MJRザ・ガーデン上荒田ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

MJRザ・ガーデン上荒田についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/uearata/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154838

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町38番11、38番27
交通：鹿児島市電「市立病院前」電停徒歩2分
　　　JR「鹿児島中央」駅徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：64.13m2（13戸）～104.97m2（13戸）
売主：九州旅客鉄道株式会社
売主：関電不動産開発株式会社
販売提携（代理）：三井不動産リアルティ九州株式会社
販売提携（代理）：MBC開発株式会社
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

総戸数：220戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造)・地上14階建
用途地域：商業地域
駐車場：総戸数220戸に対して222台
　　　（内自走式駐車場217台、平置き5台）、その他来客・サービス用2台
自転車置場：総戸数220戸に対して320台（内ラック式210台、平置き110台）
バイク置場：総戸数220戸に対して24台（内原付12台、大型12台）
土地権利・借地権種類：定期借地権（転借地権）
借地権の種類と期間：
【種類】：建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権（転借地権）
【借地期間】：引渡日より2097年2月28日までまで（解体工事期間含む）
　　※建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。
　　※地代保証金は契約期間終了後返却します。
　　※賃料は3年毎に改定、借地権の譲渡・転貸可（譲渡時は承諾要、転貸時は通知要、承諾料不要）
　　※借地権設定登記はできません。
　　※契約期間終了迄に借地を更地に戻して返還することが条件となります。
バルコニー面積：9.64m2（13戸）～26.64m2（13戸）
敷地面積：4,786.48m2

建物竣工時期：　　2026年2月下旬予定
引渡し・入居時期：2026年3月上旬予定
販売予定時期：2024年4月上旬

KAGO-FUL TOWN構想

変化を続ける鹿児島で、進化を遂げる街がある。
穏やかな自然や豊かな生活利便をはじめ、色彩に富んだ暮らし心地を備えた、上荒田の生活特区。
都市と自然が共鳴するこの街に、新たな夢を描くのは、多彩なアイデアが詰まった大規模レジデンス。
ひとりの時間も、家族やご近所とのつながりも。ここに生きるすべての人々が、
心満たされる日々を送れるように。
Welcome to “KAGO-FUL TOWN”!
瞬間の感動と、持続する幸福をあなたに。彩りあふれる街づくり構想、始動。

-「鹿児島中央駅」まで8分
- 平置自走式駐車場100％
- 全17タイプの多彩なプラン 3LDK[64㎡]～4LDK[100㎡超]
- 暮らしを彩る9つの共用施設

上荒田を舞台に始まる、全220邸のビッグプロジェクト。KAGO-FUL TOWN構想始動

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

大都市なら分かるが、鹿児島で定期借地権付きマンションって（笑）
安いと思って飛びつく人がどれぐらいいるかなぁ。
安いと思っても、管理費や修繕積立金の他に地代と70年後の解体に向けて解体費積立金を払わないといけない（笑）

賃貸マンションの賃料一括前払いと捉えないといけないが、70年後のことは誰にも分からない。30代で購入しても100歳超えで、間違いなく子どもには残せない。途中で手放すことも難しい。なぜなら、中古購入者向けの住宅ローンを備えてる金融機関がほぼないから。

この物件がどのように鹿児島市民に受け容れられるか、色々と楽しみだ。

[2: 通りがかりさん]

>>1 マンション検討中さん
中古マンションローンなんてどこでもあるよ。返済期限が短くなるだけ。

[3: マンション検討中さん]

ここは興味無いな

[4: 匿名さん]

というかこのクソダサいネーミングは何なの

[5: 通りがかりさん]

完成したその日から確実に一日一日と資産価値を落としていく。

東京都心のようにこれから人口が流入してくるのが明らかなわけでもない地方都市で定期借地権なんて…持ち続ければ子孫に残るのは負動産。

そもそも定期借地権なんて制度を住まいにまで適応させることが非道。
完全に土地を塩漬けのままにしたくない地主と、建ててしまえば後は所有者にぶん投げられるデべが儲ける為過ぎて…。

ここを買うのか合ってるのは資産価値が加速度的に落ちていく前に確実に手放すことを決める50,60代の世帯でしょうね。

[6: 評判気になるさん]

定期借地権マンションは本当に怖いと思います。
ちゃんと考えて購入しないと将来的に痛い目に合いそう...

[7: 通りがかりさん]

それこそ若い夫婦が20-25年間子ども1-3人を育て独立、
それと同時に売却、とかが売り抜けるポイントでしょうか。
その時点で残りは45-50年。
もう一世帯が同じようなサイクルだとして、そのころには残り20年程度。

これを繰り返すたびに資産価値は大幅に下落していく。
手放し辛い物件はそもそも見合った金額では売れず買い叩かれる。

その点、中古物件がいま出てますが、
向かいのアドバンス21上荒田のオーナーさんたちは笑いが止まらないでしょうね。新築分譲価格より遥かに高く売り抜いています。

[8: 評判気になるさん]

>>7 通りがかりさん
高く売り抜けて高く買い替えるだけなのに笑いが止まらないとは？

[9: 匿名さん]

間取りが3LDKからとなっており、ホームページを見ても明らかに子育て世代をターゲットにしてるような気がします。
70年後に更地で返すことを考えると、子育てが終わった世代やディンクス、単身をターゲットに見据えて1,2LDKがあっても良さそうなんですが。。。
市街地のマンション価格が高騰している中、どのくらいの価格を打ち出すかとても楽しみです。

[10: 購入経験者さん]

70年後に消滅が決まっているマンションなんて興味津々です。
はじめて見ました。
残り10、20年辺りになると、修繕にコストかけるのがもったいなくなりそうですね。
かといって売却しようにも買い手も見つかりにくい。
さびれた状態で残りの年数を過ごすことになりそうな気がします

[11: 購入経験者さん]

ここの修繕費は、解体費用でもあるわけですよね。
壊すための積み立てをしながら生活するなんて未来がなくて切ないなあ

[12: マンション掲示板さん]

築20.30年でも1階のテナント抜けた古マンションあるよね

[13: マンション掲示板さん]

団地感すごいね

[14: 通りがかりさん]

って言うけどさあ、マンションなんて70年も経てば普通に寿命で建て替えじゃないの？

[15: 販売関係者さん]

>>14 通りがかりさん

土地が資産として残らないと、物価上昇の恩恵を受けられないのですね。
70年前の初任給は１万円未満でして、家は一軒100～200万円くらいでしょうか。
同じペースだと、70年後は初任給400万円、家は安くても数億円、となってもおかしくないのです。
土地価格も同じように推移します。
ここは値上がりした土地を返すだけで、建て替えも出来ないので賃貸と同じなのです。
（むしろ土地が値上がりすると賃料が上がってしまう）

もちろん未来のことは誰にもわかりませんが、基本的に世の中はインフレしていきます

[16: 通りがかり]

だからこそ、定期借地権マンションは割安な訳でしょ。
インフレすれば給与収入だって上がるし、必ずしも不動産で資産形成する必要もない。
割安価格でこの立地にマンションを購入できることに価値を感じる人が購入すればよい。

[17: 通りがかりさん]

>>14 通りがかりさん
そもそも25年後には鹿児島市の人口50万人を下回るので過疎化で土地の資産価値なんかありませんから70年後なんてあまり気にしなくて良いかと思いますよ

[18: 匿名さん]

70年後の鹿児島市の人口は25-30万人ぐらいですかね
資産価値、資産価値なんて言ったって買う人がいないのに資産価値なんかないです
資産価値は次に買う人がいるから価値なんですよ

[19: 新宿単身赴任中]

人口減少の意味するところは、資産価値の二極化。
７０年後資産価値が無くなるのは鹿児島市郊外（団地）の「負動産」であって、市内中心部は十分価値が残ると思いますけどね。
どなたも結論がはっきりしないけど、つまりはこの物件も十分検討に値するってことですかね？定期借地権であることにより、どれくらいの価格帯になるかがポイントかと。

[20: マンション掲示板さん]

マンションは台風に強いのがいいよね

[21: ご近所さん]

タワマンだったらかっこよかった

[22: マンション検討中さん]

ここ将来的に売れないって不動産屋から言われた

[23: マンション比較中さん]

維持費・諸経費込みで賃貸時の家賃より安くないと
火災保険やエアコンなど更に費用がかかる

価格次第でしょうね

[24: ご近所さん]

このマンションができたら、線路向こうのMJR鹿児島中央からの桜島の眺めはほぼ遮られるな。
ま、仕方ないけどね。

[25: マンション検討中さん]

そろそろですか？

[26: マンション比較中さん]

苦戦してるみたい

[27: 評判気になるさん]

そうなんですか？私は欲しいんだけど。

[28: ご近所さん]

このマンションから桜島はきれいに見えるのでしょうか？
桜島との間に、14階建てマンションがありますよね
(鹿銀みずほ通支店の向かい)

[29: マンション比較中さん]

桜島を綺麗に見たいなら海沿いか高台

[30: ご近所さん]

外観が公開されてました

[31: 通りがかりさん]

>>30 ご近所さん
これが2097年には解体されて、更地になると思うと定借マンションって凄いですよねw
私だったら、70年間もローンの他に借地料や解体費積立金も合わせて支払いたくない。っていうか、70年後に生きてないだろうし、子どもたちに遺したくない。

[32: 口コミ知りたいさん]

>>31 通りがかりさん

その分値段安いし、考え方しだいですね

[33: 匿名さん]

なんかおしゃれ

[34: マンション検討中さん]

買いまーす

[35: 評判気になるさん]

子育てに良い立地で便利そうですが、どの位の金額なのでしょうか。
借地とはいえ安くはないんだろうと、説明会に行く勇気が出ないでいます。

[36: eマンションさん]

>>35 評判気になるさん
相場な2割ほど安い感じですよ
70平米で3400万くらいから

[37: 評判気になる]

>>36 eマンションさん

情報ありがとうございます。
中央駅のエリアを見ていたので、もっと高いかと思っていました。
戸数が多いから、金額に幅があるかもしれませんが、問い合わせてみようと思います。
借地である事と、市立病院の緊急車両の音は不安材料ですが。

[38: 通りがかりさん]

鹿児島中央ガーデンズができて市立病院ができた辺りからこの立地に全く魅力感じなくなった。
電車通りも一本裏も、時間帯によって交通量が多すぎる。マックスバリュも業務スーパーも人多すぎ。
さらにマンション建ったらこの辺りは本当に身動き取れなくなる。
そして無駄に大きいマクドナルドは悪いけど店員の質悪すぎ。なんで他の店舗みたいに回せないかねあそこ？

公園が近いのと学区がまあまあなくらい？メリットは。
土地のことは抜きにしてもパス。

[39: 匿名さん]

朝夕の渋滞のことを考えると車移動の場合、不安材料になりますね…
電車通りも裏道も通ったことありますが、頻繁に渋滞するエリアです。

まだ公式のホームページで公開されておりませんが、管理費や地代などの月々発生する費用も気になる所です。
鹿児島では好立地で相場の２、３割安く購入できる物件とはいえ、住宅ローンと合わせると月々どのくらい必要なのか、慎重に検討する必要がありますね。

[40: eマンションさん]

>>36 eマンションさん

仮登録してきました。
本当かわかりませんが低層階が需要が多いようです。
見積もり見ましたが通常マンションとの違いは月々の支払いに地代1万、解体準備金3000円が加算されるところでしょうか。
悩みます。

[41: マンション比較中さん]

35年間住んだとして
地代　1万　×12か月×35年＝420万を分割払いと考えると

3400万のマンションは実質3820万ですか

地代って土地の高騰時に値上がりはしない契約なのかな？

[42: 匿名さん]

近所に美味しいラーメン屋があるのはいいね

[43: 検討中C]

部屋は無料の変更プランなどもありほぼ満足ですが、駐車場の問題で思案中です。大部分の駐車場は自走式ですが、車両総重量の制限があります。車両総重量は車両重量に定員×55㎏を加えた数値になります。自走式駐車場の1階は2.5ｔ、2から屋上の5階は2.0ｔです。ワンボックスなどのファミリーカー所有者は気を付けた方がいいですね。また、EV充電スタンドは未設置のようです。

[44: マンション検討中さん]

久しぶりにHPを見たら先週末から第一期の登録受付を開始、低価格のためかこちらも一部抽選を想定しているようですね。
確かに地代等諸々を加味したとしても2割ほど他より安く済むようですが、売却時はそれくらい価値が下がると考えればよいのか．．．。
この立地環境に不満がないのであれば、仮に数年後に中古で買えたとして十数年住むのであればそれが一番得なのかもしれません。
100％自走式駐車場で料金がさほど高くないのは好ポイントかなと。

[45: 購入経験者さん]

>>41 マンション比較中さん

そちらに解体準備金（3000円前後）がプラスされますので、
35年間住んだ場合、
地代＋解体準備金 1万3000円　×12か月×35年＝546万
3400万のマンションは実質3946万になりますね。

地代は周辺の地価高騰など、正当な理由がある場合は、
地主との話し合いによって上がることがあります

[46: マンション検討中さん]

40年後には買う人がいなさそう
他のマンションは築３０年で半額以で売れてるみたいだけど
30－４０年後に価値が０になるのかな？

[47: 購入経験者さん]

>>46 マンション検討中さん
中古で購入したとして、ローンが終わったタイミングで出ていかなくちゃいけないのなら、それを買う人いるのかな？
疑問･･･

[48: 口コミ知りたいさん]

>>47 購入経験者さん
みんながみんなローン組むわけじゃないし、疑問でもなんでもないよ

[49: 購入経験者さん]

>>48 口コミ知りたいさん
営業さん？

[50: 検討板ユーザーさん]

>>49 購入経験者さん
自営業