]

ギリ変さんは、毎日ビクビク？
やだね、そんな人生

[291: 匿名さん]

No.284 by 匿名 2010-03-22 15:07
↑
史上最強の不勉強

No.289 by 匿名さん 2010-03-22 17:33
変動の不勉強にはあきれるよ

No.290 by 匿名さん 2010-03-22 17:37
ギリ変さんは、毎日ビクビク？
やだね、そんな人生



読み返して恥ずかしくならないか？
せめて自分の意見くらい書こうよ。

[292: 匿名さん]

>せめて自分の意見くらい書こうよ。
その言葉は自分自身に言った方がよいのでは

[293: 1]

278さん
一昨年の外需好況と資源高によるコストプッシュインフレは、規模も期間も短かったですよね。
あの程度なら、変動を選んでいても問題ないと思いまし、他のリスクを勘案して変動を選ぶ人も多かったと思います。
あの状況が終わったのは、欧の好況のかげりや、原油高の警戒や、米のサブプライムなど、色々な要因があると思いますが、続いていたらどうなったのかは、少し気になりますね。
固定の皆さんが警戒している、好景気を伴わないインフレが、どんなものかも知りたいです。

[294: 匿名]

もういいよ、毎度おなじみのセリフは

[295: 匿名さん]

>>293

過去の例から見てもオイルショックなどスタグフレーション的な（資源高による）インフレはだいたい1年持たず
に終焉し、その後不況がやってきてますよね。

そんなに難しい事じゃないと思いますよ。インフレとは物価が上昇する事です。もし、明日からすべての物の
値段が一律3%値上げしたらどうします？節約して買い控えするだけです。不況下の物価上昇とはそういう事
だと思います。

橋本政権時消費税を3%から5%に引き上げた後どうなったか覚えていますか？あれも不況下のインフレと同じ
事ですよね？

もちろん不況下のインフレは金利を上げても収まりませんので政策金利も上がらないでしょう。

[296: 匿名さん]

↑
＝変動で正解ってこと。

今日も固定さんの必死な煽り、ご苦労さまです。

[297: 匿名さん]

変動が正解かどうかは分からないけど固定が失敗なのは確か

[298: 匿名]

フラットＳに失敗はないよ。低金利で固定して、インフレもデフレも怖くない。

[299: 匿名さん]

ローンで成功とか失敗とか考えないといけないのが変動さんらしいな

[300: 匿名さん]

確かに固定は失敗。

煽るのは金利が上がってからにしてもらいたいが
必死な書き込み見てると
よほどこの低金利が気にくわないんでしょうね。

[301: 匿名]

何が失敗？今年、決めてこの先どうなるかわからんのに

[302: 匿名さん]

>>298
フラットＳの利用者が、変動スレまできて
わざわざ煽る書き込みはしないでしょう。

>>299
その書き込みから伝わるのは、よほど悔しいんですね。

[303: 匿名さん]

ようするにフラットS意外の固定は人生最大の失敗を選択したって訳か。

[304: 匿名さん]

わざわざ変動スレで去年以前に固定を選んじゃった人が悔しくて悔しくて自分も選べなかったフラットSなら
成功とか苦しい書き込みして、金利は上がると書き込めば何の持論も知識も無いから完璧に否定されて
苦し紛れに長文とか勉強不足とか返すのがやっとで最後っ屁みたいにおまえはギリ変って・・・

本当にあわれだな・・・




ここ見なきゃいいのに・・・　　マゾかおまえらｗ

[305: 匿名]

完璧に否定されたって、誰がなにを(笑)

[306: 匿名さん]

↑理解力が無いんですね。だから固定選んじゃうんですよ

[307: 匿名さん]

ほんと、この先どうなるかなんて誰もわからないのにどっちかがどっちかを否定する意味ないよ
うちは固定２．９％から変動に借り換えることにしたけれど、これが吉か凶かなんて自分でもわからないし。
凶と出ても誰も責められないし・・・

[308: 匿名]

理解力がないって、何が(笑)

[309: 匿名さん]

変動さんは過去に遡って固定が損した、固定に勝ったと思わないと安心できないらしいが、今、フラットＳを選んでる人にとっては、なに必死になってるのかって言う話

[310: 匿名さん]

>>309
＞今、フラットＳを選んでる人にとっては、なに必死になってるのかって言う話

その文面はこの流れの中では矛盾してるよ。
おぬし、必死ぞなもし？

[311: 匿名さん]

いんや、必死ではないぞよ

[312: 匿名]

変動は必死だな。ったく、イヤになっちゃうなぁ、もう。

[313: 匿名さん]

イヤん、バカ！

[314: 匿名さん]

ここにいる固定は今年フラットS実行組しかいないとは驚きだ。
去年まで張り付いてた奴らは皆ギリ固定で競売行きになったのか。

[315: 匿名さん]

フラットSもいいけど団信費用がかかるのと繰り上げ返済が100万～っていうのは金利とは別のデメリットだと思うので候補に入れなかった。フラットは安定して返済できるしはじめてローン組む人には向いていると思うよ。

[316: 匿名さん]

フラットS選ぶようなヤツが変動スレに張り付いてるかなぁ？

オレには3%前後の高い固定を去年以前に選んだ哀れなヤツが変動スレに張り付いてるとしか思えないんだが。

[317: 匿名さん]

3%前後の固定金利って、随分高いですね。

そりゃあ、口惜しいし妬ましいわで書き込みせずにはいられないでしょう。

[318: 匿名さん]

ギリ変VS３%以上固定
この低レベルの議論しか出来んのか？

[319: 匿名]

ギリ変以外の賢明な変動さんは、このスレあほらしくて最早参加してないだろうし、今年フラットＳを利用出来た人はこんなスレ見る気もないでしょう。
もはや、ギリ変VS去年までの長期固定、の不毛地帯か。

[320: 匿名さん]

まあ固定にとっては失敗なんてないからね。
初めから返済額は分かってることで、返済額は上がりも下がりもしない、
当然失敗という言葉は当たらない。

[321: 匿名さん]

返済額が変わらなかったのに所得が減って自分がギリ固定って事に気づいたけど手遅れだったってヤツか

[322: 匿名さん]

ギリ固定という言葉には無理がある。
やっぱりギリギリは変動だろ、「ギリ変」っていう名言ね。
そもえもギリギリで固定は組まんよ、固定が組めない人がしかたなく
変動を選ぶんだから。

[323: 匿名さん]

今年、これから固定を選んで、結果デフレだから変動選んだ方がよかったかも…なんて人、
そもそも住宅ローンを組んではいけなかった人。
変動はデフレ・インフレに対応するって、これ以上デフレになっても、変動の金利は下がる余地は微々たるもん。
デフレには、変動でもこれ以上はほとんど金利で対応できない。
だからデフレに対応出来るかどうかは、変動・固定ではなき、そもそも組んでいいローンだったかどうか。

一方インフレになったら対応するのは変動のみ。
上昇する金利の幅によっては、変動の方が支払い額が低いままは確かにある。それを成功と呼ぶなら成功。

でも、固定は支払いは一定なんだからインフレに対しても失敗しようがない。

金利で成功か失敗なんて考え方で、選ぶ際の思想の違い。
変動は固定に対して、支払い額が少なかったら成功と考えるのはよく分かるが（そう考えないなら、変動を選ぶ意味はない）、
固定は支払い総額が一定である事を選んでるので、失敗はおきようがない。
もし、結果の支払い総額が変動の方が少なかったら、その事を後悔する、というような人は最初から変動を選ぶべき。

[324: 323]

↑
×　デフレだから変動を選んだ方が
↓
○ デフレで支払いが苦しくなり変動を選んだ方が

[325: 匿名]

フラットSってただの“ゆとりローン”再来じゃないの？

[326: 匿名さん]

デフレに対応するという事は変動で借りて固定との差額を繰上貯蓄に回すって事なんだよ。
変動金利はこれ以上下がらないが固定で借りた際と同じ負担で元本を大きく減らしたり貯蓄を多く
出来るんだから。

固定は将来来るか分からない高金利時代（インフレ）に備えて変動より利息を多く払っているのなら
変動はデフレが続くリスクに備えて早く負債を減らそうってわけ。

もちろん今年のフラットSは魅力充分だと思うのでそれもアリだと思うけど繰上貯蓄を能動的に行って
行きたい人にはあまり魅力を感じないだろうね。どちらかと言うと借りたらほったらかしの人向きだと思う。

[327: 匿名さん]

今の世の中はデフレというのが確定してますよね。

ここ１０年は、ほぼゼロ金利を続けてきて
上がったのが２～３年まえにかろうじて約０．５％
あとは、２％前半で推移してます。

住宅ローンの焦げ付きによる競売物件が増えているのは
昨今ニュースになっているのは周知の事実ですが

これは果たして
・変動が２年前の０．５％の金利上昇に対応できずに競売
・変動は問題ないが、所得が減って競売
・固定は問題ないが、所得が減って競売
・固定による、ゆとりローンで負担が増えて競売

この中で、どの件数が多いだろうか？
う～ん。謎は深まるばかりだ。

[328: 匿名]

2006年借入の破綻がずば抜けて多いらしいから景気がいい時にこれから金利も価格も上がると割高な物件を買った人が失敗だったって事でしょ？

特に金利は上がると固定にしちゃった人は死にたいだろいね。

[329: 購入検討中さん]

所得が減ったからですよ。

[330: 匿名]

>>325

変動にもこんな不勉強がいるんだな。

かってのゆとりは、決まってる固定利率よりも最初10年間を低く押さえ、逆に11年目からは固定利率より実質はね上がるシステム。
今回のフラットＳは、最初10年間を税金投入で１％免除されるので全く違う。

そんな不勉強では、あまり経済のシステムもわかってないんじゃないか？
ただ周りに変動が多い、
過去ずっと低金利で今もデフレ、
低金利はまだ続くから大丈夫と言う人が多い、
なんて理由で変動で借りちゃったレベルなのでは？
そういう変動こそ、今後の破綻予備軍になってるかも。

[331: 匿名さん]

一時的にボーナスが減ってローンが払えない。
これが一番多いでしょう。

変動でも固定でも十分な貯金があれば破綻しない。

金利の高い固定の方が、貯金は貯まりにくいのは事実でしょ。

[332: 購入検討中さん]

だから所得が減るかゼロにならなきゃ破綻しないってば。

[333: 匿名さん]

ちょっと腹の立つコメントが多いので、あえて挑戦的はコメントをさせて
いただきますが、「ギリ変」で勘違いしている部分をあえて指摘すると
フラットと変動の違いですが、簡単に言うと
「民間の銀行での変動金利の商品」で借りれなかった人が「フラット３５Ｓ」
で借りるのです。

最初からフラットにいく人もいるけど、フラットの方が審査は甘いです。
かなり甘いです。手続きは遅いので審査で時間が掛かっていると思っている人
もいますが、違います。相手は役所です。
厳しいのは書類チェックと役所に出す体裁用の資料を揃える事です。

たとえば、自営業者の人で起業してから年数が少ない人でも「フラットだけは通る」
と言うのが常識です。ようするに「危ないと分かっている人でも通す」のが
フラットです。

固定さん、高い金利を払って安心を買っているから偉いような発言があるよう
ですが、審査については間違った知識をお持ちなので気をつけてください。
変動のほうが審査基準は厳しいのです。

それから、僕は変動が有利だとは思いません。変動は安い分だけリスクを
借りる側が背負っているだけです。

ちなみに、僕は変動で借入しています。
やっぱり固定は高い。

[334: 匿名さん]

初めて投稿します。
333さん
とても参考になりました。

私も今、新生かSBIで変動を考えており
仮審査の手続き中です。

もちろんフラットも考えましたが総合的に考ええ
変動でまとまりつつあります。

貴重な意見有難うございます。

[335: 匿名さん]

>334
333です。

乱暴な書き方で失礼いたしました。
審査は民間のほうが厳しいのですが、彼らの基本になる情報は 個人情報の属性を調べてそれを自社のバランスシートなどに当てて評価する考え方です。

そのバランスシートは当然起業秘密なんでしょうけど、一番大事なのが過去の実績です。
例えば、小額でも車やバイクなどのローンをしており、その実績がきれいであれば、ローンをしていない人より評価が高かったりします。

例えば、聞いた事も無いような信販会社のクレジットカードで1度でも遅延した場合でも、査定で使われます。
お金の取引履歴の全ての金融機関で全ての情報が共有されていると思ってください。

その小さなミスに近い事故を判定しない銀行もあります。（一部の地銀など）

逆に、フラットなど国営企業は、後から上司や第３基幹に文句言われないように書類やら、その書類ミスが無いか、まあ当然ですが税金未納が無いかなど、「それって必要なの？」のような調査があります。
そういう意味では厳しいのですが、普通の人は用意できるものばかりです。
簡単に言うと適当な人にはフラットは貸さないのです。
※この程度揃えれない人は貸さないと言う姿勢なんでしょう。几帳面な人が好きって事ですね。
ところが、その程度の書類を揃えれば 一番大事な「この人は返す能力があるの？」の査定はかなり甘いです。
得に、この不況で その大事な査定が厳しくなっているので、ある意味 国はおおらかな対応をしているようです。

これは住宅ローンに限っておらず、中小零細の借入にも国の機関は超甘い貸付をしています。
そうでないと世の中の８０％の中小零細は資金繰りが出来なくなるからです。

よく固定がどうの変動がどうのの議論がありますが、背景を理解していないように思えますね。
「木を見て森を見ず」ですね。

[336: 匿名さん]

>>333-335
釣りネタ臭がプンプンするのは、自分が毒されているからな･･･。
審査に関して完全に勘違いしていると思われる。

一般の住宅ローンは人で判断し、フラットは物件で判断しているだけであって、
審査が甘い甘くないは、基準が異なるからそれ自体を比べることは出来ない。

予断的に一般の住宅ローンでは通るが、フラットでは物件の条件が満たさない為に通らない場合も
当然あるわけで、その場合、物件価値はフラットが通る物件よりも低いとされる。


更に言えば、銀行が(厳しくｗ)審査をして貸してくれたから大丈夫なんていう考えであるなら、
この先もうネットとかで調べない方があなたの為です。
絶望的な内容しか得られないでしょう。
それならば、銀行が大丈夫と言ったのだからと盲目的に返済していった方が
精神的に良いですよ。

[337: 匿名さん]

変動で実行のみなさん、変動VS固定という、もう答えの出てしまっている不毛な論争はやめにして今後のことを話し合いません？。
今後いつになるかは分かりませんが、金利が上がるのは確実ですよね。その時「固定に切り替える派」と「ずっと変動派」に分かれると思うんですけど、どっちが良いですかね。
まぁ、金利の上昇スピードとか、返済額によっても全然違ってくるんでしょうけど、固定金利の方が変動より早めに上がり始めちゃうから、固定切り替えは、かなりタイミングが難しいですよね。でも金利が上がっていくのを何もしないで見ているっていうのもねぇ。
やっぱり自分で金利が○○％になったら～、とかローン残高が○○円になったら～とか、基準を決めて固定に切り替える、切り替えないを判断するのが一般的ですかね。
ちなみに、自分は未だ決めかねてます、とりあえず毎月セッセと繰り上げに励んでいますが、金利が上がり始めたら、かなり不安になるんだろうな。

[338: 匿名さん]

>No.333,335
実に疑問なんですが、フラットの方が審査がゆるいと長々と書いてますが、
いったい何を言いたいのでしょうか？
借りる立場からすると審査は厳しくない方がいいに決まってるじゃないですか。

まるで「俺は厳しい審査に通った変動です！」って感じでこっちが恥ずかしくなります。

[339: 匿名さん]

>>337

金利が上がったら固定に切り替えるなんで無理でしょう。
固定金利から上昇するでしょうから、状況として変動は金利上昇なし
（あるいは少し上昇）で、固定はだいぶ金利が上がっている形。
こんな状況で更に固定が上がり、その後変動が上がり始める。
これで、固定への切り替えなんて無理。

やる人は今やってるでしょう。固定に切り替えるなら今年でしょう。

[340: とおりすがっちゃった]

今現在、固定を選ぶべきか、変動を選ぶべきか。
そんなのは国や銀行の対応を見れば、頭のいいエコノミストたちが
これから先の経済予測をどう見ているかがわかるってもんですよ。

固定に魅力のある商品（今年のフラットS）を出してきたってことは
当分金利が上がりそうにないって予測してるからであって、どうにか
少しでも金利の高いほう選んでくんないかなぁ～～っていうことですよ。

みなさん、安心して変動をかりてください。（繰上げで完済１５年ぐらい
で考えてる人、または大方の額返せる人）

[341: 匿名さん]

変動はゼロ金利、固定も低金利

将来の金利上昇が不安なら、固定で借りるべし。
残債を早く減らしたいなら、変動で借りて繰り上げするべし。

固定は守りで、変動は攻め。どちらも正し。

[342: 匿名さん]

>>337
今の低金利の時に変動で借りたのであれば、最後まで変動になるのでは。

金利が下がったから固定に切り替えると言うのはわかるけど、
金利が上がったから固定に切り替えるなんてかなり涙目状態だと思います。

と言う事は、これ以上金利が下がらないと言うのは明白なので、
今後固定を選択する日は来ないと思います。
と言うか固定を選択できない。
(損きりイメージで、金利が大幅アップになっても構わないというのであれば有りですが･･･)

借り換えの場合であればもしかしたらと言うのはあるかもしれませんが、
それこそ運次第と言う感じですね。


金利が自分が想定したものよりも上がるかもと思っている人は変動はやめた方が無難だと思いますよ。
確固たる意思で金利は、ここまでしか上がらない！と相場感を持っていないと右往左往した挙句に
大きく損するって事になりかねません。

[343: 匿名さん]

>339

ソニー銀行みたいなシステムなら、今、固定に変えるのもありなんでしょうけど、一般の銀行はいったん固定に変えたら変動には戻れませんからねぇ、もうしばらくこの低金利の恩恵を享受したいじゃないですか。
「あっ！インフレになる」っていう境目が分かれば、一番いいんでしょうけど。

[344: 匿名さん]

>No.340 by とおりすがっちゃった
また無知が登場

[345: 匿名さん]

>342

変動を選んだからには、ずっと変動が主流ですかね。
でも、意外に景気回復が早くやってきて、金利がジワジワと上がり始め、「これからも上がり続けるだろう」とか「バブル再来か」なんてエコノミストが騒ぎ始めたら、耐えられるかなぁ。

[346: 1]

337さん、いい提案ですねぇ。

今回の議論のポイントは、
・切り替えタイミングをどのように考えているのか？
・切り替えするべきなのか否か？
という辺りですよね。

長期金利から先に上がることは、現状では分かりきっていますから、338さんのおっしゃるように、切り替えタイミングの検討ができないとお考えの方は、最初から固定で契約するのが得策だと思いました。

ちなみに私は、変動金利はあまり頻繁に見てません。
10年、15年、20年あたりの固定選択と全期間固定の金利の方をよく見ます。
よく、と言っても、数ヶ月おき位ですが。

現在は変動0.875%なので、金利が1%を超えるまでは繰り上げはしない予定で、繰上資金も貯蓄してます。
残債から繰上資金を差し引き、固定金利の約定返済額が、現在の約定返済額＋繰上貯蓄額に近づいてきたときに、固定への移行を考えたいと思ってます。
ただし、そのタイミングで、金利が下がる要素がないかも考え、ある程度のリスク評価をすると思います。
ただ、そのタイミングでは、あまりリスクテイクできないと思っています。
私の場合は、リスクテイクする＝立替資金／老後資金の一部を取り崩す可能性を許容することです。
また、固定金利の上がり方が大きいときも、リスク評価をし直すかもしれませんね。

[347: 1]

348です。
文中の338さんは、339さんの間違いでした。

[348: 匿名さん]

３４８は私ですが、

[349: 匿名さん]

>>348
面白いｗ

>>345
例えば35年ローンを組んだとして、15年後に金利が上がってきたなーとか思った時の
ローンが残20年とした場合を例にとると、その時に変動金利が4%になっていたら、
固定20年は6.775%にもなっているわけです。
(今の割合で行くと)

これで固定20年を選択できますか？という話です。

変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
変動の方が有利なんですから。

なので結局、今の低金利時に変動で借りたら、変動で最後まで行くと思われます。
固定になる可能性としては、一度5-6%まで上がった後に、3%ぐらいまで落ちたりする
不安定な状態になったりしたら、肝を冷やした方々がこぞって固定に切り替えると言う事は
ありえるかも知れません。

上記以外で緩やかに上昇となった場合は、選択の余地はほぼ無いと思います。

[350: 337]

>346

返済額の上限を決めて、長期金利がそこまで上昇したら切り替えるという事でしょうか。
これなら破綻リスクは完全に回避できそうですね。

ただ、残元本がまだそれほど減っていない段階で金利上昇局面が来てしまった時、変動と固定では２％位の差があるのに切り替えられますかね、変動があと２％上がるのにどれくらい時間がかかるだろうか、少しでも元本を減らした方が得なのではとか、考えるでしょう。
そう考えると「ずっと変動」と考えた方が理にかなっているのでは、とも思うんですよね。

まぁ、５年くらい繰り上げ返済をして、元本を十分減らせれば固定に切り替えるなんて考える必要はなくなるとは思うんですが。

[351: 匿名さん]

私の場合、現在変動0.975%で残り３４年です。
やはり変動金利は経済とのリンクが大きいと判断していますので

日経株価が２万円に達した時点での変動金利を
３～３．５％（優遇後1.5～2%）と予想しています。
（２年前が日経株価１万８千円で、変動2.875%。それを踏まえての、あくまで個人の勝手な予想です）

ここまで回復するのに、５年から１０年かかると思っているので
（今の状況からはとても先行きが見えませんが・・・）
金利が低いうちに繰り上げ返済で元本をどんどん減らして
１０年で残債を半分に減らす予定です。

[352: 337]

>351

５～１０年後そこまで残債が減らせれば、あとはなにも考える必要はないと思いますが。

もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合（ハイパーインフレじゃないですよ）。

いままでここで議論されていた、デフレ＝変動　インフレ＝固定　が正解とするなら。

金利が、そんなに上昇する前に固定に変えた方が、リクツ的には正解でしょう。

何しろ金利が完全に上昇してしまったら349さんの言うとおり、もはや固定に変えることはできなさそうですから。

[353: 1]

350さん
金利上昇局面で変動が2%上がるのにどれくらいかかると読むかは、そのときの状況次第ですよね。
リスク再検討をするタイミング（余力が小さくなったタイミング）で、数年で上がるかもしれないと思うのであれば、固定に切り替えると思います。
ただ、おっしゃられる通り、5年や10年も経っていれば、残債−繰上資金を切り替え後の固定金利で再計算した約定返済額が、切り替え前の変動金利の約定返済額＋繰上貯蓄額（返済可能額）を上回るのは、レアケースだと思ってます。
住宅ローンは、損得ではなく、リスク最小化を考えて決断しないといけないと思います。

ちなみに、変動と固定が安定して2%前後の差で推移する状況であれば、収入も似たようなトレンドで推移していると予想してます。
であれば、物価上昇が加熱＝実質金利が上昇していない限り、その時点の繰上貯蓄額も上がっている＝返済可能額も上がっているはずなので、さらに余裕があり、リスク再検討をする必要性は薄くなっていると考えてます。

よって、金利へ移行する可能性があるのは、数年のうちに長期金利が急上昇したときか、収入が想定より減ってしまったときでしょうか。

[354: 1]

352さん
財政政策や金融政策でインフレ誘導された場合、収入増も伴えば、実質金利は大きく上がる訳ではないと思いますから、変動でも破綻にはならないでしょう。
ただ、損得で考えると、固定の方が有利になりますよね。
個人的には、その状況のリスク再検討をして、固定に切り替えるかを考えると思います。
住宅ローンを損得で考えると、見誤る可能性もありますからね。

現状で、インフレターゲットまでは公表されていませんが、政府も日銀もソフトインフレになるように施策していると思いますが、あまり効果は出ていませんよね。
新しい政策が本当に効果がありそうか、政策倒れでデフレに戻らないか、経済不安に陥らないか、などなど、考えることは色々ありそうです。
何にせよ、検討するのは、長期金利の動向（市井の評価）を見てからでしょうが。

[355: 337]

354by1さん

大変参考になりました、ありがとうございます。

失礼な質問なのですが、繰り上げ資金を貯蓄していると、おっしゃっていますが、なにか特別な貯蓄なのでしょうか、差支えなければ教えていただけませんか。

[356: 匿名さん]

自分は短期固定ねらってます。
数年前は3年固定などが変動金利を下回った事がありましたから。
変動のもっともリスクが高い時期は借入初期3～5年だと思います。その間に急激な金利上昇が起こらず、
繰上を有る程度進めておけばあとはバブルでも来ない限り怖くないと思うので、短期固定が下がったら
選択するのも悪くないかなと。

[357: 匿名]

私は5〜10年固定の金利をチェックしています。残債と繰り上げ資金と10年固定の金利を考慮して、固定切り替え後の月返済額が返せる範囲内のうちに切り替えます。
例えばそれが15年後で、残期間が20年あったとしても20年固定は選びません。
なぜなら金利上昇が10年以上も続くのであれば、遅かれ早かれ金利を固定している間に所得も増えます。
逆に所得増加を伴わない金利の上昇は、長続きせずに不況転落、金利低下となるでしょう。
そして、10年の固定期間が終わる時点で、残り10年を変動にするか、5〜10固定にするか考えます。
その頃には残債も減って金利の許容範囲も増えてますし。

[358: 匿名さん]

>>352

>もし意外に早く、たとえば今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政
>から一転、積極的な財政出動、インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な
>通貨供給などとなって、これからはインフレに転換するのが必至となった場合
>（ハイパーインフレじゃないですよ）。

参院選で民主が勝とうが自民が勝とうが、来年も今年以上の放漫財政を実施しようが、
日銀はこれまで通りデフレ・ターゲット政策を続けるつもりなので、日本経済がイン
フレに転換するなど有り得ません。

「日銀の政策の枠組みは従来のインフレターゲットを進化させたもの─複数の委員＝2月17・18日の日銀会合議事要旨」

http://jp.reuters.com/article/domesticEquities2/idJPnTK038781620100323

日銀にしてみれば、デフレになろうが、経済成長が止まろうが、失業率が5%を超え
ようが、全く関係ありません。日銀にしてみれば、それらは政府に責任があるのです。
今までにデフレや低成長や失業率が原因で１人でも日銀総裁がクビになりましたか？
日銀が金融政策を変更するのは、日銀法が改正されてインフレ・ターゲットを法律
によって強制されたときだけです。それまではずーっとデフレで間違いありません。
日銀の言う「広い意味での量的緩和」政策の実施でもうすぐインフレになると考えて
いる人がいたら、ちょっとおめでたいですね。

[359: 匿名さん]

>>349
>変動が5%になっていたら、固定は7.775%です。
>この差が埋まる事はありません。必ずその時々で比較をしたら
>変動の方が有利なんですから。

なるほど、過去に何度も発生した長短金利の逆転というのは、歴史の捏造なんですね！

ここに乗ってるグラフも捏造なんですね?
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html

[360: 匿名さん]

長短金利の逆転ってのは景気の山でこれから景気が悪くなりそうだって時に市場が先取りして長期金利から
先に下がり始めた時に起こります。特に景気の山が高いほど起こりやすいです。日本もバブル崩壊時に
なりました。

今後の日本は・・・デフレ、不況で政策金利が底に張り付いた状態が当分続きそうなので逆転現象は当分
起こらないんじゃないでしょうかね。

[361: 匿名さん]

>>359

そんな意地悪のな書き方しなくても。

ていうか、リンク先の
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1091172.html
http://blog.livedoor.jp/fp_ikegami/archives/1092235.html
↑見たらいかに固定がダメダメかが買いて有って笑った。

[362: 匿名さん]

>>352
>今度の参院選で民主党が惨敗、これまでの緊縮財政から一転、積極的な財政出動、
>インフレターゲット政策実施、日銀の積極的な通貨供給などとなって、これからは
>インフレに転換するのが必至となった場合
民主党はすでに自民党以上に超積極財政出動してます。日本の借金８３０兆で皆が
驚いていたのに９００兆は確実になりました。
もうインフレの種は蒔かれているのです、長期金利上昇はすでに時間の問題です。

[363: 匿名さん]

>No.361
ファイナンシャルプランナーってそんなに能力のある人じゃないよ。
ＦＰや銀行員がこう言ってたとかは、あてにならない。
もし銀行に金利を分析する能力があるなら、ディーリングで大儲け
してるよ。　

[364: 匿名さん]

民主党の政策は、景気回復に即効性のある公共事業を減らし、景気には？の子供手当てに回すなど、借金は増えたものの景気は一向に回復せずって事になるんじゃない。

[365: 匿名さん]

>>358

日銀が市中に結構通貨を供給していることは、知っているけど、金融政策だけでは、デフレは変わらない。

問題は政府が一向にデフレ対策の財政政策を行わない事、だから政府が所謂「上げ潮」的な政策をとったときがインフレへの転換点だと思う。

[366: 匿名]

短中期的に、今後の日本は、成長戦略（インフレ誘導）を取らなければ必ず滅びます。そして、そうなれば金利上昇です。問題はいつからか、だけです。

[367: 匿名さん]

民主党の成長戦略(笑)って、これだろ？

1. 郵政国営化へ逆戻り
-> 公務員の数を増やして、特定郵便局長会(国民新党の支持団体。
　　　選挙時の組織票目当て)うはうは。
2. 子供手当
-> 主婦の票を現金で買取り。
3. 農家戸別補償
-> 自民党の支持団体(農協)に対する締め付け
4. ダム建設中止
　 -> 自民党の支持団体(地元建設業界)に対する締め付け

亡国の政策だろｗｗｗ

[368: 匿名さん]

話が段々、脱線していっていますが。。。

[369: 匿名さん]

どこが脱線しているのでしょうか？
これらの成長戦略で日本経済が活性化し、
インフレになると思うなら固定を選択
すればよいし、デフレのままだと思う
なら、変動でＯＫ、という話ですよ。
どこか脱線していますか？

[370: 匿名さん]

積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？

[371: 337]

>358

すいません、たとえが悪かったですよね。

自分が言いたかったのは、内政・国際情勢・経済指標・景気のサイクルとか、何でもよいのですが、自分でこれからインフレになると判断できる材料がそろった時、金利が微上昇の時点でも固定に切り替えるか。

自分なりの基準を作って、たとえば１０年固定が３％になったら固定に切り替えるとか。

それとも、金利が上がれば収入も増えるのだから、変動のままで行くとか。

皆さんはどう考えているのか知りたかったのです。

[372: 1]

355さん
繰上資金の貯蓄は運用したくないので、預金してます。
住宅財形でもいいかなと思ってますが。
ローリスクなファンドや債券もいいかなあと思ったこともありましたが、本末転倒なので、やめました。
あまり参考にならなくて、ゴメンなさい。

[373: 匿名さん]

>積極財政のためには赤字国債の更なる発行しかないんだけど・・　できないでしょ？
えっ、民主党は超積極財政で赤字国債を目いっぱい発行しました、
ま～だ足りませんか？

[374: 足長坊主]

皆にはこのレポを見る事をお勧めするぞよ。
レポのタイトルは「フラット３５Sの金利１％引き下げで住宅ローンの＂変動有利＂は変わるか！？」じゃ。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/lcc/20100319/1031279/
最後のページにこう結論づけておる。
「こうしてみると、変動型は現状ではたしかに超低金利ですが、少し金利が上がっただけで支払い利息が増え、返済効率がダウンするリスクが高いことがわかります。一方でフラット３５Sは１１年目に金利が１％（あるいは0.7％）上がるだけですから、想定外に金利が上がるリスクはゼロで返済効率も良好といえるでしょう」。

[375: 匿名さん]

やはり足長坊主は初心者だな。
もうそんなレベルの会話は、ずーーーと前に議論つくされてるわ
やっぱり、ネットの情報しか引っ張ってこれないんだな。

あ、忘れてた。足長坊主はニートだったんだよね。

[376: 匿名さん]

>>374
でしょうね。
しかし、少し金利が上がる程度でしたら（０．６％迄）
そこでやっとフラットSと並ぶんですよね。

[377: 1]

374さん
その記事の盲点は3点。
１）変動でフラットの約定返済額と同額を繰り上げ返済すると、元本の減りはさらに早い
２）変動を検討する人の多くは優遇後1%程度が多い（例より0.5%低い）
３）6年後から短期金利が毎年0.2%ずつ上がる根拠と可能性の言及がない

特に１）が重要です。
これが変動を選ぶ有力な理由ですから。

[378: 匿名]

ずーっと前の議論って、フラットS（−1％）は最近の政府の政策じゃないの？

客観的に見ても、フラットSはありだと思うよ。

[379: 足長坊主]

>>378殿
その通りじゃ。ずーと前に議論のまま進化しない方々は放っておこう。おそらく民間金融機関にお勤めの方々じゃ。

[380: 匿名さん]

↑
違うよ、-1.0%が発表されたときから、すでのそのネタは議論されてます。
足長坊主にいいたいのは、さっき知った情報を　すごい情報のようにいい
おれは何でもしってるんだ！と自慢して、あちこちのサイトに出てうっとおしいだけ。

フラットSを否定しているのではなく、足長のうっとおしさにへきへきしている
と言いたかったんです。

しかも自分の考えでなく誰でも調べれば分かる情報をごちょごちょ集めて
どうでもいいエコノミストの話を持ち上げて注目されたい行為が多いのです。